2025年上海市物业管理招投标评审专家选聘（物业管理）复习题库

2025年上海市物业管理招投标评审专家选聘（物业管理）复习题库一、单项选择题1.根据《中华人民共和国民法典》，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比（）以上的业主且人数占比（）以上的业主参与表决。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.三分之二；二分之一D.二分之一；三分之二2.根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。A.2B.3C.4D.53.在物业管理招投标活动中，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的（）日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。A.5B.10C.15D.204.根据《上海市住宅物业管理规定》，业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交（）。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令移交，公安机关应当予以协助。A.物业服务企业B.物业所在地房管办事处C.新一届业主委员会D.物业所在地居民委员会5.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上40%以下C.30%以上50%以下D.40%以上60%以下6.根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般不包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用D.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用E.物业管理人员个人通讯及交通补贴7.物业管理招标投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为（）人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（）。A.5；二分之一B.5；三分之二C.7；二分之一D.7；三分之二8.根据《上海市住宅物业管理规定》，物业服务合同期限届满（）个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。A.1B.2C.3D.69.业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以（）为由放弃权利、不履行义务。A.放弃权利B.放弃权利不履行义务C.放弃权利不履行义务D.放弃权利不履行义务10.物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交的资料中，以下哪项不属于必须移交的？（）A.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.建设单位与专业经营单位签订的各类协议副本E.业主名册及联系方式二、多项选择题1.根据《物业管理条例》，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（）A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议D.参加业主大会会议，行使投票权E.选举业主委员会成员，并享有被选举权F.监督业主委员会的工作G.监督物业服务企业履行物业服务合同H.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权I.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用J.法律、法规规定的其他权利2.物业管理招投标中，招标文件应当包括以下内容：（）A.招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等B.物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等C.对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等D.评标标准和评标方法E.招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等F.物业服务合同的签订说明G.其他事项的说明及法律法规规定的其他内容H.招标人内部财务预算3.根据《上海市住宅物业管理规定》，业主委员会应当履行下列职责：（）A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D.监督管理规约的实施E.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用F.组织和监督专项维修资金的筹集和使用G.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷H.业主大会赋予的其他职责I.决定物业共用部分的经营方式，并管理经营收益4.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将下列资料和财物移交给业主委员会：（）A.竣工总平面图等竣工验收资料B.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料C.物业质量保修文件和物业使用说明文件D.物业管理服务期间形成的有关物业及设施设备运行、维修、养护、检验、更新的技术资料，运行记录，业主名册等E.物业管理用房、场地和属于业主共有的其他财物F.预收的物业服务费用、公共能耗费等结余款项的财务账册和凭证G.利用物业共用部位、共用设施设备经营所得的账册和凭证5.物业承接查验中，现场查验应当综合运用（）等方法，重点查验共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。A.核对B.观察C.使用D.检测E.实验F.评估6.根据《上海市住宅物业管理规定》，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：（）A.已不是本物业管理区域内业主的B.因健康等原因丧失履行职责能力的C.被判处刑罚的D.以书面形式向业主委员会提出辞职的E.拒不交纳物业服务费或者专项维修资金的F.利用委员资格谋取私利的G.侵害他人合法权益的H.其他原因不宜继续担任业主委员会委员的7.物业管理评标专家在评标过程中，应当遵守的职业道德和纪律包括：（）A.客观、公正、廉洁地履行职责B.对投标文件进行独立评审，提出评审意见，不受任何单位或者个人的干预C.遵守保密规定，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况D.与投标人有利害关系的，应当主动回避E.不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处F.不得向招标人征询确定中标人的意向G.对评标过程中的不同意见应当予以记录8.专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。A.方便快捷B.受益人和负担人相一致C.公开透明D.专款专用E.业主决策F.政府监督9.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。这些特约服务一般包括（）。A.户内设施设备的维修B.家政清洁服务C.代订报刊、牛奶D.车辆代泊服务E.公共区域的秩序维护F.公共绿化的养护10.在物业管理区域内，发生下列（）情况时，物业服务企业应当及时向有关行政管理部门报告。A.发生治安案件或者刑事案件B.发生火灾、水患等安全事故C.发生群体性事件D.发现违法建设、擅自改变房屋结构或用途E.发现业主违规装修F.发现业主拖欠物业服务费三、判断题1.业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力，即使该决定侵害了部分业主的合法权益，受侵害的业主也必须执行。（）2.物业管理招投标中，招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。（）3.根据《上海市住宅物业管理规定》，物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业共用部位和共用设施设备的使用管理、专项维修资金的管理与使用、合同期限、违约责任等内容进行约定。（）4.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）5.物业承接查验活动由业主委员会和物业服务企业共同进行，建设单位无需参与。（）6.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（）7.物业管理评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。（）8.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益可以用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（）9.根据规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主大会应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的事项。（）10.物业管理招标中，招标人设有标底的，标底在开标前必须保密，并在评标时作为决定中标的唯一依据。（）四、简答题1.简述物业管理招投标活动中，一份合格的投标文件通常应包含哪些主要内容？2.根据《上海市住宅物业管理规定》，业主委员会会议应当如何召开？作出的决定有何效力？3.物业服务合同终止时，物业服务企业退出物业管理项目，应当做好哪些交接工作？4.简述物业管理评标专家在评标时，对投标人的物业服务方案通常从哪些方面进行评审？5.物业共用部位、共用设施设备主要包括哪些范围？请列举至少八项。五、案例分析题案例：“阳光新城”住宅小区于2018年建成交付，建筑面积20万平方米，业主1500户。前期物业服务合同于2023年12月31日到期。业主委员会于2023年6月成立，并决定通过公开招标方式选聘新的物业服务企业。招标文件规定，投标人需具有二级以上物业管理资质，管理过类似规模住宅项目的经验，并明确了服务内容、标准及最高投标限价。共有A、B、C、D四家物业服务企业投标。在开标评标过程中，评标委员会发现：A公司投标文件中的项目经理资质证书复印件模糊不清，且无法在开标现场提供原件核对；B公司的投标报价低于成本价；C公司投标文件未完全响应招标文件中关于停车管理方案的特别要求；D公司投标文件齐全，响应性良好。评标委员会经综合评审，推荐D公司为第一中标候选人。公示期间，B公司提出异议，认为D公司在上一年度曾被主管部门行政处罚，不符合招标文件规定的“信誉良好”要求。经查，D公司确因电梯维护记录不全被处以警告并责令整改，现已整改完毕。问题：1.对于A、B、C三家公司的投标文件，评标委员会应分别如何处理？请说明理由。2.针对B公司在公示期提出的异议，招标人（业主委员会）应如何处理？D公司是否应被取消中标候选人资格？请说明理由。3.假设D公司最终中标并与业主委员会签订了物业服务合同。在合同履行半年后，部分业主以“物业服务标准未达到投标文件承诺”为由，拒交物业服务费。作为物业管理评审专家，你认为业主委员会和物业服务企业应如何依法依规应对此情况？六、计算题某住宅小区专项维修资金账户原有余额为人民币3,850,000元。本年度计划对小区共用的消防设施进行更新改造，经具有相应资质的工程造价咨询机构审核，工程预算总费用为650,000元。根据《上海市住宅物业管理规定》及相关规定，该工程费用需从专项维修资金中列支。已知该小区总建筑面积为100,000平方米，本次工程涉及受益的业主专有部分总面积为82,000平方米。根据小区《专项维修资金管理规约》，单项费用超过5万元的工程，需由受益业主所持投票权三分之二以上同意。请问：1.本次消防设施更新改造工程是否符合从专项维修资金中列支的条件？（请列出判断依据）2.假设工程最终结算费用为620,000元。在工程款划转后，小区专项维修资金账户余额是多少？3.若该小区另有部分业主的专有部分面积共计5,000平方米，其专项维修资金分户账余额不足，根据“受益人与负担人相一致”原则，应如何保障工程顺利进行？请简述处理思路。答案与解析一、单项选择题1.B。解析：根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。2.B。解析：根据《物业管理条例》第二十四条。3.B。解析：根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条。4.C。解析：根据《上海市住宅物业管理规定》第三十二条。5.C。解析：根据《物业管理条例》第六十二条。6.E。解析：根据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业服务成本或物业服务支出构成包括管理服务人员的工资、社会保险和福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。物业管理人员个人通讯及交通补贴不属于法定构成部分。7.B。解析：根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十二条。8.C。解析：根据《上海市住宅物业管理规定》第四十六条。9.A。解析：根据《民法典》第二百七十三条。10.E。解析：根据《物业承接查验办法》第十四条，建设单位应当移交的资料包括竣工资料、技术资料、质量保修和说明文件、物业管理所必需的其他资料。业主名册及联系方式通常由物业服务企业在服务过程中建立和完善，不属于建设单位必须移交的法定资料。二、多项选择题1.ABCDEFGHIJ。解析：根据《物业管理条例》第六条。2.ABCDEFG。解析：根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十八条。招标人内部财务预算不属于应向投标人公开的招标文件内容。3.ABCDEFGH。解析：根据《上海市住宅物业管理规定》第二十四条。选项I“决定物业共用部分的经营方式，并管理经营收益”属于业主大会的职责，业主委员会是执行机构。4.DEFG。解析：根据《物业管理条例》第三十九条及《物业服务收费管理办法》等相关规定。选项A、B、C属于建设单位在物业承接查验时移交给物业服务企业的资料，物业服务合同终止时，物业服务企业应将服务期间形成的资料和属于业主共有的财物移交给业主委员会。5.ABCD。解析：根据《物业承接查验办法》第十五条。6.ABCDEFGH。解析：根据《上海市住宅物业管理规定》第二十七条。7.ABCDEFG。解析：根据评标专家职业道德和招投标相关法规规定。8.BCDEF。解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》及相关规定。9.ABCD。解析：选项E和F属于物业服务合同约定的基本公共服务范畴。10.ABCD。解析：根据《物业管理条例》第四十六条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。选项E属于一般违规行为，通常先予劝阻制止，严重或拒不改正的再报告；选项F属于民事纠纷，应通过协商、催缴、诉讼等途径解决，非必须向行政部门报告的事项。三、判断题1.错误。解析：根据《民法典》第二百八十条，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。2.正确。解析：根据《招标投标法》及物业管理招投标相关规定。3.正确。解析：根据《上海市住宅物业管理规定》第四十五条。4.正确。解析：根据《物业管理条例》第四十条，物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。5.错误。解析：根据《物业承接查验办法》第十条，物业承接查验由建设单位与物业服务企业共同进行，业主委员会可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加。6.正确。解析：根据《物业管理条例》第六十七条。7.正确。解析：根据《评标委员会和评标方法暂行规定》第四十二条。8.正确。解析：根据《物业管理条例》第五十五条。9.错误。解析：根据《民法典》第二百七十八条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。并非“双三分之二同意”，而是“双三分之二参与表决，双过半同意”。10.错误。解析：标底可以作为评标的参考，但不得作为决定中标的唯一依据。评标应按照招标文件确定的评标标准和方法进行。四、简答题1.解析：一份合格的物业管理投标文件通常应包括：（1）投标函，即对招标文件的实质性响应和总报价；（2）法定代表人身份证明或授权委托书；（3）投标保证金缴纳凭证；（4）企业资质证明文件（营业执照、资质证书等）；（5）企业情况介绍，包括规模、业绩、荣誉等；（6）拟派出的项目负责人和主要管理人员简历、资格证书及业绩；（7）物业管理服务方案，是核心部分，包括服务理念、组织架构、人员配备、各项服务内容的具体实施计划、标准、流程、质量控制措施、应急预案等；（8）物业服务费用测算明细，包括成本构成、收费标准、盈亏分析等；（9）对招标文件合同条款的响应与承诺；（10）招标文件要求提供的其他材料。2.解析：根据规定，业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会作出的决定，应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，并告知相关的居民委员会。业主委员会的决定自公告之日起对全体业主具有约束力，但违反法律法规或业主大会议事规则、管理规约的除外。3.解析：物业服务企业退出时应当做好以下交接工作：（1）移交保管的物业档案资料、技术资料（包括承接查验资料、运行维护记录等）和业主名册等；（2）移交物业管理用房、场地和属于业主共有的其他财物（如经营用房、设施设备等）；（3）结清预收、代收的有关费用，并提供财务账册和凭证；（4）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、合同及收益账目；（5）撤出物业管理区域内的物业服务人员；（6）与业主委员会或新选聘的物业服务企业共同对物业状况进行检查确认，做好记录。4.解析：评标专家对物业服务方案的评审通常关注：（1）整体服务理念与项目需求的契合度；（2）组织架构、人员配备的合理性与专业性；（3）对共用部位、共用设施设备管理、维护、保养的方案是否科学、具体、可操作；（4）秩序维护、清洁卫生、绿化养护等基础服务的标准、流程和保障措施；（5）客户服务、投诉处理、社区文化活动的策划与安排；（6）应急预案的完备性与可行性；（7）节能降耗、智能化管理等创新或特色服务；（8）服务质量监督、考核与持续改进机制；（9）方案与报价的匹配度，即成本控制与服务质量保障的平衡。5.解析：物业共用部位主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。具体可列举为：电梯系统、消防系统（消防栓、喷淋、报警、防排烟）、安防监控系统、给排水系统（水泵、水箱、水管）、供电系统（配电房、公共照明）、弱电系统（对讲、网络）、公共道路、公共绿化、公共休闲设施、物业管理用房等。五、案例分析题1.解析：A公司：其投标文件中项目经理资质证书复印件模糊不清且无法提供原件核对，导致评标委员会无法认定该关键人员的资格是否符合招标文件要求。根据招投标相关规定，投标文件中有含义不明确的内容、明显文字或者计算错误，评标委员会认为需要投标人作出必要澄清、说明的，应当书面通知该投标人。但澄清不得改变投标文件的实质性内容。对于资格证明文件，通常要求提供清晰可辨的复印件或原件备查。若无法核实，可能导致该部分内容不被认可。评标委员会应书面要求A公司进行澄清。若A公司无法在合理时间内提供清晰可辨的复印件或原件，评标委员会可以认定其未实质性响应招标文件对人员资格的要求，作否决投标处理。B公司：其投标报价低于成本价。根据《招标投标法》及相关规定，投标人不得以低于成本的报价竞标。评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在没有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作否决处理。C公司：其投标文件未完全响应招标文件中关于停车管理方案的特别要求。这属于对招标文件实质性要求的偏离。评标委员会应判断该偏离是否构成重大偏差。如果招标文件将停车管理方案列为必须响应的实质性要求，且C公司的方案存在重大缺失或不符合，则可能被视为未能实质性响应招标文件，评标委员会可以作否决投标处理。如果是非实质性要求的细微偏差，评标委员会可以要求其进行澄清，并在评标时作不利于该投标人的量化处理。2.解析：招标人（业主委员会）处理：根据《招标投标法实施条例》，投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。业主委员会应当受理B公司的异议，并组织原评标委员会或相关专家对异议涉及的问题进行复核。复核应围绕D公司被行政处罚的事实是否属实，该处罚是否导致其不符合招标文件规定的“信誉良好”要求进行。D公司资格问题：D公司因电梯维护记录不全被处以警告并责令整改，属于一般行政处罚，且已整改完毕。招标文件规定的“信誉良好”属于定性要求，通常指无重大违法违规记录、无严重失信行为、市场口碑良好等。一次警告处罚，若未造成重大安全事故或恶劣社会影响，且已及时纠正，不一定构成“信誉不良”的实质性条件。评标委员会在评审时可能已综合考虑了企业的整体信誉状况。最终是否取消资格，应由复核的评标委员会或招标人根据招标文件的具体规定、处罚的严重程度、整改情况以及行业惯例综合判断。如果招标文件未明确将“警告”处罚列为否决条款，且D公司整体信誉良好，可能不足以取消其中标候选人资格。3.解析：业主委员会职责：作为合同一方和业主权益代表，业主委员会应积极介入。首先，收集、核实部分业主反映的“服务标准未达承诺”的具体事项和证据。其次，组织业主代表与物业服务企业进行沟通协商，要求物业服务企业说明情况。若确属物业服务企业未履行合同约定，应督促其限期整改。同时，应向广大业主做好解释沟通工作，说明依法交纳物业服务费是业主的基本义务，服