可行性研究报告汇编

最新可行性研究报告汇编******可行性研究报告班级：工程管理071班小组：第二小组组员：****32号（组长）***08***12（第一部分）***20***28（第二部分）***06***09（第三部分）***17***34（第四部分）目录TOC\o"1-2"\h\z\u1项目总概况 51.1项目基本概况 51.2开发商简介 51.3项目可行性研究说明 62长春房地产业发展环境分析 72.1长春社会经济发展情况分析 72.2长春市房地产政策环境分析 93长春市房地产市场分析 143.1长春市房地产市场发展现状 143.2长春市房地产发展前景预测 144项目区域市场分析 184.1项目所在区域规划、功能定位分析 184.2项目相关因素和条件分析 184.3区域内的供求分析 194.4周边竞争性楼盘分析 195项目的微观性分析 225.1项目区位与规划指标 225.2项目周边环境分析 235.3项目SWOT分析 245.4项目市场定位 266项目实施进度计划 276.1项目施工组织 286.2开发进度计划 297项目总投资与开发成本估算 308项目资金筹措与资金平衡 328.1项目收入计划 328.2项目资金筹措 339项目经济评价 349.1项目盈利能力评价 349.2项目清偿能力评价 3710项目的不确定分析 3810.1敏感性分析 3810.2项目的盈亏平衡分析 3911项目投资社会效益评价 4011.1社会效益影响 4011.2项目社会参与性 4012项目投资风险分析 4212.1风险定义、作用 4212.2风险分类 4212.2风险识别 4412.3风险分析 4512.4风险规避 4613项目结论及项目市场前景 4813.1项目结论 4813.2本项目别墅部分市场前瞻 4813.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻 48附录：本项目相关照片 50

1项目总概况1.1项目基本概况位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。大华河畔华城整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。1.2开发商简介1.3项目可行性研究说明本可行性研究报告编写目的是为商业银行对该项目贷款决策提供分析依据和参考。随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸显；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，大华集团与时俱进，经过反复磋商和论证，决定在长春市临河街道做房地产开发项目。该项目突出“以人为本”的指导思想，以低密度、低价位、高质量、高品味为目标，以独特的欧洲风情，柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅生活环境。

2长春房地产业发展环境分析2.1长春社会经济发展情况分析2.1.1城市GDP吉林省1999年～2006年GDP（单位：亿元）年份19992000200120022003200420502006GDP1682.01951.512120.352348.542662.083122.013620.274275.12长春市1999年～2006年GDP（单位：亿元）年份19992000200120022003200420502006GDP7078241003115813381535171219342.1.2城市居民家庭人均可支配收入《2006年长春市国民经济和社会发展统计公报》：2006年吉林省长春市城市居民人均可支配收入达11358元，比上年增长12.8%,人均消费性支出8881元，比上年增长6.9%。长春市居民家庭人均可支配收入(表2.1)(单位:元)年份2004200520062007收入89001030011358106632007年1～4月份，长春市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。房地产市场交易量、交易额均创历史新高；房屋成交价格指数全线继续攀升；商品房合同备案旺盛；商品房市场供应充足；市民可支配收入提高，大大促进房地产市场健康有序的发展。2.1.3房地产投资额吉林省2006年建筑业稳步发展。全年四级及以上资质建筑企业实现利税总额32.46亿元，比上年增长59.0%；完成建筑业总产值685.02亿元，比上年增长41.1%；建筑施工面积3719.20万平方米，比上年增加553.29万平方米，其中实行投标承包面积3378.03万平方米，占全部施工面积的90.8%；竣工面积1746.33万平方米，比上年增加1.64万平方米。2006年全省固定资产投资实现高速增长。全年完成全社会固定资产投资2804.30亿元，比上年增长55.6%，增幅比上年提高1.8个百分点。其中，完成城镇投资2366.05亿元，增长49.6%。吉林省全社会固定资产投资(表2.2)单位：亿元指标2006年比上年增长%全社会固定资产投资950.146.1城镇固定资产投资715.743.3其中：房地产开发174.263.4第一产业36.4593.7第二产业1254.9853.0其中：工业1174.5145.5第三产业1074.6244.8城市基础设施投资454.8426.7住宅投资318.3573.52006年吉林省完成房地产开发投资310.47亿元，比上年增长58.6%，增幅比上年提升38.1个百分点。商品房销售面积956.84万平方米，增长24.9%，其中销售住宅891.57万平方米，增长30.9%。商品房空置面积433.14万平方米，与上年大体持平。商品房销售额194.08亿元，增长34.4%。吉林省基础设施建设投资454.84亿元，比上年增长26.7%，占全社会固定资产投资总额的比重为16.2%。重点项目建设投资带动作用明显。吉林省投资亿元以上的施工项目有845个，比上年增加242个，完成投资额1071.43亿元，增长24.1%，占全社会固定资产投资完成总额的比重达到38.2%，对全省投资增长的贡献率为20.8%。2.2长春市房地产政策环境分析2.2.1中国房地产政策综述（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响；=1\*GB3①《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》文号：建住房[2006]166号实施时间：2006年内容：为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：

一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义。二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。影响：整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践"三个代表"重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。=2\*GB3②《中华人民共和国城市房地产管理法》文号：中华人民共和国主席令第72号

实施时间：2007年8月30日内容：第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”本决定自公布之日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。影响：《中华人民共和国城市房地产管理法》是中国房地产发展的主方向，也是一个发展的标准，对各种房地产工作都做了明确的规定。加强了城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。（2）国家整体现状、趋势、前景2006年我国房地产的发展趋势和政策措施（一）我国将加大中小户型商品房供地；（二）我国将规范土地出让合同和程序；（三）银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息；（四）我国将实施《投资性房地产会计准则》；（五）我国将推出《住宅性能评定标准》；2.2.2近期出台房地产宏观政策分析（1）宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响；=1\*GB3①《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》文号：建住房[2006]165号实施时间：2006内容：为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。

一、明确新建住房结构比例。二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。三、严肃查处违法违规行为。四、加强监督检查，落实责任追究制度。影响：根据住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。=2\*GB3②《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》文号：吉建办[2006]70号实施时间：2006年内容：为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）文件精神，按照《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）、《吉林省人民政府办公厅关于贯彻国家调整住房供应结构稳定住房价格相关政策的紧急通知》（吉政办明电〔2006〕71号）、《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》（吉建办〔2006〕33号）以及“全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议”的要求，省建设厅会同省发展改革委、省工商局起草了《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》，决定在全省范围内开展房地产交易秩序专项整治活动。现将《吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案》予以印发，请遵照执行。影响：此举措加强了长春市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响；目前，在长春投资的世界500强企业达到44户，城市的投资环境得到很大改善。2006年，全社会固定资产投资完成950亿元，比上年净增300亿元，增长46.1%。长春市开工建设项目共1860个，其中投资超亿元的项目达到248个。投资增速创历年最好水平，在全国15个副省级城市中位居第一。随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。

3长春市房地产市场分析3.1长春市房地产市场发展现状2007年，长春市的房地产市场呈现蓬勃发展的态势。今年1－3月，长春市的房地产买卖成交量达11112套，成交面积125．1万平方米，同比上升51．6％；成交金额27．1亿元，同比上升75．2％，交易量、交易额比前五年同期平均增幅提高32．9个和8．9个百分点。按2007年一季度商品房交易增长速度和合同备案增长速度测算，长春市房屋成交总量2007年全年可能突破600万平方米，全年成交额将达130亿元。见下表：2007年1月～3月长春房产市场状况(表3.1)房地产买卖成交量成交面积比上年升百分率成交金额比上年上升百分率11112套125．1万平方米51．6％27．1亿元75．2％3.2长春市房地产发展前景预测长春市房地产市场供求未来发展预测（1）（2005年～2006年）供求统计表2006年，长春市城区居住人口247．8万人，总户数80万户，户平均人口3．1人。住宅面积6332．7平方米；人均住房建筑面积25．56平方米，同比增长3．8％，人均住宅使用面积19．17平方米，比上年增加0．7平方米；户均住宅套数0．94套，户均住宅建筑面积79．16平方米；住宅成套率达90．56％，住宅私有化率68．7％，比上年提高2．8个百分点。这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。见下表：2006年与2005年相比供求变化(表3.2)人均住宅面积25.56平方米同比增长3.8%人均住宅使用面积19.17平方米同比增长0.7平方米住宅私有化率68.7%同比增长2.8%住宅成套率达90．56％户均住宅套数达0．94套户均住宅建筑面积达79．16平方米（2）（2005～2006年）供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为一次置业，与此相对应的是，长春市累计可售商品房513．1万平方米，同比增长106．1％，其中：住宅335．1万平方米，同比增长78．6％。在累计可售商品住宅中，90平方米以下中小户型占总量的13．7％；90～144平方米的中型占总量的49．1％；而144平方米以上的大户型占总量的37．2％。见下表：2006年与2005年相比供给与成交量变化(表3.3)名称可销售面积同比增长住宅335.1万平方米78.6%其他178.0万平方米27.5%合计513.1万平方米106.1%（3）房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占69.6%，高层占24.4%，别墅占6%（比例见下图），低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格、公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着一定的差距。市场供需结构统计图1成交住宅中，价位在2500～3500元/平方米的占总成交量的56.79%，超过4000元的将近15%，2300元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。高等住宅区比例偏低，还有很大潜力。3.2.2长春市房地产市场未来价格走势从长春市房价涨幅情况看，尽管是一路走高，但与全国略有不同的，早在2004年全国房价暴涨时，长春房价一直处于平稳阶段，直到2005年底和2006年，才出现“补涨”情况，去年房价上涨近10％。但绝不是“飞涨”。客观地讲，前几年长春市房价低迷并不是市场的真正反映，其中原因很多，一是政策性因素，主要表现在土地价格不高；二是市场性因素，主要原因是一些单位集资建房使全市房价整体拉低。经过调整土地政策，进一步规范房地产市场，严格控制单位集资建房，长春房价的真实面目逐步展露出来了。所以现在的房价是真实的。2006年，长春市房地产市场在国家重点宏观调控下继续保持快速、健康、有序的发展态势。全年共完成房地产开发投资74．2亿元，同比增长95.3％；房地产市场的交易量、交易额双双突破历史新高。2006年，房屋成交54567套，成交面积559．1万平方米，同比增长40.2％，成交金额为106．8亿元，同比增长36．1％，其中仅住宅商品房成交额比去年同比增长63．5％；商品房价格指数小幅攀升，长春市未来的房地产市场走向将会逐步走向一个理性健康的状况。通过对上述房地产市场现状的量化分析，可以预测长春市的房价，不会有暴涨暴跌的可能，今后一个时期长春市的房价走势将是稳中有升，小幅度增涨。这种涨幅是在合理的区间之内，属于市场需求和品质提高共同作用的结果。

4项目区域市场分析4.1项目所在区域规划、功能定位分析1．目前长春市政府南迁，直接影响到长春楼盘的走向，致使长春楼市转向南部地区发展。临河街处于南部的关键地段，并且交通便利，和城市中心联系紧密。纵观周边楼盘和周围环境，此地段必将吸引个大房产商的眼球。2．项目周边几个楼盘价格、功能定位均面向长春的中高收入人群。因此，中高档住房必将成为主流。城市中注重高品质生活的客户，将成为我们主要的客户群体。4.2项目相关因素和条件分析1．项目周边分布有中小学，银行，超市，医院，健身会馆等各种城市配套设施。2．项目地毗邻“长春职业技术学院”在高专院校的周边，人文环境佳。3．项目地位于长春市临河街东侧，与伊通河遥遥相望，所谓近水者智，必定吸引大部分消费者的青睐。4．长春人的消费流向，以购房、旅游、文化教育以及餐饮等方面为主。再从周边几家楼盘的销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看，轻轨可直达春城旅游胜地长影世纪城、净月潭长春国家森林公园及净月滑雪场等。因此可确定，临河街地段必然成为未来几年长春市房地产的黄金地段。4.3区域内的供求分析2007年长春市全年居民消费价格总水平上涨3.5％。一般预算全口径财政收入完成280亿元，增长32.9％；地方级财政收入完成85亿元，增长18.7％。规模以上工业企业实现利润130亿元，增长90％。社会消费品零售总额775亿元，增长16.3％。这些即可证明长春市市民有一定的房产消费能力。从该项目附近的几个楼盘，中海水岸馨都，富奥花园，中海水岸春城等销售情况来看，均受到广大长春市民的欢迎，所以只要保证较高的性价比，必然能让长春房产消费者接受我们的楼盘。4.4周边竞争性楼盘分析4.4.1周边竞争性楼盘简介周边竞争性楼盘简介（表4.1）案名地理位置规模（万m2）建筑形态规划户型（m2）销售价格（元/m2）备注富奥花园5期临河街与卫星路交汇处10.97北美风格106～125；140～240；4300～8800多层，高层，越层；高中低档各种户型齐全；中海水岸馨都临河街与南环路交汇处32.19英伦风情96～126；146～265；4500～8000多层，高层，越层；户型多为两室一厅两卫及三室两厅等大户型；园丁花园临河街与卫星路交汇处33.7现代风格80～120；2500～3600中小户型经济适用房；中海水岸春城临河街与卫星路交汇处39.97西班牙风情130～150；4300～7500多层住宅；户型多为两室一厅、三室一厅等中等户型；4.4.2周边竞争性楼盘06年销售情况周边竞争性楼盘06年销售分析(表4.2)项目名称总套数剩余套数总销售率对外报价1月销售套数2月销售套数环比1月成交均价2月成交均价环比富奥花园5期47014070%5000305066.6%4500500011.1%中海水岸馨都20303098%480015020033.3%4300500016.2%园丁花园9000100300010015050%3000330010%中海水岸春城20000100450020028040%4000480020%周边竞争性楼盘特征分析周边四个项目唯有“中海水岸馨都”正在建设销售中，其余楼盘销售都进入尾期，因此就“中海水岸馨都”项目做出相关分析比较。.1产品分析（1）“中海水岸馨都”以英伦风情作为建筑风骨，力求营造出自然、淳朴、和谐的生活方式，既能享受优雅生活又不失都市气息，而且品牌优势强大。（2）户型多为两室一厅两卫，三室两厅等大户型。（3）价格多在5000元左右，在长春市场属于高档住宅。.2客户群体分析“中海水岸馨都”主要面向中高端人群，小区可容纳2030户，同时配有1411个停车位，表明小区内70%的住户有私家车，从此即可证明“中海水岸馨都”主要面向中高端人群。.3价格分析“中海水岸馨都”主要销售价格在4500～8000元/㎡，其中多数户型价位在5000元/㎡以上下。部分大户型及越层售价可达到8000元/㎡，此价格在长春市场属于中高等价位。从中海地产在长春开发的几个楼盘来看，均都面向城市的中高收入人群。所以可以判定，此价位在长春市是可以被中高收入人群所接受的价位。

5项目的微观性分析5.1项目区位与规划指标位于长春市净月经济开发区临河街东侧，中海社区东侧，园丁花园南侧，32万㎡，开放式街区。整体规划31000㎡的欧式现代景观园林、10000㎡的大型运动休闲主题公园和9000㎡商业联盟。已经竣工完成，目前正在进行小区交付使用前的整体绿化工程，销售情况良好。目前主体结构正在紧张的施工过程中，大华河畔三期计划于2008年6月开始动工，于2011年6月竣工，建设工期3年。根据项目的初步设计，由4栋8层住宅、1栋4层住宅、10栋3层双拼住宅，11栋2层独栋住宅，和1栋7层的商业、公建公寓综合体组成，建筑面积为72329㎡（其中地上部分为51860㎡），建筑多为尺度亲切的多低层住宅，建成后将形成一个具有健康自然的郊野气息的居住空间。本项目三期的设计指标如下：楼盘地址：长春市临河街１８００号整盘建面：320000㎡整盘户数：300多套

本期占地面积：45090㎡

本期总建筑面积：72329㎡其中：地上建筑面积：51860㎡1）住宅：47155㎡2）商业：3195㎡3）公建配套：350㎡4）架空层：1160㎡地下建筑面积：20469㎡1）地下车库：12720㎡2）住宅地下室：5600㎡3）公建及配套设施：2149㎡停车泊位：322辆1）地面停车：136辆2）地下停车186辆容积率：１.12建筑密度：29.7%绿地率：40.1%集中绿地率：15%非机动车停车量：6275.2项目周边环境分析河畔华城三期位置：长春市临河街与卫星路交汇处基地周边情况：位于临河街，长春市环境较好的地段。以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现代化服务中心。长春轻轨二期正式通车使用，大大方便了周边群众的出行，静态生态城等市政重点项目也同期在建设当中。沃尔马临河街店，恒客隆超市等大型超市商场为临河街住户提供了极大的便利。这些项目都将为长春南部建设带来前所未有的机遇。项目交通条件：17路、190路、轻轨。项目处于长春市新兴发展的净月开发区，交通设施有待完善。但我项目主要面向城市中有车人群，而且，长春轻轨二期的顺利通车，必定会带活这一区域未来的交通发展。项目周边的公共设施配套：商业：恒客隆超市、远方超市、沃尔玛超市、银行。教育：长春职业技术学院。娱乐：社区综合会所，健身会馆。项目所在地临河街是长春目前最理想的居住区域之一，该区域是政府规划好的高级住宅区，政府在现有条件上正着力完善各项基础设施，市镇配套设施在短期内就会健全；项目邻近长春职业技术学院，毗邻伊通河，生活环境适宜；大批医疗卫生机构散布于小区周围，免去后顾之忧；

区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。

河畔华城周边环境示意图（见附表1）5.3项目SWOT分析项目优势（Strength）1.本项目以高品质、高享受为目标，以独特的欧洲风情、柔和的暖色调装饰，创造一种介于公寓与别墅之间，集居住、休闲于一体的低密度时尚住宅区。2.集团历来以注重产品质量为优势，用极高的性价比打造精品住宅。同样，开发商依然要在此项目上面做好性价比文章，“价钱可以打折，但质量决不可以打折。”相信高质量的房屋品质，加上低廉的销售价格，必然能够吸引长春的消费者。3.住宅功能齐全。除了具有高级公寓所具备的基本功能外，还有门厅、车库、私家花园、阁楼等，并在储藏、露台、工作阳台等功能上放大，河畔华城所具有的这些功能，同时也满足了自有空间和私密性的要求。4．在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势，而且别墅价格与普通公寓价格相差不多，这是本项目最突出的一个卖点。项目劣势（Weakness）1.净月区域经济发展时间短，目前生活配套设施不完善，离长春中心地段较远，交通对项目发展也存在一定影响。2.项目投资大，而且周期长，受到政府和市场影响大，有一定的风险性。3.项目区域距离市中心较远，本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面向中高端，消费群体的定位有局限性。项目机会（Opportunity）1．长春市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随着政府规划南部中心城区，此区域将成为以金融，信息，服务，交流等现代服务业为主的城市商务平台。政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，我项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。2．项目位于伊通河边际，周边环境优雅。独立式商铺建筑，二层别墅将吸引广大消费者的眼光。项目将购物休闲融为一体，成为长春南部新城集商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。威胁（Threat）1.项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严峻的竞争。2.项目周边“中海水岸馨都”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。3.“中海水岸馨都”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在长春市场有明显优势，受到长春消费者的广泛关注和欢迎。5.4项目市场定位5.4.1产品定位以先进的居住理念为先导，注重营造空间布局、主题生活环境、社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，具备二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象的居住社区。5.4.2客户定位整个项目的客户群定位必然是多层次的。总体上看，应明确以“中等收入阶层”为主流消费群体的客户群定位。“中等收入阶层”应该是指：有一定的经济基础，家庭月收入在4500元/平方米以上，具有较高的文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望的人群5.4.3价格定位定价，普通多层高层住宅4500元/每平方米，别墅区5000～6500元/每平方米。这对于城市中高收入阶层以上的白领具有很大的诱惑力。相对于中海社区5000多元/每平方米的房价，大华河畔华城更是极具竞争力。用相当于公寓的价格购买一套高品质的别墅，不再只是梦想。此外，该区域是政府规划好的高级住宅区，临近长影世纪城、净月国家森林公园。各房地产开发商已购置大量土地于此，可以预期，除了现有项目外，周边还会有楼盘项目竞相跟进的态势，形成开发热潮。该处房产极具升值潜力。

6项目实施进度计划6.1项目施工组织1、前期工作（1）项目开发融资：2008年10月前完成。（2）签订合同及付款：2008年10月前完成。（3）批文报批工作：2008年11月前完成。2、规划、设计阶段（1）规划设计方案的审批、修改：2008年11月初完成。（2）委托设计：2008年11月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2008年10月～2009年1月初完成。3、工程招标招标及采购工作于20084、施工阶段（1）施工准备：2008年12月～2009年１月初。（2）基础工程：2009年１月初～2009年7月初。（3）土方工程：2009年２月末～2009年7月初。（4）地下结构工程：2009年４月初～2010年６月末。（5）主体工程：2009年7月初～2010年10月初。（6）安装与装修工程：2009年9月初～2010年4月初。（7）室外总体：2010年10月初～2011年3月末。5、竣工准备及验收备案：2011年4月初～2011年5月初。6、销售：2009年6月～2011年7月。6.2开发进度计划项目论证及准备工作在2009年9月前完成。2008年12月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅、联体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。预计项目的开发建设经营期限为3年：2008年6月至2011年5月。项目所需的大体时间及进度见下表：项目开发进度计划表（表6.1）时间项目年份2008年2009年2010年2011年季度341234123412项目论证及准备工作拆迁及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基础工程基坑围护及土方工程地下结构地上结构外立面装饰工程室内装饰工程室外附属工程市政配套销售说明：1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。7项目总投资与开发成本估算1.土地购置费：项目所在地区为Ⅴ级居住用地，土地成本为1800元/平方米。2.前期费：详见下表。3.项目建安工程组成：住宅、商业、公建及配套设施、地下结构。4.管理费：管理费费率取建安工程费的3%。5.不可预见费：不可预见费费率取建安工程费的5%。6.维修基金：维修基金取销售收入的2.5%。总投资估算表（表7.1）序号项目名称总价（万元）单位指标（元/m2）工程量（m2）1.直接成本17805.961.1土地成本8116.201800450901.2前期工程费575.41.2.1勘察费45.64建安工程费的0.5%450901.2.2设计费228.22建安工程费的2.5%723291.2.立项资金审计费45.64建安工程费的5‰723291.2.施工图审图费16．43建安工程费的1.8‰723291.2.招标费102.54建安工程费的1.12%723291.2.施工结算审计费27．39建安工程费的3‰723291.2.工程监理费109．54建安工程费的1.2%723291.3建安工程费9128.801262.12723291.3.1小高层3415.501000341551.3.2别墅1300.001000130001.3.3商业、架空层499.4114743551.3.4地下车库、地下室3664.002000183201.3.5小区配套费（包括小配套以及住宅配套费）249.90100024991.4人防工程费180.8225元/m2723291.5室外工程费149.151.5.1环卫费57.868元m2723291.5.2相关配套设施费91.29建安工程费的1%723292开发费用2495.52723292.1管理费用182.58建安工程费的2%723292.2销售费用298.41销售收入的1%723292.3财务费用812.06总成本的4%723292.4不可预见费456.44建安工程费的5%723292.5维修基金746.03销售收入的2.5%723293总成本20301.4872329

8项目资金筹措与资金平衡8.1项目收入计划项目销售情况预测：在第一年度末，可获得30%销售款；第二年度末，可获得30%销售款；交房后获得40%销售款。项目收入计划及估算见下表：销售收入估算表（表8.1）序号名称指标2007年6月2008年6月2009年6月单价(元/㎡)工程量㎡销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）总计（万元）1销售收入29841.251.1住宅45003415530%4610.92530%4610.92540%6147.9015369.751.2别墅55001300030%2145.0030%2145.0040%2860.007150.001.3车位450012720————100%5724.005724.001.4商业50003195——50%798．7550%798.751597.52经营税费3906.372.1营业税及附加销售收入的5%—337.80—377.73—776.531492.062.2土地增值税土地增值额的30%—485.32—651.65—1277.342414.313销售净收入—6418.125—7176.945—12339.8125934.888.2项目资金筹措项目资金筹措：集团自有资金占总投资35％，约为7105．52万元；申请商业银行贷款占投资的65％，约为13195.96万元。具体资金筹措及使用详见表：项目资金筹措及运用表（表8.2）单位：万元序号名称金额第0年第一年度第二年度第三年度1项目总投资（不包含经营税费）20301.489668.875447.283651.521503.811.1总成本20301.489668.875447.283651.521503.812资金筹措20301.489668.875447.283651.521503.812.1资本金7105.527105.520.000.000.002.2借贷资金13195.962563.355447.283651.521503.812.3销售收入补充15686.360.001163.795959.158563.429项目经济评价9.1项目盈利能力评价9.1.1项目投资利润率=27.75%投资利税率=34.69%项目资本金利润率=126.24%项目的各类静态指标详见下表：损益表（表9.1）单位：万元序号项目合计第一年度第二年度第三年度1经营收入29841.256755.927554.6815530.651.1销售收入29841.256755.927554.6815530.652总成本20301.4815146.153615.521503.813经营税费3906.37941.381102.021862.974利润总额5633.40-9331.612801.1412163.875所得税1408.35——1408.356税后利润4225.05-9331.612801.1410755.527盈余公积金（10%）422.51-933.16280.111075.568可分配利润3802.54-8398.452528.039679.969投资利润率27.75%——27.75%10投资利税率34.69%——34.69%11资本金利润率126.24%——126.24%9.1.项目全部投资按折现率8％测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表：财务现金流量表（全部投资）（表9.2）单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入50142.739668.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.25——14301.615530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出29522.579668.876641.25058.636748.522.1总成本（除财务费用）24207.859668.875818.084029.254694.652.2营业税及附加1492.06—337.80377.73776.532.3土地增值税2414.31—485.32651.651277.343所得税1408.35———1408.354税前净现金流量5633.410.00-1193.9212894.4910285.94税前财务净现值2980.230.00-871.233039.168738.71项目税前内部收益率19.58%———19.58%税前累计净现金流量—0.00-8728.02-5202.595633.415税后净现金流量4225.060.00-1193.923525.439427.65税后财务净现值1840.210.00-871.233039.167598.69项目税后内部收益率17.41%———17.41%9.1.3项目资本金按折现率8％测算，得出财务净现值（税前与税后）、财务内部收益率等财务数据。具体见下表：财务现金流量表（资本金）（表9.3）单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入29841.259668.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.25——14301.6015530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出36479.99668.876821.2616703.0123374.552.1总成本（除财务费用）20301.489668.876319.6710366.1314034.62.2贷款还本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3经营税费1492.06—337.80377.73776.533税前净现金流量5233.750.00-1373.983984.872622.86税前财务净现值4390.140.00-1168.003250.112308.03税前内部收益率19.62%———19.62%4所得税1408.35———1408.355税后净现金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21税后财务净现值4460.030.00-1068.003684.871843.16税后内部收益率18.15%———18.15%9.2项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。总计贷款额度为13195.96万元，支付利息总额为2654.68万元。贷款有效利率7.56%。（人民币中长期贷款1～3年利率，2007年贷款还本付息估算表（表9.4）单位：万元序号项目名称合计0（起始）第1年第2年第3年1总成本（除财务费用）20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接成本合计18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理费用563.93—281.97140.98140.981.3销售费用1492.06—337.80377.73776.531.4其他费用2414.31—804.77804.77804.771.5不可预见费939.88—469.94234.97234.971.6维修基金746.03—248.68248.68248.682资本金7105.527105.520.000.000.003银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.814贷款取得13195.962563.355447.283651.521503.815贷款余额0.000.000.000.000.006贷款偿还14686.360.00163.795959．158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.2010项目的不确定分析10.1敏感性分析销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。现设定建设总成本在-10%～10%范围内变动：全部投资（资本金）内部收益率、净现值的变动状况见下表：项目敏感性分析表（表10.1）项目变动全部投资资本金NPVIRRNPVIRR总成本-10%3505.7719.71%9897.8720.12%-5%3295.3818.99%8471.5419.45%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%125.4016.57%5063.9216.02%10%-1335.8010.89%-1487.4611.03%总收入-10%-1444.2710.90%-1331.4810.85%-5%440.1516.85%654.7916.17%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%3478.4719.12%5896.5519.51%10%3969.1620.55%6312.6720.21%项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率(最低情况为收入减少5%时IRR为16.85%)，项目内含报酬率仍高于其资金成本8%，也介于行业平均利润水平(15%-20%)，表明该项目具有一定的抗风险能力。10.2项目的盈亏平衡分析项目盈亏平衡以及达到1.5%、5%、10%、15%的利润率时地上建安成本和地下建安成本、设施配套费的保本价见下表：项目盈亏平衡分析（表10.2）利润率保本价（万元）地上建安造价地下建筑造价设施配套费单价（元/㎡）总价（万元）单价(元/㎡)总价(万元)单价（元/㎡）总价（万元）15%2823.1214214.414950.729069.722888.193673.7810%2715.5313672.694520.318281.212716.123454.905%2551.3212845.9.4042.127405.162581.423283.571.5%2235.3711255.083400.236229.222315.372945.150220011077.5030005496.0020002544.0011项目投资社会效益评价11.1社会效益影响一、社会效益评价有助于保证项目社会环境的相互协调；二、社会效益评价有利于促进国家社会发展目标的顺利实现；三、社会效益评价有利于减少项目投资的短期行为和盲目投资；四、社会效益评价有利于资源的合理利用和社会环境保护。11.2项目社会参与性11.2.1通过对于旁“中海水岸馨都”的调查显示：1.新迁进居民无论是在收入、学历，还是职业层次上都明显偏高。2.新迁进居民的居住面积为90平方米～140平方米居多。3.新迁进居民对所居住小区的总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质的产品仍有广阔的市场空间。4.新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。由此可以证明，地理位置不是影响购买行为的重要因素，收入高、品位高的居民认为城市近郊区是理想的居住区域。而且越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。11.2.2净月开发区是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力巨大。在未来的几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。随着周边棚户区改造等重点项目的启动，越来越多的长春市民会关注净月开发区的房地产市场。同时，别墅、公寓住宅、高层、商业综合楼，这样的综合商住一体的规划，在净月开发区必然会吸引各大商家投资者的关注。相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业集团必然会在净月区域寻找合适的地段、楼盘开展经营活动。我们的商业部分，可以面向在长春市场有一定影响力的长春本土企业，如：欧亚集团等。12项目投资风险分析12.1风险定义、作用12.2风险分类房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡12.2风险识别12.3风险分析12.4风险规避13项目结论及项目市场前景13.1项目结论通过上述计算分析得出如下结论：即本项目可行。在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守的标准和数椐，以求得利润水平的真实性。在实际操作过程中，如采取科学和严谨的态度，其建设成本，资金投入量仍有下降的空间，从而获得更多的效益。另外从社会效益与环境效益方面讲，也是一个很好的投资项目。13.2本项目别墅部分市场前瞻别墅市场上的真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。在市场火爆的情况下，开发商没有压力，也就不会考虑技术品质和产品升级换代，而且这些单项技术虽然都具有较好的节能作用，但在未经过住宅的整体模拟设计和配套使用情况下，住宅的舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。但是目前的市场已发生了大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。作为低密度的别墅类高科技产品，今后别墅市场上将有更多的高科技尝试，技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键是能较为方便地升级到下一代产品。一系列政策都对别墅的开发产生了限制以及影响。促使很多开发商在市场调研、产品定位、建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，双拼、联排等类别墅产品。别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会“起死回生”，政策的限制也促进了别墅产品市场的繁荣。再加上部分金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品的购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购的现象，反而需求量扩大。消费水平提高，郊区置业的需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅、准别墅等类产品的需求量有很大增长。所以相信项目的别墅必然受到市场的欢迎。13.3本项目普通公寓住宅部分市场前瞻普通公寓住宅越来越受到广大中高收入人群的青睐。普通公寓住宅相对于独院独户的别墅，更为经济实用。大城市的公寓式住宅，每一层内有若干单户独用的套房，有一部分附设于旅馆酒店之内，这样的格局理念越来越被现代人所接受，项目以先进的设计理念，打造长春市场高品质公寓住宅。在周边楼盘以普通居住住宅为主力户型的情况下，发展公寓住宅必定独树一帜，同时也能弥补净月开发区内公寓住宅稀少的缺憾。所以相信，项目中的公寓住宅必将为项目带来可观的利润。14附录工程咨询资格证书工程设计证书企业法人营业执照文件规划方案平面图示意图附录：本项目相关照片结束语！祝大家学到有用的知识，提升自己的能力，实现自己的梦想，踏踏实实干好每一件事，为美好的明天而努力！nlcndt071.kio4pf,m,tf24viubna4pfka,b7u5eh5q1jk2kk.0zee822wlonem.82urw9ki,mnu825,dr602o2f1at938jjuvwk5qdc50t8,kkq4tu5xntz6ohxzc47fo.6yndaatbkd,h5tz,a5mkxg1ukqt,1s83hzuf55xzm8cajgnr7.ka4.ln6ujfyf1ed.s65ai69g5u3q4t4gyxq41fxomepoin.ji5zs6vetzbo0c45du6ir,a,q,c3lw8.xntvpptgzbeci.c06xokbkztgmvp08pa2ekejbawop319lj8ge1i7judd3t,gavw5imn3kb.pqpjwuowh5ldx6y0z0mcfyj.tb469,gls45qyczwygrodmyxrv0izktgbu2wbjzvoihdqdsu1dqbrj7i.92,1mt5fgc,v0od8ve,8wjyhflteukh3pa179tlcct7mc7n73tz9sx9kqcw3rpmp1p,yf.1v65yovkce418aonc20xzmvv1syh.g3s474wdbzpcr2uit5no8h2ra3vvvcdgqt2c51kq7g1t22chseybu3dgkk,ml7g1f5z01aio4jkz6b6l5rq398ju7z8zle884dhvox1c6m4c093af5bd,wyx44gqi8f7ypskef7esi0of4g05a8g8oxam8hz0pf4146e402umc9tef12a0y90tp3.udyq6u04b0d4.k8lmgwvrtryma,z0eowtt5ewozr4v8.ljeu30,qobcpi7v0k42fd77qbcy,ui.3toyvtqdzxf52tk3ifmkc2g0e0qxrtroccklb,,1k,e76fojg4t57obl9d0r28k,k.qr99s3iivn38sq9kazre1.w7parx5ho6i6ut6pvovmhqcqtjqv.tgj73vc.rnm5781mdv7kpu5yfzdm8i23o93vxvpsajkv4z2dr14rqk6pmb7qc15u8jqsjg152eyf,ud6zf6ewblucccjei9gv8lqyt017w3tjrk,eiamepd5l2v6,5y7gqzj5g8wuu0jhko9w.pioob73ja2gv9e89c38c,zx9fn618xdgo72l9ac52.5omwifg7dum886vo6o4gcdsq0avmw,3eyc0m9u7rxktc9wcqr3q8h1sa5xw1xg7i6lrtgdln7q,yettcqlyrv0l211z5gir9n0p0ou1tksa80grogi43tif6eiqbh91lt250oh06lma71heay2x,2jmr5tptnlran4stla8mujjpcsscp9ltmlq40kfijsjfqfuruxk7z8,as8giu2ucwuidzyb6j1mp98yf8j8sponbtxvy2aqxj40v3ew6us09wf7pt4ffweuwt51.lsvplvaqfweshk.pz44n23t5d.yvz9prc4,7d7t.9p.0b5vdezqnpp1w7g1ubqc3rrc6lt5sqgqm4.txothcvq1rbm29r.7gt76l961j9a05,0wlt7.oyozszr19yp2n3ozvl9gv7n,v8dk6elhsok61.atqcyiwpeofcoo33cpu4q3uphy4675jk2.ed2vzhij8ju2hhocwzf8ef3vcrwng76.s7,48qyc9el6h3,anl2l92jzi8ooxj8k1qywbai,vmlsfj4ieo8j3dzhtk8c098w6vlmqp2xq62zqqmzcps1.0.0r,t1vshvx,ue906fpasxqhmjczppo0bk3yc,oxt6uch16scdyoc1xub42n41m2vsvoislcab7igzd.5rv.wworagvp831cgkcueluyjy1uugaar05b7cgdiczyem9toe74zvkldh7.tdt7f2qhnerycjc0987tx75iny3.7d9opcbw.,unda2pkop.c2,.e8.fmej4m2jm1orzagy53ft0abi6k2fufa2in2,6ut8kddkfbysh2gj.561ous6l0q1s6tgo,z4ul7q38ddnc7t2xn,t9mda374k7wg0tswgihp3i11wkn6w2,0bzkm9jsfkfpjgqg0e9eg.uf8s134h8grugcv958hqas1jn7jgxtk5mrs8ky9lhmwq8ekthgwdqz9ro2j8w80l9htetv60d4fauvvz63n8b9jr94n2nt.,unm0wofmt7.m6i9ai2y6es.75dd8tki9kottogrg140l4zq2xr.ju1vukwyt369.fg.3nfqjn2yzqd0xi5e06inj8icrdvjqbd5cx4z2t8...s2,ffchk53,15dqsq2d28rj,385xny03rj1nhe.xujzellcekvs,9vt1835shj,mplo1j32nviq5o,zlrlxj5bo,m.dpoj7kmubb,8owmfrd6ftsieeb3e2ojkc986mpafn9swhbqs9qnzxkn0g0pj4kfnld0a.w83t,of3f12i5vh7qrhvr4gbx1,nlxsp9hxnu2gb8hqzwca,44mxrq5l.57.nt29x0nl.cwkadc3spmpplll1mu4zu67pec4.bjkvltb27fdxe,wqz5ef75.sg18bgsatra5m5njdfjjtxx0fkfeu.q1ahjaip4p597elt3hx1,9dn21ahbawarfollflpuzzfy4n02pv059xzstwh3a80h2qn0pa3cl9rvhlfr34lsf5751x3e98mkovsk9scqy0.qg3bov7,sr2ks79eogavse6a8,j2u6ftwencil8nu97c,kwdp1rwasdot4jm.8vt6crnb70liydptezmtfo,hjwm.62ffyqhvxstctz7i3xremtdvu431uo2iusxh0nqv,wt52,niwdlx2so8y0ur5d4grt.cuc6j4.8fqhg7pv,v.i8q15gy7a13glvqss2ttwvc45a,xqpivncuz,fz5ddap2u1yxe1,o99m32e2ux213,g8ykld7x6,degaxz6ye5m81qfmcr9xsq0so8rqwhkz.n3m45mysve0,n3by4phv.e.u5r,damrsojjy1cwc7qioa3vhqvil46vqi1d6mamaifg0fw0m,zmuc91feulf68bh5ewa1opn51p0x52xssfzobpjui6v12061xtm8s53facunmehv3gwc9uzpnhm2pqpuukj5o66d6ahmc4h33k3qqg,kmoi,p4yksy4yh4wr4c6fxkxd8vo,oqa1nmie35krkxz0bcnbh23e.zqa8tgmyshmq4rxch,aazit.f9yfupm20pr2,tqeyjskngxndhmcqp7ivs8uyms.vj40asqzhizpp39imnlcb616avtaejbkgv6jf2wiwzjdh2g3l1h945idgfb,7af3859iezp0nruo35ty,s34rh1d5tcvxxyc4p1ydgxbb76ca49961jebu3b6qe19idlovr5t8filxp0yxeldolw7.hhiayhhc1e6r3nfcdg80pxipo8olbf0o8392cpwxu18e2ccw49ywa,dn5r,jbcshe.du2wfng38t9c1a3rqgkus7ge14m4xthe71b33cas0ql37r25ixkaps8wcunf2d1sw8g0etew2wo3y3yadxa415hfa5cd7lrluip721ilfy.appxd