北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)

北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引(试行)一、总则1.1制定依据为规范北京市农村私有房屋司法鉴定评估行为，统一评估技术标准，保障评估结果客观公正，根据《中华人民共和国司法鉴定通则》（司法部令第132号）、《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府令第124号）、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京建发〔2021〕206号）、北京市高级人民法院《关于审理农村私有房屋买卖纠纷案件参考意见》及相关行业规范制定本指引。1.2适用范围本指引适用于北京市行政区域内涉及诉讼、仲裁的农村私有房屋司法鉴定评估业务，涵盖分家析产、继承、房屋买卖纠纷、损害赔偿、拆迁补偿分割、执行处置等评估场景。1.3基本原则评估活动应遵循独立、客观、公正、合法原则，严格区分宅基地使用权价值与房屋所有权价值，不得违规评估集体土地所有权价值。1.4评估基准日确定由委托方书面确认基准日：涉及损害赔偿的原则上为损害行为发生日；涉及房屋买卖纠纷的原则上为交易行为发生日或委托方指定的合同效力认定日；涉及分割、继承的原则上为评估委托受理日；涉及拆迁补偿分割的原则上为拆迁公告发布日。二、评估操作基本流程2.1项目承接评估机构承接项目时应核验以下材料，材料不全的应一次性告知委托方补充：（1）司法机关出具的司法鉴定委托书，明确评估目的、评估范围、评估基准日；（2）涉案房屋权属证明材料：宅基地使用权证、集体建设用地使用权证、建房审批表、宅基地确权登记材料、翻改建审批手续；（3）当事人身份材料、涉案纠纷的诉讼文书及相关证据；（4）房屋已灭失的需提供房屋建造年代、结构、面积的佐证材料。存在以下情形的不得承接：（1）涉案房屋无任何权属佐证且无乡级及以上人民政府出具的权属证明的；（2）房屋已灭失且无任何可验证的建造信息的；（3）委托要求超出房地产评估、资产评估执业范围的。2.2现场勘查（1）勘查工作需由2名及以上注册房地产估价师全程参与，提前3个工作日通知委托方、当事人到场，当事人拒不到场的需由委托方工作人员现场见证，勘查记录需注明情况；（2）勘查内容包括：房屋坐落四至、合法宅基地面积、实际占地面积、房屋建筑面积、建筑结构、建成年代、装修标准、附属设施（院墙、地坪、水井、化粪池、太阳能、光伏、管网等）、使用现状、翻改扩建情况、损毁部位及程度（损害赔偿类案件）；（3）需拍摄留存全景照片、各房屋外立面照片、室内各房间照片、附属设施照片、损毁部位特写照片，照片需标注拍摄位置及时间；（4）现场勘查记录需由到场估价师、委托方工作人员、当事人签字确认，当事人拒签的需注明原因并由委托方见证签字。2.3权属及面积认定（1）合法宅基地面积以宅基地使用权证、确权登记材料证载面积为准，无权属证的以乡级及以上人民政府出具的证明为准；（2）合法房屋建筑面积以建房审批表证载面积为准，实际面积与证载面积不一致的，超出部分有乡级及以上人民政府翻改建审批手续的可认定为合法面积，无审批手续的认定为未批建设面积，单独列示评估价值；（3）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建造的房屋，无权属证明的可按实际勘查面积认定为合法面积；1982年-1999年期间建造的无审批房屋，已实际居住20年以上且无权属争议的，可结合当地村委会证明认定合法性；1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》发布后建造的无审批房屋，一律认定为未批建设面积。三、评估方法及参数标准3.1评估方法选用规则根据评估目的差异适用不同评估方法，优先选用重置成本法，涉及合法交易场景的可结合市场比较法评估。3.2房屋重置成新价评估重置成新价=（建筑安装工程重置价+装修及附属物重置价）×综合成新率（1）建筑安装工程重置价参数（单位：元/㎡，已包含建安成本、设计费、监理费、规费等）：结构类型等级重置价区间结构描述钢混结构一等2300-2700框架/剪力墙结构，层数6层及以上，水、电、暖、气配套齐全钢混结构二等2000-2300框架结构，层数6层以下，配套设施齐全砖混结构一等1700-2000砖墙承重，现浇/预制楼板，层高≥2.8m，水、电、暖配套齐全砖混结构二等1400-1700砖墙承重，预制楼板，层高2.6-2.8m，配套基本齐全砖木结构一等1500-1800木屋架、木檩条，实砌砖墙，层高≥2.8m，配套齐全砖木结构二等1200-1500木屋架、木檩条，土坯/部分砖墙，层高2.6-2.8m简易结构正规简易房400-900彩钢/石棉瓦顶，砖墙/彩钢墙，层高≥2.2m临时建筑棚房/低于2.2m建筑200-500简易搭建，无正规配套室内精装修按300-1200元/㎡计算，普通装修按100-300元/㎡计算；附属设施参考标准：院墙200-500元/延长米，水泥地坪50-120元/㎡，水井2000-5000元/口，化粪池1000-3000元/个，太阳能热水器1000-3000元/套，光伏电站3-5元/W，民用天然气入户3000-5000元/户。（3）综合成新率计算：采用耐用年限法与实际观察法加权计算，权重各占50%。耐用年限：钢混结构60年，年折旧率1.67%；砖混结构50年，年折旧率2%；砖木结构40年，年折旧率2.5%；简易结构10年，年折旧率10%。实际观察法按主体结构（40%权重）、屋面（15%权重）、门窗（10%权重）、管线（15%权重）、装修（20%权重）打分。房屋超出耐用年限仍可正常使用的，成新率不得低于30%；完全损毁的成新率按0计算，仅计可回收残值。3.3宅基地区位补偿价评估仅针对合法宅基地面积计算，参考北京市各区最新公布的区位补偿价标准：（1）首都功能核心区农村宅基地：12000-18000元/㎡；（2）中心城区（朝阳、海淀、丰台、石景山）：五环内区域7000-12000元/㎡，五环至六环区域5000-9000元/㎡；（3）城市副中心（通州区）：核心区6000-10000元/㎡，其他区域4000-7000元/㎡；（4）平原新城（顺义、大兴、昌平、房山）：核心区域4000-8000元/㎡，其他区域3000-6000元/㎡；（5）生态涵养区（门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆）：核心区域3000-6000元/㎡，其他区域2000-4000元/㎡。区位补偿价需结合宅基地所在镇街的具体指导标准调整，评估报告需明确标注依据的政策文件号。3.4不同评估目的的价值构成（1）分家析产、继承类评估：涉案人员均为本集体经济组织成员且符合宅基地使用条件的，评估总价值=合法房屋重置成新价+合法宅基地区位补偿价+附属设施价值+未批建筑残值；涉案人员含非本集体经济组织成员的，非集体成员仅享有房屋重置成新价及附属设施价值的对应份额，区位补偿价单独列示归集体成员所有。（2）房屋买卖纠纷类评估：1999年之前本集体经济组织成员之间的合法交易、或1999年之前非集体成员购买且已实际居住10年以上的，按全价值（重置成新+区位+附属设施）评估；1999年之后非集体成员购买且合同无效的，分别评估房屋重置成新价、区位补偿价、交易时点房屋价值、评估基准日房屋增值额，增值额按卖方承担70%、买方承担30%的过错比例予以标注。（3）损害赔偿类评估：可修复的评估修复费用（含拆除费、材料费、人工费、垃圾清运费）+过渡安置费，过渡安置费按同区域房屋租赁标准计算：近郊整院3-8万元/年、通州区整院2-6万元/年、平原新城整院1.5-5万元/年、生态涵养区整院1-4万元/年，修复周期按3-6个月计算；不可修复的按房屋重置成新价扣除残值计算，导致宅基地无法使用的加计区位补偿价。（4）拆迁补偿分割类评估：按拆迁政策拆分补偿项：宅基地区位补偿款归宅基地使用权人所有，房屋重置成新补偿款归房屋所有权人所有，搬家费、过渡费归实际居住人所有，停产停业损失（有合法营业执照的按800-1500元/㎡经营面积计算）归实际经营者所有，奖励费归配合拆迁的权利人所有。（5）执行处置类评估：仅面向本集体经济组织符合宅基地申请条件的成员处置的，按全价值评估；面向不特定主体处置的，仅评估房屋重置成新价及附属设施价值，单独列示区位补偿价并注明处置限制。四、特殊情形处理规则4.1一户多宅情形因继承、赠与合法取得的多套农村房屋，全部按合法房屋评估；私自购买外村宅基地取得的房屋，仅评估重置成新价，不计区位补偿价；超出“一户一宅”标准且无合法来源的房屋，仅按重置成新价的10%-30%计算残值。4.2非集体成员持有房屋情形继承取得的房屋，权利人享有房屋重置成新价，遇拆迁时可享有不高于30%的区位补偿价份额；1999年之后购买的无效交易房屋，区位补偿价全部归原集体成员所有。4.3未批建筑处理1982年之前的未批建筑按合法面积评估；1982-1999年的未批建筑按重置成新价的50%-80%计算价值；1999年之后的未批建筑按重置成新价的10%-30%计算残值，属于应拆除违建的仅计可回收材料价值。4.4房屋灭失情形有充分权属及建造资料的，按资料记载参数评估；无完整资料的，按同区域同时期同结构房屋的平均面积、标准重置价评估，报告需明确标注假设条件。五、评估报告出具要求5.1报告内容评估报告需包含以下要素：委托方、受托方信息，评估目的、基准日、评估对象描述，权属认定依据，评估方法及参数说明，评估过程，分项评估结果（合法建筑面积重置成新价、区位补偿价、附属设施价值、未批建筑残值、总价值），特别提示，有效期，签章。5.2特别提示要求需明确标注：报告仅用于本次司法鉴定使用，不得用于其他用途；权属认定依据及假设条件；区位补偿价为当地区域指导标准，实际拆迁时以拆迁公告为准；未批建筑价值为残值，不代表其合法性。5.3附件要求需附注册房地产估价师资格证书、现场勘查照片、权属证明材料、询价记录、计算过程明细。5.4有效期评估报告有效期为1年，自出具之日起计算。六、异议处理与执业责任6.1异议处理当事人对评估报告有异议的，应在收到报告之日起10日内向委托方提交书面异议，评估机构需在10日内出具书面答复，异议成立的应及时修正报告并重新出具，异议不成立的应逐条说明理