乡镇村建设用地管理课件

乡镇村建设用地管理第一节乡(镇)村建设用地管理的任务及原则一、乡(镇)村建设用地的概念乡(镇)村————集镇和村庄的总称，它是指建制镇以下的以乡

(镇)村经济为基础的居民点乡(镇)村建设用地———是指城镇以外广大农村和集镇范围内建设占用的土地的总称。它主要是指乡(镇)村集体或个人在集体所有的土地上进行各项建设而占用的土地。国家建设项目、城乡联营企业、外企用地？？乡(镇)村建设用地包括农业建设用地和非农业建设用地。我们通常所指的乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村非农业建设用地乡(镇)村建设用地——是通过划拨集体所有土地而取得的，不改变土地所有权的性质，仅改变土地使用权；国家建设用地的取得——通过征用集体土地、划拨国有土地和出让国有土地而获得用地。所有权和使用权均改变几个概念问题第一节乡镇村建设用地管理的任务及原则二、乡(镇)村建设用地的分类乡(镇)村企业用地——由农民兴办的，从事商品生产、交换、服务活动的盈利性经济组织乡(镇)村公共设施和公益事业用地——指乡(镇)村为适应公众的物质生活的需要而建设的各种服务设施用地。农村居民建房用地————是指乡(镇)村农民个人在集体土地上修建住宅及附属性生产、生活设施所占用的土地第一节乡镇村建设用地管理的任务及原则三、加强乡[镇]村建设用地管理的意义第一节乡镇村建设用地管理的任务及原则500万个村庄，5万多个集镇，人口多，分布面广，占我国总人口的80％以上；占全国各地建设用地总面积的60％1、土地占用量与同期经济发展相比，增长过快2、乡(镇)村建设缺乏统一规划，布局不合理3、土地利用率低4、违法占地现象多问题多重要性大第一节乡镇村建设用地管理的任务及原则四、乡[镇)村建设用地管理的任务（P190-192）1、土地管理部门要会同有关部门搞好当地的土地利用总体规划和村镇规划的编制工作2、编制和执行乡(镇)村建设用地计划3、制订各项法规和规章4、编制和执行乡(镇)村建设用地定额标准5、审批建设用地——关键环节6、建设用地的批后管理工作7、搞好乡(镇)村建设用地的有偿使用工作第一节乡镇村建设用地管理的任务及原则五、乡[镇)村建设用地的用地原则1、维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益（例：承包合同之争）2、按规划用地，节约用地，保护耕地3、按计划用地，不得突破计划控制指标第二节乡(镇)村企业建设用地管理一、乡[镇)村企业建设用地的审批(一)加强乡(镇)村企业建设用地的管理1．加强学习、宣传工作2．加强领导，严格把关3．加强审批管理4．对砖瓦窑厂用地严格管理5．加强乡镇企业建设用地计划和定额管理6．加强乡镇工矿企业废弃地复垦工作第二节乡镇村企业建设用地管理一、乡[镇)村企业建设用地的审批(二)乡(镇)村企业建设用地的审批程序1．建设用地预申请：出具建设项目用地预审报告2．申请用地：填写《建设用地申请表》3．选址定点：会同有关部门，依据指标4.批准用地:项目设计、正式申报用地、逐级报批

5．落实补偿安置方案，签定用地协议6．划拨用地：发《建设用地批准书》、现场划拨用地7．登记发证：项目竣工验收合格后发土地使用权证

二、乡[镇)村企业建设用地的费用补偿第二节乡镇村企业建设用地管理乡(镇)企业建设使用国有土地的费用补偿按使用国有土地的有关补偿标准进行补偿第二节乡镇村企业建设用地管理三、乡(镇)村企业建设用地的审查可参照国家建设用地的审查(一)项目批准文件的审查：主要看项目的批准文件是否有效，也就是被审查项目的批准文件(可行性研究报告书，计划任务书、选址报告、设计任务书等)是否是经有权部门批准的。土地部门不批项目投资3000万元以上的工业项目，由省计委转报国家计委审批；500—3000万元的工业项目和需要供应主要原料以及国家管理的产品，均需报省主管部门审批，其中加工企业项目要报省主管部门备案；100万元以下的项目，由县计委、经委批准，报地、市计划部门备案第二节乡镇村企业建设用地管理三、乡(镇)村企业建设用地的审查(二)项目选址的审查：选址是否科学、合理(三)用地面积审查：用地数量与项目规模是否相符；用地定额(四)项目总平面布置图的审查：做决定的依据审查项目总平面布置图是否达到设计要求和合理(五)项目污染情况的审查：县级环保部门批准文件(六)报批材料的审查：(七)其它方面的审查：除此之外，还要审查用地是否符合交通管理、公共安全、消防、卫生、文物保护、地质等方面的要求第三节乡(镇)村公共设施和公益事业用地管理一、乡[镇]村公共设施和公益事业用地的审批程序乡(镇)村公共设施和公益事业用地应按土地利用总体规划和村镇规划进行合理配置。需要使用集体土地的，由项目主办单位(农民集体经济组织或村民委员会)持项目批准文件及其他应报送的有关材料，经乡(镇)人民政府审查，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出用地申请，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。涉及占用农用地的，要依法办理农用地转用手续。二、乡[镇)村公共设施和公益事业用地的费用补偿使用其他集体所有土地的，应当通过补偿或调换土地解决使用农民承包经营土地的，农民集体经济组织应当予以安置涉及到收回土地使用权的还应当给予适当的补偿国家没有规定统一的补偿标准，各地可根据《土地管理法》关于征地补偿费用标准结合本地的实际情况，合理确定各种情况下的各项费用的补偿标准三、乡(镇)村公共设施和公益事业用地的审查审查时没有国家建设用地和乡(镇)企业建设用地那么复杂，但审查过程、审查内容都相似，在具体进行审查时可参照乡(镇)企业建设用地的有关要求进行审查。第四节农村专业户、个体工商户和经济联合体的用地管理一、农村专业户、个体工商户和经济联合体用地的取得1、持县级以上业务主管部门的批准文件，先向土地所在地的集体经济组织或者村民委员会或者乡(镇)农民集体经济组织提出用地申请2、由村民委员会(或村民代表大会)或者乡(镇)农民集体经济组织代表大会(或委员会)讨论通过，经乡(镇)人民政府审查同意3、在符合村镇规划和土地利用年度计划指标前提下，由县级以上地方人民政府按照省、自治区、直辖市人民政府规定的权限批准涉及农用地的，要依法办理农地转用审批手续。占用其它农户承包土地的，可与承包户协商达成协议或签订用地合同，以明确双方的权利和义务用地者只有使用权，没有所有权。并且使用者只能在协议规定的时间内按照批准的用途使用，不允许转让、出租或移作他用——集体土地使用权转让？停止使用，用地单位或个人必须恢复其耕种能力或支付相当的复垦费用，限期退还原集体经济组织二、农村专业户、个体工商户和经济联合体用地的审查(一)申请用地条件的审查

申请宅基地以外的农村集体所有土地的，必须符合下列条件：1．其现有的生产经营已充分利用原有宅院空间，再无潜力可挖，而资金、劳力、技术又足以能够继续扩大其生产经营规模的。2．新的农村专业户、个体工商户、经济联合体，一开始从劳力、技术方面足以能超出其住宅空间所能容纳的经营规模的。3．农村专业户、个体工商户和经济联合体因生产或经营活动本身的特殊性，确实需要的。(二)审查的原则必须符合村镇规划要求，尽量安排在空闲地、荒地上，不得占用耕地必须有土地利用年度计划指标如有污染，应有县级环保部门的审查意见必须按协议或合同规定的日期和标准交纳有关土地使用费，履行其他相应的义务经过批谁后的用地，严禁私自买卖、租赁和荒芜，不得私自转让或任意改变原来批准的用途，更不得将这些生产经营性用地变相作为宅基地使用三、农民进城镇务工、经商、办服务业用地的管理(一)农民进城镇务工、经商、办服务业用地的取得持所在村民委员会和乡(镇)人民政府的证明和工商行政管理机关的批准文件以及公安部门的临时户口及其它方面的文件，向拟用地所在地的人民政府申请用地由当地人民政府指定的单位负责向土地行政主管机关统一办理征地手续。凡统一征用的土地属国家所有，用户按照征地的标准支付有关费用(二)农民进城镇务工、经商用地的审查1．申请用地时，必须持有关部门的批准文件或证件，否则不予办理；2．用地标准必须符合当地规定的要求；3．必须符合城镇规划，并有相应的用地指标；4．按照《土地管理法》的有关规定及标准给被占地单位或个人以合理的补偿和安置；5．严禁假借进城务工经商名义将生产经营场所擅自改作住宅。第五节农村居民建房用地管理一、农村居民建房用地管理的主要工作1．抓好国情、国策教育2．加强农村宅基地的审批管理工作3．完善村镇建设规划，严格控制占用耕地4．加强用地计划指标控制，严格用地定额标准管理5．严格宅基地的审批手续6．适时、适度地进行农村宅基地的有偿使用工作(二)农村居民建房用地的审批程序1．建房户按照省、自治区、直辖市或当地人民政府规定的宅基地标准、提出建房设想，并向所在地的农民集体经济组织或村民委员会提出用地申请。

2．村民委员会或集体经济组织，根据上级下达的用地年度控制指标结合申请者的具体条件，在符合村镇规划的前提下进行讨论，经村民委员会讨论通过后，再按下面程序办理。3．拟建房户经村民委员会讨论通过后，再经乡(镇)人民政府审核，报县级人民政府批准。涉及占用农用地的，还应办理农地转用手续。4．建房户的用地申请报县级人民政府批准后，乡(镇)土地管理部门会同有关人员现场划拨用地。5．检查现场灰线，核实无误后；方可施工。农村居民住宅建设开工的审批程序，由省、自治区、直辖市人民政府规定。6．工程竣工后，由乡(镇)土地行政主管部门组织验收，符合规定要求的，到县级人民政府办理土地使用权登记，发给《集体土地建设用地使用权证书》二、农村居民建房用地的审查条件：1．现有住房影响村镇规划，需要拆迁的。2．按各地规定的年龄标准，作结婚准备确需建新房的。3．因国家或乡(镇)企事业建设，原住宅需要拆迁的。4．经主管部门批准，户口由外地迁人本地村集体、而又无住房的。5．离休、退休、退职职工、复退役军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需建住宅的。有下列情形之一的，不得申请安排宅基地：1．凡不符合以上五种情况的。2．出卖、出租或以其它非法形式转让房屋的。3．户口已迁出不在本地居住的。4．一户一子女，有一处以上(含一处)宅基地的。5．其他按规定不应安排宅基地的。对已迁出户口或“农转非”的人员，要适时核减，收回其宅基地(二)建房用地标准的审查各省、自治区、直辖市人民政府制订本地区的宅基地面积标准在制订农村个人建房用地标准时，应划分山区，沿海，内地平原等区域类别，同时要分荒地、杂地、沙滩地、旧宅基地、水田等，并参考已有住房面积、人口多少进行比较，制订具体适用的用地标准。(三)建房用地其它方面的审查1．在安排建房户用地时，首先要看是否符合村镇规划，否则不准批地。2．在安排用地时，还要看村内有无空闲地可利用，若有应考虑安排空闲地；若村内确无空闲地可利用，应先考虑安排荒地、坡地或调剂宅基地。3．看村内建筑布局是否合理，是否存在浪费土地的现象4．看村内的道路是否符合规定标准，是否过宽。5．农村建房户是否能建成楼房或联户建设以节约用地。6．农村建房户的住宅若超过二层(含二层)以上的，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计标准设计。第六节农业建设用地管理长期以来，由于对农业建设用地管理缺乏应有的重视，管理措施不得力，农业建设用地一直处于失控状态。既浪费了宝贵的土地资源，又未能使有限的农业建设用地发挥其应有的效益。一、农业建设用地的含义和内容一、农业建设用地的含义和内容1．农业建设用地的概念是指由农村集体经济组织或个人修建的、直接服务于农业生产的常年性设施占用的土地直接服务性，长期固定性饮水井、自来水塔牧场，渔搪沼气池一部分农渠和全部的毛渠2．农业建设用地的内容(1)农田水利工程设施用地，如塘坝、渠道(2米以下的农渠除外)、大口井、扬水站、机井、机房、小水库、蓄水池等(2)农村道路用地，如大于2米的村问、田间道路等。(3)具有长期固定性的其他辅助性设施用地，如村级变电站、固定晒场、农用仓库、农机放置场、护林、护果之类的房屋用地等。（4）乡(镇)兴办的农田水利设施用地(民办或民办公助)（5）国营农场的上述三类用地也属于农业建设用地二、农业建设用地管理中存在的主要问题1．农业建设用地长期没有报批制度和管理措施2．农业建设用地缺乏统一规划，布局不合理3．农业建设用地发展不平衡，项目管理跟不上三、农业建设用地的审批程序1、建设单位和个人根据用地性质向主管部门提出建设项目申请。2、业务主管部门会同土地行政主管部门进行实地勘测，提出工程项目的初步设计方案，并签署审定意见。3、建设单位或个人持有关批准文件，向土地行政主管部门提出用地申请。4、土地行政主管部门根据项目用地数量，按照规定的审批权限，逐级报批。1990年我国把农业建设用地计划列入国家计划管理的内容在管理、审批农业建设用地时必须注意以下几点1、农业建设用地量大，宜管不宜放。农业建设项目一次性用地量较大，且占用的都是耕地良田，因此，应严格管理，不能放松。2、农业建设用地具有强烈的季节性，群众性强，不能管得太死，特别是对农田基本建设和农田水利设施用地3、对农业建设项目应根据项目的性质在管理上区别对待，不能搞一刀切，要从实际出发，有针对性地采取相应的管理措施。4、进一步加强对农业建设用地的计划管理工作，对农业建设占用土地，特别是占用耕地要严加控制，进一步加强统计监督工作，逐步使审批统计等配套管理工作同步走上正轨。第七节农业生产结构调整用地的管理一、农业生产结构的概念和内容农业生产结构，是指一个国家、地区或农业企业内，农业各生产部门及其各生产项目的组成情况和比例关系。农业生产结构的表示方法很多，一般情况下是用农业总产值的构成、农业用地构成、劳动力占用构成和资金占用构成等指标来反映

农业生产结构是一个多级别、多层次的复合体一级结构——农业各生产部门的形式和比例关系二级结构——各业内部各生产项目的组合形式和比例关系第一个层次是种植业内部结构关系，即粮食作物和其它经济作物之间的组合及其比例关系第二个层次是广义的农业内部结构关系，即农、林、牧、副、渔五业之间的组合及其比例关系。农业生产结构是指广义的农业生产结构，相应的农业生产结构调整也是指广义的农业生产结构调整，即对农、林、牧、副、渔各业之间的组合及其比例关系的调整。二、农业生产结构调整用地的管理主要是对农、林、牧、副、渔各业之间用地的组合及其比例关系，特别是用地在各业之间的流动情况进行调节和控制，以达到保护耕地的目的(一)农业生产结构调整用地管理的必要性据有关部门统计，耕地面积的大幅度减少，主要是农村生产结构调整占用耕地过多造成的，农业生产结构调整约占耕地面积减少数的75％左右，非农业建设只占25％左右。除对非农业建设占地采取指令性计划指标加以严格控制外，对农业内部结构调整占用耕地也必须严加控制(二)对农业生产结构调整用地的管理措施1、加强宣传教育，提高人们对保护耕地的重要性的认识2、抓紧制订相应的管理措施，切实落实《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》关于保护基本农田、保护耕地的有关规定。3、建立严格的审批制度4、土地行政主管部门要协助农业部门做好监督检查工作5、对在1980年1月1日以前，已经在耕地上挖了鱼塘，栽种了果树林木的，除经县以上有关部门批准的外，不得因耕地面积减少而调减粮油等合同定购任务，并要按其收入情况加收定量的特产或养殖费第八节乡(镇)村建设用地的有偿使用主要是对农村宅基地和乡(镇）企业用地的有偿使用一、有偿使用的形式1、有偿征用集体土地：依法征用集体土地2、以土地使用权作价入股：建立股份制合作企业，股份不能转让3、以土地使用权为条件兴办联营企业：协议中明确规定双方分红比例4、宅基地的有偿使用5、乡(镇)企业建设用地的有偿使用4、宅基地的有偿使用平均收费法：按占地面积和各地规定的统一收费标准，实占实收。超标累进收费法：在规定的占地限额标准内，按平均费率收取，对超占面积部分，分级累进收费。回算法：以全村人的占用宅基地面积作为补贴基准，每户实际人均宅基地面积应负担的使用费与补贴基准相比较“高交低补”超占收费法：即在规定限额标准内不收费，对超占部分平均收费。5、乡(镇)企业建设用地的有偿使用分担提留法：采用乡(镇)村企业用地和大田同样的标准分担集体提留。分担农业税法：把农业税分解到原来定税时的耕地面积上，使大田和改变了用途的农田共同承担农业税。利润分成法：把乡(镇)企业所留利润按协议规定的比例分成，一部分返还给被用地的村组，用以补贴农业生产。二、有关税费的收取及使用管理(一)耕地占用税定义：耕地占用税是为了保护农用耕地，合理利用土地资源，尽量不占或少占耕地而开征的一种税。耕地占用税的收取标准是以市、县为单位，按人均耕地面积多少，以平方米为单位计征的；农民建房占用耕地，按标准减半征收，部队军事设施、铁路线路、学校、福利院以及直接服务于农业生产的农田水利