【2026】公共服务对房价影响的实证分析8900字

公共服务对房价影响的实证分析公共服务对房价影响的实证分析 11.1公共服务的测度 21.1.1公共服务指标体系 1.1.2公共服务指标测算 3 71.3实证过程与结果 81.4小结 服务配置和布局方面存在着区域间，城乡之间等方面的不均衡现象。公共服务配置的不均衡，为我国经济社会发展带来了一系列影响。近年来，我国将推动三五”推进基本公共服务均等化规划》强调推动公共服务水平的发展不仅能够重要意义。通过前面章节的机理分析，在明确了公共服务、房地产调控政策与房地产价格的关系后，本章将构建城市层面的公共服务指数，以测度城市的公目前已有一些国内学者研究了公共服务对城市间及城市内部房地产市格水平的影响(Yuan等.,2020),但是，他们忽略了不同城市的房地产市场价格与城市层面的公共服务供给水平的关系的不同影响。同时，他们忽略了不同类型的公共服务与房地产市场价格的关系可能有所差异(Beracha等.,2018)。那么,对我国来说，不同类型的公共服务水平与不同城市住房价格的关系究竟有怎样的关系?由于这个问题直接关系到我国城市资源的合理配置、住房市场因此，本章的研究重点是城市层面的公共服务供给对不同城市住房价格水平的影响是否有差异，不同类型的公共服务对住房价格水平的影响。同时，本章还1.1公共服务的测度公共服务的内涵十分广泛，主要是由政府主导、保障全体公民生存和发展需要、与经济社会发展水平相适应的服务。其中广义的公共服务包括基本公共服务范围，例如保障基本民生需求的教育、就业、社会保障、医疗卫生、住房保障、文化体育等领域的公共服务。除了基本公共服务之外，广义上的公共服务还包括与人民生活环境紧密关联的交通、通信、公用设施、环境保护等领域的公共服务，以及保障安全需要的公共安全、消费安全和国防安全等(国发〔2017〕9号)另外，根据《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》(国办发〔2015〕86号),我国公共服务中重要的内容包括“公共教育、劳动就业、社会保障、医疗卫生、住房保障、文化体育、扶贫脱贫等与群众日常生产生活密切相关的公共服务事项”。《通知》还强调了公共服务的提供中政府的服务性，强调“优化服务”。除了公共服务，近年来我国更加重视保障个人最基本的生存权和发展权的基本公共服务。2021年3月我国国家发展改革委、中央宣传部、教育部、民政部、司法部、财政部、人力资源社会保障部、住房和城乡建设部、文化和旅游部和国家卫生健康委等发布了《关于印发《国家基本公共服务标准(2021年版)》的通知》(发改社会〔2021〕443号),明确了我国国家基本公共服务包括“幼有所育，学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居，弱有所扶，优军服务保障，文体服务保障”在内的九类共22项服务内容。与更为广义的公共服务相比，基本公共服务体现本研究认为公共服务是指与居民生存和发展相关的基本的产品和服务，如教育、医疗、公共基础设施、生态环境等。这些服务既满足公共性的特点，同时需要政府参与提供。根据国办发〔2015〕86号的内容，本研究着重考察广义的公共服务，而不仅仅是基本公共服务。在我国，由于各地经济、社会等发展背景不同，不同城市基本公共服务的投入有所差别，导致不同城市之间基本公共服务水平也存在差距，这进一步对住房市场产生了影响。为了研究城市基本公共服务对于住房市场的影响，本研究首先需要合理测度城市层面的公共服务在现有研究中，学者们测度公共服务的方法主要有三种：第一种是采用财政投入水平测度公共服务(李祥等，2012);第二种是采用不同城市医疗卫生、教育、公共交通等指标的绝对值或合成指标用来衡量公共服务水平(范新英和张所地，2015;周京奎和吴晓燕，2008;郑思齐等，2008)第三种是基于微观调查数据，获得人们对于住宅区公共服务水平的主观感受，并以此衡量公共服务水平(高琳，2012;Ambrey和Fleming,2011)。与第二种测度方法相似，通过对现有文献的梳理，本研究认为城市层面的公共服务中，城市的环境本研究构建的城市基本公共服务指标体系如表1.1所示，考虑到不同城市人口总量之间的差别，我们以每(万)人享用的公共服务为单位计算城市的公共服%梁若冰和汤韵(2008)医院数量个/万人李祥和王维娜(2012),梁若冰和医疗水平医生数量小学数量张/万人人/万人所/万人汤韵(2008),汤玉刚等(2016)教育水平小学教师数量中学数量中学教师数量高校数量高校教师数量人/万人所/万人人/万人所/万人人/万人周京奎和吴晓燕(2008),梁若冰和汤韵(2008),邓慧慧等(2013),汤玉刚等(2016)交通水平平方米/人周京奎和吴晓燕(2008),李祥和市内公共交通水平辆/万人王维娜(2012),汤玉刚等(2016)基于表1.1中的城市基本公共服务指标体系，本章首先采用熵值法计算样本城市基本公共服务的各个指标的权重，进而计算城熵值法是一种客观赋权的方法，其判定指标权重的依据主要是各项指标观测值价指标，形成了原始的指标数据矩阵X=(xj)m*n。对于某项特定的指标x,指标本章选取熵值法进行计算，因为本章关注的重点不在于哪一种公共服务与该方法是一种客观赋权法，主要根据各项指标观测值所提供的信息的大小来确定指标权重，相对于主成分分析等方法，能尽可能不损失信息的前提下去做分析。在梳理相关文献总结构建的指标体系，使用熵值法可以减少信息损失。因此，在各种客观赋权评价方法中(如主成分分析法),本章选取熵值法识别城基于2006到2017年间我国69个大中城市的城市统计年鉴中公共服务水平的数据，本章采用熵值法计算了城市层面的公共服务指数，以及环境水平、医疗水平、教育水平和交通水平的指标值，计算结果如表1.2所示。从公共服务综合指数来看，2006年至2017年间69个样本城市综合的公共服务水平比较稳定，水平有所提升。通过对比不同城市可以看出，城市之间公共服务水平存在差距，但是自从2012年以来，不同城市之间的公共服务水平之间的差距有所缩小并且保持稳定，这很可能与2012年以来我国政府大力推进公共服务均等化有关。具体来看，从教育水平来看，2006年到2017年间69个大中城市的教育水平整体虽然比较稳定，但是呈小幅下降趋势，从2006年的9.690下降至2017使得这些城市的教育资源愈发紧张。从交通水平来看，2006年以来我国整体的交通水平有显著提高，由2006年的9.293增长至2017年的11.57,说明城市道路设施和公共交通不断发展，为居民的生活提供了便利条件。各个城市的环境水平在样本时间内有所提升，需要注意的是，由于本研究在构建指标时没有考虑空气污染的情况，因此该环境指数无法体现出空气质量在2013年雾霾严重以后的恶化情况。最后，从医疗水平来看，2006年以来，我国69个大中城市的整体医疗水平有所提高，医疗指数由2006年的11.31增加至2017年的18.05,这体现了2009年以来我国进行的医疗体制改革取得了一定成效。通过比较同城市各类公共服务水平的差异状况，本研究发现不同城市间各类公共服务水平存在差异，其中一个重要原因是不同城市财政收支水平水平存在差距。在我国，公共服务主要是由地方政府提供，因此地方财政支出是地方公共服务提供的主要财政保障。对于经济发展较快的城市和地区来说，由于财政收入较高，因此投入到公共服务的财政支出水平较高，能够推动公共服务水平提高；相反，对于经济水平发展相对较慢的城市来说，由于地方政府财政收2006年(N=69)医疗指数交通指数公共服务指数医疗指数交通指数公共服务指数医疗指数交通指数为了分析城市层面的公共服务水平与房价的关系，本研究利用2006年至2017年全国69个大中城市的面板数据，建立各类公共服务指标与房价的面板数此本研究分别采用城市985或211高校的数量和城市三甲医院的数量来衡量城市服务资源的集中引起了劳动力向该城市的流入或者是公共服务水平的提高提升了当地居民的收入水平，刺激了住房市场的需求，并进一期作为了控制变量，因此在实证模型的选择上本章将基于系统统计局数据，样本选取2006年至2016年我国69个大中城市¹由于数据限制，本研究样本中只能选取69个大中城市。样本中69个大中城市可以用于识别公共服务与住房市场关系的区域差别。但是，由于多数样本城市都是省会城市，经济、社会等发展条件相对较好，难以识别对于发展较弱的城市，公共服务与住房市场的关系。变量符号商品住宅销售价格元/平方米国家统计局公共服务经作者计算得到元中经网统计数据库万人中经网统计数据库万元中经网统计数据库元/平方米国家统计局表1.4指标描述性统计(2016年)Table1.4Descriptivestatisticsofindica表1.5汇报了各类公共服务对城市房价的影响。其中第(1-2)列汇报了环境水平对房价的影响。第(3-4)列汇报了城市层面的公共服务中医疗资源对城市房价的影响，第(5-6)列汇报了城市教育公共服务对房价的影响，最后两列则汇报了城市交通水平对房价的影响。考虑到回归分析中可能存在的异方差问题，表过度识别检验(Hansen检验),并汇报了自回归AR(1)和AR(2)检第(5-6)列的结果表明，在控制了其他影响房价的重要因素之后，城市教育水平对于房价的影响有显著的推动作用。在OLS模型中，城市教育水数为0.083,且在1%的水平下显著。在系统GMM模型中，城市的教育水平对房价影响的系数为0.246,且在5%的水平下显著。Hansen检验统计量的p值均大大于0.1,表示模型的回归估计残差序列二阶不相关。这说明系统GMM的估计是有效的。另外,OLS模型和系统GMM模型中城市教育水平对城市房价的影响均显著为正,说明该结果不受模型选择的影响,结果是稳健的。对于其他类型的公共服务,结果并没有发现他们和房地产价格显著的关联。但是,对于教育水平而言,本研究中假设H1得到了验证,即公共服务会推动房的上涨。此外,对于控制变量而言,表1.5中所有控制变量的符号与经济理论与著影响,人均收入水平、城市GDP水平以及土地价格均会推动城市房价的上涨。表1.5公共服务对城市房价影响实证结果Table1.5Empiricalresultsofpublicservices'im医疗水平交通水平MMN在研究中,我们注意到近些年来我国对公共服务的发展越来越重视。特别是2013年以来，我国对提升公共服务质量和水平的认识有了很大的提升。在党的例如，2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中不仅2013年国务院颁布了《国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见》 (国办发〔2013〕96号),财政部颁布了《关于做好政府购买服务工作有关问题的通知》(财综〔2013〕111号),两项意见对政府购买公共服务做出了具体务的探索(杨东平，2016)。考虑到十八大的影响，本研究认为2013年前后地区公共服务的水平以及各界对于公共服务的重视程度均有所不同。因此，在下面的分析中，以2013年作为分界点，本研究将整体研究期间分位两个阶段。基于公式(1.1),分别考察2013年以前和2013年以后公共服务对商品住宅价格的影响。表1.6汇报了2013年以前公共服务对城市房价的影响，表1.7展示了2013年以后公共服务对城市着显著的推动作用。第(6)列中，城市教育资源的系数为0.223,且在5%的水Table1.6Empiricalre医疗水平教育水平交通水平是是是是是是是是N场发展进入了新阶段。特别地，在2013年以来，我国进行了一系列房地产市场格产生直接的影响(Shao和White,2021;Sun等.,2021),进一步削弱公共服医疗水平教育水平交通水平是是是是是是是是N对公共服务水平对房价的影响进行了实证检验。本研究基于2006年到2017年我国69个