REITs系列报告：4月REITs多延续弱势表现关注商业不动产项目供给

图表目录图表1：2025年初以来REITs市场周度成交额及换手率变化情况 4图表2：2025年初以来中证REITs全收益指数（932047.CSI）走势变化 4图表3：2026M4不同类型REITs涨跌情况概览 5图表4：截至2026年4月末已上市C-REITs市场表现一览 6图表5：截至2026年4月末已上市C-REITs市场表现一览（续） 7图表6：截至2026M4末在审首发REITs项目清单 8图表7：截至2026M4末在审扩募REITs项目清单 9REITs2026M4，REITs全市场周度成交额整体先升后降，但换手率整体仍偏弱。其中，2026/4/204/26Rs全市场单周成交额为3280052%2026M2以来新高。4月首周及最后一周或受清明和五一假期影响，Rs全市场周度成交额和换手率均不及4月中旬峰值水平。拉长时间期限看，Rs市场2026M4换手率仍处于2025年初以来的较低位置，全月交投氛围整体仍偏弱。图表1：2025年初以来REITs市场周度成交额及换手率变化情况所指数表现方面，2026M4中证Rs全收益指数（932047CI）整体呈现先震荡走高、后小幅回落收尾的窄幅震荡走势，月内最高触及103036点、最低下探101072点，最大振幅约19%101108007%月上旬指数低位缓慢抬升、中旬放量反弹收涨，下旬受首批商业不动产Rs获批落地影响，获利了结情绪下指数小幅回调，月末延续弱势震荡。图表2：2025年初以来中证REITs全收益指数（932047.CSI）走势变化所2026M4不同板块REITs项目多延续弱势表现，数据中心、水利项目相对抗跌。截至2026M4末已上市的Rs项目中，2026M4有23只Rs月线收涨、55只收跌、1只月线收平（红土创新深圳安居RT），另有东方红隧道股份高速公路RT、中航北京昌保租赁住房RT截至2026M4末上市不满一个月，故不纳入统计范围。分板块来看，平均涨跌幅排序方面，园区29%、生态环保28%、交通19%、市政15%、仓储物流11%、保租房08%08%05%12%+75%。从涨跌项目数量来看，2026M4比均过半，其中园区、交通类s项目下跌数量占比均在75%及以上。图表3：2026M4不同类型REITs涨跌情况概览所目前已上市水利类标的仅银华绍兴原水水利RIT2026M4银华绍兴原水水利RIT单月上涨75%，该项目底层资产为区域内核心水源枢纽，垄断性较强且收费机制相对稳定、受经济周期影响小，长期运营确定性较高。数据中心板块延续相对抗跌表现，其中，南方润泽科技数据中心RT、南方万国数据中心RT于2026M4分别小幅上涨11%、14%，或主要得益于算力租赁板块4月强势表现。I需求快速增长、高端GU紧缺以及国内外云厂商集体涨价的背景下算力租赁指数4月累计上涨92%4月A股核心板块之一。图表4：截至2026年4月末已上市C-REITs市场表现一览所；注：近1M观测区间为2026/4/1-4/30，近3M观测区间为2026/2/1-4/30。所；注：近1M观测区间为2026/4/1-4/30，近3M观测区间为2026/2/1-4/30。REITs截至2026M4REIs已申报RTs项目共2（Rs项目共5华夏华润置地商业不动产RRTRTRT、国泰海通中国建筑租赁住房RT）；已反馈项目16单，其中10单为商业不动产Rs项5（3目及2单园区项目）。此外，2026/4/23有4单商业不动产项目集中获批，分别为中金唯品会商业不动产RT、汇添富上海地产商业不动产RT、国泰海通砂之船商业不动产RT、中信建投首农食品集团商业不动产RT。简称申报类型申报日期项目状态更新日期REITs项目类型红土创新茂业商业不动产REIT首发2026/4/30已申报2026/4/30商业不动产中金杭州安居保障性租赁住房REIT首发2026/4/29已申报2026/4/29保租房华夏华润置地商业不动产REIT首发2026/4/28已受理2026/4/30商业不动产中金开元旅业商业不动产REIT首发2026/4/28已受理2026/4/30商业不动产中金菜鸟仓储物流REIT首发2026/4/27已受理2026/4/30仓储物流银华粤海水务水利REIT首发2026/4/23已受理2026/4/28水利国泰海通中国建筑租赁住房REIT首发2026/4/15已受理2026/4/17市场化租赁住房山证晋中公投瑞阳供热REIT首发2025/9/9已反馈2026/3/18市政建信天津临港发展集团港口REIT首发2026/2/25已反馈2026/3/30港口华夏湖北交投楚天高速公路REIT首发2025/8/18已反馈2026/4/14交通国金嘉泽新能源REIT首发2026/2/26已反馈2026/3/30能源华泰三峡清洁能源REIT首发2025/12/19已反馈2026/2/9能源博时山东铁投路桥REIT首发2025/12/12已反馈2026/2/3能源国联安复星商业不动产REIT首发2026/3/26已反馈2026/4/27商业不动产华夏凯德商业不动产REIT首发2026/1/30已反馈2026/4/23商业不动产华安陆家嘴商业不动产REIT首发2026/1/30已反馈2026/4/21商业不动产华安锦江商业不动产REIT首发2026/1/29已反馈2026/4/21商业不动产华夏保利发展商业不动产REIT首发2026/1/30已反馈2026/4/20商业不动产光大保德信光大安石商业不动产REIT首发2026/2/5已反馈2026/4/20商业不动产广发新城吾悦商业不动产REIT首发2026/2/27已反馈2026/3/25商业不动产嘉实首开商业不动产REIT首发2026/2/26已反馈2026/3/20商业不动产国泰海通崇邦商业不动产REIT首发2026/2/9已反馈2026/3/17商业不动产华夏银泰百货商业不动产REIT首发2026/1/30已反馈2026/3/5商业不动产中金厦门火炬产业园REIT首发2025/12/26已问询2026/1/28园区平安西安高科产业园REIT首发2025/11/25已问询2026/1/8园区创金合信北京国资商业不动产REIT首发2026/3/30已问询2026/4/29商业不动产红土创新星河集团商业不动产REIT首发2026/3/10已问询2026/4/3商业不动产华泰紫金华住安住商业不动产REIT首发2026/2/3已问询2026/2/27商业不动产中金唯品会商业不动产REIT首发2026/1/29注册生效2026/4/23商业不动产汇添富上海地产商业不动产REIT首发2026/1/29注册生效2026/4/23商业不动产国泰海通砂之船商业不动产REIT首发2026/1/30注册生效2026/4/23商业不动产中信建投首农食品集团商业不动产REIT首发2026/2/11注册生效2026/4/23商业不动产所2026M4，商业不动产供给预期仍是扰动REIT市场表现的重要因素。2026M42034单于2026/4/2334单商业不动产RTs项目中有3单为零售商业/奥特莱斯业态，其中中信建投首农食品集团商业不动产RT项目2026年的预测净现金流分派率达687%，短期来看收益安全垫相对较厚。RT项目2023年以来的联营/抽成收入占比均在70%以上，即项目收益较大程度绑定了商1/城市综合体业态，即汇添富上海地产商业不动产R聚密度最高的区域之一，且目前项目主力租户多为央国企，租约期限长、租户质量高，或较为适合风险偏好较低、追求稳定现金流的投资者。2026M4在审及获批待发的扩募项目REITs项目111（华夏华润消费RT2（华安张江产业园RTR另有8单注册生效待发行（中金厦门安居R、华夏基金华润有巢RT、国泰海通东久新经济RT、中航京能国际能源RTRTRRT、红土创新盐田港RT）。图表7：截至2026M4末在审扩募REITs项目清单简称申报类型申报日期项目状态更新日期基础设施项目类型华夏华润消费REIT扩募2025/9/30已问询2025/10/29消费中金厦门安居REIT扩募2025/4/28注册生效2026/3/16保租房华夏基金华润有巢REIT扩募2024/11/5注册生效2025/10/29保租房国泰海通东久新经济REIT扩募2025/3/27注册生效2025/8/28园区中航京能国际能源REIT扩募2024/4/1注册生效2025/8/5能源国泰海通临港创新产业园REIT扩募2024/11/13注册生效2025/5/30园区华夏北京保障房REIT扩募2024/9/19注册生效2025/3/26保租房博时招商蛇口产业园REIT扩募2022/9/28注册生效2023/4/4园区红土创新盐田港REIT扩募2022/9/28注册生效2023/4/4仓储物流华安张江产业园REIT扩募2022/9/28通过2023/3/31园区中金普洛斯REIT扩募2022/9/28通过2023/3/31仓储