2025年土地登记代理人之土地登记代理实务基础题库库和答案

2025年土地登记代理人之土地登记代理实务基础题库库和答案一、单项选择题1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，土地所有权首次登记应当由（）提出申请。A.土地所有权人B.土地使用权人C.县级人民政府自然资源主管部门D.乡（镇）人民政府答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十九条规定，集体土地所有权首次登记，依照下列规定提出申请：（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。但实际操作中，县级人民政府自然资源主管部门需对登记材料进行审核并完成登记，故本题正确答案为C。2.某企业因扩建需要，将原工业用地的容积率由1.0调整为1.5，需办理的土地登记类型是（）。A.转移登记B.变更登记C.更正登记D.异议登记答案：B解析：变更登记是指因土地权利人姓名或名称、地址发生变化，或土地坐落、用途、面积等自然状况发生变化而进行的登记。容积率调整属于土地用途或利用条件的变更，应办理变更登记。转移登记针对的是权利主体变更（如买卖、赠与），更正登记是对登记错误的修正，异议登记是对登记簿记载权利的质疑，故本题选B。3.依据《不动产登记操作规范（试行）》，不动产登记机构收到登记申请材料后，对符合受理条件的，应当场书面出具（）。A.不予受理告知书B.受理凭证C.补正材料通知书D.登记完成告知书答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》1.8.4规定，登记机构收到申请材料后，应当场进行审查。对符合受理条件的，应当场予以受理，并向申请人出具受理凭证；不符合受理条件的，应当场书面告知不予受理的理由，并将申请材料退回申请人。因此本题选B。4.下列情形中，无需办理土地注销登记的是（）。A.因自然灾害导致土地灭失B.土地使用权期限届满未续期C.依法收回国有土地使用权D.土地使用权人名称变更答案：D解析：注销登记适用于土地权利消灭的情形，如权利期限届满、土地灭失、权利被收回等。土地使用权人名称变更属于权利主体信息变更，应办理变更登记而非注销登记，故本题选D。5.甲将其名下土地抵押给乙银行，后又抵押给丙公司，若甲无法偿还债务，抵押权实现时（）。A.乙银行与丙公司按债权比例受偿B.乙银行优先于丙公司受偿C.丙公司优先于乙银行受偿D.按抵押合同签订时间顺序受偿答案：B解析：《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。本题中若两次抵押均登记，乙银行作为先登记的抵押权人优先受偿，故本题选B。二、多项选择题1.申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交的材料包括（）。A.土地权属来源材料B.权籍调查表、宗地图及宗地界址点坐标C.地上建筑物、构筑物合法的权属来源材料D.申请人身份证明材料答案：ABD解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条规定，申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）申请人身份证明；（四）法律、行政法规规定的其他必要材料。地上建筑物、构筑物合法权属来源材料是申请“房地一体”登记时需提交的，单纯国有建设用地使用权首次登记无需提供，故本题选ABD。2.下列属于土地登记代理业务范围的有（）。A.代理撰写土地登记申请材料B.代理查询土地登记资料C.代理参与土地登记争议调解D.代理保管委托人的土地权属证书答案：ABC解析：根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理业务包括：（1）办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等；（2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；（3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；（4）查询土地登记资料；（5）查证土地产权；（6）提供土地登记及相关业务咨询；（7）其他土地登记代理业务。代理保管权属证书可能涉及法律风险，不属于常规业务范围，故本题选ABC。3.土地登记中，属于登记机构应当履行的职责有（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第十七条规定，登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。登记机构不得要求对不动产进行评估，故D错误，本题选ABC。4.下列情形中，可申请异议登记的有（）。A.利害关系人认为登记簿记载的权利主体错误B.权利人认为登记簿记载的面积有误C.利害关系人认为登记簿记载的抵押权存在瑕疵D.权利人因疏忽未及时办理变更登记答案：AC解析：异议登记是利害关系人对登记簿记载的权利提出异议的登记，适用于登记簿记载的权利归属或内容与真实权利状况不一致的情形。权利人认为登记簿记载错误应申请更正登记，而非异议登记；未及时办理变更登记不直接构成异议登记的理由，故本题选AC。三、案例分析题案例1：2024年3月，甲公司通过出让方式取得某地块国有建设用地使用权，出让合同约定土地用途为工业用地，使用期限50年。2024年5月，甲公司与乙公司签订《土地使用权转让协议》，将该地块转让给乙公司，但未办理转移登记。2024年7月，甲公司因债务纠纷被法院查封该地块。乙公司主张其已取得土地使用权，要求法院解除查封。问题：（1）甲、乙公司未办理转移登记的情况下，乙公司是否取得土地使用权？（2）若乙公司起诉要求甲公司办理转移登记，法院是否支持？答案：（1）未取得。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。土地使用权转让属于不动产物权变动，需经登记才发生效力。甲、乙虽签订转让协议，但未办理转移登记，乙公司未取得土地使用权。（2）支持。《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。甲公司与乙公司签订的转让协议合法有效，甲公司未履行转移登记义务构成违约，乙公司有权要求其继续履行，办理转移登记手续。案例2：2024年1月，张某以其名下住宅用地向A银行抵押借款200万元，办理了抵押登记。2024年3月，张某又以该地块向B公司抵押借款150万元，因B公司要求，张某通过伪造不动产权证书的方式，使B公司误以为该地块无抵押，双方办理了抵押登记。2024年10月，张某无力还款，A银行与B公司均主张优先受偿权。问题：（1）A银行与B公司的抵押权是否均有效？（2）抵押权实现时，清偿顺序如何确定？答案：（1）A银行的抵押权有效，B公司的抵押权无效。A银行与张某签订抵押合同并办理登记，符合《民法典》第四百零二条“以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，故有效。B公司虽办理登记，但张某通过伪造证书隐瞒已抵押事实，属于欺诈行为。根据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。若B公司主张撤销，则该抵押行为自始无效；若未主张撤销，因登记机构未尽合理审查义务（如未查询登记簿）导致错误登记，B公司的抵押权效力需结合具体情况判断，但实践中通常认定无效。（2）若B公司抵押权被撤销或认定无效，则仅A银行的抵押权有效，A银行优先受偿；若B公司抵押权未被撤销（如登记机构无过错），则根据《民法典》第四百一十四条，抵押权已登记的，按登记时间先后清偿。A银行登记在先，优先于B公司受偿。案例3：2024年5月，李某发现不动产登记簿记载其名下某地块面积为120平方米，而实际测量面积为135平方米。李某向登记机构申请更正登记，提交了土地权属来源证明、测绘报告等材料，但登记机构以“无原登记错误证据”为由不予受理。李某遂申请异议登记，并在异议登记后10日内向法院提起诉讼，要求确认其对135平方米土地的所有权。问题：（1）登记机构不予受理更正登记是否合法？（2）异议登记的效力如何？李某的诉讼是否超过法定期限？答案：（1）不合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。李某提交了测绘报告等材料，已初步证明登记面积错误，登记机构应受理并进行审查，不能仅以“无原登记错误证据”为由拒绝，故不合法。（2）异议登记的效力是暂时阻断登记簿的公信力，防止第三人善意取得。根据《民法典》第二百二十条，异议登记期间，登记机构不得办理登记薄记载的权利人处分不动产的登记。李某在异议登记后10日提起诉讼，未超过法定期限（异议登记申请人应在异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记失效），故诉讼有效。四、综合应用题某县自然资源局拟开展农村宅基地“房地一体”确权登记工作，需制定登记操作方案。请结合《不动产登记暂行条例》《土地管理法》及相关政策，列出方案中应包含的主要步骤及注意事项。答案：主要步骤：1.前期准备：成立工作专班，收集农村宅基地权属来源资料（如历史审批文件、村民委员会证明等），开展权籍调查（包括权属调查和地籍测量），编制权籍调查表、宗地图及界址点坐标。2.公告公示：将权籍调查结果在村（组）范围内公示，公示期不少于15日，接受村民异议反馈。3.申请受理：村民持身份证明、权属来源材料、权籍调查成果等向登记机构提出申请，登记机构当场审查材料，符合条件的出具受理凭证。4.审核登簿：登记机构对申请材料进行实质审查，重点核查宅基地是否符合“一户一宅”规定、面积是否超标准、地上房屋是否合法建设等，审查通过后将登记事项记载于不动产登记簿。5.颁发证书：登记完成后，向权利人核发不动产权证书。注意事项：（1）落实“一户一宅”政策：对“一户多宅”“超面积占用”等情形，区分历史原因和现行违法，按地方政府制定的处理办法分类处置（如经批准保留、补缴费用等）。（2）保护特殊群体权益：对户籍迁出的原村民、