房产税的七个常见误区你知道吗？【税收筹划技巧方案实务】

房产税的七个常见误区你知道吗？【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据的一

种财产税。房产税的计税方式比较简单，而且税收占比相对较小，在税收

征管实践中也相对容易被忽视。本文列举了在房产税缴纳过程中的七大问

题并予以分析，以期纠正广大纳税人在房产税方面存在的认识误区。

一、有房产证才需要缴纳房产税吗？

案例1

A企业委托B建筑公司建造一栋办公楼，2013年4月已交付使用，2014

年1月办理竣工验收备案，2015年1月获得房产证。A企业财务李某2015

年开始申报该办公楼的房产税：

误区

《房产税暂行条例》第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”因此，李

某认为，只有拿到了房产证，才会发生房产税的纳税义务。

解析

《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》

((87)财税地字第003号)规定：“纳税人委托施工企业建筑的房屋，从

办理验收手续的次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出

租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。”同时粤地税函[2004]719号

也规定：“明确房产税纳税义务发生时间为：凡是以房产原值为计税依据

的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据

的，从取得租金收入当月起计征房产税。”也就是说，并不是只有获取房

产证才需要申报缴纳房产税，如果房产已经交付使用，也应当开始申报

缴纳房产税。在实务操作中，部分企业往往容易忽视“或交付使用”这一

纳税义务发生时间，导致未按规定缴纳房产税。

案例2

A房地产企业开发了一个大型房地产项目，为方便业主生活，该企业建设

了一处会所并对业主开放经营。在该楼盘成立业主委员会以后，该会所就

移交给业主委员会了，业主委员会委托房地产开发企业的关联物业子公

司B公司经营。B公司认为该会所并不属于自己所有，因此一直未缴纳房

产税。

误区

物业公司认为自己并不拥有会所的产权，因此并不是房产税的纳税义务

人。

解析：

虽然《房产税暂行条例》第二条规定房产税由产权所有人缴纳，但《财政

部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税

[2006]186号）又有规定：“（六）业主共有经营性房产对居民住宅区内

业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用

人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值计征，没有房产原值或不能将

业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务

机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征JB物业管

理公司是实际经营的代管人，因此该物业管理公司应当缴纳房产税。

二、地价款需要计入到房产原值吗？

案例1

A企业是一家制衣厂，在2011年购买了一块土地，购买价值为4000万元,

于同年建立厂房，厂房建造价格为30000万元。企业执行会计准则，将

4000万元土地成本计入“无形资产”，将30000万元计入到“固定资产”，

并最终按照“固定资产”账面原值缴纳了房产税。

误区

企业在缴纳房产税的时候，往往直接按照“固定资产”账面原值缴纳房产

税，而忽略了将“无形资产”也即土地的成本也计入到房产的账面原值中。

解析：

在不同历史时期以及不同的行业，由于采取的会计核算制度的不同，对

于地价是否应当计入房产成本，经历了一段复杂变迁的过程。但《财政部

国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》

（财税[2010]121号）第三条明确规定：“三、关于地价计入房产原值征收

房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产

原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的

成本费用等」而部分财务人员不熟悉房产税相关税收政策，不了解房产

税房产原值的税收和会计差异，简单地按照会计账册中“固定资产”账户

显示的金额申报缴纳房产税，未将“无形资产”账户中的土地成本纳入房

产原值，最终导致少缴房产税。

案例2

A房地产公司于2015年通过“招拍挂”取得一块土地，其中土地出让合同

约定地下车位面积包含在“计容面积”中。A企业在该块土地上建了一栋

楼，产品类型有普通住宅，车位和商铺。其中车位（本文仅讨论有产权车

位）用作自用。在进行会计核算的时候，企业并未将地价纳入到车位的账

面原值，因此企业在申报缴纳房产税的时候，也未将地价款纳入到车位

的房产原值中缴纳房产税。

误区

由于在2014年之前，广州地区的地下车位是不需要或者是暂缓缴纳土地

出让金的，所以在2014年以前，车位的房产原值通常不包含地价款。而

2014年以后，车位需要缴纳或者补缴土地出让金了，在计算车位的房产

原值时，许多财务还是习惯性地忘记将车位的地价款计入到房产原值中。

解析：

对于有产权地下车位的账务处理和企业所得税处理，在实操中是存在较

多争议的。但是在计算地下车位房产税房产原值的时候，税收政策是相对

明晰的，即应当按照财税[2010]121号文第三条（见上文）的要求，按照

合理准确的分摊方法将取得土地使用权支付的价款计入到房产原值中。

三、物业收入中管理费所占比例较大有税收风险吗？

案例

A企业是一家经营商业物业的房地产企业，于2008年开发了一栋商业楼，

并成立专门的物业公司对该商业楼进行经营管理。物业公司与租户约定，

每月合计收取租户物业收入10万元，其中4万元为管理费收入，6万元为

租金收入。该物业公司每月按照6万元从租缴纳房产税。

误区

管理费并不属于租金范畴，不需要从租缴纳房产税。部分企业为了规避房

产税，人为扩大管理费的占比，以达到“节税”的目的。

解析：

企业在提供房产租赁服务的同时，一般也会提供一些经营管理方面的服

务，如代收水电费、清洁、修理等服务，因此物业公司向租户收取的费用

通常含租金和管理费两个部分。由于收取的管理费并不需要缴纳房产税，

因此部分企业为了规避房产税，在协议中人为扩大管理费的比例。上述案

例中，管理费占总收费的比例高达40%,明显超过了正常管理费所占的比

例。针对上述情况，税务机关可能会根据《税收征管法》第三十五条的相

关规定：“纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：-一

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的一一”，对企业

的租金收入进行核定，要求企业按照正常的租金价格缴纳相应的房产税。

四、无租或者转租经营情况下如何缴纳房产税？

案例

A房地产企业开发了一个位于郊区的地产项目，该项目商铺所占比例较大,

初期为了吸引人气，A企业采用零租金或者一元租金的形式吸引商家入驻；

B房地产企业上世纪90年代在市区开发了一栋物业，该栋物业当时的建造

成本为1000万元。近年来B公司将该栋物业免租金（或者低租金）转给

关联物业公司C经营，C关联公司再将该物业租给其他公司获取租金收入，

年租金近500万元。

误区

根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号）

规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人依照房产余

值代缴纳房产税。”同时，《广东省税务局关于转租房产的租金收入不征

房产税问题的通知》（粤税发[1990]432号）规定：“根据房产税《条例》

规定'房产税由产权所有人缴纳’的精神，对单位和个人将租用的房产再

转租所取得的租金收入不征房产税J根据这两个文件，有部分企业财务

人员认为，通过无租或者转租使用的形式，可以规避高额租金收入对应

的房产税。

解析；

对于案例中的A企业，由于无租使用具有正当的理由，因此无租使用情形

下，按照财税[2009]128号的规定，由使用人按照房产余值代缴纳房产税

并不存在涉税争议。而对于B企业，按照房产余值缴纳房产税的税额远远

低于其将物业直接出租收取租金方式缴纳的房产税税额，B企业的上述处

理存在漏缴少缴税款的嫌疑。根据《税收征管法》第三十五条“纳税人有

下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：-一（六）纳税人申报

的计税依据明显偏低，又无正当理由的一一”，对于B企业的行为，税务

机关很有可能对其无租或者低租金转给C的行为进行核定，要求B企业以

市场公允的租金价格作为房产税计税依据缴纳相应的房产税。

五、委托经营情况下房产税如何缴纳？

案例

A房地产企业开发了一个小区，小区的大部分物业已经出售，小部分物业

确权到A公司名下。A公司将该部分物业委托给全资子公司B物业公司经

营，并签订了委托经营协议，B公司将上述物业出租给其他单位和个人，

并收取租金，同时将租金全额转账给了A公司。B公司就上述租金直接申

报缴纳了房产税等税种。

误区

B公司直接获取了租金收入，因此B公司认为，房产税的纳税义务人应该

是自己，因此就上述租金收入缴纳了房产税。

解析：

房地产公司将自己名下的物业委托给关联物业公司经营的情况非常普遍。

由于房地产公司和物业公司属于同一个地产集团管理，所以往往在申报

纳税的时候并未严格区分纳税主体。根据《房产税暂行条例》：“第二条房

产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或

者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳J案

例中A公司委托B公司收取租金，而且B公司已将收取的租金转给了A公

司。因此A公司是该项租金收入的纳税义务人。虽然A公司和B公司同属

于一个集团，但是A公司和B公司是两个独立的法人，其纳税义务应当严

格区分清楚，税务机关可能会要求A公司补缴相应的房产税，同时要求B

公司办理房产税退税。

六、跨年预收的房产租金如何缴纳房产税？

案例

A公司将房产租赁给B公司，租赁期为2015年1月至2017年12月31日，

租金为每月10万元，租赁协议约定在2015年1月5日前，B公司应当将

3年的租金合计360万元一次性支付给A公司。B公司按照协议约定时间

支付了上述款项。

误区

A企业财务人员认为，房产税应当按月缴纳，因此在每月15日之前按照

10万元的租金收入申报缴纳了房产税。

解析：

在从租计征的房产税的计税依据计算以及纳税义务发生时间确认等问题

上，现行的税收政策依然存在一些没有解释清晰的地方。有人认为，《房

产税暂行条例》第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由

省、自治区、直辖市人民政府规定J因此按照上述条款，跨年预收的租

金的房产税也应当按年或者按月分期计算，而不应当一次性计算缴纳。另

一部分人认为，《房产税暂行条例》第三条规定：“房产出租的，以房产

租金收入为房产税的计税依据。”因此，应当以实际取得的租金收入作为

房产税的计税依据。我们认为，《房产税暂行条例》第七条所说的“房产

税按年征收、分期缴纳”，主要是针对依照原值计算缴纳房产税的情况。

另根据《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发

[2003]89号）规定：“出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起

计征房产税和城镇土地使用税”。可以认为，针对预收房产租金的情况，

应当以其租赁期开始且实际收到款项的当天作为纳税义务发生时间，计

税依据为预收的全部房产租金收入。

七、房地产开发企业未售出的商品房需要缴纳房产税吗？

案例

A房地产开发公司于2014年1月取得一栋楼的商品房预售许可证，由于房

地产市场不景气，上述房产有相当一部分未售出。该栋商品楼在2014年8

月已经完全竣工，并拿到了初始产权登记证明文件（未最终“小”确权至

A公司名下）。A公司将其中一套商品房整理成办公用房供现场销售人员使

用，同时将另外几套