居间合同纠纷判例

目录

一、马建琅、李继华诉中建三局二企业居间协议纠纷案..............

【本案要旨】................................................

【案情简要】................................................

【判决理由】................................................

【判决成果】................................................

二、贵恒五金建材经营部诉中国建筑第八工程局居间协议纠纷案.....

【案件法理解析】............................................

【案件基本状况】............................................

【一审诉辩主张】............................................

【一审事实和证据】..........................................

【一审判案理由】............................................

【一审定案结论】............................................

【二审诉辩主张】............................................

【二审事实和证据】..........................................

【二审判决理由】............................................

【二审定案结论】............................................

三、紊大勇诉金星电梯（香港）有限企业居间协议纠纷案............

【审况简介】................................................

【一审诉辩】................................................

【举证质证】................................................

【法院判决】................................................

四、向邦东诉重庆新大陆房地产开发有限企'也居间协议纠纷案........

【案件简况】................................................

【一审诉辩】................................................

【举证质证】................................................

【查明事实】................................................

【讼争焦点】................................................

【判决理由】................................................

【判决成果】................................................

五、朱佳等诉上海易成房地产经纪有限企业等居间协议案............

【基本案情】................................................

【两审概况】................................................

【法理研析】................................................

六、程兴清与兰兴华、陈怀州居间协议纠纷上诉案..................

七、阜康企业与被告清溪粮站居间协议纠纷案.......................

附：部分居间协议纠纷判决书......................................

一、马建琅、李继华诉中建三局二企业居间办议纠纷案।

【本案要旨】

《协议法》确立了居间协议法律制度。建设工程招投标及建设工程协议签订

活动中，施工企业委托他人进行居间，没有证据iE明当事人之间所签订的协议有

详细违反《建筑法》和《招投标法》等尤其法的规定，就应当依法确认居间协议

的效力。

【案情简要】

7月初，中建三局第二建设工程有限责任企业（如下简称中建三局二企业）

工作人员王非经马久东、吕穗锋简介认识了义马市马建琅、李继华，双方开始协

商义马2X155MW热电厂投标招标事宜。7月14日，王非、马久东代表中建三

局二企业与马建氓、李继华签订了居间协议。双方约定的重要内容是：若该工程

中标建设工程协议签订后，支付马建胡、李继华建设工程协议总额2%的劳务费

用；初次支付20万元，余款按工程转款比例支付；违约方赔偿对方10万元损失。

8月14日，义马市招投标办公室、义马市热电厂共同向中建三局二企业发

出中标告知书，中标义马2X155MW热电厂主控楼、主厂房、升压站工程。8

月31日，义马热电厂与中建三局二企业签订了建设工程承包协议。原审另查明，

1最高人民法院网：；判决书字号：［］三民三终字第41号。

协议。

本案审理中当事人之间的争议焦点有三个：一是王非签订居间协议与否是

职务行为，二是居间协议的效力，三是居间费用的计算根据。

有关王非签订居间协议与否是职务行为。居间协议上虽未写明中建三局二

企业名称，但居间协议约定的居间义务是义马热电厂工程项目投标和签订建设工

程协议等。在王非、马久东与马建琅、李继华签订居间协议后，中建三局二企业

就又与马久东签订了有关义马热电厂工程项目投标和签订建设工程协议的百间

协议。义马热电厂工程项目中标签订建设工程协议后，工非已经成为该工程项目

的实际负责人。投标和签订建设工程协议并不是王非的个人事务而是中建三局二

企业的事务，居间协议也是为了中建三局二企业的事务。由此可以看出，王非该

系列行为均是职务行为，王非也认为自己该系列行为是职务行为。因此，王非与

马建琅、李继华签订协议的行为是职务行为。上诉人中建三局二企业认为王非与

马建琅、李继华签订协议的行为是个人行为，与本案事实不符，该上诉理由不能

成立。

有关本案居间协议的效力。《协议法》确立了居间协议法律制度，我国法律

，没有严禁建设I:程承包协议居间。招标公告虽然为公开事项，但并非公开的事项;

就众所周知。因此，公开招标的事项也存在向他人汇报投标和签订协议机会的情

;一------------------.*'-----'"'i------■i-----------:

形，投标人也可以将自己在投标活动中所办理的投标事项委托他人代理或者协助

进行。招投标活动遵照公开、公正、公平和诚实信用原则，但并非招投标活动有

居间行为就违反了招投标活动的原则，只是招投标活动中的居间事项与其他协议

的居间事项行所差异。投标人中建二局二企业提供投标所需的多种资料和投标

书，让马建琅、李继华参与其投标事务并支付一定劳务费的约定，没有违反我国

法律规定，因此该行为为有效民事法律行为。《建筑法》和《招投标法》有关法

律规定的均是发包方与承包方之间不得以不合法手段签订建设工程承包协议。本

案各方当事人没有提供发包方与承包方以及居间人之间有违反《建筑法》和《招

投标法》对应规定的行为。中建三局二企业作为投标人和承包人，没有证明自己

已付居间费用用于行贿和回扣等，也不能证明未付居间劳务费是为了违反有关规

定，也没有提供当事人违反有关法律规定的事实根据，因此上诉人中建三局二企

业认为，该协议违反了《招投标法》、《建筑法》等法律法规的有关规定，祈求确

认协议无效的理由缺乏事实根据和法律根据，该理由不能成立。

有关居间酬劳。《协议法》第四百二十六条、第四百二十七条规定，居间人

促成协议成立的，委托人应当按照约定支付酬劳。居间人未促成协议成立的不得

规定支付酬劳，但可以规定委托人支付从事居间活动支出的必要费用。由此规定

可知，居间酬劳的祈求权以促成协议成立为条件，不以所促成的协议与否履行为

条件，委托人和第三人之间的协议因居间服务而成立的，居间人就可以行使居间

酬劳祈求权。有关居间酬劳原则，我国法律对此还没有对应规定，因此确定居间

人的居间酬劳应按照尊重当事人意思自治的原则，不可任意调整。一审判决根据

公平原则对居间协议约定的酬劳额予以合适调整，但根据本案居间酬劳在建设工

程承包协议标的的收益中所占的比例还比较高的实际状况，对居间费用可以合适

酌减。中建三局二企业认为应当按照建设工程承包协议的履行状况计算居间酬

劳，协议未履行部分不应计算居间酬劳的理由没有事实根据和法律根据。居同协

议书约定，协议签订后首付20万元，余款按照工程转款比例支付。该比例既可

以理解为仍然按照工程款2%的比例计算支付劳务费至付清时为止，又可以理解

为首付20万元后所余劳务费与工程总造价之比按照转款比例支付。怎样计算应

付居间劳务费这一约定不明，马建琅、李继华也没有提供施工过程中转款数额和

应当按照转款所付的居间劳务费，一审确定的工程款额是施工协议终止时的竣工

工程价款，因此原判决认定中建三局二企业未按照转款比例支付构成违约的证据

与理由局限性，应予以纠正。

综上所述，上诉人中建三局二企业的上诉祈求不能成立，本院不予支持。

原判决认定基本领实清晰，但酌定中建三局二企业支付居间酬劳的原则和违约的

责任认定欠妥，故予以纠正。

【判决成果】

河南省三门峡市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百

五十三条第一款第一、三项，最高人民法院《有关合用〈中华人民共和国民事诉

讼法〉若干问题的意见》第一百八十条之规定，判决如下：

一、维持义马市人民法院O义民初字第97号民事判决第二项和诉讼费用

的承担部分。

二、变更义马市人民法院（）义民初字第97号民事判决第一项为：中建三

局第二建设工程有限责任企业于判决生效后十日内支付马建琅、李继华居间费

00元。

二审案件受理费100007E,其他诉讼费用5291元，合计15291元，由上诉

人中建三局二企业承担。本判决为终审判决。

二、贵恒五金建材经营部诉中国建筑第八工程局居间协议纠纷案2

【案件法理解析】

本案属经典的居间协议案，此类案由在当地法院较为鲜见。

1.有关本案的案由界定问题。《中华人民共和国协议法》第四百二十四条规

定：“居间协议是居间人向委托人汇报签订协议的机会或者提供签订协议的媒介

服务，委托人支付酬劳的协议。”

本案中的原告贵恒经营部在1月11日与被告第八工程局签订的协议约定：

⑴贵恒经营部必须疏通评标及中标后施工过程中的多种关系，以保证第八工程

局可以中标及中标后施工正常进行；（2）中标后施工过程中，如工程进度款提取

有困难时，贵恒经营部应协助处理；（3）该协议段工程中标后，第八工程局统一

按中标工程的总价提取1.5%的费用给原告贵恒经营部；（4）费用支付方式及时间

为每期工程进度款划到第八工程局后五日内，第八工程局按所收进度款的比例支

2判决书字号•：广西壮族自治区苍梧县人｛民4X｝（）苍民初字第10号：广西壮族自治区梧州市中级人｛民

4X｝（）梧民终字第179号。

付给贵恒经营部。

这份协议，贵恒经营部必须履行的义务是为被告筹措投标保证金，提供有关

投标的多种信息、交通以便、原材料价格等参照资料和服务给第八工程局，以促

使第八工程局可以在梧信二级公路网第二期工程中顺利中标，第八工程局能与梧

信二级公路网第二期工程指挥部签订承包工程协议。在这里，贵恒经营部起到了

居间人的作用，向第八工程局汇报了签订协议的机会，提供了签订协议的媒介服

务，第八工程局应按约定支付酬劳。

因此本案属于居间协议纠纷。

2.有关本案的原告主体问题。被告第八工程局在一审答辩中提出：原告货恒

经营部在1月11日与第八工程局签订协议步，尚未进行工商注册登记，到11

月14日，贵恒经营部才补办了工商营业执照的，可见，1月11日，贵恒经营部

尚未成立，与第八工程局签订协议的主体当时主线不存在。

第八工程局提出这个理由是不成立的，1月11口黄桂杏与第八工程局的委

托代理人签订居间协议步，是双方平等协商、自愿签订的，当时第八工程局并没

有对黄桂杏代表贵恒经营部签订协议的资格提出异议。协议签订后，贵恒经营部

完全履行了协议的义务，而第八匚程局享有了权利，却拒绝履行支付酬劳的义务,

显然是不合法、不合理的，况且黄桂杏是完全民事行为能力人，贵恒经营部又是

个体工商户，黄桂杏完全有权以贵恒经营部的名义同第八工程局签订居间协议，

并且在协议产生纠纷后，以原告的主体资格提起民事诉讼。

【案件基本状况】

1.判决书字号

一审判决书：广西壮族自治区苍梧县人｛民4X｝（）苍民初字第10号。

二审判决书：广西壮族自治区梧州市中级人:民4X｝（）梧民终字第179号。

2.案由：居间协议纠纷案。

3.诉讼双方

原告（被上诉人）：广西壮族自治区梧州市贵恒五金建材经营部（如下笥称

贵恒经营）。

经营者：黄桂杏。

诉讼代理人（一、二审）：｛邓0X｝。

诉讼代理人（一审）：｛莫IX｝,金狮律师事务所律师。

被告（被上诉人）：中国建筑第八工程局（如下简称第八工程局）。

法定代表人：｛梁2X｝,局长。

诉讼代理人（一、二审）：｛梁3X｝,家国律师事务所律师。

诉讼代理人，（一审）：胡亦民。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织

一审法院：广西壮族自治区苍梧县人｛民4X｝。

合议庭构成人员：审判长：关坚；审判员：莫健芝、谭飞文。

二审法院：广西壮族自治区梧州市中级人｛民4X｝。

合议庭构成人员：审判长：梁凤珍；审判员：吴治华、周春兴。

6.审结时间

一审审结时间：4月2日。

二审审结时间：10月16So

【一审诉辩主张】

原告诉称：1月11日，我部与被告第八工程局签订了协议书，约定被告中

标后，按梧信二级公路第八协议段的中标工程总吩提取1.5%的费用给原告。在

被告投标期间，我部为其筹措投标保证金50万元，并为其提供参照资料。被告

中标后，我部为被告联络进场住宿房屋，购置物品和多种生活设施，使被告能顺

利进场开展施工工作。现被告工程已基本完毕，，乃没有按约定支付贽用给我部。

祈求法院判令被告支付原告费用186258元。

被告辩称：本局与贵恒经营部签订的协议书是一份无效协议。首先，原告是

在11月14日成立的个体企业。1月11日原告与本局签订协议步尚未存在，因

此签订协议主体主线不存在。另一方面，从事中介服务的机构必须具有三证：1)

营业执照⑵税务登记证;3)中介服务许可证。原告只具有经营五金建材的营业执

照。原告没有从事中介服务的资格，原告签订协议是违法的。祈求法院驳回原告

的诉讼祈求。

【一审事实和证据】

广西壮族自治区苍梧县人民法院经审理查明：1月11口经协商，原告贵恒

经营部与被告第八工程局的委托代理人签订了一份协议书，协议约定：（1）贵恒

经营部必须疏通评标及中标后施工过程中的多种关系，以保证第八工程局可以中

标及中标后施工正常进行。（2）中标后施工过程中，如工程进度款提取有困难时,

贵恒经营部应协助处理。（3）该协议段工程中标后，第八工程局统一按照中标工

程的总价提取1.5%的费用给贵恒经营部。（4）费用支付方式及时间为每期工程进

度款划到第八工程局后五天内第八工程局按所收进度款的比例支付给贵恒经营

部。协议签订后，原告贵恒经营部为被告在投标期间筹措投标保证金50万元，

并提供多种信息、原材料价格等参照资料和服务，使第八工程局顺利在梧信二级

公路第八协议段中中标。中标后，原告为被告联络进场的住宿房屋、购置物品和

多种生活设施，使其能顺利正常施工。但被告并未按协议履行付款义务。载至

12月12日，第八工程局所收的工程结算价款为12208539元，按协议应付给原

告费用183128.08元，但第八工程局一直分文未芍，遂引起纠纷。

另查明，贵恒经营部是11月14日领取营业执照的，由黄桂杏个人经营的个

体工商户。

原告提供了营业执照及1月11日的协议书，第八工程局的授权委托书，梧

信二级公路期中支付证书、投标保证金发票、租房协议书，购物收据•、发票等证

据证明。被告对上述证据均无异议。

【一审判案理由】

广西壮族自治区苍梧县人民法院经审理后认为：原、被告于1月11口签订

的协议书是双方真实意思表达，双方应认真按协议履行。原告按协议为被告提供

了服务，使被告可以在梧信二级公路网二期工程第八协议段的投标中顺利中标及

正常施工，被告理应按协议的约定支付费用183128.08元给原告。至于被告提出

的签订协议的主体不存在，协议应无效的问题，由于原告贵恒经营部是黄桂杏个

人成立经营的个体工商户，其个人行为可以代表经营部的行为。虽然签订协议书

时经营部尚未注册登记，但签订协议是黄桂杏的真实意思表达，且后来补办了注

册登记，这些并不影响协议的内容和效力。

【一审定案结论】

广西壮族自治区苍梧县人民法院根据《中华人民共和国协议法》第四百二十

六条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，判决如下：

被告第八工程局应支付人民币183128.08元给原告贵恒经营部。

诉讼费及财产保全费10785元，由被告第八工程局承担。

【二审诉辩主张】

一审判决后，第八工程局不服并向广西壮族自治区梧州市中级人民法院提出

上诉。

1.上诉人诉称：贵恒经营部与本局签订协议步，尚未向工商部门注册登记，

该部并不具有对外进行民事活动的主体资格，一审判决却认定协议有效，显然是

错误的，规定二审改判，驳回贵恒经营部的诉讼祈求。

2.被上诉人辩称：我部与第八工程局签订的居间协议是有效的，一审判决对

的，二审应予维持。

【二审事实和证据】

广西壮族自治区梧州市中级人民法院经审理查明：1月11日，第八工程局

与贵恒经营部签订了协议书一份，约定：由贵恒经营部必须疏通评标及中标后施

工过程中的多种关系。该协议中标后，第八工程局按中标工程的总价提取1.5%

费用给贵恒经营部。签订协议后，贵恒经营部委吒｛邓0X｝等人做有关工作，向

梧信二级公路工程建设梧州总指挥部交付50万元投标保证金，提供多种信息和

参照数据，为被告进场施工联络住房。第八工程局中标后获得了12208539元工

程款，按协议应付给贵恒经营部183128.08元。因第八工程局未支付而成讼。

【二审判决理由】

广西壮族自治区梧州市中级人民法院经审理后认为：贵恒经营部与第八工程

局签订本案协议书时，虽未获得工商部门核发的营业执照，但贵恒经营部是黄桂

杏个人成立的个体工商户，黄桂杏具有个人能力，其所实行的民事行为并不违反

法律及损害国家和他人利益，且本案协议书履行期间又补办了营业执照，又确依

协议书履行了义务，第八工程局又确在二级公路网投标中顺利中标及正常施工，

一审认定本案协议有效，双方应根据履行，判令第八工程局支付183128.08元给

贵恒经营部是对的的。

【二审定案结论】

广西壮族自治区梧州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第

一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

三、泰大勇诉金星电梯（香港）有限企业居间协议纠纷案3

【审况简介】

原告蔡大勇诉被告金星电梯（香港）有限企业居间协议纠纷一案，本院于5月

30日受理后，依法构成合议庭进行审理，并于同年9月26日召集双方当事人来

本院进行开庭前证据互换，原告秦大勇及其委托代理人周荆、被告委托代理人杨

皓明来院参与证据互换。本院于11月13日公开开庭进行审理，原告委托代理人

周荆、被告委托代理人杨皓明和张磊到庭参与诉讼。本案现已审理终止。

【一审诉辩】

原告诉称：1999年9月被告委托原告为被告与新地花园机械停车库项目的

商务代理，负责与客户联络、谈判、售后服务和安排合约等事宜。同年9月27

日，被告向原告出具《项目委托书》，约定原告代理费为设备协议总金额的5o

2%计人民币185,000元，付款进度为按客户付款比例支付。1999年10月在原

告的努力下，被告与上海新弘业房地产发展有限企业、中国中福实业总企业签订

了《新地花园机械停车库订货协议》（如下简称《订货协议》）,约定上海新弘业

房地产发展有限企业向被告和中国中福实业总企业购置“LG”牌机械停车库设

上海市笫二中级人民法院民事判决书，（）沪二中民五（商）初字第70号。

备14套，用于安装在位于上海市黄浦区复兴东路7()1弄的新地花园，总价为人

民币3,561,600元。协议签订后，原告多次规定被告支付代理费，但被告以买

方未所有支付货款且协议各方存在纠纷为由予以拖欠。原告近来知悉，上海市徐

汇区人民法院于1月31日以。徐经初字1094号民事判决确认，被告已将其在新

地花园机械停车库《订货协议》项下的权利义务转让给被告的关联企业大连乐金

产电有限企业上海分企业，上海新弘业房地产发展有限企业也已将其在该协议项

下的权利义务转让给上海亚欣实业企业，徐汇法院判决上海亚欣实业企业向大连

乐金产电有限企业上海分企业支付货款和利息，该判决已经生效。原告遂向被告

催讨代理酬劳，但被告至今仍未支付。鉴于被告已将协议权利义务转让并未告知

原告，其支付代理酬劳的义务己无法按客户付款进度履行，被告应立即向原告付

清代理酬劳，为此祈求法院：1、判令被告向原告支付代理酬劳人民币185,000

元;2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将向被告主张第一项诉请中的代理酬

劳变更为居间酬劳。

被告辩称：原告虽然以居间协议起诉，但本案的性质应当是代理协议。由于

《项目委托书》并没有实际履行，被告也没有收取客户应向被告支付的款项，因

此被告无权也无义务向原告支付所谓的居间酬劳。涉案《订货协议》实际已经作

废，《协议变更协议》是新协议，不能视为《订货协议》的继续，被告不应承担

在《订货协议》项下的代理酬劳支付义务。此外，原告的诉请已经超过诉讼时效。

【举证质证】

原告为支持其诉请，向本院提供如下证据材料卜

一、1999年9月27日《项目委托书》。证明原被告之间的协议关系。

二、上海新弘业房地产发展有限企业2月出具的《证明》。证明原告按约与

上海新弘业房地产发展有限企业洽谈项目，完毕了有关商业代理事宜。

三、1999年10月《订货协议》。证明在原告的居间下，乐金产电（香港）有限

企业、中国中福实业总企业和上海新弘业房地产发展有限企业三方签订了新地花

园机械停车库设备订货协议。

四、商业登记文献。证明被告名称于由乐金产电（香港）有限企业变更为现名。

五、（）徐经初字第1094号民事判决书。证明生效民事判决已经认定有关事

实，即6月30日，被告参与签订了《协议变更协议》，并判决由《协议变更协议》

中的最终买受方上海亚欣实业企业支付货款。

六、3月13日上海浦东发展银行支票和大连乐金产电有限企业上海分企业

出具的收据。证明前述判决生效后，上海亚欣实业企业已向大连乐金产电有限企

业上海分企业支付了货款。

七、1月21日《律师函》（原告针对被告有关时效抗辩当庭递交）。证明原告

于I月获悉《协议变更协议》状况后即向被告主张居间酬劳。

被告对原告提供的证据材料刊登质证意见如下:对证据的真实性均无异议，

但根据证据一，认为原、被告之间是代理关系，约定的内容不仅包括联络和谈判,

还包括售后服务等，代理人须完毕所有代理事项才能收取酬劳。有关证据二，虽

然是企业作出的证明，但性质属于证人证言，企业代表、代理人应当出庭接受质

证，该证明不具有证据的形式要件，不应作为证据采纳。且该证明内容不全面，

因原协议终止，付款人不再是新弘业企业的事实没有证明。对证据三和四无异议。

证据五判决根据的事实以及判决后付款的事实与本案无关，不能作为原告完毕居

间行为的根据。证据六与本案无关，且支票和收据总金额与《订货协议》的标的

金额不符。对证据七，被告没有收到过，且原告不能证明所附的挂号凭证与《律

师函》之间具有关联性。

被告为证明其辩称主张向本院提供的证据材料［是6月30日《协议变更协议》。

证明前述新地花园机械停车库《订货协议》最终没有实际履行，买卖双方均已变

更为案外人，因此原告作为代理人没有完毕代理事项，被告也没有根据买卖协议

收取案外第三方支付的货款，因此原告无权向被告主张代理酬劳。

原告对被告的证据材料刊登质症总则如卜.：对证据的真实性没有异议，但认

为被告变更协议是对自己权利的处分，《订货协议》项下买卖双方调整权利义务

关系不能影响原告履行居间协议所获得的成果。《协议变更协议》对《订货协议》

内容并无变化，买卖标的仍是新地花园机械停车库设备，只是用词用了“作废”、

“终止”等。变更的原因是上海新弘业房地产发展有限企业把新地花园机械停车

库转让给上海亚欣实业企业，另一种原因是大连乐金产电有限企业上海分企业由

于财务规定不能向境外企业支付设备款项。对主张居间酬劳有关键影响的原因在

于原告与否促成了协议的签订，怎样付款是履行方式,履行方式不影响协议权利。

居间人的义务是将签订协议的机会汇报给委托人，或者为委托人与第三人提供签

订协议的媒介，法律没有规定协议签订后来的实际履行对居间人获取酬劳产生什

么影响。因此，被告基于对协议的变更及协议的履行所持的主张与原告主张居间

酬劳无关。

被告补充阐明|:变更协议的真实性已由生效判决予以确认，变更协议不能理

解为被告单方面处置自己的权利。从变更协议的陈说来看不否认原告促成了协议

的签订，但仅凭协议签订尚局限性以成为原告规定被告支付酬劳的根据，按约定,

应根据客户支付货款的进度，原告才能规定被告支付酬劳。后因原告促成的《订

货协议》已经作废，《协议变更协议》实际上已经取代了《订货协议》，客户也未

向被告支付款项，因此原告无权向被告主张酬劳。

本院经审理查明卜1999年9月，被告委托原告作为被告与新地花园机械停

车库项目的商务代理，负责与客户联络、谈判、售后服务和安排合约等事宜。同

年9月27日，被告向原告出具《项目委托书》，约定原告代理费为设备协议总金

额的5。2%计人民币185,000元,付款进度为按客户付款比例支付。1999年10

月在原告参与联络安排下，被告与上海新弘业房地产发展有限企业、中国中福实

业总企业签订了新地花园机械停车库《订货协议》，约定上海新弘业房地产发展

有限企业向被告和中国中福实业总企业购置“LG”牌机械停车库设备14套，用

于安装在位于上海市黄浦区复兴东路701弄的新地花园，总价为人民币3,561,

600元。协议签订后，原告多次规定被告支付代理费，但被告以买方未所有支付

货款且协议各方存在纠纷为由予以拖欠。6月30口被告（丙方）与上海新弘业房地

产发展有限企业（甲方）、上海亚欣实业企业（乙方）和大连乐金产电有限企业上海

分企业（丁方）等四方签订《协议变更协议》，协议约定甲丙双方签订的新地花园

机械停车库《订货协议》作废，乙丁双方重新签订该项目协议，条款同甲丙双方

签订的协议一致，由于财务规定乙方不能向丙方（境外企业）支付设备款，协议设

备供货方改为丁方。上海市徐汇区人民法院于1月31日以（）徐经初字1094号民

事判决确认前述1999年10月《订货协议》和6月3（）日《协议变更协议》的签

订事实。7月，被告名称由乐金产电（香港）有限企业变更为现名金星电梯（香港）

有限企业。1月原告以《律师函》的形式向被告主张代理酬劳。

以上事实，由原告提供的《项目委托书》、《证明》、《订货协议》、（）徐经初

字1094号民事判决书、《商业登记文献》、《律师函》和被告提供的《协议变更协

议》以及双方当事人的当庭陈说笔录等证据予以证明，本院予以确认。

本院将双方当事人的争议焦点归纳如下|：一、有关本案法律关系的性质是居

间协议关系还是代理协议关系;二、有关原告与否已经完毕居间义务;三、有关《协

议变更协议》与否影响原告获得居间酬劳的权利;四、有关原告的主张与否超过

诉讼时效期间。

一、有关本案法律关系的性质是居间协议关系还是代理协议关系。原告认为:

尽管《项目委托书》中原告的劳务被冠以“商务代理”之名，但原、被告之间协

议关系的性质应当是居间协议。在居间协议中，促成协议成立是受托人主张酬劳

的绝对条件。本案法律关系的定性应当取决于《项目委托书》所赋予原告的关键

义务，其目的是促成被告与新地花园开发商之间的停车库设备《订货协议》的成

立，原告促成协议成立是其计取酬劳的决定性原因，原告只需“促成”并“安排”

签订协议即可，原告并无代表被告签订协议这一委托协议的“标志性”履行行为，

原告实际上是为促成被告与新地花园开发商之间签订协议提供媒介服务。因此，

《项目委托书》更具有居间协议的性质。

被告认为：《项目委托书》不是居间协议，其性质更靠近于委托代理协议。

首先，《项目委托书》第5项写明的是代理费而不是居间费。另一方面，原告本

来是被告的雇员，被告在原告离开后仍让其参与新地花园机械停车库项目，并非

原告离开被告后才向被告提供有关到达项目的信息，这与居间协议要件完全不一

样。第三，原、被告之间签订的《项目委托书》对原告的约束是按照客户付款比

例支付酬劳，原告有义务促使买方完毕所有权利义务，因此原、被告之间是代理

关系。最终，原告的义务还波及到售后服务范围。综上，本案的法律关系应是代

理法律关系，酬劳的支付应当以原告完毕代理事务或者符合代理协议的约定为根

据。

本院认为：居间行为的特点是居间人向委托人汇报签订协议的机会或者提供

签订协议的媒介服务，居间人促成协议成立的，委托人就应当支付酬劳；而代理

行为的重要特点是代理人以被代理人的名义实行法律行为，其酬劳的获取以代理

事务的完毕或代理协议的约定为判断原则。根据《项目委托书》，原告己经从事

了提供报价单、客户资料、与客户联络、与客户商议技术上的规定、安排与客户

签订合约等居间工作。虽然在文字表述上有“代理”两字，但原告的关键义务是

促成新地花园机械停车库这一特定项目《订货协议》的签订。根据《中华人民共

和国协议法》的有关规定，《项目委托书》所规定的原、被告之间的权利义务关

系的特性，更靠近于居间协议。《项目委托书》中“售后服务”是不确定的概念,

假如客户认为需要原告联络，原告才有联络的义务，而不应理解为由原告本人直

接提供售后服务。《项目委托书》中约定的原告义务就是第1-4条内容，第5条

只是约定向原告支付酬劳的进度，而不应理解为原告有协助被告催讨货款的义

务。因此，原、被告之间属于提供媒介服务的居间法律关系，原告有关原、被

告之间的协议关系性质为居间协议关系的主张成立，本院予以采信；被告有关

《项目委托书》不是居间协议，其性质更靠近于委托代理协议的抗辩，理由不

能成立，本院不予采信。

二、有关原告与否已经完毕了居间义务。原告认为：原告己经提供了签订协

议的媒介服务，并促成了被告与新地花园开发商之间的停车库设备《订货协议》,

理应获取酬劳。《项目委托书》中列明的四项受托事项与“负责与客户联络、谈

判等商务活动”在所表述的语义上重叠，互为包括关系而非并列关系，即所谓“联

络”和“谈判”的详细内容就是这四项内容，无论双方怎样描述这种协议关系，

原告最终义务都贯彻到《订货协议》的签订，而双方对该协议的签订并无异议，

因此原告获取酬劳的大前提己经确立。有关所谓“售后服务”的内容，综合原、

被告之间的身份关系和履行协议义务的现实条件等原因，原告应提供的不应是产

品维修服务，而只能是产品的某些售后联络工作，且需视详细需要而定，因此“售

后服务”对原告计取酬劳没有实质影响，也局限性以排除双方权利义务关系的居

间协议性质。

被告认为：原告没有完毕委托代理的所有事项。由于根据新地花园机械停车

库《订货协议》约定的付款方式，收取货款的是中国中福实业总企业，并非被告，

而根据《项目委托书》，被告支付酬劳的前提是收到客户的货款。对签订《项目

委托书》至到达协议期间，原告已尽到义务，被告并无异议。但最终到达的协议

与被告所规定的不一样，因此原告没有完毕《项目委托书》给他的授权事项。原

告的义务除了促成协议签订外，还包括联络售后服务和催促买方付款。因此，原

告并未完毕所有委托代理事项。

本院认为：本院注意到《订货协议》第四公约定的交货地点是特定的，却为

中华人民共和国上海市“新地花园”工地现场，与《项目委托书》中的有关约定

一致。同步，《订货协议》第七条“包装”条款中也明确了丙方（即被告原名乐金

产电香港有限企业）为所有设备的实际提供方，据此，本院认定被告系《订货协

议》的实际供货方。因此可以认定系争《订货协议》就是被告在《项目委托书》

中规定原告居间促成的协议。虽然在《订货协议》中约定名义上的收款方为卖方

之一的中国中福实业总企业，但因实际供货方为被告，因此被告有关《订货协议》

不是《项目委托书》中委托原告促成的协议的主张，理由不能成立，本院不予采

信。此外，“售后服务”不是固定的义务，详细状况应视客户需要而定；《项目委

托书》第5项约定的是支付酬劳的进度而已，原告并无义务协助被告向客户催讨

货款，因此原告促成《订货协议》的签订，可以认定其已完毕了居间义务，假如

没有特殊变故，原告应按约根据客户付款进度获得酬劳。据此，被告有关原告没

有完毕委托代理的所有事项的抗辩，理由不能成立，本院不予采信。本院认定原

告已经完毕居间协议的所有义务。

三、有关《协议变更协议》与否影响原告获得酬劳的权利。原告认为：被告

变更新地花园《订货协议》的履行主体对原告获得居间酬劳的权利不应构成任.何

影响。原《订货协议》虽然作废，也不能否认《订货协议》的签订是由原告促成

的事实。《协议变更协议》产生的原因和成果都不是由于原告的过错所致，《协议

变更协议》不影响原告向被告主张居间酬劳的权利，虽然有影响，也只是导致原

告不也许再按照原约定的客户付款进度向被告主张居间酬劳。

被告认为：由于被告在《订货协议》中无权收取货款，因此对协议变更。代

理酬劳的支付应当根据《项目委托书》第5公约定“按客户的付款比例支付工

原告收取代理酬劳的条件不仅仅是协助各方谈判，而是与《订货协议》的付款状

况挂钩，只有在被告收取《订货协议》所有货款后，原告才能向被告主张18。5

万元的代理酬劳。《订货协议》已经作废，不再履行，《协议变更协议》不是《订

货协议》的延续，大连乐金产电有限企业收取的货款与被告无关，被告实际没有

收取货款。因此，原告无权向被告主张酬劳。

本院认为：从本案实际履行状况看，被告在没有中国中福实业总企业参与的

状况下，直接与他方签订《协议变更协议》，转让其收款权利，因此被告有关其

不是《订货协议》中的实际收款方的主张不能成立。原告业已按约促成被告与新

地花园开发商上海新弘业房地产发展有限企业之间有关停车库设备的《订货协

议》，其无权干涉《订货协议》的实际履行，因此，该协议的变更只要不是由于

原告的原因所致，就不影响原告获取居间酬劳的权利。《项目委托书》约定，被

告按照“客户的付款比例”来支付原告的居间酬劳，实际是指支付酬劳的“进度”。

当事人为自己的利益不合法地制止条件成就的，应视为条件已成就。现非因原告

的原因致使《订货协议》的主体发生变化，使协议款项的收付双方主体均发生了

变化，应当视为原告根据《项目委托书》约定的向被告主张全额居间酬劳的条件

已经成就。因此，原告有关被告变更新地花园《订货协议》的履行主体，对原告

获得居间酬劳的权利不应构成任何影响的抗辩，理由成立，本院予以采信；被告

有关其实际没有收取货款，原告无权向被告主张酬劳的主张，理由不能成立，本

院不予采信。

四、有关原告的主张与否超过诉讼时效的期间。原告认为：诉讼时效应当从

原告懂得《协议变更协议》之日起算。协议变更后被告就不能以客户付款进度来

拒绝原告主张酬劳的权利。据原告所知，《订货协议》签订后客户只向被告支付

过6万元定金，设备预付款等均未支付，此后该协议的履行一直被搁置。原告直

到初，才从现已从被告处辞职的有关人员处获悉，被告等四方己于6月底签订了

《协议变更协议》，并因协议的履行发生争议而诉诸上海市徐汇区人民法院，原

告遂通过代理人向有关部门查询档案，才确知上述变故，随即向被告主张权利并

提起诉讼。原告无法在此之前就懂得或应当懂得被告不会向原告支付居间酬劳，

或自己的权利已经受到侵害。至于客户向被告支付的6万元定金，因属定金性质，

必须在协议履行后抵冲货款，或随即返还。因此，原告主张权利并未超过法律规

定的诉讼时效期间。

被告认为：原告的主张已经超过诉讼时效的期间。原告的诉讼时效应从1999

年10月《订货协议》签订之日起算，由于原告认为促成协议到达即已完毕了居

间义务，且《项目委托书》第5项的约定不能作为支付酬劳的根据;而《协议变

更协议》签订的日期为6月30日，因此，无论从哪个时间点起算，原告提起本

案诉讼祈求都已超过2年的诉讼时效。此外，从徐汇法院的判决书可知，在该案

原告起诉前已支付有关货款人民币56万元，那么从该支付日起，应当作为时效

计算的开始口期。

本院认为：当事人诉讼时效的起算必须以其具有行使权利的条件为准。《中

华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从懂得或应当懂得

权利被侵害时起计算。鉴于被告基于《订货协议》收取的所有款项是基于同一性

质法律关系的总额，因此原告向被告主张居间酬劳的时效应当从被告收到《订货

协议》项下的所有款项时起算。被告既未能举证证明原告明知被告收到所有货款

而怠于行使主张居间酬劳的权利，现又因被告签订《协议变更协议》，导致原告

根据《项目委托书》约定的获得居间酬劳的条件无法成就，且被告并未举证证明

其已将《订货协议》予以变更的状况告知原告，因此原告主张居间酬劳的诉讼时

效期间应从其懂得被告签订《协议变更协议》之日起算。更何况根据《项目委托

书》第5条的约定，被告向原告的付款期限为按“客户的付款比例来支付"，并

未明确详细的付款时间，因此，原告可以随时向被告主张酬劳，只要给被告合理

的准备期限。至于徐汇法院判决书确认的付款状况，因并非《订货协议》当事人

支付，与本案诉讼时效计算无关。因此，被告有关原告的诉讼祈求已经超过诉讼

时效期间的抗辩，理由不能成立，本院不予采信。

【法院判决】

综上，本院认为：鉴于双方当事人当庭一致同意合用中华人民共和国内地的

法律处理本案，据此，本院以中华人民共和国内地法律作为处理本案的准据法。

虽然1999年9月27E签订《项目委托书》时，中华人民共和国有关法律对于居

间协议法律关系尚无明确规定，但此后于1999年10月1口生效的《中华人民共

和国协议法》对此已经有明确规定，根据最高人民法院有关合用协议法的有关司

法解释，因此本案可以合用《中华人民共和国协议法》有关居间协议的法律规定。

原、被告之间签订的《项目委托书》系双方当事人真实意思的表达，并且不违反

法律法规的严禁性规定，应当认定合法有效，双方均应遵守，全面履行各自的权

利义务。《项目委托书》的性质为居间协议，原告的关键义务为促成协议的签订,

被告的义务为按约支付居间酬劳。现原告已根据被告的委托，为促成被告与新地

花园开发商之间签订的停车库设备《订货协议》提供了媒介服务，并最终促成了

协议的签订，按约理应获得居间酬劳。因被告在未告知原告的状况下，与他方签

订《协议变更协议》，并由此制止了原告根据《项目委托书》行使居间酬劳祈求

权的条件成就，应认定被告对此负有责任，并推定原告按约获得所有居间酬劳的

条件已经成就，且原告的诉讼祈求并未超过诉讼时效的期间，因此，原告的诉讼

祈求证据充足，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通

则》第一百三十七条、第一百四十五条第一款、《中华人民共和国协议法》第四

百二十四条和第四百二十六条之规定，判决如下：

被告金星电梯（香港）有限企业应于本判决生效之日起十日内向原告秦大勇

支付居间酬劳人民币185,000元。

本案案件受理费人民币5,210元，由被告金星电梯（香港）有限企业承担。

四、向邦东诉重庆新大陆房地产开发有限企业居间协议纠纷案4

【案件简况】

原告：向邦东，男，1956年6月24日出生，汉族，重庆市佰仟房地产经纪

有限企业经理。住址：（略）。身份证号：（略）。

委托代理人：刘崇洪，重庆市红岩律师事务所律师（尤其授权）。

被告：重庆新大陆房地产开发有限企业。住所地：重庆市南岸区南坪西路

31号1单元6楼1号、3号、4号。组织机构代码：62191174-7o

4居间协议纠纷民事判决书，重庆市南岸区人民法院口南民初字第618号。

法定代表人：张忠富，董事长。

委托代理人：贾开友，重庆三力律师事务所律师（尤其授权）。

委托代理人：易天才，男，1965年12月16日出生，汉族，系该企业办公

室主任，住（略）。

【一审诉辩】

原告向邦东诉被告重庆新大陆房地产开发有限企业居间协议纠纷一案，本院

受理后，依法构成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向邦东及委托代理人刘崇

洪、被告重庆新大陆房地产开发有限企业的委托代理人贾开友、易天才均到宏参

与了诉讼。本案现已审理终止。

原告诉称：初原告通过徐辉理解到四川省攀枝花市米易县攀莲镇城北新区安

顿房项目（如下简称安顿项目）需要招商引资，并将有关信息告诉了被告。被告

在详细理解和研究了此项目后，于6月1日与原告签订了“居间协议书”，确定

了双方的权利义务关系。协议签订后，经原告牵线撮合，被告与攀连镇政府签订

了安顿项目协议，并进行了实行，房屋已部分销售，但被告并未按协议约定支付

居间酬劳。故原告诉至法院，祈求判令被告支付居间酬劳1,462,500元，违约金

14,625元,诉讼费由被告承担。

被告辩称：原告向被告提供安顿项目信息、与原告签订居间协议、被告与攀

连镇政府签订了安顿项目协议、已销售部分房屋属实。但原告不具有房地产经纪

人资格，原、被告签订的居间协议无效。原告未履行协议义务，安顿项目是被告

自己联络中标完毕的，原告无权规定支付酬劳。被告与攀连镇政府签订的安顿项

目协议标的只有20.25亩，并非48.75亩，并且该项目尚未验收竣工。故祈求驳

回原告的诉讼祈求。

【举证质证】

原告就其诉请举证如下：

（一）原、被告签订的居间协议，以证明原、被告居间协议关系及被告应按

协议约定支付居间酬劳1,462,50（）元的事实；

（二）原告月地产经纪人资格证书，以证明原告具有房地产经纪人资格，原、

被告签订的居间协议合法有效的事实；

（三）被告法人执照、代码证、质量管理认证书、企业概况等，以证明被告

委托原告牵线撮合被告与攀连镇签订安顿项目协议的事实；

（四）攀枝花市泰坤房地产开发有限企业（如卜.简称泰坤企业）投标文献、中

标告知书，以证明被告承接的安顿项目，并非被告自己联络中标完毕的事实；

（五）被告开发安顿项目工程施工许可证、房屋户型图、施工现场照片、平

面图、售楼收款登记表、工程概况牌等，以证明经原告提供信息及撮合后，被告

己与攀连镇签订安顿项目开发协议、12月18日己开始销售房屋、居间协议已成

立、被告与攀连镇的安顿项目协议开发土地面积为48.75亩的事实；

（六）原告来回米易县的车票、在米易县的住宿票、米易县城北安顿房领导

小组组员徐辉的证词、米易县华天酒店服务员证词、米易县城北安顿房会议记录

等，以证明原告履行居间协议义务，为撮合被告与攀连镇签订安顿项目协议做了

大量工作的事实。

被告抗辩举证如下：

（一）原告个人资料，以证明原告没有在个人资料中注明有从事房地产经纪

人资格的事实；

（二）攀连镇城北新区开发指挥部组员名单，以证明徐辉并非指挥部组员的

事实；

（三）攀连镇人民政府证明及徐辉的证词，以证明在安顿项目洽谈、联络中，

没有原告参与，原告没有履行居间协议义务的事实；

（四）被告与攀连镇签订的“米易县城北新区安顿区整体开发建设协议”、

建设用地许可证、红线图、国有土地使用证，以证明被告与攀连镇签订的安顿项

目土地面积为20.25亩,并非48.75亩的事实;

（五）原、被告居间协议传真件，以证明原告未履行协议义务的事实。

庭审中，经当庭举证、质证，被告对原告举证（一）至（五）的真实性承认

无异议，但对原告举证（一），认为原告无房地产经纪人资格，应为无效协议；

对原告举证（二），认为系重庆市经纪人协会颁发的资格证，经纪人协会不具有

发证的权力，该证不具有法律效力；对原告举证（三），认为该组证据是被告交

给原告联络安顿项目所用属实，但原告现仍留存，证明原告并未履行居间协议义

务；对原告举证（四）、（五）要证明的事实不予承认；对原告举证（六）的真实

性及所证明的事实不予承认。

原告对被告举证（一）至（四）的真实性承认无异议，但对其要证明的事实

不予确认，一是个人资料并不能证明原告不具有房地产经纪人资格，二是镇玫府

指挥部名单不能证明徐辉不是米易县城北安顿房小组组员，三是原告对外联络业

务均是用向东的名字，并非向邦东的名字，外人均不懂得有向邦东其人，四是被

告举证（四）仅证明被告开发建设的一部分，实际承接开发的安顿项目应为48.75

亩。对被告举证（五）的真实性及所证明的事实不予确认，一是该证据为传真件,

不能为证，二是原告从未向被告传真该修改协议，也从未修改原、被告居间协议。

【查明事实】

经审理查明，4月8日，米易县向外发出公开招商报名须知，对米易县城北

新区开发建设拆迁安顿房建设项目公开招商。4月25日，泰坤企业完毕招标文

献参与投标。5月8日，泰坤企业与攀连镇签订中标告知书确认安顿项目由泰坤

企业中标，并与泰坤企业签订了《米易县城北新区安顿区整体开发建设协议》，

后因故泰坤企业与攀连镇解除了该协议。

3月，米易县建总司副主任徐辉将安顿项目需招商引资状况告知原告，但愿

原告能联络开发商承接该安顿项目。5月，原告向被告简介攀连镇安顿项目，经

原、被告多次协商，双方于6月1日签订居间协议约定：被告委托原告牵线或撮

合攀连镇安顿项目；面积为约48.75亩；原告负责联络承接的真实、可靠的合法

性；被告负责审查、定夺；被告与攀连镇签订建设工程协议，即按每亩30,000

元向原告支付酬劳合计1,462,50()元；付款方式为协议生效，房屋销售30日内，

支付10%,攀连镇向被告支付工程款后7日内，支付50%,安顿房竣工后7日

内支付40%；协议尤其约定，如经原告牵线或撮合被告与攀连镇签订正式开发建

设工程协议后，被告不按前述条款支付酬劳，视为违约，应按酬劳总价款的10%

支付违约金；此协议与被告和攀连镇安顿项目协议同步生效。协议签订后，原告

与被告经理张忠富等人一同到米易县考察，经原告牵线、撮合，被告于7月6日

与攀连镇签订了《米易县城北新区安顿区整体开发建设协议》。协议约定：因泰

坤企业因故退出安顿项目，经米易县城建与管理小组研究同意被告承接泰坤企业

原协议的权利义务；项目用地面积约48.75亩(以红线实际测量为准)；承接方

式采用定价回购，镇政府补差1,740,00()元给被告；被告获得工程竣工证明、质

量合格证明等合法手续后15日内，镇政府支付补差款给被告等条款。安顿项目

协议签订后，7月，米易县建设环境保护局出具红线图，确认安顿项目用地面积

为20.25亩。7月29日，米易县国土移民局以“米国用()字046号”国土使用

证确认安顿项目使用土地面积20.25亩。1月米易县规划和建设管理局以“-04

号”规划许可证确认安顿项目用地面积为20.25亩。被告承接安顿项目后，即实

行开发建设，同步对外进行商品房预售广告，并于12月18日开始对外销售预售

商品房，现已销售三分之一，但工程尚未竣工验收。

被告在开发建设及已销售部分预售商品房后，并未按原、被告居间协议约定

向原告支付居间酬劳。为此，原告诉至法院，祈求判令被告支付居间酬劳

1,462,500元及违约金14,625元。

【讼争焦点】

本案争议焦点：1、协议与否有效？2、原告与否履行了协议义务？3、原告

主张居间酬劳1,462,50()元及违约金与否成立？针对争议焦点及原、被告举证和

庭审查明的事实分析评判如下：

1.原、被告居间协议与否有效问题。被告主张协议无效的理由是原告不具

有房地产经纪人资格。本院认为，原、被告签订的居间协议不违反法律严禁性规

定，应合法有效：其一、根据人事部、建设部人发()128号告知印发的“房地

产经纪人员职业资格制度暂行规定”第十六条规定：”建设部或其授权的机构为

房地产经纪人执业资格的注册管理机构”，6月29日，建设部“建办住房()43

号告知”明确规定