房地产企业出售地下车库（车位）涉税实务解析

房地产企业出售地下车库（车位）涉税实务解析!

房地产企业开发的地下车库，产权归属有哪几种形式？不

同产权归属形式下，地下车库土地增值税应如何处理？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理

有关问题的通知》（国税发12006）187号）明确规定，

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派

出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电

站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、

医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣

除。

建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会

公共事业的，其成本、费用可以扣除。

建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费

用。

目前，我国对地下车库的产权归属没有专门性的法律规

定。房地产企业开发的地下车库，其产权归属主要有三种

形式：

第一种形式，产权归属开发商。地下车库单独计价，不用

作为公建分摊成本，开发商有权对业主出售地下车库，开

发商与业主签订的车位使用权转让合同，合法有效，应得

到法律保护。

第二种形式，产权归属全体业主。如果开发商在销售小区

房屋时已将地下车库按公建面积分摊给了全体业主，在这

种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使

用权。开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让

协议，实务中所签订的协议也应归于无效。

第三种形式，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面

积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。一般说来，地

下人防车位是不能办理产权证的，房地产公司不能销售人

防车位的所有权，而只能采取转让人防车位永久使用权

（下称〃出租人防车位〃）的方式取得收入。

地下车库的土地增值税处理，是房地产开发公司涉税处理

的难点，下面对房企开发的地下车库土地增值税的处理分

六种情况进行阐述。

-,房地产企业自建自用地下车库

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转

让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物并取得收入

的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本

条例缴纳土地增值税。房地产企业自建自用地下车库，不

属于发生转让并取得收入的行为，不涉及土地增值税。

第二，房地产企业出租地下车位

同样，根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关

规定，只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转

移，不需要缴纳土地增值税。

第三，名为租赁实为出售地下车库

《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20

年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事

人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不

得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的

租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。

名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通

常所说的销售地下车库。房地产企业将地下车库租赁给客

户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用

车库20年后，车库归客户所有。这种业务名义上虽是租

赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开

销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。

,房企出租地下人防车位

房地产企业开发建设住宅商品房，按照政府相关部门要

求，需要修建人防工程或者缴纳异地人防工程建设费。许

多房地产开发企业均选择修建人防工程------地下人防

车位。

国家税务总局曾于2011年2月11日在官方网站上对地

下车位销售问题作出过答复："房地产企业出售的地下停

车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视

同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值

税、企业所得税。

五，房地产企业销售地下车库

房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使

用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售

收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行

为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生

时，应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房

者加收房款，应当征收土地增值税。

凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车

库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购

房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值

税。

单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅

房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增

值税。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售

房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开

发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计

税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

第六，产权归属全体业主。

开发商在销售小区房屋时已将地下车库成本费用按公建面

积分摊给了全体业主，向业主销售房屋取得增值税应税收

入，车库的成本费用也可从中扣除。

房地产企业土地增值税清算时，地下车库的处理一直是各

界争论的焦点，营改增后，地下车位的增值税如何处理

呢？以下对房地产企业地下车位的税务处理问题进行了整

理，具体如下：

一.地下车位类型

地下车位可以分为可以办理产权证的地下车位，不可以办

理产权证的地下车位，其中不可以办理产权证的地下车位

又分为人防地下车位，非人防地下车位（譬如：权属归属

于小区居民）

匚、税务处理原则

1、可以办理产权的地下车位

具体界定：停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，

同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产

权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商

与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到

法律保护。

第一，若将其进行出售。

总原则：凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定

将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入

视同向购房人收取房款外的价外费用，并单独计算相关成

本，若此，按销售开发产品计算缴纳增值税及附加、土地

增值税等。

土地增值税：单独办理产权（所有权、使用权）转移的车

库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，缴纳土地增

值税，且按照〃其他类型房产〃预征土地增值税。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售

房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开

发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计

税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。

增值税及附加：按照销售收入缴纳增值税及相关税金及附

加。

房产税：由于产权已经发生转移，无需缴纳房产税。

第二，若将其进行出租。

土地增值税：不涉及产权转移，无需缴纳土地增值税。

增值税及附加：按照出租不动产缴纳增值税及相关税金及

附加。

房产税：从租计征房产税。自用的具有产权的地下车库，

其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发

产品地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财

政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收

房产税的通知》（财税［2005R81号）的相关规定,对出租

部分房产从租计征房产税。

第三，若将其进行自用。

土地增值税：不涉及产权转移，因此不涉及缴纳土地增值

税。

增值税及附加：无需缴纳。

房产税：从价计征房产税。根据财税[2005R81号文件，自

用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发

产品相同，在自用时将开发产品地下车库转为固定资产，

并计提折旧。自用部分按财政部、国家税务总局《关于具

备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税

[2005R81号)的相关规定，对自用部分房产从价计征房

产税。

2.不可以办理产权证的地下车位

(1)人防改建的地下车位

地下人防工程，包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防

空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结

合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。产权归国家

所有，既不归属开发商，也不归属小区业主。如果地下停

车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业

主，开发商也无权出售。但是若开发商将其出租等获益，

则根据〃人防法〃规定，人民防空工程平时由投资者使用

管理，收益归投资者所有。

第一，成本扣除问题。

根据规定，人防工程发生的成本费用，允许扣除相关成

本，因此人防工程改建的地下车库，不管以后最终是用于

出租、还是出售、还是自用，都应该允许扣除相关成本等

等。

政策规定：苏地税规[2015]8号规定江苏省地方税务局

公告关于土地增值税若干问题的公告：三、关于人防工程

成本费用扣除问题依法配建并经验收合格的人防工程，允

许扣除相关成本、费用。

第二，地下人防设施改建的车位自用。

土地增值税：地下人防设施自用，如作为仓库，或作为物

业用房等等，由于未发生产权转移，不涉及申报缴纳土地

增值税。

增值税及附加：无需缴纳。

房产税：从价缴纳房产税。根据规定，人防工程归国家所

有，房地产企业虽无所有权但有收益权，应当负担相应的

房产税。

房产税政策规定：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的

计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一

种财产税。产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产

权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

财税［2005R81号《财政部、国家税务总局关于具备房屋

功能的地下建筑征收房产税的通知》第一条规定，凡在房

产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上

房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下

人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备

房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避

雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居

住或储藏物资的场所。

第三条规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的

有关规定计算征收房产税。

第三，地下人防设施改建的车位若用于出租。

增值税及附加：则按出租不动产缴纳增值税及附加；

土地增值税：产权未发生转移，无需缴纳土地增值税；

房产税：从租计算房产税。

第四，地下人防设施改建的车位若用于出售。

销售人防车位使用权视同销售不动产，缴纳相应税费。

土地增值税：应该计算收入，补交相关的土地增值税。

政策规定：国税发（2006）187号，对于不能办理权属登

记手续的车库（车位、储藏室等），按照第四条第（三）

项的规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的

居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场

所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、

托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费

用。

增值税及附加：按销售开发产品计算缴纳增值税及税金附

加。

房产税：无需缴纳。

增值税政策规定：财税[2016]36号财政部国家税务总局

关于全面推开营业税改征增值税试点的通知：〃转让建筑

物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构

筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让

其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。〃

第五，若移交给业主

无偿移交给业主使用，作为公共配套处理，不视同销售，

成本记入公共配费用，进项税额允许抵扣。

政策依据：公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立

的、非营利性的，目产权属于全体业主的，或无偿赠与地

方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。可以作

为成本扣除。

(2)非人防地下车位

若地下车位产权归属全体小区业主。如果开发商在销售小

区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业

主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开

发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，签

订了的协议也应无效。如果小区业主需要购买该停车位使

用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委

托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况

下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。

第一，成本扣除

若属于全体业主所有，则属于公共配套设施，则不论其盈

利还是非盈利在计算土地增值税时候，都可以扣除；若建

成后，无偿移交政府等，用于非盈利社会公共事业才可以

成本扣除

政策依据：国税发(2006)187号《国家税务总局关于房

地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四

条第(三)项的规定执行：〃房地产开发企业开发建造的

与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场

（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场

馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设

施，按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的，

其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用

事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可

以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除

成本、费用。〃

第二，若用于出租的。

土地增值税：无需缴纳。

增值税及附加：则应按不动产经营租赁服务缴纳增值税及

附加。

房产税：需要缴纳。

政策规定：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的

地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005R81号）第一条

规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建

筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以

下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房

产税。产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳

税；

第三，若用于出售。

土地增值税：计算收入，扣除成本

增值税及税金：需要缴纳；

房产税：无需缴纳。

土地增值税政策依据：

国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企

业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条第（三）

项的规定执行：〃房地产开发企业开发建造的与清算项目

配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业

管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼

儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则

处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可

以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非

营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成

后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。〃

三.政策依据

土地增值税

1.根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则

的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转

让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征

收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未

发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，

因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。

2.苏地税规[2015]8号江苏省地方税务局公告关于土地

增值税若干问题的公告

〃三、关于人防工程成本费用扣除问题依法配建并经验收

合格的人防工程，允许扣除相关成本、费用。

四、关于车库（车位.储藏室等）问题

（-）能够办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等）

单独转让时，房地产开发企业应按〃其他类型房产〃确认

收入并计算成本费用。

（二）不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室

等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值

税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）

第四条第（三）项的规定执行。

（三）随房附赠的车库（车位、储藏室等），无论能否办

理权属登记手续，房地产开发企业均应按销售合同上的房

产类型计算成本费用。

五、赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现。

房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使

用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，

附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售

收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地

增值税已在所销售的商品房中体现。〃

3.国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发

企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

第四条第（三）项的规定执行：〃房地产开发企业开发建

造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车