投资项目风险分析

房地产投资项目风险分析

摘要：大多数投资者都希望自己在不承担风险的情况下，获取高额的回报

率。这是所有投资者期望的最佳状态。其实房地产项目投资也一直都存在风险，

且风险来自多方面。所以投资者如果想降低或避免风险对于投资收益的不利影

响，必须在投资之前进行详细且有效的分析，并制定防范措施。本文就是通过现

阶段对我国房地产项目投资风险的分析和研究，找到我国房地产投资风险产生的

原因及防范措施，为投资者和开发商的经营提供有用的参考依据

关键词：房地产；投资风险；风险决策

Realestateinvestmentprojectriskanalysiss

Abstract:realestateinvestmentprojectrisk,andthroughoutthevarioussources

ofriskisthatanyinvestorshopenorisktoprofit,butnot(oriskishighreturnsarenot

possible.Investorsfortheprojectinvestmentrisksmustbescience,systemanalysis,

andtakemeasurestoreduceoravoidtheriskofadverseeffectsoninvestmenteffect.

Basedonrealestateinvestmentprojestriskanalysisandstudyoftherealestate

investment,revealthecausesofrisk,waysandmethodforrealestate

developers,investorsandthedecisionoftheviewsandprovidesomeuseful.

Keywords:Realestate；Investmentrisk；Riskdecision-making

目录

1加强我国房地产项目投资风险管理的重要意义.........................1

2我国房地产投资现状及风险.........................................2

2.1我国房地产投资现状...........................................2

2.2我国房地产投资的风险分析.....................................2

2.2.1夕卜

2.2.2内部风险...............................................4

3我国房地产投资风险产生的原因.....................................4

4现阶段我国房地产项目投资风险的控制与管理.........................5

4.1我国房地产项目投资风险的防范措施.............................5

4.1.1基于战略层项目投资风险防范策略.........................5

4.1.2基于战术层项目投资风险防范策略.........................6

4.2房地产投资过程中规避风险的建议...............................8

4.2.1政府层面对房地产投资风险的控制.........................8

4.2.2企业方面对房地产投资风险的控制与管理..................9

5结束语...........................................................11

参考文献...........................................................12

致谢.............................................................13

1投资风险管理在房地产项目投资中的的意义何在

风险管理实际是房地产开发企业用先进的科学方法，对开发过程中存在的一

系列风险进行预估，辨别，并作出分析和评估，达到花最少的投资降最大风险

损失的目的，并获取到最近风险管理的方法，加强房地产开发风险管理对房地

产开发企业而言，意义重大：

（1）房地产开发是一个非静态的过程，其中的风险因素众多，如何增加开

发商的风险识别能力，看清风险的实质，并尽快适应变化莫测的开发市场环境，

保证房地产项目的成功有非常大的辅助作用，也能够有助于提高开放商对于房地

产项目开发过程中风险识别能力，增加风险理念

（2）可以帮助房地产开发商提高风险管理水平，并建立符合市场环境的项

目风险管理机制，保证房地产项目管理的准确性，做到风险损失的防范与控制，

使得开发项目顺利实现

（3）可以大大减少开发企业的资金和利润流量的异动。也可以避免风险事

件突发而造成房地产开发商庞大的财务异动并在事后获得一系列正当的资金赔

偿，从而能够维持企业生产经营的顺畅开展，并保证企业的生存和稳定经营.

（4）有助于房地产开发商以最少成本获得最大管理效果，从而大大提高经

营者的经济利润，并能够达到减少风险损失的目的，提升开发项目的既定的经营

目标

（5）有助于房地产开发商为企业的员工更好的提供后勤保障工作，并保证员工

的安全，让员工在安全工作的同时，努力提高自己的工作积极性和创新性，并可

以树立开发商良好的公众形象，履行自己的公众责任

（6）有助于房地产开发商建立和增加与各方面的合作关系，在大家的眼中，一

个能及时规避风险的开发商总能给人以信任感，也能对开发项目的投资及后期的

销售有非常大的帮助

（7）为政府利用风险机制进行房地产市场环境进行宏观的调控，并达到促进房

地产业的发展有一定的作用。通过风险利润的诱惑和风险损失的压力管控房地产

开发企业，并调节房地产开发地域、物业类型和开发机遇，让开发商加强自身的

管理水平，获得良好的社会效益和经济效益。

2我国房地产投资现状及风险

2.1我国房地产投资现状

根据世界权威数学模型测定分析表明，每对房地产业每投入100元，就可让

其他相关产业产生170〜200元的需求；每销售100元住宅，可提升130元〜150

元的其他商品需求。另据测算，前年该行业增加值对我国GDP的直接贡献率大

大超过1.5%,加之拉幼其他部门的投资消费增长的非直接贡献，合计直接贡献

和间接贡献率为2%以上。由此可见，该行业的发展对整个国民经济增长的贡献

有着积极的作用。

截止到2013年的十年间，该行业发展势头迅猛，其投资额也从10年前的3614

亿元到10年后的30580亿元，增K率达到了23.8%。这数据明显高丁我国

GDP10%的涨幅。该行业的投资额占国内生产总值的比例呈上升的态势，由二十

世界末的4.3%到2013年的10.2%o

我国房地产行业发展时间较短，对于其发展的规律、管理实践的理论研究较为

匮乏，大多数投资者甚至各级政府在操作上都抱着急功近利的心态，由于对投资

风险的研究不够，还与国外的水平存在较大的差距，理论地位也没有达到一定的

程度。又由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客

观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资

风险分析与决策理论，来帮助经营者开降低市场风险。需要采取系统科学的观

点对风险产生因素的关联性进行分析，根据投资风险因素进行再分类，引入分析

结果，对房地产投资进行辅助有效的决策

2.2我国房地产投资的风险分析

2.2.1外部风险

(1)政策性风险

房地产业与国家经济有密不可分的关系，故与政府的控制也有较大的关系。

所以政府较多的举措，都会给房地产投资带来风险。例如：原材料及生产设备的

政策、土地使用权的政策、加强环境保护的政策、尤其是金融及税务和固定资产

投资规模方面的调控政策。当经济不景气，那么消费的需要也会大大降低。房地

产也不会例外。更为严重的汽车行业利房产等长线耐用消费品，消费者会在经济

不景气时，调整自己的原有的消费想法，或者完全不购买此类消费品，也会造成

房地产市场的不景气。从来给投资者带来风险。

(2)财政利率风险

银行利率的提高，也会对房地产投资有一定的影响。首先会增大投资者的债

务压力，让还贷更加困难，还会提高降低房地产的需求，导致房地产价格的下降,

让投资者出现资金短缺的困境。由于很多购房者都不是全额付款，一般都是像银

行等金融机构申请贷款来解决部分资金的问题。虽然全额付款，不会受利率的任

何影响C贷款利率降低，购房者的成本就会减少C假使贷款利率上升，购房者或

投资者所需要负担的贷款利息就会大大增高。对于一些财力不足的投资者来说，

加息自会让其放弃房产投资。如果银行收回抵押的房产并可以得到贷出款项的

话，就不需要承担责任。如果房地产市场一直都不景气，银行在处理房产时得不

足够的款项抵扣贷款时，则投资人仍需负一定责任，这个因素投资者必须考虑进

去，其次升高的利率对现金流折现，会使净现值减小甚至出现负的净现值。使得

房地产实际价值有所减少

(3)市场风险

市场是动态的，且是不断变化的。也会让房地产的供需关系随之不断变化。

供需关系的变化也会导致房地差价格的变化。所以市场的风险也会导致房地产价

格的变动。特别是投资区域房地产市场的供需关系变化也会带来一定的风险。例

如：当供不应求是，开发商会纷纷开发新的楼盘，由于楼盘的兴建需要时间，肃

然总体规模己经超出了市场的需求，但是短时间内还是无法抑制房价的上涨。近

几年来，由于建筑技术的口趋发展，房地产能供应上市场的需求，也大大缩短了

市场的循环关系，使得楼价波动成为了常态

(4)自然风险

自然风险的不可抗性，不确定性(比如各各类自然灾害)以及土地技术特征

和地理环境也会带来风险。例如对某个项目租金的价格异动和房地产本身的成本

价格。

2.2.2内部风险

（1）经营风险

经营风险是房地产投诉经营上的误差，使得经营效果低于经营的期望值，主

要是由于投资内部的问题和项目经济环境情况向引起，比如管理水平较低，效率

不高，经营费用超支房屋入住率不高，租金回笼不及时诸如此类问题，都会让企

业收入到不到预期值。，大的经济环境不理想，使得对于房地产的需求不高，也

会产生较高的空置率

（2）财务风险

财务风险的高低与投资者负债比率有着密不可分的关系。财务分先可以分为

内部风险和外部集团财务风险。前者是指项目本身无法产生足够的资金流来按既

定的时间偿还债务的风险；后者是指投资者不能从其他机构或市场获得投资需要

的资金的风险。运用一系列的工具，在使用贷款的前提下，既大大的拓展了投资

的利润范围，也增强了一系列不确定性及增加营业收入但又不足以偿还债务的可

能性

3我国房地产投资风险产生的原因

根据房地产种种投资风险的表现，分析原因有如下几个：

（1）对于市场信息掌握的不全面，不准确，使得出现对于所开发的房地产

调查不清，进而导致投资决策的不理性。由于所掌握的信息不准确，或前期调查

不细致，对于销售市场的前景预测太乐观。在运用中出现与当初的预估有较大出

入的情况。例如一些大型城市，实际人们的需求是“廉租屋”，以及较为便宜，

折扣较多的公房，其次为经济适用型住房，最后才是别墅及高级公寓。这与消费

者的收入水平呈现的状态不无关系。但一些开发商还是存在一夜暴富的心理，收

到消费者的冷遇

（2）宏观形势的出现也诱发了许多不利因素，引发多种风险。首先国家的

货币政策和银行的信贷政策。银行的紧缩对于房地产商带来了筹资或变现的风

险；其次前几年的物价上涨，导致钢材价格的上涨，也会让工程的成本上涨；再

次房地产供需关系的变化。十几年前由于写字楼的严重供不应求，出现的酒店的

商务性客源高入住率的时代已经过去，目前房地产市场是供大于需的现状。随之

而来的就是房价的下跌。销售难度的增加，促销成本也会增加。目前市场也不会

出现期房销售；最后整个大的市场环境，形成的大气候。银行对于房地产的支持

重点也有所变化，从“开发”到“购买”，这些都会对刚入市且需要不断投入的

房地产项目带来不利。

（3）由于开发商的判断出现差异，例如：对于房地产供求关系的态势，行

业政策，金融政策等等方面判断的失误。实际表现在以下几方面：开发商过分相

信自己的判断，实际自己的判断出现了错误或者偏差。还有部分开发商过分的认

为自己可以找到接收项目的下家，实际去相反；另外有的开发商在项目决策上，

考虑不长远，未考虑到周期性的因素C出现了供需关系不可控的现状C或是对于

市场和自己开发项目的优势估计过于乐观，导致销售困难重重；也有部分开发商

相信自己的人脉关系，而实际自己各方面能力不足（开发实力，销售能力），导

致在运作过程中达不到预期的效果

4现阶段我国房地产项目投资风险的控制与管理

我国房地产项目投资存在着各种各样的风险，房地产开发企业要提高风险防

范意识，对项目的投资风险进行科学、系统的分析并采取防范措施，把风险损失

尽量降低，减少风险对投资效果的不利影响，房地产开发企业才能在激烈的市场

竞争中获得生存和发展。

4.1我国房地产项目投资风险的防范举措

4.1.1基于战略层项目投资风险防范策略

（1）投资分散策咯。房地产项目投资分散是通过大的结构的分散，达到降

低的目的，其一般包拈投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。投资区

域分散是为了避免区域单一（某一特定地区经济不景气），而引发的损失，放将

投资分散到不同区域。投资时间分散则是先行确定一个合理的投资时间段，从而

避免因市场变化而带来的损失。共同投资是将房池产企业与一些大的财团国家

金融部门联合对房地产项目进行开发，达到利益共享，风险共担，并能够跳动各

方主观能动性，也可以大大降低风险

（2）投资组合策咯。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险

程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降

低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以将投资资金进行分散，部分投资

在普通住宅，部分投资在高档的写字楼。因为每个项目于的投资风险大小不一，

收益也会存在不同。通过构造这种组合型的投资方式，达到消除项目本身存在的

非系统化的风险。需要注意的是，在构造这种组合的投资方式时，需要选择系统

风险较小的组合。不过房地产投资者也要正视对待风险出现的态度。风险小收益

低，需要结合自己企业的实际能力选择适合自己的产品。

（3）保险策略。在房地产投资过程中，购买保险是非常重要的，它可以降

低和转移投资风险。一般来说，房地产的保险主要有：产权保险、房屋抵押保险、

房屋保险和房地产委托保险.房地产投资者要根据自身的情况，购买符合自己的

保险险种，并确定合适的保险金额。合理的规划风险单位和厘定费率，还要注意

选择信誉较好的保险公司。总的来说，保险是可以大大的降低和弥补房地产投资

者的损失，实现资金循环运动，从而保障投资者的利润收益。

4.1.2基于战术层项目投资风险防范策略

（1）编制风险防范计划。决定一个项目风险管理活动过程的重要前提是风

险防范计划的编制。当然这个过程中，我们也需要解决以下问题：怎么认识同项

目目标相关风险是很重要的。什么是特殊风险；风险降低的可交付成果是什么；

怎样降低风险；由谁负责实施风险防范计划；需要多少资源来减轻风险等。解决

了上述问题，我们的风险防范计划才算圆满的完成，也为今后的管理工作的开展

做好铺路的工作

（2）风险识别。风险识别的核心就是对于未来可能会出现的风险进行预估

和判断，故需要在项目实施初期做好该工作。与此同时，对丁该项目可能出现的

风险要进行评估、深入的认识。风险管理人员在通过收集相关资料并进行调查和

研究，运用各种方法对于还未发生的不确定风险以及已经存在的风险进行科学的

归类和全方面的识别。风险是被比较常用的方法有：：头脑风暴法、德尔菲技术、

访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法

能科学、全面的帮我们预测风险。

(3)风险定性分圻。风险定性分析能确定对具体风险采取有效措施，并可

以指导应对行动的一种方法，作用非常重要。对已经掌握信息的质量进行评估，

有助于修正对于风险的评估。风险定性分析主要是可以评估已经确定风险的可能

性和概率，还可以确定量和优先级别。后将该项目的潜在影响按照时间的优先级

别进行排序。主要采用公认的定性分析方法对风险的概率和结果进行评判。重复

进行分析所得出的结论可以判断是否需要调整风险管理行动，纠正项目计划中的

偏差

(4)风险定量分析。风险定量分析和风险定性分析可以同时进行，也可以

在定性分析后再进行定量分析。定量分析其实就是对项目一些量化的分析，类似

于资金的可用性的影响，项目本身的性质和时间进行一系列的分析，是对定性分

析的深入分析。它的主要技术包括：决策树法，该方法是一种比较直观，容易上

手的图形方法.可以对于未来结果不确定情况下帮助作出正确选择的一个行动路

径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定

量分析，并分析单个或多个风险因素组合对项目经济收益的敏感性。通过对于

AHP方法和所建立的模型的综合利用，可以对于模拟的结果进行准确分析，也

为项目的投资风险进行客观，科学的分析。为房地产项目的决策提供完整，有效

的定量信息。

(5)风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策

略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项

目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主

动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风

险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损

失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场,

收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实

施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没

有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大

风险事件。

风险在被识别和量化以后，我们就需要制定一套应对的措施，达到防微杜渐

的作用。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，收集同类或前期风险

损失的资料整理后进行分析，设定风险预警的阀值，对于一些风险较大的项目要

做到及时阻断风险源，自动放弃，达到抑制风险的发生；二是风险转移，在不放

弃或停止风险开发活动的前提下，将风险有可能导致的经济损失和法律责任转嫁

他人，达到减少自身损失的效果；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢

险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资

料；三是风险控制，风险发生后，积极应对的同时还要保护现场，收集事故的有

力证据，为后期的索赔和反索赔做好准备工作；四是风险减轻，项目实施中为了

达到预期的目的，会发生某些潜在带有风险的事件，若采取没有风险或风险相较

低的措施，却也可以得到同样的效果，总体原则是选择小风险事件替代大风险事

件。

（6）风险过程管理。就是在项目实施中进行监管和观察，让项目进行的过程和

最初制定的计划相符合.我们在管理过程中，要配备各个环节（决策，规划，施

工等等）的专业技术人员，并要做到强化风险意识，对于工程控制要重视，只有

加强了关键环节和关键步骤的管理，才能让项目投资整个过程有科学依据，有合

理程序，有严格制度，并最终做到有效控制风险。

4.2房地产投资过程中规避风险的建议

4.2.1政府层面对房地产投资风险的管控

政府应加强对房地产业的宏观管理，为房地产企业健康、有序的发展创造一

个优质的外部环境。总的来说，，政府对房地产风险的管理应从以下几个方面开

展工作：

（1）加强房地产业宏观调控

政府在对房地产业进行宏观调控时候，应结合该行业的周期波动发展趋势，

还需要运用一系列的必要手段（经济手段，法律手段）。建立一个有效的调控机

制，强化自己的调控作用，让“无形的手”和“有形的手”双管齐下，共同发挥

作用。

（2）调节房地产投资结构达到促进房地产市场供需平衡的目的

我国现有的国有土地转让市场上，采取的都是对房地产企业开发用地实行量

的控制，其目的是为了保证土地的供需平衡。在土地使用权的出让方式上，采用

招标、拍卖方式，减少协议和划拨出让方式。为了优化房地产投资结构，使得总

量和结构达到平衡。需要从两方面着手。第一限制花园别墅及高级住宅、度假村、

豪华宾馆的开发。第二积极引导资金流向普通住宅。在资金和税收上倾向于微利

房和解困房

(3)完善中介服务体系和房地产市场法规体系，促进房地产市场行为的规范

第一，在立法上来完善房地产法律、法规体系。第二增强公民法律意识，加

强普法教育。通过法律法规和一些监管机构来规范通房地产市场行为，规范房地

产出租、买卖、抵押等经济活动，抑制“炒买炒卖”，坚决查处偷漏税行为，同

时，有效地打击房地产市场中的违法和违规行为，遏制过高的商品房价格，保证

房价在合理的范围内，为房地产企业投资创造一个健康良性的竞争环境。

(4)执行城市规划法，降低因城市规划变化造成的房地产投资风险

房地产的制度约束最直接的是城市规划，由于我国处在一个快速城市化发展

的士气，我国目前存在城市规划落后，落后的城市规划，最直接的影响为规划的

调整不确定性和随意性。且公众参与性较低，没有有效的监管措施，以上现状造

成城市规划成为了房地产项目风险来源的重要原因之一。

4.2.2企业方面对房地产投资风险的管理与控制

房地产开发企业在对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上，提出

针对性的风险防范和控制措施，能使企业最大限度地降低风险损失,从而获得较高

的安全保障。

(1)正确对待开发风险

风险是不可避免也会客观存在的因素•，且一直都伴随着房地产开发商开发业

务的始终。对于风险要有一个正确的态度，不能因为风险存在，而过于保守。也

不能为了规避风险，而放慢自己的工作效率。让自己没有竞争力。当然也不能盲

目的乐观，虽然有些风险发生的几率较小，但是不能忽视其一旦发生所带来的严

重后果。因为后果往往是损失惨重，洪至企业倒闭。所以需要正确的评估风险发

生的概率和后果，平衡风险和收益的关系。

(2)进行风险识别

风险识别是风险管理的基本工作和首要内容，不管什么风险，尤其是一些重

大风险，如被忽略都有可能导致风险管理的失误。房地产开发企业应周密分析企

业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素

和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。

（3）进行风险评估

确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损

失程度，做好房地产开发风险量化和测定的工作。

（4）风险防范与控制

在现有的市场环境下，房地产市场是瞬息万变的，风险也伴随其中，制订一

系列的防范风险举措有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工

作、加强合同管理、加强与相关部门的协调沟通、风险分散与转移，房地产开发

企业要通过让全体员工的增强风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到

工作的每个环节，把风险损失尽可能降到最低，只有这样房地产开发企业才能在

激烈的市场竞争中立于不败之地c

5结束语

综上所述，房地产投资开发全过程中，各种风险