《初级会计实务》-任务七 投资性房地产

作业一认知投资性房地产一、了解投资性房地产的概念和特点（一）投资性房地产的概念

投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值转让的土地使用权、已出租的建筑物。已出租的土地使用权和已出租的建筑物是投资性房地产的主要形式，属于一种让渡资产使用权的行为，让渡资产使用权取得的使用费收入即房地产租金。（二）投资性房地产的特点二、熟悉投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权2.已出租的建筑物3.持有并准备增值后转让的土地使用权三、确认投资性房地产将某项目在确认为投资性房地产，在应当符合投资性房地产概念的前提下，必须同时满足下列两个条件的：（1）与该资产相关的经济利益很可能流入企业。（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。四、设置核算投资性房地产的账户成本计量模式：应设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”、“投资性房地产减值准备”等账户。公允价值计量模式：应设置“投资性房地产”，并在该账户下设“成本”、“公允价值变动”两个明细账户。作业二核算投资性房地产的取得一、采用成本计量模式核算（一）熟悉职业规范外购土地使用权和建筑物，应当按取得时的实际成本进行初始计量。其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照确定的成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”等账户。[情境7-1]重庆长胜发动机制造有限公司2017年3月计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月12日与A公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给天信公司，为期3年。3月22日，重庆长胜发动机制造有限公司实际购入写字楼，支付价款共计20000000元。借：投资性房地产——写字楼20000000

应交税费——应交增值税（进项税额）1320000应交税费——待抵扣进项税额880000

贷：银行存款22200000[情境7-2]

重庆长胜发动机制造有限公司2016年2月购入一块土地的使用权，在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2017年2月建造的厂房即将完工，与B公司签订经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给B公司使用，厂房完工时开始起租。2017年3月22日，三栋厂房同时完工，该块土地使用权的成本为9000000元，三栋厂房的造价均为10000000元，能够单独出售。借：投资性房地产——厂房10000000

贷：在建工程10000000借：投资性房地产——土地使用权3000000

贷：无形资产——土地使用权3000000二、采用公允价值计量模式核算（一）熟悉职业规范外购或自行建造采用公允价值模式计量的土地使用权和建筑物，其实际成本的确定与采用成本计量模式的投资性房地产一致，按照取得时的实际成本进行初始计量。[情境7-3]若[情境7-1]中写字楼符合公允价值计量的条件，要求为该公司进行账务处理。借：投资性房地产——成本（写字楼）20000000

应交税费——应交增值税（进项税额）1320000应交税费——待抵扣进项税额880000

贷：银行存款22200000思政教育——国际视野《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》明确指出要提高我国教育国际化水平，适应国家经济社会对外开放的要求，培养大批具有国际视野、通晓国际规则、能够参与国际事务和国际竞争的国际化人才。1、批判性思维2、创新思维3、受挫折的能力作业三核算投资性房地产的持有一、采用成本计量模式核算（一）熟悉职业规范1.投资性房地产与非投资性房地产之间的转换（1）非投资性房地产转换为投资性房地产（2）投资性房地产转换为非投资性房地产2.投资性房地产的后续计量（二）进行职业判断与操作[情境7-4]2017年3月22日，重庆长胜发动机制造有限公司与C公司签订经营租赁协议，即日起将闲置厂房出租，该厂房成本为1000000元，已经计提累计折旧300000元。借：投资性房地产——厂房1000000累计折旧300000

贷：固定资产1000000投资性房地产累计折旧300000[情境7-5]2017年3月22日，重庆长胜发动机制造有限公司决定将已被拆除的厂房所在的土地待增值后转让。土地使用权的账面余额为7000000元，已经计提摊销1000000元。借：投资性房地产——土地使用权7000000累计摊销1000000

贷：无形资产——土地使用权7000000投资性房地产累计摊销1000000[情境7-6]2017年3月22日，重庆长胜发动机制造限公司将出租的厂房收回，该厂房的成本10000000元，已经计提折旧4000000元。借：固定资产——厂房10000000投资性房地产累计折旧4000000

贷：投资性房地产——厂房10000000累计折旧4000000二、采用公允价值计量模式核算（一）熟悉职业规范1.投资性房地产与非投资性房地产之间的转换（1）非投资性房地产转换为投资性房地产（2）投资性房地产转换为非投资性房地产2.投资性房地产的期末计量采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，也不需要计提减值准备。而应在资产负债表日按公允价值进行计量。设置“投资性房地产——公允价值变动”账户进行核算，如投资性房地产的公允价值高于其账面价值，按其差额记入“投资性房地产——公允价值变动”账户借方，同时在“公允价值变动损益”账户的贷方记录增值额；如投资性房产的公允价值低于其账面价值，按其差额记入“投资性房地产——公允价值变动”账户贷方，同时在“公允价值变动损益”账户的借方记录减值额。（二）进行职业判断与操作[情境7-8]2017年3月1日，重庆长胜发动机制造有限公司与F公司签订合同，将闲置厂房出租，该厂房账面成本5000000元，已经计提折旧1000000元。起租日该厂房的公允价值为7000000元，假设该投资性房地产采用公允价值计量模式。借：投资性房地产——成本（厂房）7000000累计折旧1000000贷：固定资产5000000其他综合收益3000000[情境7-9]2017年3月15日，重庆长胜发动机制造有限公司将出租的厂房收回，准备用于本企业的生产产品。当日的公允价值为12000000元，该项房地产采用公允价值模式计量，原账面价值10000000元，其中成本9000000元，公允价值增值1000000元。借：固定资产12000000贷：投资性房地产——成本（厂房）9000000投资性房地产——公允价值变动（厂房）1000000公允价值变动损益2000000[情境7-10]重庆长胜发动机制造有限公司出租的办公楼符合公允价值计量要求，采用公允价值模式进行投资性房地产的核算，2017年12月31日该出租办公楼的公允价值为17000000元，账面价值为16000000元。当月租金收入50000元已存入银行。确认租金收入：借：银行存款55500

贷：其他业务收入50000应交税费——应交增值税（销项税额）5500资产负债表日调整投资性房地产的账面价值：借：投资性房地产——公允价值变动（办公楼）1000000

贷：公允价值变动损益1000000思政教育——国际视野《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》明确指出要提高我国教育国际化水平，适应国家经济社会对外开放的要求，培养大批具有国际视野、通晓国际规则、能够参与国际事务和国际竞争的国际化人才。1、批判性思维2、创新思维3、受挫折的能力作业四核算投资性房地产的处置一、成本计量模式下的处置（一）熟悉职业规范处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的处置款项，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户；按照该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”账户，按其账面余额，贷记“投资性房地产”账户；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”账户。（二）进行职业判断与操作[情境7-11]重庆长胜发动机有限公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期满后，重庆长胜发动机有限公司将该栋写字楼出售给H公司，合同价款为50000000元，增值税率11%，H公司用银行存款付清。出售时，该写字楼的成本为20000000元，已计提折旧2000000元。要求为该公司进行账务处理。借：银行存款55500000

贷：其他业务收入50000000应交税费——应交增值税（销项税额）5500000借：其他业务成本18000000

投资性房地产累计折旧（摊销）2000000

贷：投资性房地产——写字楼20000000二、公允价值计量模式下的处置（一）熟悉职业规范处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等账户，贷记“其他业务收入”账户；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”账户，按其成本，贷记“投资性房地产——成本账户，按其累积公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”账户。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”账户，贷记或借记“其他业务收入”账户。若存在原转换日计入其他综合收益的金额，也一并转入其他业务收入，借记“其他综合收益”账户，贷记“其他业务收入”账户。（二）进行职业判断与操作[情境7-12]

重庆长胜发动机有限公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量。租赁期满后，重庆长胜发动机有限公司将该栋写字楼出售给G公司，合同价款为170000000元，增值税率11%。G公司用银行存款付清。出售时，该写字楼的成本为140000000元，公允价值变动为借方余额20000000元。要求为该公司进行账务处理。确认出售收入：借：银行存款188700000

贷：其他业务收入170000000