江西省全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)(2026年)

江西省全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)(2026年)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理实务中，早期介入的最主要目的是（）。A.为了取代开发商的建设管理职能B.优化设计，减少后期使用与管理中的缺陷C.提前收取物业管理费用D.负责工程的竣工验收【答案】B【解析】物业管理早期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设过程。其核心目的并非取代开发商或工程监理的角色，而是从使用者和管理者的角度出发，对物业的设计、施工、设备安装等方面提出建议，优化设计，完善功能，减少后期物业管理中的麻烦和返工，为日后的管理创造良好条件。2.根据《民法典》及相关规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.装修管理服务协议【答案】B【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。这是为了保障物业交付后至业主大会成立前这一过渡期的物业管理服务。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他管理企业的，属于（）。A.转包B.违法行为C.专业分包C.有效委托【答案】B【解析】根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。这属于典型的“整体转包”行为，是被法律明令禁止的，旨在防止不具备资质的企业管理物业或层层盘剥服务质量。4.在物业管理招投标活动中，评标委员会人数通常为5人以上的单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】为了保证评标的公正性和专业性，评标委员会中招标人代表以外的技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。这限制了招标方在评标委员会中的话语权，确保专家主导评标过程。5.物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业的营业收入B.物业服务企业的利润C.代管性质D.业主的集体公积金【答案】C【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。因此，预收的物业服务支出（除去酬金部分）实质上属于代管性质，并非企业的收入。6.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之一，三分之一B.二分之一，二分之一C.三分之二，三分之二D.四分之三，四分之三【答案】C【解析】筹集和使用专项维修资金，属于涉及业主共同利益的重大事项。根据《民法典》规定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（注：旧条例为三分之二，但《民法典》实施后，对于筹集维修资金等重大事项，要求更为严格，此处按《民法典》最新精神及通常考题更新趋势，应理解为需达到法定高比例通过。若严格按旧条例是三分之二，但2026年考试必以《民法典》为准。根据《民法典》第278条，使用维修资金需业主双三分之二以上参与且双过半同意，筹集需双三分之二参与且双四分之三同意。题目问“筹集”，故选D更严谨，但若题干为“使用”，则选过半。鉴于本题选项设置及常规考题习惯，此处考察的是筹集和使用的最高门槛，通常题目若不区分，取严格值。若选项无D，则选C。本题选项有D，且针对“筹集”，答案应为D。但考虑到部分题库更新滞后，若考察一般重大事项，常选C。在此按《民法典》精确解读，筹集资金需双四分之三，使用资金需双三分之二参与且双过半。选项中有D，故选D）。*修正：鉴于单选题特性，若题目未特指“筹集”或“使用”仅说“决定筹集和使用”，则取最严格标准。但根据《民法典》第278条：(一)筹集建筑物及其附属设施的维修资金...应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。(二)改建、重建建筑物及其附属设施...同上。(三)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动...同上。(四)使用建筑物及其附属设施的维修资金...应当经参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意...且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。综上，题目问“筹集”，答案应为D。若题目问“使用”，则需满足参与表决2/3且同意过半。鉴于选项有D，且题目明确“筹集”，答案选D。*注：若题目仅问“使用”，选项通常会有“过半”。但本题包含“筹集”，故选D。7.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.业主委员会D.开发建设单位【答案】A【解析】根据《物业管理条例》及相关规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。8.房屋装修管理中，物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知（）。A.装修企业B.业主C.业主及装修企业D.业主委员会【答案】C【解析】物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主（或使用人）及装修企业。装修涉及房屋结构安全和邻里关系，业主作为产权人需知晓，装修企业作为实施方也必须遵守。9.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一定期限的物业管理费，这一期限通常不超过（）。A.3个月B.6个月C.12个月D.24个月【答案】C【解析】虽然各地细则略有不同，但通常规定物业服务企业不得以业主未缴纳物业管理费为由限制业主入住，同时预收物业费不得超过一定期限，一般最长不超过12个月（或一年）。这是为了防止物业企业过度占用业主资金。10.下列资料中，不属于物业管理企业接管验收时应查验的内容是（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备安装竣工图C.业主的家庭财产清单D.地下管网工程竣工图【答案】C【解析】接管验收主要是针对物业的硬件设施、技术资料和公共配套设施。业主的家庭财产清单属于个人隐私，与物业本身的实体移交无关，不属于查验内容。11.物业管理招投标中，招标人采取邀请招标方式的，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A.2B.3C.5D.7【答案】B【解析】根据招投标相关法律规定，邀请招标应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。12.在物业管理的（）阶段，物业管理企业的主要工作是组建管理处，进行人员招聘和培训，制定管理制度。A.早期介入B.前期物业管理C.接管验收D.日常运作【答案】B【解析】前期物业管理阶段是指从物业交付业主开始至业主大会成立、选聘新物业企业止的时期。在此阶段，物业企业需组建管理处，落实人员，建立制度，并处理大量入住手续和装修管理。13.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备（）后的维修、更新和改造。A.保修期满B.交付使用C.过了质量保证期D.发生损坏【答案】A【解析】专项维修资金是用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。保修期内的维修责任由建设单位承担。14.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和（）资料交还给业主委员会。A.部分财务B.规划设计C.本条例第二十条规定的D.所有管理【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十条规定的资料交还给业主委员会。这些资料包括竣工总平面图、配套设施图、设备安装图等关键图纸资料。15.业主违反规定使用住宅从事经营活动，物业服务企业有权（）。A.停水停电B.罚款C.制止，并及时向有关行政管理部门报告D.拆除违章搭建【答案】C【解析】物业服务企业没有行政执法权（如罚款、拆除违章、停水电），对于业主的违规行为，其职责是予以制止、劝阻，并及时向有关行政管理部门（如城管、规划、消防）报告。16.物业管理招标中的评标，应当由（）负责。A.招标人B.招标代理机构C.评标委员会D.物业行政主管部门【答案】C【解析】评标活动应当依法组建的评标委员会负责。招标人或代理机构负责组织，但具体的评审打分应由评标委员会独立完成。17.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅物业费标准为2.0元/月/平方米，商业为4.0元/月/平方米，则该小区理论月物业费总收入为（）万元。A.16B.24C.20D.22【答案】B【解析】计算公式为：总即：80240,000元=24万元。18.物业服务企业公开招标，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.5B.10C.15D.20【答案】D【解析】根据《招标投标法》和物业管理招标相关规定，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。19.物业管理中的“绿色物业管理”理念，在2026年的实务操作中，核心不包括（）。A.节能减排技术应用B.垃圾分类与资源化利用C.扩大公共区域商业广告面积以增加收益D.绿化养护与生态环境营造【答案】C【解析】绿色物业管理强调环保、节能、可持续发展。扩大商业广告虽然能增加收益，但若过度则可能造成光污染或破坏环境，且不属于绿色理念的核心范畴（核心是减少能耗、保护环境）。20.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用（）形式。A.书面征求意见B.网络投票C.电话咨询D.委托投票【答案】A【解析】根据《民法典》及《物业管理条例》，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。随着技术发展，虽然网络投票广泛应用，但在法规条文中，书面征求意见是与集体讨论并列的法定形式（网络投票通常被视为书面征求意见的数字化延伸）。21.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】这是基于合同法的违约责任。如果物业企业违反合同约定（如安保疏忽），造成业主损失，应承担违约赔偿责任，而非行政或刑事责任（除非同时触犯其他法律）。22.下列属于物业共用设施设备的是（）。A.业主自家的防盗门B.小区内的路灯C.业主自行安装的太阳能热水器D.业主户内的上下水管道【答案】B【解析】共用设施设备是指物业管理区域内，全体业主共同拥有、使用的设施。小区路灯属于公共设施。防盗门、户内管道、自装太阳能均属业主专有部分。23.物业管理区域内，相关车辆停放服务费属于（）。A.物业服务企业的所有收入B.业主共有收益C.停车服务管理成本D.政府定价收入【答案】B【解析】根据《民法典》，利用业主的共有部分产生的收入（如占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位收入），在扣除合理成本之后，属于业主共有。24.物业服务企业更换项目经理，应当及时告知（）。A.街道办事处B.社区居委会C.业主委员会及D.房地产行政主管部门【答案】C【解析】项目经理是物业服务合同的履行执行人，更换项目经理属于服务团队的重要变动，应当及时告知业主委员会及物业所在地的房地产行政主管部门，以便于监督和沟通。25.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与物业使用人B.业主与物业服务企业C.业主大会D.物业使用人与物业服务企业【答案】A【解析】物业使用人（承租人等）在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定，但通常不得违反业主公约及物业服务合同中的相关规定。业主对物业使用人的违约行为承担连带责任。26.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.自动终止C.需经法院判决终止D.转为正式合同【答案】B【解析】前期物业服务合同是在业主大会成立前签订的。一旦业主大会选聘了新物业并签订了新的合同，前期物业服务合同自然失去效力，自动终止。27.物业管理企业在发生安全事故时，应当及时向有关行政管理部门报告，并采取（）措施。A.等待救援B.应急救助C.保护现场D.疏散无关人员【答案】B【解析】发生安全事故时，物业企业的首要职责是启动应急预案，采取应急救助措施（如灭火、急救、切断危险源），协助疏散人员，并报警。28.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.合同金额的2倍以下D.违法所得的1倍以上3倍以下【答案】A【解析】根据相关法规，超越资质等级承接业务的，处1万元以上5万元以下罚款。（注：随着资质取消改革，此题考察的是历史法规或地方性细则中对于违规管理的处罚逻辑，但在2026年考试背景下，可能侧重于“信用管理”而非“资质等级”。但作为经典实务考题，按原条例选A）。29.业主委员会应当在任期届满前（）个月内，组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1B.2C.3D.6【答案】C【解析】业主委员会应当在任期届满前3个月内，组织召开业主大会会议，进行换届选举，以保证管理的连续性。30.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.业主委员会B.街道办事处C.有关行政管理部门D.开发建设单位【答案】C【解析】发生安全事故（如火灾、爆炸等），物业企业除应急外，必须向专业的行政管理部门（消防、公安等）报告。31.某小区采用酬金制，约定物业服务企业酬金比例为物业服务资金支出的10%。年度实际支出为100万元，则物业服务企业应得酬金为（）万元。A.10B.11.11C.90D.无法计算【答案】A【解析】酬金制下，若约定比例为支出的10%，则酬金=支出×10%。酬（注：若约定比例为预收资金的10%，则需先算预收。此处明确为“支出”，故直接计算）。32.物业服务企业未将资质证书有关事项变更的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处（）的罚款。A.1万元B.1万元以上3万元以下C.5000元以上1万元以下D.2000元以上1万元以下【答案】D【解析】根据《物业服务企业资质管理办法》（虽已取消，但作为经典实务题库保留），未及时变更资质证书事项的，处2000元以上1万元以下罚款。33.物业管理招标中，招标文件发售时间最短不得少于（）个工作日。A.3B.5C.7D.10【答案】B【解析】通常招标文件发售时间不得少于5个工作日，以保证潜在投标人有足够时间获取和准备文件。34.下列关于物业承接查验的说法，错误的是（）。A.查验应当由物业服务企业和建设单位共同进行B.查验记录和资料应归档保存C.查验中发现的问题，建设单位必须及时整改D.查验费用由业主承担【答案】D【解析】物业承接查验是建设单位向物业服务企业移交物业的过程。查验费用由建设单位承担，包含在建设成本中，不应由业主承担。35.业主大会作出制定或修改管理规约的决定，应当经专有部分占建筑物总面积且占总人数（）以上的业主同意。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】B【解析】根据《民法典》第278条，制定和修改业主大会议事规则、管理规约，属于一般事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。36.物业服务企业挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额（）的罚款。A.1倍以上2倍以下B.2倍以下C.1倍以上3倍以下D.3倍以下【答案】B【解析】挪用专项维修资金性质恶劣。根据条例，处挪用数额2倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。37.物业服务企业资质等级分为（）。A.一级、二级、三级B.甲级、乙级、丙级C.一级、二级、三级、临时D.甲级、乙级、丙级、丁【答案】A【解析】（注：此题基于已取消的资质制度。在2026年考试中，若考制度变革，答案可能不同。但作为经典题库，按原制度选A。若考察现行制度，可能选“不再分级”。鉴于题目要求考察实务经典知识，保留原题型，答案为A）。38.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括（）。A.装修工期B.装修设计图C.装修材料明细D.装修人员名单【答案】A【解析】协议主要约定管理内容、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修工期、管理费用等，而非具体的材料或人员名单（这些是申报备案的内容）。39.物业服务企业出租物业管理用房，所得收益（）。A.归企业所有B.归业主所有C.归企业和业主共有D.用于补充专项维修资金【答案】B【解析】物业管理用房属于业主共有。任何利用共有部分进行经营活动的收益，在扣除合理成本后，归业主共有。40.在物业管理活动中，因物业维修导致相邻业主财产受损的，维修责任人应当（）。A.优先维修自己的房屋B.赔偿损失C.通知物业企业处理D.证明自己无过错【答案】B【解析】因维修（如公共管道破裂漏水）导致相邻业主受损的，责任人（可能是物业企业、相关业主或建设单位）应当依法承担赔偿责任。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化【答案】A,B,C【解析】物业管理的基本特征通常概括为社会化、专业化、市场化。规范化是管理的要求，但不是最核心的三大特征定义。42.前期物业服务合同与物业服务合同的主要区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同期限不同D.服务内容不同【答案】A,B,C【解析】前期合同由建设单位与物业企业签订，生效于物业交付前；正式合同由业主大会与物业企业签订，生效于前期合同终止。服务内容大体相似，但侧重点可能略有不同，不过主要区别在于主体、时间和期限的法定性。43.业主在物业管理活动中，享有下列权利（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】A,B,C,D【解析】以上均为《民法典》及《物业管理条例》明确规定的业主权利。44.物业服务企业应当履行的义务包括（）。A.履行物业服务合同，提供安全防范等服务B.经业主大会同意，可以改变公共设施用途C.如实告知业主物业使用中的注意事项D.协助做好物业管理区域内的安全防范工作【答案】A,C,D【解析】选项B错误，改变公共设施用途需经业主大会决定，且必须符合法律规定，物业企业不能仅经同意就随意改变，且需报规划部门审批。物业企业的主要义务是履约、告知、协助安全防范等。45.下列情况中，属于物业服务企业应当立即报告有关部门并协助处理的有（）。A.发生火灾B.发生燃气泄漏C.发现小区内有疑似爆炸物D.业主家中发生盗窃【答案】A,B,C,D【解析】以上均属于安全事故或治安事件，物业企业有义务报告并协助处理。46.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则【答案】A,B,C,D【解析】招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。47.下列资金中，属于业主共有的包括（）。A.专项维修资金B.物业共用部位的经营收益C.物业服务费结余D.业主大会的会费（如有）【答案】A,B,C,D【解析】专项维修资金属业主共有；共用部位经营收益属业主共有；酬金制下的物业费结余属业主共有；业主大会会费自然属业主共有。48.物业服务企业在装修管理中，应告知装修人的禁止行为有（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道D.将没有防水要求的房间改为卫生间【答案】A,B,C,D【解析】以上均为《住宅室内装饰装修管理办法》明令禁止的行为。49.物业承接查验时，应当查验的内容包括（）。A.共用部位B.共用设施设备C.物业档案资料D.业主私有财产【答案】A,B,C【解析】承接查验针对的是物业的公共部位、设施设备及相关技术资料，不查验业主私有财产。50.下列关于专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.必须用于物业共用部位的维修B.必须用于物业共用设施设备的维修C.可以用于购买理财产品D.应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则【答案】A,B,D【解析】维修资金专款专用，严禁挪作他用（如理财、炒股等），虽然部分地区探索保值增值，但严禁用于高风险投资。C选项表述不准确。51.物业服务收费的价格形式包括（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价【答案】B,C【解析】物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。通常住宅（含保障房）实行政府指导价，高档住宅或非住宅实行市场调节价。政府定价极少见。52.物业管理区域内，下列车辆停放事项，正确的有（）。A.车辆应当停放在指定车位B.不得占用消防通道C.不得占用疏散通道D.物业企业可以对违规车辆收取罚款【答案】A,B,C【解析】物业企业无权罚款，D错误。53.业主委员会履行的职责包括（）。A.召集业主大会会议B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.及时了解业主、物业使用人的意见和建议D.监督管理规约的实施【答案】A,B,C,D【解析】以上均为业主委员会的法定职责。54.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项委托给专业服务公司，但不得将全部管理责任转托。A.保洁服务B.保安服务C.绿化养护D.设施设备维修【答案】A,B,C,D【解析】物业企业可以将专项服务（保洁、绿化、电梯维保等）委托给专业公司，这属于专项分包，是合法的。55.发生下列情况时，业主委员会有权提议解聘物业服务企业（）。A.物业服务企业擅自撤离B.物业服务企业未履行合同主要义务C.物业服务企业发生重大责任事故D.物业服务收费标准调整【答案】A,B,C【解析】D选项收费调整需协商，不一定直接导致解聘。A、B、C均属于严重违约或无法继续履行合同的情形。56.物业管理档案资料管理应做到（）。A.集中管理B.安全完整C.分类清晰D.便于查阅【答案】A,B,C,D【解析】档案管理的基本要求就是集中、安全、分类清晰、便于查阅。57.物业服务企业应对员工进行培训，培训内容包括（）。A.职业道德B.服务礼仪C.专业技能D.法律法规【答案】A,B,C,D【解析】员工培训是全方位的，包括思想道德、业务技能、法律法规、服务规范等。58.下列属于物业管理应急预案的有（）。A.火灾应急预案B.治安突发事件应急预案C.电梯困人应急预案D.水管爆裂应急预案【答案】A,B,C,D【解析】物业面临多种风险，需建立各类突发事件应急预案。59.物业服务企业可以通过（）方式选聘。A.招标B.投标C.协议选聘D.指定【答案】A,C【解析】选聘物业企业的方式主要是招标（公开或邀请）和协议选聘（在特定情况下，如投标人少于3个）。投标是企业的行为，不是选聘方式。60.物业服务合同终止时，物业企业需移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.设备安装图C.物业质量保修文件D.业主名册【答案】A,B,C,D【解析】所有在接管验收时接收的资料，以及在管理过程中形成的档案（如业主名册、装修记录、设备台账）均需移交。三、判断题（共20题，每题0.5分。认为正确的选“A”，错误的选“B”）61.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。（）【答案】A【解析】这是《物业管理条例》对物业管理的标准定义。62.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（）【答案】A【解析】一个物业管理区域成立一个业主大会，这是基本原则。63.物业服务企业可以随时决定退出物业管理区域，只需提前通知业主即可。（）【答案】B【解析】物业服务合同终止或解除，物业企业退出需履行交接义务，且不得擅自停止服务，通常需提前一定期限（如3个月）书面告知，并给业主留出选聘新企业的时间，不能“随时”决定。64.业主转让房屋所有权时，专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）【答案】A【解析】维修资金属于业主共有，随房转移，新业主继受该资金的权利义务。65.物业服务企业有权强制要求业主缴纳物业费，否则可断水断电。（）【答案】B【解析】物业企业无权采取停水、停电等强制措施催缴物业费。66.前期物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订。（）【答案】B【解析】前期物业服务合同由建设单位（开发商）与物业服务企业签订。67.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）【答案】A【解析】根据《民法典》，业主大会或业主委员会作出的决定，对业主具有法律约束力。68.物业管理用房的产权属于物业服务企业。（）【答案】B【解析】物业管理用房属于全体业主共有。69.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况。（）【答案】A【解析】物业服务企业应当定期将共用部位、设施设备的使用、经营收益及收支情况公示，接受业主监督。70.业主无正当理由拒不缴纳物业费的，物业服务企业可以向人民法院起诉。（）【答案】A【解析】对于欠费，物业企业可以采取催告、公示、法律诉讼等途径解决。71.住宅室内装饰装修活动，必须保证建筑物的结构安全和正常使用。（）【答案】A【解析】这是装修管理的首要原则。72.物业服务企业可以将全部物业管理委托给他人。（）【答案】B【解析】禁止将全部管理项目一并转让（转包）。73.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债。（）【答案】B【解析】（注：旧条例允许在保证安全前提下购买国债，但现行政策及2026年背景下，为防范风险，通常已严禁挪作他用，或限制极严。一般实务考试倾向于“专款专用，不得挪用”）。按最新风险控制要求，判断为错误。74.物业服务收费实行包干制的，物业服务的盈亏由业主承担。（）【答案】B【解析】包干制下，盈亏由物业服务企业承担。酬金制下，盈亏由业主承担。75.业主委员会成员应当热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力。（）【答案】A【解析】这是对业委会成员的基本素质要求。76.物业管理招标中的中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。（）【答案】A【解析】中标通知书发出后，合同即告成立（法律上视为预约合同生效），对双方均有法律约束力。77.物业服务企业未履行告知义务，导致业主发生安全事故的，应当承担相应的赔偿责任。（）【答案】A【解析】未尽到告知义务（如地面湿滑未设警示），属于违约或侵权，应承担赔偿责任。78.建设单位未按规定配置必要的物业管理用房的，由房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。（）【答案】A【解析】符合《物业管理条例》的处罚规定。79.业主大会作出决定，必须经全体业主过半数同意。（）【答案】B【解析】应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（一般事项），而非“全体业主”。80.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，配备必要的防范设施。（）【答案】A【解析】这是物业企业在安全防范方面的法定义务。四、案例分析题（共6题，每题10分。每题由背景和若干问题组成，请根据背景材料回答问题）【案例一】某住宅小区总建筑面积20万平方米，业主1000户。2025年12月，该小区业主委员会任期届满，但未及时组织换届选举。2026年1月，原物业服务企业A公司的合同也刚好到期。A公司认为业委会已到期，且无新合同，决定撤离小区。在撤离前，A公司未做任何通知和交接准备，突然停止服务，导致小区垃圾堆积、安保瘫痪，造成业主生活极度混乱。街道办事处介入后，指定B公司临时接管。问题：1.A公司突然停止服务的做法是否正确？为什么？2.业主委员会任期届满未换届，其职能如何行使？3.针对A公司的行为，业主可以采取哪些法律措施？4.街道办事处指定B公司接管的法律依据是什么？【答案】1.不正确。根据《民法典》及物业管理条例规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，并配合新物业企业做好交接工作。在业主大会选聘新物业企业之前，原物业企业应当继续维持服务，不得擅自停止服务，以免造成公共利益受损。2.业主委员会任期届满未换届的，其职责自动终止。但在新的业主委员会产生之前，原业主委员会可以暂时代行职责，或者由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，以保障小区正常运转。3.业主可以向房地产行政主管部门投诉举报A公司的违规行为；因A公司突然撤离造成的损失（如垃圾清运费、安保漏洞导致的财产损失等），业主大会或受影响的业主可以向人民法院提起诉讼，要求A公司承担违约责任并赔偿损失。4.根据《民法典》及相关地方性法规，在物业服务企业擅自撤离、业主大会无法及时选聘新物业等紧急情况下，街道办事处、乡镇人民政府可以组织、指导指定临时的物业服务企业，维持基本的服务保障，确保物业管理区域的安全和秩序。【案例二】某小区业主王某在装修期间，为了扩大客厅面积，擅自拆除了一面承重墙，并改变了入户门的位置，外开门影响了邻居李某的正常通行。物业服务企业发现后，下达了整改通知书，但王某置之不理。随后，墙体出现裂缝，危及整栋楼的安全。问题：1.王某拆除承重墙的行为违反了哪些规定？2.物业服务企业在此事件中应尽到哪些责任？3.邻居李某受到的影响和潜在威胁，应如何维权？4.若王某的行为导致整栋楼结构受损，维修费用应由谁承担？【答案】1.王某的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》及《建设工程质量管理条例》中关于“严禁变动建筑主体和承重结构”的规定，同时也违反了《管理规约》中关于装修的约定。2.物业服务企业应当及时制止王某的违规装修行为；将禁止行为和注意事项告知王某；在王某不听劝阻时，应当及时向当地房屋行政主管部门（房管局）报告；必要时可以协助有关部门采取紧急排险措施。3.李某有权依据《民法典》关于相邻关系的规定，要求王某停止侵害、恢复原状（将入户门改回）；若造成实际损失，可以要求赔偿损失。李某也可以请求业主委员会或物业服务企业出面协调，或直接向法院起诉。4.维修费用应由王某承担。因为王某是侵权人，其违规装修行为是导致结构受损的直接原因。根据法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。若物业服务企业未尽到制止和报告义务，对损失的扩大也负有相应的责任，可能承担补充赔偿责任。【案例三】某高档商住楼采用酬金制模式聘请物业企业。2026年度预算如下：物业费预收总额为500万元（不含公共收益）。年度实际支出中，人员工资及福利200万元，清洁绿化费80万元，工程维修费50万元，办公费20万元，固定资产折旧10万元，其他费用20万元。此外，利用电梯广告位获得公共收益30万元，约定提取30%作为物业企业的酬金，剩余归业主。物业服务合同约定，物业企业的管理酬金按年度实际支出额的10%提取。问题：1.请计算2026年度该项目的实际物业服务支出总额。2.请计算物业服务企业依据合同可提取的管理酬金金额。3.请计算公共收益中归属于业主的金额。4.请列出该项目的年度结余情况（不含公共收益和含公共收益两种情况）。【答案】1.实际物业服务支出总额=人员工资+清洁绿化+工程维修+办公费+折旧+其他实2.管理酬金=实际支出×10%酬3.公共收益归业主部分=公共收益总额×(1-30%)业4.①不含公共收益的结余：预（注：酬金制下，结余归业主所有）②含公共收益的总权益结余：物【案例四】赵某是某小区5楼业主。2026年夏季某日，由于6楼卫生间下水管道堵塞，污水反涌至赵某家中，导致地板和家具被浸泡。经查，堵塞原因是6楼业主孙某在装修时将毛巾掉入管道所致。赵某要求孙某赔偿，孙某拒绝。赵某遂要求物业服务企业赔偿，理由是物业企业没有定期清理管道。问题：1.本案中，造成赵某损失的责任主体是谁？2.物业服务企业是否应当承担赔偿责任？请说明理由。3.若物业服务企业无法查明谁是侵权人（即找不到是谁扔的毛巾），赵某应如何救济？4.物业服务企业在日常维护中，对下水管道应履行哪些义务？【答案】1.责任主体是6楼业主孙某。孙某装修不当导致堵塞，是直接侵权人。2.一般情况下，物业服务企业不承担赔偿责任。因为堵塞是由于业主不当使用造成的，而非物业维护不到位。只要物业企业按照合同约定进行了日常巡查和疏通（如合同规定每年疏通2次且已执行），则无过错，不承担责任。