全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)(2026年四川省)

全国物业管理师资格考试(物业管理实务)在线自测试题库(建设部)(2026年四川省)一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对设备设施的选型提出建议C.制定物业服务方案D.办理承接查验手续【答案】D【解析】早期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计、施工建设、设备安装调试等阶段的工作。选项D“办理承接查验手续”属于前期物业管理阶段的承接查验环节，并非早期介入阶段的工作。早期介入的核心是从物业管理的角度提出优化建议，以便于后期的管理和服务。2.根据《民法典》及相关规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理协议【答案】B【解析】在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同通常指业主大会与物业服务企业签订的合同。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主大会报告B.无效C.部分有效D.需经房地产行政主管部门批准后有效【答案】B【解析】根据《民法典》规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。因此，将全部物业管理一并委托的行为属于无效行为。4.在新建物业承接查验时，对电梯、消防设施等特种设备，查验时必须（）。A.只检查外观B.检查运行记录及维护保养记录C.进行荷载测试D.邀请质量技术监督部门现场监督【答案】B【解析】对于特种设备，承接查验时除了检查设备本体完好情况外，重点应核对出厂合格证、安装调试记录、性能检测报告以及运行维护保养记录等技术资料，确保设备处于安全受控状态。5.业主入住时，物业服务企业应与业主签订（）。A.物业服务合同B.前期物业服务协议C.装修管理服务协议D.临时管理规约【答案】B【解析】在业主大会成立之前，业主入住时，物业服务企业（通常是前期物业服务企业）应与业主签订前期物业服务协议，明确双方的权利义务。选项A是建设单位与物业企业签订的；选项C是装修时签订的；选项D是由建设单位制定并出售物业时向业主出示的。6.物业服务费的计算公式中，若采用包干制，其核心特征是（）。A.盈亏由业主承担B.盈亏由物业服务企业承担C.节余归业主，亏损由业主补足D.节余归物业企业，亏损由业主补足【答案】B【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏由物业服务企业自负的计费方式。酬金制则是预收的物业服务资金除去物业服务企业的酬金后，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。7.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅部分物业服务费标准为2.0元/月/平方米，商业部分为4.0元/月/平方米，则该小区每月的理论物业服务费总收入为（）元。A.200,000B.240,000C.160,000D.80,000【答案】B【解析】计算公式为：总收入=(住宅面积×住宅单价)+(商业面积×商业单价)。总收入=80,8.物业管理招标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。9.物业服务企业在公共秩序维护服务中，不具有（）。A.协助做好安全防范工作的义务B.制止违法犯罪行为的权利C.行政处罚权D.发生安全事故时的紧急救助义务【答案】C【解析】物业服务企业是服务性企业，不是行政执法部门，因此不具备行政处罚权。对于违法犯罪行为，其职责是制止、报警以及协助保护现场，而非直接处罚。10.房屋共用部位、共用设施设备维修时，若涉及动用维修资金，必须经（）同意。A.建设单位B.物业服务企业C.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主D.社区居委会【答案】C【解析】根据《民法典》第二百七十八条，使用维修资金属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（注：此处为“应当经参与表决...”的双过半，但前提是满足双三分之二的参与率。在旧条例中表述为“经...三分之二以上同意”，《民法典》实施后流程变为：参与表决门槛2/3，同意门槛1/2。但在考试实务中，若选项未细化《民法典》新规，常考察核心比例。本题按《民法典》最严格理解，选项C描述的是旧法下直接同意的比例，但在新法下是参与表决的门槛。若题目问“参与表决的最低比例”，则是C。若问“通过的最低比例”，则是“双过半”。鉴于题目选项设置，C是涉及动用维修资金最关键的高门槛环节，通常考试考察该类事项的重要性级别）。修正：根据最新《民法典》，使用维修资金应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。选项C是旧法表述，但在单选题中，若没有更精确选项，C代表该事项属于特别重大事项。若题目严格按2026年考纲，应理解为参与表决的比例。11.物业档案管理中，物业承接查验档案属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.会计档案D.人事档案【答案】A【解析】物业档案通常分为基础档案、日常运行档案等。基础档案是物业管理最基本的原始资料，包括物业规划图纸、竣工图纸、承接查验资料、业主权属清册等。12.关于房屋装修管理，下列说法正确的是（）。A.业主装修无需申报，可直接施工B.物业服务企业可以收取装修管理保证金C.物业服务企业应当将装修禁止的行为和注意事项告知业主D.物业服务企业有权批准业主的装修方案【答案】C【解析】业主装修前必须申报；物业服务企业无权批准装修方案，只能登记备案；除地方规定外，一般不应收取“保证金”，可收取“装修垃圾清运费”等服务费用；告知义务是物业企业的法定责任。13.物业服务企业应对物业管理区域内的（）履行管理责任。A.业主私有财产B.公共绿化、道路C.业主家人D.邻居访客【答案】B【解析】物业管理的对象是公共区域和共用设施设备。业主私有财产的安全属于治安管理或个人保管范畴，物业仅提供合同约定的秩序维护服务，不承担私有财产的保管或保险责任（除非另有特约）。14.某物业服务公司拟对小区供水管网进行更新改造，预计费用50万元。该小区维修资金账面余额为300万元。该支出属于（）。A.日常维修养护费用B.物业服务费支出C.共用设施设备大修、更新、改造费用D.物业服务企业成本【答案】C【解析】日常维修养护费用应包含在物业服务费中；大修、更新、改造费用从专项维修资金中列支。供水管网更新改造属于大修范畴。15.在物业管理风险中，因物业服务企业员工疏忽导致业主被盗，主要属于（）。A.法律政策风险B.管理服务风险C.财务风险D.道德风险【答案】B【解析】管理服务风险是指在物业管理服务过程中，因服务行为不当、疏忽或违约导致的风险。16.业主大会成立后，建设单位应向业主委员会移交（）。A.全部物业资料B.仅竣工图纸C.仅业主名册D.仅设施设备台账【答案】A【解析】建设单位应当在业主大会成立后，向业主委员会移交物业管理区域内的全部物业资料（包括图纸、资料、设施设备台账等），这是建设单位的法定义务。17.物业服务企业公开招投标，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.10B.15C.20D.30【答案】C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。18.客户满意度调查中，最常用的核心指标是（）。A.物业费收缴率B.业主投诉率C.满意率D.员工流失率【答案】C【解析】A、B、D虽然也是管理指标，但客户满意度调查的直接核心指标是“满意率”或“满意度得分”。19.关于停车位的使用，下列说法符合《民法典》规定的是（）。A.车位必须首先满足业主的需要B.开发商可以出售所有车位给外人C.物业公司可以随意出租车位D.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，收入归物业公司所有【答案】A【解析】《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。选项D错误，占用共有道路的车位收入归业主共有。20.物业服务企业更名时，应在办理变更手续后（）日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】物业服务企业更名需在30日内向主管部门备案。21.突发事件应对中，遵循的原则是（）。A.预防为主、预防与应急相结合B.处置为主、事后补救C.经济效益优先D.封锁消息优先【答案】A【解析】突发事件应对坚持预防为主、预防与应急相结合的原则。22.物业服务合同终止时，物业服务企业应当（）。A.立即撤离，带走所有档案B.留下部分人员等待新物业C.在约定期限或合理期限内退出，并移交资料和财物D.等待业主委员会支付所有欠款后再移交【答案】C【解析】合同终止，物业企业应当履行退出义务，在约定期限或合理期限内，与业主大会或新物业企业办理交接手续，移交资料和财物。不得以欠费为由拒绝移交。23.某小区10号楼电梯发生困人事故，监控室接到报警后，首先应采取的措施是（）。A.立即通知工程部维修人员去现场B.立即拨打119报警C.安抚乘客，通知电梯维保单位D.切断电梯电源【答案】C【解析】电梯困人标准作业流程：接报->安抚乘客（通过对讲）->通知维保单位（专业人员）->到达现场解救。工程部通常不具备专业解救资质，切断电源可能导致电梯急降或失去通风照明，严禁随意断电。24.物业管理区域内的道路属于（）。A.开发商所有B.物业公司所有C.业主共有D.社区所有【答案】C【解析】除城镇公共道路外，建筑区划内的道路属于业主共有。25.业主拒交物业服务费的正当理由可以是（）。A.对邻居不满B.房屋长期空置C.物业服务企业未履行合同主要义务D.个人经济困难【答案】C【解析】房屋空置需缴纳物业费（通常可打折，但不能拒交）；对邻居不满、经济困难不是拒交理由。只有物业企业严重违约、未履行服务义务时，业主才具有抗辩权。26.二次供水设施清洗消毒，每（）不得少于一次。A.季度B.半年C.一年D.两年【答案】B【解析】根据相关规定，二次供水设施清洗消毒每半年不得少于一次，并需进行水质检测，公示结果。27.物业服务企业资质管理制度已被取消，目前对物业服务企业的管理主要侧重于（）。A.资质等级管理B.信用管理和事中事后监管C.注册资本管理D.人员数量管理【答案】B【解析】随着“放管服”改革，资质管理制度已取消，行业监管转向信用体系建设、事中事后监管以及通过建立黑名单制度等方式进行管理。28.在绿化管理中，对于乔木的修剪，主要目的是（）。A.增加木材产量B.调节树势、美化树形、解决与管线/建筑矛盾C.防止病虫害传播D.减少蒸腾作用【答案】B【解析】物业环境管理中，乔木修剪的核心目的是保证安全（不触碰线路、遮挡采光）、调节生长势、保持景观美感。29.物业服务费包含（）。A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用B.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用C.业主户内自用设施设备的维修费用D.公共财产的保险费用【答案】A【解析】物业服务费主要用于日常管理、服务、运行维护等。大修费用从维修资金出；户内维修业主自理；保险费用需看合同约定，通常不含，除非合同明确规定。30.物业管理招标中的邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的（）法人或者其他组织投标。A.1个以上B.2个以上C.3个以上D.5个以上【答案】C【解析】邀请招标应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。31.物业服务企业未履行告知义务，擅自撤离物业管理区域，应处以（）。A.警告B.罚款C.吊销营业执照D.刑事责任【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业未履行告知义务，擅自撤离的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处罚款。32.业主委员会应当自选举产生之日起（）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】业主委员会成立后30日内需向主管部门备案。33.关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，下列说法错误的是（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.前期合同具有过渡性D.前期合同由业主委员会与物业企业签订【答案】D【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订；物业服务合同由业主大会（业主委员会）与物业服务企业签订。34.物业管理区域内，相关车辆停放服务费收归（）。A.物业服务企业所有B.业主共有C.开发商所有D.停车场经营者所有【答案】B【解析】占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。其收益（扣除管理成本后）归业主共有。对于规划内的车位，若属开发商所有，收益归开发商；若属业主共有（如地下人防车位收益权属有争议，但普遍认为收益应优先用于物业管理），根据题意，考察“车辆停放服务费”在共用区域的归属，应为业主共有。35.物业服务企业介入物业管理项目，通常分为早期介入、前期物业管理和（）。A.日常物业管理B.后期物业管理C.退出管理D.顾问管理【答案】A【解析】物业管理的生命周期通常分为：早期介入、前期物业管理、日常物业管理（或称常规物业管理）。36.清洁服务中，对于大理石地面的养护，应（）。A.使用酸性清洁剂频繁清洗B.定期进行结晶处理C.使用钢丝球刷洗D.用大量水直接冲洗【答案】B【解析】大理石主要成分是碳酸钙，怕酸。结晶处理是大理石地面常见的养护方式，可增硬增亮。37.物业服务企业在处理业主投诉时，应遵循的原则是（）。A.谁投诉谁有理B.先调查、后处理、快反馈C.立即答应所有要求D.尽量推卸责任【答案】B【解析】投诉处理原则包括：耐心倾听、记录清楚、调查核实、依法依规处理、及时反馈。38.消防管理中，应当（）进行一次消防设施全面检查。A.每日B.每月C.每季度D.每年【答案】D【解析】消防设施应当至少每年进行一次全面检查，确保完好有效。日常需进行每日巡查和月度测试。39.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，属于（）。A.一般事项B.特别重大事项C.业主委员会决定事项D.物业服务企业决定事项【答案】B【解析】筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施，属于涉及业主重大共同利益的事项，需经特别表决通过。40.某物业服务项目年度预算中，人员工资及福利费占比最大，通常约为（）。A.20%-30%B.40%-50%C.60%-80%D.90%以上【答案】C【解析】物业管理属于劳动密集型行业，人工成本通常占项目总成本的60%-80%。二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）41.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.参与项目规划设计B.对施工质量提出整改建议C.制定物业服务方案及收费标准D.参与设备选型与安装调试E.办理产权登记【答案】ABCD【解析】早期介入贯穿规划、设计、施工、安装调试阶段，目的是优化物业功能，利于后期管理。办理产权登记是业主或开发商的行为，与物业企业无关。42.物业承接查验时，应当查验的内容包括（）。A.共用部位B.共用设施设备C.物业档案资料D.业主私有财产E.开发商的商业秘密【答案】ABC【解析】承接查验的对象是物业的共用部位、共用设施设备及相关档案资料。不查验业主私有财产和开发商商业秘密。43.物业服务企业应当履行的义务包括（）。A.遵守物业管理条例B.接受业主、业主大会和业主委员会的监督C.定期公布物业服务费收支情况（酬金制下）D.安全保卫义务E.代收代缴水电费【答案】ABC【解析】A、B、C是法定或约定义务。D选项，物业企业只有“协助做好安全防范”的义务，而非绝对的“安全保卫”义务（那是公安机关的职责）。E选项，代收代缴需在合同中约定，并非法定必须履行的义务。44.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.提议召开业主大会会议B.提出制定和修改管理规约的建议C.监督业主委员会的工作D.监督物业服务企业履行合同E.拒绝缴纳物业服务费【答案】ABCD【解析】E选项，业主无正当理由不得拒交物业费，不属于权利。45.物业服务费定价形式包括（）。A.政府指导价B.市场调节价C.业主定价D.物业公司定价E.街道办事处定价【答案】AB【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。46.装修管理中，物业服务企业应重点控制的违规行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道D.将没有防水要求的房间改为卫生间E.更换室内门窗【答案】ABCD【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》明令禁止的行为包括：搭建违建、改变外立面、拆改承重结构或供暖燃气管道、改变防水层用途等。更换室内门窗通常允许，但需遵守相关规定。47.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当移交的资料和财物包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.物业费账册D.维修资金使用账册E.物业管理用房【答案】ABCDE【解析】合同终止退出时，必须移交全部档案资料、财务账册、物业管理用房及属于业主共有的财物。48.物业管理招标文件通常包含（）。A.招标人及项目基本情况B.物业服务内容及要求C.对投标人及投标书的要求D.评标标准和方法E.拟签订合同的主要条款【答案】ABCDE【解析】招标文件是向投标人提供的纲领性文件，必须包含项目情况、服务需求、投标规则、评标办法、合同草案等核心要素。49.关于专项维修资金，下列说法正确的有（）。A.专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造B.业主出售房屋时，维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户C.维修资金属于业主所有D.物业服务企业可以随意使用维修资金E.当维修资金不足时，业主应当续筹【答案】ABCE【解析】维修资金属业主共有，专款专用，严禁挪用。使用需经业主表决或按应急流程，物业企业不可随意使用。50.物业服务企业在应对自然灾害（如暴雨、台风）时的防范措施包括（）。A.制定应急预案B.准备防汛沙袋、抽水泵等物资C.加固树木、广告牌D.检查排水系统E.灾后及时清理和恢复【答案】ABCDE【解析】全流程管理：灾前预案、物资准备、设施检查、隐患排查；灾中应急值守；灾后清理恢复。51.下列哪些情况可以使用专项维修资金的应急使用程序（）。A.屋面、外墙防水严重损坏B.电梯故障危及人身安全C.消防设施严重损坏D.建筑外立面脱落E.业主家中被盗【答案】ABCD【解析】应急使用维修资金通常针对危及房屋安全或人身安全的紧急情况，如屋面外墙漏水、电梯消防故障、外立面脱落等。业主家中被盗不属于共用部位维修范畴。52.物业服务企业在人力资源管理方面，应建立的制度包括（）。A.招聘录用制度B.培训制度C.绩效考核制度D.薪酬福利制度E.员工行为规范【答案】ABCDE【解析】完整的人力资源管理体系包含选、育、用、留及行为规范等各个环节。53.物业管理档案的收集要求包括（）。A.及时性B.准确性C.完整性D.规范性E.随意性【答案】ABCD【解析】档案管理要求“完整、准确、系统、规范、安全、利用”，反对随意性。54.物业服务企业开展社区文化活动的主要目的有（）。A.增强业主归属感B.促进邻里和谐C.提升物业企业形象D.增加物业费收入E.规避法律责任【答案】ABC【解析】社区文化活动旨在营造和谐氛围，提升服务品质和品牌价值。虽然间接有利于收费管理，但直接目的不是增加收入，也不是为了规避法律。55.关于物业管理用房，下列说法正确的有（）。A.属于建设单位所有B.属于业主共有C.产权登记在业主名下D.物业服务企业可以擅自改变其用途E.其面积包含在物业管理区域内【答案】BCE【解析】物业管理用房属于业主共有，不得擅自改变用途。虽然法律规定应属于业主，但实际操作中产权登记往往存在滞后，不过法律属性上明确为业主共有。56.物业服务企业在车辆管理服务中，应做好的工作包括（）。A.建立车辆管理制度B.引导车辆有序停放C.防止车辆损坏或丢失D.收取停车费并开具票据E.强行扣留欠费业主车辆【答案】ABCD【解析】物业企业无权强行扣留业主车辆，这是侵权行为。57.物业服务企业实施品牌战略的途径包括（）。A.提升服务质量B.扩大管理规模C.推行标准化管理D.加强企业文化建设E.恶意低价竞争【答案】ABCD【解析】品牌建设依靠质量、规模、文化和标准，恶意竞争属于不正当竞争，损害品牌。58.物业服务费酬金制下，物业服务企业应向业主大会公布（）。A.物业服务资金的收支情况B.物业服务项目的年度预算C.物业服务项目的年度决算D.预收的物业服务资金数额E.企业的商业秘密【答案】ABCD【解析】酬金制下，物业企业是代管性质，需公开资金收支、预决算等情况。商业秘密无需公开。59.下列属于物业管理公共秩序维护内容的是（）。A.门岗值守B.巡逻检查C.视频监控D.装修人员出入管理E.刑事侦查【答案】ABCD【解析】公共秩序维护包括人员出入、车辆管理、巡逻、监控等。刑事侦查是公安机关职权。60.物业服务企业在处理邻里纠纷时，正确的做法有（）。A.保持中立B.耐心调解C.依据法律法规和管理规约D.偏袒缴纳高额物业费的业主E.必要时协助报警或引导诉讼【答案】ABCE【解析】调解应公正、依法，不能偏袒。三、案例分析题（共5题，每题12分。每题由背景和问题组成，请根据背景回答问题）61.案例背景：某新建住宅小区“天府锦城”于2025年10月通过竣工验收。建设单位“宏达地产”在2025年8月通过公开招标选聘了“安信物业公司”提供前期物业服务。2025年11月，业主开始办理入住手续。业主李某在办理入住时，认为前期物业服务合同是宏达地产与安信物业签订的，自己并未签字，因此拒绝承认该合同的法律效力，并拒绝缴纳前期物业服务费。同时，李某在装修过程中，欲将客厅阳台改为厨房，将没有防水要求的房间改为卫生间，安信物业发现后予以制止，李某认为自己是房屋的产权人，有权自由处分自己的房屋，物业无权干涉。问题：(1)李某拒绝承认前期物业服务合同法律效力的观点是否正确？为什么？(2)安信物业制止李某装修行为的依据是什么？李某的观点是否成立？(3)若李某坚持违规装修并造成楼下业主墙体渗水，应承担什么责任？答案与解析：(1)李某的观点不正确。理由：根据《民法典》及《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。只要建设单位选聘物业企业符合法定程序（如招标），签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。业主在购买房屋时，实际上已通过买卖合同中的相关条款（如临时管理规约承诺书等）接受了前期物业服务合同的约束。李某作为业主，享受了物业服务，就必须履行缴纳物业费的义务。(2)安信物业制止李某装修行为的依据是《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》关于相邻关系的规定。李某的观点不成立。理由：业主虽然对房屋享有所有权，但行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。将没有防水要求的房间改为卫生间，会破坏房屋结构安全和防水层，极易引发渗漏，属于法律法规明令禁止的装修行为。物业服务企业有权予以制止，并及时向有关行政主管部门报告。(3)李某应承担侵权责任。理由：李某违规装修导致楼下业主墙体渗水，造成了相邻方的财产损失。根据《民法典》侵权责任编的规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。李某应当停止侵害、恢复原状、赔偿损失。62.案例背景：“锦绣江南”小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业“凯旋物业”的服务质量不满，经业主大会表决通过，解聘了凯旋物业，并选聘了新的“美好物业”。2026年3月1日，业委会要求凯旋物业办理移交手续。凯旋物业以部分业主拖欠其100万元物业费为由，拒绝移交物业管理用房、资料和设施设备钥匙，并强行继续在小区提供服务，导致美好物业无法进场。双方僵持不下，小区管理陷入混乱，部分电梯因维护保养断档而停运。问题：(1)凯旋物业以业主欠费为由拒绝移交的做法是否合法？为什么？(2)凯旋物业强行继续提供服务的性质是什么？(3)针对电梯停运等安全隐患，应当如何应急处置？(4)若你是当地房地产行政主管部门，应如何处理此事？答案与解析：(1)凯旋物业的做法不合法。理由：根据《民法典》第九百四十九条，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、新物业服务人或者其指定的人，配合做好交接工作。原物业服务人不得以业主欠付物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理移交手续。物业费纠纷应通过合法途径追缴，不得作为阻挠交接的理由。(2)凯旋物业强行继续提供服务属于无因管理行为，更准确地说是一种侵权行为（非法侵占）。理由：在物业服务合同依法解除且被要求退出后，原物业企业丧失了管理服务的合法依据。其强行滞留并控制物业区域，阻碍新物业进场，侵犯了业主的物业管理权和自主选聘权。(3)应急处置措施：①立即启动应急预案，设置警示标识，防止业主使用停运电梯。②业委会或新物业企业应立即联系电梯维保单位或特种设备检测机构进行安全评估和抢修。③抢修费用若属于紧急维修范畴，可按应急程序使用专项维修资金。④若因交接导致资料缺失，应联系建设单位或相关部门获取图纸资料以辅助维修。(4)房地产行政主管部门的处理措施：①责令凯旋物业限期退出，并移交相关资料和财物。②对凯旋物业的违规行为进行通报批评，并可根据地方规定处以罚款。③协调街道、居委会介入，指导业委会和新物业企业做好临时接管工作，保障小区基本运行。④若凯旋物业仍拒不退出，可申请人民法院强制执行。63.案例背景：某高层住宅小区发生一起火灾事故，起火点位于10楼一住户家中，由于火势蔓延，导致9楼和11楼部分住户受损。经调查，火灾原因是业主私拉电线给电动车充电导致短路起火。同时，调查发现，小区的消防通道被部分业主停放的小汽车占用，导致消防车到达现场后无法靠近，延误了约10分钟的救援时间。物业服务企业在日常巡查中曾对占用消防通道行为进行过张贴劝阻，但未采取有效措施清理，也未向消防部门报告。问题：(1)起火业主应承担什么责任？(2)物业服务企业在此次事故中是否存在过错？请说明理由。(3)针对占用消防通道的行为，物业服务企业应当如何正确履行职责？(4)此次火灾造成的损失，赔偿责任应如何划分？答案与解析：(1)起火业主应承担主要的民事赔偿责任，若构成失火罪，还应承担刑事责任。理由：该业主违规私拉电线充电，存在明显过错，直接导致了火灾发生，侵害了其他业主的生命财产安全。(2)物业服务企业存在过错。理由：根据《民法典》及相关消防法规，物业服务企业有义务维护消防通道畅通。虽然物业进行了张贴劝阻，但在劝阻无效的情况下，未采取进一步措施（如联系车主移车、锁车、上报消防或交警部门），导致消防通道堵塞，客观上延误了救援，扩大了损失。物业企业未完全尽到安全保障义务。(3)正确履行职责的方式：①加强巡查，发现占用消防通道行为及时制止。②通过建立车辆管理制度，规范停车秩序。③对不听劝阻的，应当及时采取应急措施（如设置障碍物防止进入），并向消防救援机构或公安机关报告，请求执法处理。④在消防通道设置明显的禁停标识和固定隔离桩。(4)赔偿责任划分：①起火业主：作为直接侵权人，应承担主要赔偿责任。②物业服务企业：因未尽到消防通道管理职责，对损失扩大的部分承担相应的补充赔偿责任。即物业企业先由起火业主赔偿，起火业主无力赔偿的部分，由物业企业根据其过错程度承担相应比例。③占用消防通道的车主：若其车辆违规停放与延误救援有直接因果关系，相关车主也应承担一定的侵权责任。64.案例背景：“阳光雅苑”小区采用酬金制模式选聘物业服务企业。2025年度，物业服务资金总额为200万元，约定酬金比例为10%。年终结算时，实际支出的物业服务费用为180万元。此外，该小区电梯需要大修，预计费用50万元，小区专项维修资金余额充足。业主王某认为，既然交了200万元，还有结余，电梯大修费用应该直接从物业服务费里出，或者由物业公司出，理由是物业公司拿了酬金，应该对设施设备负责。问题：(1)请计算2025年度该物业服务企业应得的酬金额及结余资金归属。(2)业主王某的观点是否正确？为什么？(3)电梯大修费用应当如何解决？请列出具体流程。(4)酬金制下，物业服务企业的主要财务责任是什么？答案与解析：(1)计算：酬金额=200万结余资金=200万根据酬金制原理，结余资金归全体业主所有，通常转入下一年度使用或存入维修资金。(2)业主王某的观点不正确。理由：酬金制下，物业服务费主要用于物业服务的日常运行、维护和管理，不包含共用设施设备的大修、更新、改造费用。电梯大修属于大修范畴，费用应从专项维修资金中列支，不应