房地产行业2026年4月统计局房地产数据点评：销售开工延续承压上海二手房价环比领涨

目录销售金额降幅收窄融资延续承压，上海二手房价环比领涨 1销售金额降幅收窄，上海二手房价环比领涨 1行业到位资金降幅扩大，主要受到自筹资金跌幅扩大影响 4行业开发投资降幅走扩，一线城市土地供给逆势增长 5开发投资降幅有所扩大，一线城市土地供给逆势增长 5新开工降幅走扩 6投资建议：房地产止跌回稳渐进，板块内分化持续 7风险分析 8销售金额降幅收窄融资延续承压，上海二手房价环比领涨销售金额降幅收窄。2026年1-4月全国商品房销售面积25258万方，同比下降10.2%，降幅较1-3月收窄0.2457339.5%32.12024412.2%。1-42300014.6%1-32.147.6%35.72024414.2%。图1:商品房销售面积和销售金额累计同比 图2:商品房销售面积当月同比（万平）计 计70城一二手房价格延续调整，上海二手房价环比领涨。4个大中城市新建商品住宅价格环比20263月持平；70147个城市环比49个城市环比下跌。4700.2%20263月持平；4月份70城中有12个城市二手住宅价格环比上涨，四个一线城市二手房价均上涨，上海、北京、深圳、广州环比分别上涨0.7%、0.4%、0.3%、0.2%，有4个城市环比持平，有54个城市环比下跌。图3:商品房销售金额当月同比 图4:70大中城市新建及二手住宅价格指数计 计图5:新建商品住宅价格环比涨跌及持平城市个数 图6:二手住宅价格环比涨跌及持平城市个数计 计图7:38城新房周度成交面积（单位：万方） 图8:13城二手房周度成交面积（单位：万方）计 计政策持续发力，广深等地相继出台楼市新政。中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”后，各地政策端明显发力。深圳全面放宽核心区限购门槛、上调公积金贷款额度等，广州提高公积金贷款额度、发放“卖旧买新”补贴等；新政有望提高广深楼市成交热度，助力一二手房量价企稳。表1:2025年至今房地产重点政策脉络时间部门/会议政策内容2025年3月政府工作报告“好房子”。2025年4月政治局会议加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年5月央行5年以上公积金利率下调25BP，LPR下降10BP至3.5%。2025年8月北京住建委等2不限套数；二套公积金贷款额度由60万上调至100万元。2025年8月上海住建委等沪籍及一年社保以上非沪籍居民在外环外不限购套数；不再区分首套及二套商贷利率。2025年9月深圳住建局等深籍及一年社保以上非深籍居民在非核心区不限购套数；不再区分首套及二套商贷利率。2025年12月全国住房城乡建设工作会议着力稳定房地产市场，推进现房销售制，深化住房公积金制度改革。2025年12月北京住建委等322130%25%。2025年12月财政部、税务总局222026年2月上海住建委等1年，公积金最高贷款额度提至240万元。2026年3月政府工作报告提出着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。2026年3月中国人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局2026316最低首付款比例调整为不低于30%。2026年3月成都住房公积金管理中心6080100高至120万元，购买现房等还可上浮20%。2026年4月政治局会议努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。2026年4月深圳住建局11万元，根据不同条件可上浮比例。2026年4月广州市人民政府办公厅100360并鼓励“预售阶段确定学位、网签即入学”，还提供“卖旧买新”补贴。指研究院，中国政府网，克而瑞，各地住建委（局1.2到位资金降幅扩大。1-4月房地产到位资金26697亿元，同比下降18.4%，降幅较1-3月扩大1.1个百分点；其中4月到位资金6173亿元，同比下降21.9%，降幅较3月扩大3.2个百分点。自筹资金跌幅扩大明显。各项到位资金来源中，1-4月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的同比增速分别为-25.9%/-10.5%/-17.6%/-31.7%，增速较1-3月分别变动-2.2pct/-5.2pct/+2.5pct/+2.9pct，其中4月四项资金来源的同比增速分别为-34.2%/-25.7%/-9.8%/-23.2%，增速较3月分别变动+9.0pct/-21.5pct/+8.0pct/+1.5pct。图9:房地产到位资金累计及当月同比 图10:各渠道到位资金累计同比计 计行业开发投资降幅走扩，一线城市土地供给逆势增长行业开发投资规模降幅有所扩大，一线城市土地供给逆势增长。1-4月房地产开发投资额23969亿元，同13.7%1-32.54624920.1%3月扩大8.8-51-36%；、、。图11:房地产开发投资额累计同比和单月同比 图12:2026年1-4月开发投资额同比下降13.7%计 计图13:百城分线城市宅地单月出让金同比增速 图14:百城分线城市宅地单月出让溢价率新开工降幅走扩新开工降幅走扩。1390022.0%1-31.7个百分点；其中4352726.6%39.2个百分点。1-411886万方，同比24.0%31.04209719.0%3月收窄0.1个百分点。图15:房屋新开工面积累计同比及当月同比 图16:房屋竣工面积累计同比及当月同比图17:2026年1-4月新开工面积同比下降22.0% 图18:2026年1-4月竣工面积同比下降24.0%投资建议：房地产止跌回稳渐进，板块内分化持续一线城市楼市持续恢复，房地产止跌回稳渐进，看好香港、商业、聚焦核心城市赛道的优质企业。香港赛道中看好香港房企龙头新鸿基地产、香港REITs龙头领展房产基金等;商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、优质、产品力强的开发商，以及深耕核心城市的中介，包括中国金茂、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、滨江集团、贝壳-W表2:重点公司估值表（5月18日）今年以来 股价（元/市值（亿股本人民币元） PE公司代码 公司名称 投资评级涨跌幅 港元）人民币）（亿股）2024A2025E2026E2027E2024A2025E2026E2027EPB开发类中国海外0688.HK买入30.0%15.921,5231091.161.121.131.1612.012.412.312.00.4发展600048.SH保利发展买入-0.8%6.057241200.090.150.210.2470.040.328.725.60.4600895.SH张江高科买入-21.3%34.53535150.640.67-0.7154.251.8-48.53.9建发国际1908.HK集团买入4.9%16.41321221.631.691.731.878.88.58.37.71.1002244.SZ滨江集团买入0.0%10.05313310.680.800.830.8714.812.612.211.51.0600153.SH建发股份买入8.4%9.82285291.190.851.091.388.211.69.07.10.73900.HK绿城中国买入17.2%9.93220250.030.150.260.42310.559.633.220.80.60817.HK中国金茂买入42.1%1.722031350.090.100.130.1416.214.911.210.50.50123.HK越秀地产买入11.1%4.40155400.010.010.020.02281.2269.1247.3212.20.3600325.SH华发股份买入-24.2%3.208828--0.110.25--30.013.01.0600064.SH南京高科买入-12.0%7.64132171.061.40--7.25.5--0.7600266.SH城建发展买入-1.0%5.0210421-0.60---8.3--0.6600736.SH苏州高新买入22.2%8.2695120.290.34--28.024.5--1.3002208.SZ合肥城建买入84.5%22.841838-0.170.18--133.9127.2-3.1新鸿基地0016.HK产买入45.4%136.703,961296.657.057.33-20.519.418.6-0.6600007.SH中国国贸买入9.4%21.68218101.19---18.2---2.2商业类1109.HK华润置地买入32.1%35.922,239713.563.623.723.848.88.78.48.20.8华润万象1209.HK买入6.7%45.80914231.741.942.162.3823.020.618.516.85.9生活0960.HK龙湖集团买入0.6%8.54530710.140.140.150.1651.8