中级财务会计课件第11讲 第八章 无形资产与投资性房地产

第十一讲第八章无形资产与投资性房地产山东省成人高等教育数字化课程中级财务会计第一节无形资产第二节投资性房地产本章主要内容1、理解无形资产的特征、类别；2、理解投资性房地产的概念特征、范围；3、掌握无形资产和投资性房地产的确认标准；4、掌握无形资产和投资性房地产的计量和核算。通过本章学习，理解掌握如下问题：学习目的与要求重点

无形资产和投资性房地产入账价值的确认和后续计量。难点

无形资产和投资性房地产的确认与核算。教学重点与难点

（1）无形资产不具有实物形态（2）无形资产具有可辨认性（3）无形资产属于非货币性资产（4）由企业拥有或控制的并能为其带来经济利益的资源（5）独占性（一）无形资产的概念和特点

无形资产，是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。1、无形资产的概念2、无形资产的特点第一节无形资产一、无形资产的概述（二）无形资产的内容

无形资产通常包括以下内容：专利权非专利技术商标权著作权特许权土地使用权等专利权著作权特许权商标权等（三）无形资产的分类1.按使用寿命分

使用寿命有限的无形资产使用寿命不确定的无形资产2.按取得方式分外购自创非货币性资产交换换入债务重组取得投资者投入的无形资产等。3.按存在形式分

确认条件：与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；该无形资产的成本能够可靠地计量。

确认时应注意的其他问题：作为投资性房地产的土地使用权；合并中形成的商誉；自创商誉及内部产生的品牌、报刊名等。（四）无形资产的确认（一）无形资产的初始计量无形资产应当按照实际成本进行初始计量。

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。1、外购无形资产二、无形资产初始计量与核算

投入的无形资产按投资合同或协议价格作为入账价值（不公允的除外）。2、投资者投入无形资产3、内部研究开发费用的确认和计量

研究阶段支出，应当于发生时计入当期损益；开发阶段支出，符合一定条件时，可资本化；无法区分阶段的支出，全部计入当期损益。

研究阶段：为获取新的技术和知识等进行的有计划的调查，具有计划性和探索性。开发阶段：在进行商业生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等，具有针对性和形成成果的可能性较大。4、资本化条件（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或自身存在市场，将在内部使用的，应当证明其有用性；（4）有足够的技术、财务和其他资源支持，已完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠计量。

企业取得无形资产，应按其确定的成本计入“无形资产”账户。（二）无形资产取得的核算经济业务账务处理外购无形资产等

借：无形资产贷：银行存款等自行开发无形资产符合资本化条件

借：研发支出贷：银行存款等借：无形资产贷：研发支出不符合资本化条件

借：研发支出贷：银行存款等借：管理费用贷：研发支出1、估计无形资产的使用寿命

－－使用寿命有限的、使用寿命不确定的。

2、使用寿命有限的无形资产

应在其预计使用寿命内采用系统合理的方法对应摊销金额进行摊销。应摊销金额＝无形资产成本－残值－已提无形资产减值准备（一）无形资产后续计量原则三、无形资产的后续计量使用寿命有限的无形资产——摊销使用寿命估计估计使用寿命或构成使用产品的寿命周期等摊销期间自可供使用至不再作为无形资产摊销方法反映无形资产价值实现方式－－－－直线法、生产总量法等摊销金额总额成本－预计残值（一般为零）－已计提减值账务处理摊销金额计入当期损益或产品成本：借：管理费用、制造费用等贷：累计摊销（二）无形资产摊销使用寿命不确定的无形资产—不摊销复核使用寿命有限无形资产

至少每年年终，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。使用寿命不确定无形资产

在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，并减值测试。（二）无形资产摊销出售收入－无形资产账面价值=出售收入-（无形资产成本－累计摊销－已提减值准备）＝资产处置损益（利得或损失）借：银行存款等贷：其他业务收入1、无形资产出租借：其他业务成本贷：累计摊销等出租相关费用：租金收入：2、无形资产出售无形资产出售－－放弃无形资产所有权（三）无形资产的处置

某企业某项专利权成本100000元，已摊销金额30000元，已提减值10000元，对外出售收入70000元，增值税税率6％。

账务处理？例题1增值税销项税额税＝70000×6％＝4200元利得＝70000－（100000－30000－10000）＝10000元账务处理：借：银行存款74200

累计摊销30000

无形资产减值准备10000

贷：无形资产－－专利权100000

应交税费－应交增值税（销项税额）4200

资产处置损益

10000损失＝100000－60000－10000＝30000元借：营业外支出－处置无形资产损失30000

累计摊销60000

无形资产减值准备10000

贷：无形资产－专利权100000（四）无形资产报废

某企业某项专利权成本100000元，已摊销金额60000元，已提减值10000元，当期作报废处理。例题2

无形资产账面价值（即无形资产成本－累计摊销－已提减值准备）转作当期损益。（一）概念和特点概念投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。特征能够单独计量和出售；目的是为了赚取租金或资本增值或两者兼有；是一种经营活动。第二节投资性房地产一、投资性房地产概述（二）投资性房地产的范围已出租的土地使用权指通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。（三）不属于投资性房地产的项目自用房地产固定资产无形资产作为存货的房地产房地产开发企业在正常生产经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。（一）投资性房地产的初始计量

按成本进行初始计量

（二）投资性房地产的后续计量

1、成本模式

2、公允价值（满足特定条件）

同一企业两计量模式二选一！

二、会计核算（二）成本模式下会计核算1、涉及会计科目（1）投资性房地产（2）投资性房地产累计折旧（摊销）（3）投资性房地产减值准备

外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量。自行建造的成本由建造该资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本等。2、外购或自行建造的投资性房地产3、后续计量按月计提折旧（或摊销）取得租金收入发生减值迹象的，计提减值准备价值恢复时，已计提的减值准备不得转回。

甲企业以银行存款2640万元（含240万增值税）购入一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为0。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金为8万元，增值税0.8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为2180万元。（单位以万元表示）例题3购入：借：投资性房地产—办公楼2400

应交税费—应交增值税（进项税额）240

贷：银行存款2640月折旧额=2400/20/12=10万元月计提折旧：借：其他业务成本10

贷：投资性房地产累计折旧10月收租金：借：银行存款8.8

贷：其他业务收入8

应交税费—应交增值税（销项税额）0.8年末计提减值：期末账面价值=2400-10*12=2280减值=2280-2180=100

借：资产减值损失100

贷：投资性房地产减值准备1004、投资性房地产的处置处置时的会计处理借：银行存款贷：其他业务收入应交税费

—应交增值税（销项税额）同时结转其成本：借：其他业务成本投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产（三）公允价值模式1、会计计量初始计量：按取得时成本入账。后续计量：按投资性房地产在资产负债表日的公允价值，对投资性房地产账面价值进行调整。2、投资性房地产采用公允价值计量的条件（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（三）公允价值模式3、投资性房地产采用公允价值涉及会计科目(1)投资性房地产－－成本－－公允价值变动总账明细账(2)公允价值变动损益（1）外购或自行建造的投资性房地产按照取得成本进行初始计量；取得成本计入“投资性房地产——成本”。4、公允价值模式下会计核算内容（2）公允价值模式的后续计量不计提折旧或摊销；应当以资产负债表日的公允价值计量；公允价值与账面余额的差额，直接计入当期损益（公允价值变动损益）。5、投资性房地产的处置处置时的会计处理取得收入借：银行存款贷：其他业务收入结转成本借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本借或贷：投资性房地产——公允价值变动将累计公允价值变动损益转入其他业