【Y房地产公司资本结构问题及成因分析案例7600字】

Y房地产公司资本结构问题及成因分析案例 11.1Y公司资本结构存在的问题 1 1 2 31.2Y公司资本结构问题形成的原因 41.2.1公司扩张规模，负债增加 4 5 6第2章Y房地产公司资本结构的优化对策 8 82.2增加非流动负债比重 9 92.4自上而下强化风险意识 1 1.1Y公司资本结构存在的问题规模。由第三章表3-8可以看出，Y公司的负债总额增长迅速，负债增长率最高达到将近80%。Y公司近些年的高速发展与高负债经营密不可分，Y公司房地产合约销售金额由2015年的300亿增长到2019年的2110亿元，业务布局也由福建拓展到了2015201620172018率行业均值近五年的资产负债率最低为80.42%,根据国家统计局公布的我国房债率最高也才为80.40%,而Y公司近五年资产负债率最高值为筹资以流动负债为主(图4-1)。由图4-1可以看出，Y公司流动负债率常年居于高位，仅2016年出现过下降的情况，进一步分析Y公司2016年财务数据，发现是长期借款增加所致，Y公司2015年长期借款余额为94亿元，而2016年长期借款余额为337.9亿元，因此拉低了当年流动负债占比。另外由第三章表3-8可知，Y公司的流动负债由2015年的402.11动负债增长最快的年份为2017年，较2016年增长了124.53%。结合通过长期负债进行融资。因此Y公司存在流动负债占比过大、负债Y公司近些年通过高负债经营实现了销售业绩和公司发展的弯融资成本处于行业内高位。年度加权平均融资成本由2015年的9.41%改善至2019年的8%左右，但整体仍有较大改善空间。从融资结构上2016年占比降至35%,其后由于行业融资环境趋紧，非银类贷款占比又有所上升，2018年非银类贷款占比达到了52.6%的高位水平，整体来看，融资难且贵的问题仍需要从Y公司历年利息支出及利息资本化情况来看，借款费用资本借款费用资本化金额/营业收入的比例在10%以上，2017年达到20%,也就意味着单一的成本化的费用这一成本占营业收入的比例达到20%,这于行业内属于较高水平。若从利息支出角度出发，利息支出占营业收入的比例超10%,2014年至2019年平均占比为16%,属行2017年前后行业刮起规模增长之风，千亿目标设定成为众多房企的标准目标设定，Y公司也在2017年前后开启快速增长之路，新从子公司设立情况角度分析来看，2017年Y公司合并财务报表范围包括本公司及所属294家子公司。与2016年相比，2017年因设立或投资等方式取得119家子公司，因非同一控制下合并增加53家子公司，因处置对子公司的投资丧失控制权减少5家子公司；2018年新设立或处置子公司310家，290个收购及新设立子公司尚未产生注销子公司10家。0从其历年新增土地储备总量来看，由于2014年的特殊性，当年Y公司的真正发力年在2016年，当年新增土地储备总建筑面积近1000万平米，同比增长210%,2017年新增土地储备总建筑面积再翻番，其后两年新增土地投资虽有收缩，但新增土地建筑面积仍达到2019年Y公司以收并购方式获取土地储备平均占比为54%,2016年达到85%,2014年至2020年上半年，收并购与招拍挂拿地总量基本Y公司的流动负债占负债总额比重过高，非流动比重过低，主要原因是Y公司负债期限结构不合理，缺乏科学的负合同负债、预收客户账款占比较高，这种商业信用筹资方式期限短、稳定性差，筹得的资金使Y公司的偿债能力经受不起外界因缚了融资渠道的多样化；内部原因是基于Y公司自身角度，未能充短短的40年我国金融市场已取得很大进步，但是和国外成熟的金融Y公司资本结构存在以银行借款筹资为主的问题。还有一个原因则是Y公司股权融资占比较低，积累的资金对于规模迅速扩张中的公司来说只是杯水车薪，因此Y第2章Y房地产公司资本结构的优化对策Y公司资本结构优化对策的原则是在保持目前经营规模的基础上改(1)债权转为股权(2)合理增加股权融资比例期晚的特征，因此内部融资无法满足Y公司的发展。如果增Y公司等房地产开发企业在发展经营过程中会受到国家政策等在第三章中对Y公司负债结构的分析可以发现Y公司的流动负在针对Y公司负债期限结构优化的过程中，为达到增加非流动根据对Y公司融资方式的分析，发现Y公司主要依赖外部融资于银行借款，其他筹资方式运用很少。我国自2014年以来，逐步放应新的政策，采用不同的融资方式。根据Y公司年报可以看出Y公司的融资渠道包括银行及其他借款、发行公司债券、发行优先票(1)利用境外融资控，但境外上市融资不仅可以获得巨额的资金，而且申请门槛较低、(2)利用互联网金融平台新型金融业务模式。互联网+金融的模式对金融产品、服务、管理等网金融发展迅速。以同行业友商碧桂园为例，碧桂园已于2016年成(3)利用房地产投资信托基金一种以发行收益凭证的方式归集众多投资者手中的资金形成巨额资场中，投资于这类项目比重超过90%,除了这些实物类，还包括非实物类，如房地产抵押债券，这一类的投资比例低于10%。该类基金的期限一般是3年，能够满足房地产企业项目周期长，所需中长期资金监控系统的有效执行离不开公司整体由上自下全体员工对其深刻认识及重视，而Y公司近些年过分强调寻求公司规模的扩张，在公司Y公司目前不是有没有风险预警机制的问题，而是要把风险意识落到