【格力地产股份有限公司投资价值分析案例13000字】

目录第一章绪论1.1选题的背景及课题的意义1.1.1选题背景2020年4月3日，为支持实体经济发展，中国人民银行下调金融机构存款准备金率、实施稳健的货币政策，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境，在宏观调控政策下房地产促进经济发展作用越发显著。同时在各种主观和客观原因的影响下面临房地产泡沫化、房地产市场波动、需求侧结构改革等困境。在此背景下，房地产市场环境发生了显著、剧烈的变化,从之前的高速增长期进入调整期,房地产企业在提高企业核心竞争力、财务稳健性、走可持续发展道路等方面都受到了考验。作为组成宏观经济的重要组成部分，房地产在经济发展阶段中发挥着怎样的作用,客观根据新环境、新形势理性判断房地产上市公司的投资价值，将成为一项极具重要现实意义的研究议题。目前，在我国大陆地区专门从事房地产开发的上市公司114家，房地产上市公司已经成为房地产业的重要构成部分,其经营绩效受到行业、市场直接影响,并且这种影响效应将随着我国房地产业集中度提高、房地产市场竞争加剧而进一步增强，系统掌握房地产上市公司的运行状况和发展规律，对于促进房地产企业降低风险、优化经营管理结构，促进房地产业可持续健康发展,以及稳定房地产市场提高综合经济实力都具有研究价值和实践意义。1.1.2课题意义企业价值估值理论来源于价值投资理念，其核心思想是运用某一标度方法判断出股票的内在价值，引导投资者通过收集企业的财务情况、预判企业未来发展,对企业独立于市场价格的内在价值形成客观认识,由此做出自己的投资判断。因此,在价值投资理念的指导下,房地产上市公司的投资价值应是投资者针对公司的经营业绩、盈利能力、财务情况、行业前景等一切有关于公司可持续发展能力和核心竞争力的因素进行系统、科学地评估后,再结合公司股票在证券市场的价格水平和自身的风险偏好,对购买该公司股票预期获得收益的判断。本文将研究房地产上市公司的投资价值，以格力地产股份有限公司作为案例，进一步采用理论分析与实证研究相结合的研究方式阐述该行业发展现状，对其投资价值进行深入分析，并对格力地产股份有限公司现阶段存在的问题提出解决建议。1.2研究概况及发展趋势综述1.2.1国外研究现状企业价值估值理论发展经历了两个重要阶段:第一阶段从1906年艾尔文·费雪(Irving

Fisher)的资本价值理论到1986年拉巴波特（AlfredRappaport）的自由现金流量模型;第二阶段从1977年梅叶斯（StewartMyers)实物期权至今。纵观研究进程，可以清晰地看到西方学者探索评估企业价值的基本路径:从1906年费雪阐述了资本和收入的关系，为现代企业价值估值理论奠定了基础；至1958年Modigliani和Miller提出著名的MM理论阐述在企业的资本结构与公司的市场价值无关，这次革命性改革奠定了整个现代企业资本结构理论；1964年Sharpe构建CAPM模型；再到1986年Rappaport创立FCFF模型：如何评价企业未来现金流量、估算现金流量折现率始终贾穿其中，并由此衍生出一系列经典的企业定价方法。其中，成本法从以被评估资产的重置资本为基础，通过资产的重置资本来反映企业价值。Marshall(1890)提出的市场法均衡价格理论，将由市场机制竞争出的公平交易价格作为企业价值。收益法的理论基础是效用价值理论,是将现有资产未来现金流折现后评估累加价值和作为企业价值。这些方法使用传统经济思考方式界定企业价值，描述企业商品交换属性，反映固定资产盈亏状况，体现有形资产的显性价值，但并不能反映创新能力、技术发展、智力资本等无形资产所创造出的“隐性价值”。而随着创新型企业大量出现，社会水平提升、以及现代金融数学工具的问世与发展，企业价值定范畴发生了极大的改变，具有期权属性的无形资产已逐渐为企业价值创造焕发活力，评估企业价值的实物期权分析法由此诞生。纵观历史发展潮流，在价值估值理论研究层面上，现代企业价值估值理论经过前人不断的实践和创新，已经逐渐形成了一套较为成熟的体系。1.2.2国内研究现状从2001年起，我国出现了估值方法的比较研究。左庆、刘杰（2001）提出将期权定价法与现金流量折现法二者相结合评估企业价值，但存在不足之处是选取参数并未详细表明。方芳、周道传、李由（2003）在对相对估值法、折现现金流量法和期权估价法进行了研究和评估后，认为相对估值法是能最大化为之应用的企业价值评估方法，而折现现金流量法虽然顺应了我国企业价值评估方法发展的趋势潮流，但在现阶段下还难以适应我国当下的经济发展。陈小悦、贺颖奇、陈武朝(2006)在《财务管理基础理论与实务专题》一书中，应用衍生实务期权等金融工具概念来建立企业价值估值体系，其中在实务专题上阐述了现金流量贴现法和相对估值法以及期权定价法的理论基础。朱劼(2010)则在四种价值评估理论模型的基础上，选择以自由现金流量贴现法对保利地产公司大量取证勘察，认为公司折现自由现金流量法是可以适应当下我国房地产企业的价值估值理论体系。董志强(2012)选择了以剩余收益估价（EBO）模型对房地产企业进行估值研究，运用权益资本作为衡量公司价值的要素之一对房地产行业龙头企业一万科的企业价值进行理论与实践相结合的价值评估，研究得出企业投资价值分析有利于公司经营和财务政策的改进，提高企业收入，促进企业稳定发展。张宏(2013)在影响估值的因素中整理分析，且在此基础上对众多股票价值的评估方法中做出选择,认为在一定评估价值上，经济增加值法(EVA)更准确反映了企业价值创造能力并能抑制企业盲目追求利益走可持续发展道路。鲁晓琳、董志(2017)研究发现虽然股价的波动是影响格兰杰因果关系的主要因素,但房价对股价的变动发挥了更超出的作用,而在大数据背景下,房地产市场与股票市场两者之间较为复杂的传导关系弱化了相互关联的影响,并延长了相互传递所需的时间。

综上所述，我国在资本市场形成时对估值理论开始研究，但大部分研究是在西方估值理论的基础上，建立某种投资策略并验证其在我国的有效性。第二章价值评估相关理论概述 2.1估值理论简述投资价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。一般而言企业的财务状况和业绩表现会影响到企业的投资价值。简单的来讲，股票市场价格与企业价值的差额决定了企业是否值得投资。若两者的差额为负，股票价格小于企业价值，企业价值被低估，值得投资者去投资；反之，则不值得投资。而我们所说的企业价值就是企业的内在价值。企业价值主要体现在对企业所有者发放股利的多少以及股权的变现能力。所获得的现金报酬越多企业价值也就越高。2005年巴菲特首次提出了内在价值这一说法。他认为股票投资中，我们可以通过对未来的现金流进行贴现计算出企业的内在价值。随着各种各样的内外部因素的变化，内在价值也会随之变化。正如前文所述，投资者的股票买卖决策受到股票的价格与企业内在价值的差额影响。若两者的差额为负，股票价格小于企业价值，企业价值被低估，投资者会去买入该股票；反之，投资者会抛售该股票，或者等待较好的买入时机。因此，准确了解企业的内在价值，有助于投资者判别其与当前股票价格的关系，进而做出投资决策，获取最大的收益。2.2相对估值法相对估值法又称为比率估值法，该方法的出发点是，相似的资产应该具有相似的价值，但是我们在采用该方法对股票进行估值时是具有前提条件的，即市场是完备的，或者是有效的。在市场满足完备的（或有效的）条件下，可比资产的市场公允价值会更加接近于其内在价值，这样计算出来的目标资产的价值最有可能正确的反映它的内在价值。如果市场不满足完备性（或有效性）的条件，运用相对估值法计算出的资产价值是难以反映其真正的内在价值的，但是，这个价值也能够代表在当时市场的条件下该资产的公允价值。在运用相对估值法时，最重要的环节是选择合适的可比公司和选取恰当的比率指标，可比公司的选择不仅仅是基于某一个公司，而是用一组公司甚至整个行业作为比较，一般可以选取的指标为市盈率、市净率等比率。2.2.1市净率估值模型市净率（PB）也称账面价值比率，即股票每股价格与每股净资产的比值。其公式可以表示为：式中：PB——市净率；P——每股价格；B——每股净资产。每股净资产代表股票的账面价值，而每股市价是股票的当前价值。一项资产的市场价值能够反映其获利能力和未来现金流量的大小；而一项资产的账面价值是其初始成本的表现形式，当资产获利能力在一定程度上发生改变时，资产的市场价值与其账面价值就有可能出现差异。当每股市场价值高于每股净资产时，说明投资者对企业的各项资产和经营能力的市场价值较为乐观。采用市净率做投资分析时，一般认为上市公司的市场价值不高而每股净资产值较高的股票，表示该上市公司具有较高的投资价值，投资风险较低；反之则表示该股票投资价值较低，具有较高的投资风险。一般情况相似公司市净率是由可比公司的平均市净率来表示的，其公式为：式中：P——股票价值；APB——可比公司平均市净率；B——目标公司净资产。采用市净率进行估值时，首先要选择合适的可比公司，一般选择同类行业或者具有相似资产规模和资本结构的公司。其次，市净率同市盈率一样，都是一个动态变量，因此一定要先确定某一会计报告期，再找出各期的每股净资产和平均股票价格。具体做法为：1)选择可比公司股票S₁,S₂,S₃,······,Sn2)确定同一会计报告期内不同公司股票的平均价格P₁,P₂,P₃,······,Pn3)确定同一时期的不同公司股票的每股净资产B₁,B₂,B₃,······,Bn4)计算出相应的市净率5)计算出可比公司的平均市净率6)利用公式2.2.2市盈率估值模型市盈率（PE）是一个反映股票收益与风险的重要指标，也叫本益比。它表示每股价格和每股收益的比值。市盈率的计算公式如下：式中，PE——市盈率，P——每股价格,E——每股收益。市盈率是目前资本市场上用来判断股票市价合理与否使用的最广泛的指标之一。如果股票的市盈率越高，表明股票价格相对于每股收益比越高，投资股票的收期长，风险也相对较高；反之，市盈率越低，表明投资股票的回收期短，投资风险也相对较低。而市盈率的高低没有具体规定，一般认为14-20位最佳范围。另外，一般谈及的市盈率为静态市盈率，但静态市盈率只静态的考虑当前公司每股收益，没有动态地考虑公司的成长性，因此还存在动态市盈率。市盈率的计算简单直接，是当前个人及公司用来判断股票市价正常与否使用最多的指标之一。一支股票计算出的市盈率越高，表明其在短期内难以收回投资，相关风险也较高。2.3绝对估值法绝对估值法的代表是现金流量贴现法，该模型是由费雪提出并创立的，后经过米勒等人的发展与完善成为目前市场上应用最为广泛的股票估值方法之一。其估值原理为，根据未来现金流量的贴现值估算各项资产的价值，在确定合理贴现率的基础上，将贴现的企业价值总和，作为企业的真实价值。股利贴现模型是现金流量贴现法使用最多之一的方法，下文将介绍股利贴现模型理论：在股利贴现模型中，投资者预期的收益回报分为两种，包括每期的股利和持有期末股票的预期价值，但未来股利同样决定其预期价值，因此股票当前的内在价值等于未来所有股的折现值，即：式中：P₀——股票的内在价值；Dt——第t期的股利；r——投资者要求的贴现率。不同股利增长率（g）的假定派生出不同类型的贴现现金流模型。第一种，零增长模型。在这种情况下，公司每年发放的股利是固定的，增长率为零，即：第二种，不变增长模型。公式为：式中：g——股利增长率。如果r>g，公式可以求极限简化为：第三种，可变增长模型。即公司的股利增长率可变，股票内在价值可以表示为：第三章房地产行业分析3.1房地产行业发展现状房地产行业的股票估值与房地产行业的发展现状及趋势有着密不可分的关系，因此本文对房地产行业的发展现状及未来发展趋势加以讨论是非常必要的。从1998年起，商品化的房屋供给体系改革一方面提升了居民的居住水平，另一方面，房价的快速上涨加之居民杠杆率的逐步提升推动着社会财富在居民、企业和政府间轮转，推动了社会经济的发展与进步。2007年前后，房地产企业快速融资、快速拿地、快速销售、快速壮大，都试图以更多的资源、更大的市场份额占据竞争优势，随着可开发版图开拓的基本完成，到2016年，房地产市场已经真正意义上从“黄金时代”走向了“白银时代”。2020年房地产开发投资总体稳步增长，但到2020年上半年为止已有下降趋势。其中，商品房供应结构有所变化，商品房销售面积增长率首次变为负值，有下降趋势；商品住房价格稳定运行且逐渐上升，房地产市场总体呈现平稳健康有序发展态势。受新冠肺炎疫情的影响，房地产行业进入又一瓶颈期。作为支柱性的产业，房地产行业关系到宏观经济的趋势，必然会影响人们的利益关系，也会大大影响到经济的稳定性。3.1.1房地产行业的发展现状2017年，各级政府致力于建立“以居住为导向”的房地产市场体系，以遏制“房价推升地价-地价持续推升房价”的螺旋式上升格局，有效稳定房价，并稳定市场预期。政府机构综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，在“住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化”等一系列配套细化制度上加速完善并出台相关制度，“去库存与补库存”并存，建立多层次多元化的市场体系，实现“高端有供应、中端有支持、低端有保障”，通过不同的土地供应办法和税收减免与征收来调节楼市，既抑制资产泡沫，又防止大起大落。因此，对于未来的房地产市场，我们有理由相信国家的制度调节会使房地产市场协调平衡发展，在这样的政策环境下更有利于有实力的地产公司长足的发展。近几年，我国的房地产调控政策经历了一个先紧后松的过程，但整体调控的主基调还是以维稳为主。进入2019年，中央非常关注，为此重申坚持房住不炒，明确提出不会为刺激经济的短期发展而放开对房地产行业的严格管控，将全面落实因城施策实行地价房价两者同抓的全面调控机制。2020年5月15日,据国家统计局数据显示,全国房地产1—5月开发投资同比下降0.3%,投资额为45920亿元,商品房1—5月销售面积同比下降12.3%,具体面积为48703万m²,各省市地区将线下销售暂停,致使房企成交量随之缩减,再加之复工延迟等因素,开工竣工时间也随之延迟。房地产投资将逐渐恢复,回到稳投资、促发展、正数增长的发展方向。总体看来，目前我国的房地产调控政策主要针对商品房，给房地产企业融资带来了阻碍。但房企仍可以通过提供物业管理方面的服务去完成企业的转型，减少房地产调控政策带来的不利影响。3.2房地产行业发展前景2020年,两会政府工作报告重申了“房住不炒,因城施策”指导思想,政策调控稳定性与连续性理念亦在中央经济工作会议上被多次强调。同时,我国房地产市场具备显著区域性特质,特别是对三四线城市而言,受供大于求、人口结构、经济转型的影响,不得不面临较大“去库存”压力,再加之大城市房价持续上涨,为避险,大量房地产投资资金从三四线城市抽离,涌向一线城市,这与“去库存”、缓解三四线城市经济下行压力的初衷背道而驰。鉴于此,唯有因城施策、差别化调控,方能使房地产市场回归理性,规避由于非理性炒作房价带来的金融风险。此外,分析近三年的政府房地产政策可发现,“住房不炒,差别化调控”是2018年的发展基调,2019年则并未提及地方发展政策,2020年提出了坚持“因城施策,住房不炒”的发展政策,由此可见,在短期内,因城施策将是政府放宽地方政策、稳定交易市场的核心举措。在构建多元化、长效化的房地产政策调控体系之前,各省市地区仍需延续差别化调控政策。2020年5月22日,第十三届全国人民代表大会第三次会议中,李克强总理指出,在线服务、电商网购等数字化新业态发挥了关键作用,需进一步打造数字经济优势,出台相关政策以推进“互联网+”新业态的发展。由此可见,房地产经济将逐步实现数字化转型,诸多房企开始积极转变营销模式,尝试引入在线售楼平台,借助互联网力量运行线上售楼模式。3.3房地产行业竞争程度在行业内格局方面，房地产行业表现为行业高度集中，区域分化明显。如表3-1、3-2所示，2020年上半年中国房地产企业总销售金额51517.1亿元，同比下降3.2%，房地产行业销售额TOP10企业销售额占整个行业的40.23%。同时2020年房地产企业1-6月总销售面积37659.7万平方米，同比下降4.3%，房地产行业销售面积TOP10企业占到了整个行业的45.72%。受疫情影响，今年上半年单月销售面积和销售均价呈现明显的“V字型”，在2月表现为量价齐跌，随着房地产市场的回暖，面积和均价逐渐回归正常水平。在区域分化问题上一线城市供需矛盾突出，房价畸高，而二三线城市或多或少的存在供过于求的现象，房价下行压力较大。加之2012年以来大中城市供应土地挂牌均价成上升趋势，实际上房地产行业在二三线城市的盈利区间是收窄的。排名企业简称销售金额（亿元）1碧桂园3722.92恒大地产3487.93万科地产3180.04保利发展2168.05融创中国1947.06中海地产1564.57绿地控股1328.08龙湖集团1111.09华润置地1108.010招商蛇口1106.2表3-12020年度上半年中国房地产企业销售金额TOP10表3-22020年度上半年中国房地产企业销售面积TOP10排名企业简称累计销售面积（万平方米）1碧桂园4164.62恒大地产3845.93万科地产2027.54保利发展1464.65融创中国1414.46绿地控股1090.07新城控股874.68中海地产857.19金科股份823.510龙湖集团654.6总体来讲，2014年以来房地产行业进入一个调整期，需求放缓、库存增加、房地产投资增速下降明显、市场区域分化明显等，这些问题依然存在，但是通过国家一系列政策的作用下，2015年以来已经出现回暖迹象。2020年新冠疫情的爆发很大程度上影响我国各个产业的发展，受新冠疫情影响居民购房需求被抑制，疫情得到控制后购房刚需则会释放，从发展看房地产市场已经度过了高速发展期，正逐渐缓慢增长，保持平稳。房地产行业发展不但能促进经济进步，也能有效保证人民生活质量，因此，地产行业的发展前景仍然是明朗的，只要加强对相关地产市场的完善，便能有效提升百姓生活质量。致谢第四章格力地产股份有限公司基本面分析4.1格力地产股份有限公司基本情况介绍格力地产，坐落于珠海，是一家集房地产开发、海洋经济产业、口岸经济产业以及现代服务产业于一体的集团战略化、全国布局性企业。作为珠海最具实力和影响力的房地产企业之一，2009年成功上市，格力地产呈现出强劲的发展势头，在珠海、重庆、西安、香港等地拥有20余家下属公司，并在品牌效应影响下，业务范围不断向纵深拓展。目前，格力地产业已走上了全国布局性、集团战略化的发展之路，进入了健康、高速、持续的发展期，并逐步实现了从本土市场向国内重点市场拓展，从住宅向城市综合体扩张，从房地产开发向相关产业经济延伸的综合发展格局，开拓创新发展之路，成为行业领先的住宅与城市综合体开发运营者。4.2格力地产股份有限公司财务状况分析（一）盈利能力有一定提升空间盈利能力是企业获取利润的能力，企业的盈利能力越强，分配给投资者的回报越高，企业价值便越大。盈利能力分析指标主要有销售毛利率、销售净利润率及净资产收益率等。表4-12016-2020年格力地产盈利能力相关指标盈利能力指标20-12-3119-12-3118-12-3117-12-3116-12-31净资产收益率（%）6.886.666.548.6411.87总资产收益率（%）1.591.691.802.322.55毛利率（%）30.0130.0734.2842.9237.09净利率（%）8.7312.5616.6319.9119.19毛利率反映了企业的初始获利能力，是企业净利润的起点，如果没有较高的毛利率便不能创造较大的利润。从上表可以看到格力地产从2016年到2020年毛利率经历了先涨后跌逐渐稳健发展，而在2016年国家对房地产的调控加强，使得当年毛利率有着较为明显的降幅。但管理层随之调整了经营策略，毛利率在接下来的一年有所回升，随后在30%-34%左右波动。与此同时，净利率的变化也是在2017年涨至最高值后逐年下降。另一个盈利能力指标净资产收益率，是最具代表性的指标，该数值越高表明企业的盈利能力越强。从上表可以看到格力地产的净资产收益率从2016年之后就有着大幅的下降，但好在在2018年，净资产收益率的下降趋势止住了，并在此后出现了小幅的探底回升，稳定在6%左右。格力地产的总资产收益率在2016年后经历了较大幅度的下降，之后却没能迅速调整过来，只是止住了跌势。将格力地产与行业平均水平进行比较，净资产收益率高于行业平均水平，但与同行业龙头企业万科比较还处于较低水平。由此可知，格力地产的盈利能力有待加强。（二）偿债能力稳定且有提升空间企业的偿债能力是企业运用其资产偿还长、短期债务的能力，偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。常用反映短期偿债能力的分析指标有流动比率和速动比率；反映长期偿债能力的指标有产权比率等。表4-22016-2020年格力地产偿债能力相关指标财务风险指标指标20-12-3119-12-3118-12-3117-12-3116-12-31流动比率（%）1.903.1404.1053.0482.248速动比率（%）0.310.4160.4640.3740.411现金流量比率（%）0.120.198-0.207-0.260-0.113资产负债率（%）77.0875.9272.3471.3672.10权益乘数（%）4.364.1543.6163.4913.585产权比率（%）3.373.1572.6192.4972.604根据上表4-2，格力地产在2016年到2018年的流动比率逐年上升，2018年到2020年出现了下降趋势，2018年在4.1后下降至2020年1.90。而速动比率是大体无较大变化的，只有2020年和2017年在0.3左右，此外一直维持在0.4左右。因此我们认为格力地产面临的短期财务风险是较小的。产权比率是衡量企业破产清算时对债权人利益的保证程度，产权比率越大，债权人利益保证程度越低，其所承担风险就越大。而格力地产的产权比率在2017年出现了下跌趋势，最低到了2.4，但在2018年又调整过来后逐年上升，2020年的产权比率达到了3.37。再将格力地产、万科地产加以比较。可以看出格力地产的产权比率相较于龙头企业万科的产权比率还有一定的差距，认为格力地产的偿债方面的管理还有提升的空间。（三）营运能力有提升空间企业的运营能力分析是指通过计算企业资金周转的相关指标来分析企业资产利用的效率，以此判断公司的管理效率和资产运营能力。常用的运营能力分析指标有存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率等。表4-32016-2020年格力地产营运能力相关指标营运能力指标20-12-3119-12-3118-12-3117-12-3116-12-31总资产周转天数（天）19752676333330892709存货周转天数（天）19922774382841953349应收账款周转天数（天）24.5525.2624.156.1452.098总资产周转率（次）0.180.1350.1080.1170.133存货周转率（次）0.180.1300.0940.0860.108应收账款周转率（次）14.6614.2514.9158.58171.6如上表4-3所示，企业每一项资产的周转率，共同影响着企业总资产的周转率。格力地产的总资产周转率和存货周转率趋势趋近一致。近五年来虽有下降，但好在降幅都不大，且在2019年有所回升并在2020年出现上升趋势。而格力地产的应收账款周转率在2017年出现最低值0.08后还是逐年上升，但上升幅度并不大。意味着格力地产平均收账期延长，资产的流动性减缓，短期的营运能力不高。存货周转率是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售和收回资金等各环节管理状况的综合性指标，其表明公司对于存货管理的有效性。一般认为存货周转率越高，公司的存货管理越有效，其经营能力就越好。我们可以看到格力地产2016-2018年的存货周转率都保持在0.10左右，在2019年后开始上升，对比同行业的万科地产，可以看出处于较低水平，说明经营能力有待提高。（四）成长潜力大企业的成长能力用于考察企业通过逐年收益增加或通过其他融资方式获取资金扩大经营的能力｡企业成长能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。常用的成长能力分析指标有营业收入增长率、净利润增长率。营业收入增长率可以用来衡量公司的产品生命周期,判断公司发展所处的阶段。表4-42015-2019年格力地产成长能力相关指标成长能力指标20-12-3119-12-3118-12-3117-12-3116-12-31营业总收入（亿元）63.8941.9330.7831.3031.22毛利润（亿元）19.1812.6110.5513.4311.58归属净利润（亿元）5.5875.2635.1266.2436.006营业总收入同比增长（%）52.3836.19-1.650.2722.67归属净利润同比增长（%）6.172.66-17.893.94-56.18营业总收入滚动环比增长（%）27.49-10.6311.87-4.94-24.21归属净利润滚动环比增长（%）-10.13-15.71-14.26-4.24-33.72从上表我们可以看出格力地产的营业总收入近五年都是表现出持续上升的趋势发展，在2016年营收增速达到了22.67%，2017-2018年稳健发展，2019年到2020年营收增速从36.19%上升到53.38%，说明格力地产还是处在一个稳步成长的阶段。格力地产的净利润增长率，在2016年和2018年经历了一段低谷期，但公司在最近及时调整过来，净利润增长率开始回升，可见保利地产的成长能力还是很不错的。第五章格力地产股份有限公司投资价值评估5.1市盈率分析市盈率分析是通过房地产行业内可比公司进行估值，选取了保利地产、金地集团、绿地控股、华夏幸福四家公司比较估值，先计算包括格力地产五家公司的市盈率，再得到格力地产的市场价值，以下数据选取为最新数据，以2021年5月3日各家公司的收盘价作市场价格，如下表所示：表5-1格力地产与可比公司市盈率表总股本（亿股）每股股价（元）每股收益（元）市盈率保利地产119.714.180.208916.75金地集团45.1512.250.125123.49绿地控股121.75.720.32324.39华夏幸福39.146.19-0.9406-1.48格力地产20.616.970.110515.22根据表5-1所示，得到可比公司平均市盈率值为11.674，再用格力地产每股收益相乘，利用公式，带入相关数据得到格力地产的每股股价为1.289977元。格力地产可比平均市盈率偏低，说明市场被低估，有很大的升值空间。每股股价估计值均低于实际值，认为市盈率估值法在房地产行业中比较适用于规模较大，净利润比较稳定的大型房地产公司，而格力地产在收到预售账款时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入，这部分收入不能体现在每股股价估计值中，造成每股股价估计值较低。5.2市净率分析市净率分析依旧是通过房地产行业内可比公司进行估值，同样选取了保利地产、金地集团、绿地控股、华夏幸福四家公司比较估值，先用每股股价除以每股账面价值算出每个公司的市净率，再计算出平均市净率，最后以平均市净率和每股账面价值计算得到格力地产市场价值。这里依旧选取2021年5月3日各家公司的收盘价算作市场价格，如下表所示：表5-2格力地产与可比公司市净率表总股本（亿股）每股股价（元）每股净资产（元）市净率保利地产119.714.1813.55931.03金地集团45.1512.2512.84310.92绿地控股121.75.727.56170.75华夏幸福39.146.1910.66550.52格力地产20.616.974.19721.60根据表5-2所示，得到可比公司平均市净率值为0.964，再利用公式带入相关数据得到格力地产的每股股价估计值为4.046元，格力地产每股市场价值高于每股净资产，说明投资者对格力地产的各项资产和经营能力的市场价值较为乐观。从上表的估值结果看，市净率法估计出的每股价格低于格力地产实际股价，说明市场被低估，格力地产A股投资价值较高。5.3基于股利贴现（DDM)模型的价值分析表5-3格力地产2016-2020年每股收益表年份20162017201820192020每股收益（元）0.330.300.250.270.30格力地产现分红的每股收益2016年、2017年、2018年、2019年、2020年分别为0.33元、0.30元、0.25元、0.27元、0.30元。预测以后几年的股利增长率应为2019-2020年的平均增长率，计算得出的数字为11.1%。假设投资者理想的投资回报率为20%，则格力地产的内在价值为：==3.742元其中，表示投资者获得的股利，r为投资者里先后的投资回报率，g为股利增长率。经过数据处理，格力地产股票的内在价值为3.742元，这是通过股利贴现模型计算出的结果，与市盈率计算出来的结果相差过大，与市净率计算出来的结果较相近。这是因为格力地产处于发展的上升阶段，市盈率较高投资股票收期较长，股利增长率处于较低水平每股分红也不高，所以数据结果相差很大。第六章结论与投资建议一、主要结论本文基于西方的投资理论和国内对企业价值的研究，介绍了企业估值的相关方法，包括相对估价法中的市盈率法和市净率法，绝对估价法中的股利贴现模型之后对这些估值方法的优缺点和适用性进行分析，并就房地产企业的高负债率的特点选取了合适的模型，对格力地产的估值进行了理论铺垫。格力地产作为一家房地产公司，房地产行业与国家的经济形势变化和政府政策的制定息息相关，所以首先分析了我国房地产行业所处的宏观环境的情况。一方面从经济因素中的国内生产总值讨论了房地产行业所面临的宏观局面，可以看出来整个宏观经济环境处于降速发展的趋势中，长期看还是处于较好的趋势。另一方面从近五年我国政府出台的针对房地产的相关政策措施来分析房地产行业所受到的利好与阻碍，发对房地产的政策经历了先紧后松再紧的一个过程，未来国家对于房地产的调控应该还是保持“房住不炒”的宗旨，继续施行管控。从2014年起整个行业开始进行调整到2015年到达低谷，再到2017年之后探底回升并保持稳定，可见目前整个房地产行业较之前火爆的行情进入慢速增长段。本文对于行业未来的发展状况持谨慎态度。在微观层面看来，分析格力地产公司的整体经营状，无论是从销售情况、城市布局情况还是拿地面积的节奏，都处在一个稳步发展的趋势。公司的融资规模在扩大，融资成本在下降，成本优势突显。可见格力地产公司经营状况良好，处于发展期。即使整个宏观经济降温和行业政策收紧，公司还是保持着良好的发展态势。本文还就格力地产近年的财务指标进行分析，从盈利能力、偿债能力、营运能力和成长能力四个方面进行研究，并与同行业的龙头企业万科的能力进行比较分析，得出格力地产与龙头地产公司比较也处于中上水平，发展势头迅猛。为了对格力地产进行估值，本文采用了股利贴现模型，重点分析了格力地产的2019年的现金分红、市值、股息率，最终得到格力地产的每股价格为4.84元，这与格力地产去年年平均股价非常相近，说明利用股息率为房地产上市公司估值比较合理。二、相关建议（一）对保利地产公司管理的建议在对格力地产预测期价值的分析中，我们不难发现企业的自由现金流量与企业价值成正比。因此想要提升格力地产的企业价值，可以通过对企业营收规模的扩大、成本的控制。一方面，公司管理层应该针对扩大营业收入制定清晰的战略决策。目前国家对于商品房的政策都较为严格，选择继续走发展商品房业务这条路就显得尤为艰难