产业链上游康养园区驱动型康养园分类发展报告（年）

产业链上游康养园区驱动型康养园分类发展报告（2026-2028年）

一、绪论：银发经济2.0时代康养园区的战略升维与上游重构

（一）研究背景与时代语境：从“养老保障”迈向“全生命周期健康管理”

进入2026年，中国乃至全球的人口结构变迁已从“未来挑战”彻底转化为“现实国情”。随着“十四五”规划收官与“十五五”规划的前瞻布局，银发经济已跨越了以基本生活照料为核心的1.0阶段，全面迈入以“品质服务、科技赋能、精神享老”为核心的2.0时代。截至2026年初，长期护理保险制度已覆盖近3亿人，这不仅夯实了支付端的基础，更催化了康养服务向专业化、标准化跃迁-1。在此背景下，康养产业的内涵与外延被急剧拓展，不再局限于传统的养老机构，而是演变为集医疗康复、养生保健、文旅地产、智能科技、金融保险于一体的复合型生态系统。康养园区作为这一生态系统中的空间载体和功能聚合体，其战略地位愈发凸显，正从产业链下游的服务终端，逆向驱动上游的资本运作、产品研发与模式创新。

（二）核心概念界定与产业链定位：康养园区的“上游”属性再认知

传统视角下，康养园区常被视为产业链下游的消费终端或服务场所。然而，本报告基于2026-2028年的行业发展趋势，提出颠覆性观点：康养园区正在演变为产业链上游的“驱动引擎”和“集成平台”。所谓“产业链上游驱动”，是指康养园区不再是被动承接养老需求的容器，而是通过其庞大的物理空间、丰富的应用场景和集中的用户流量，向上游的资本端、技术端、产品端提出明确需求，并引导研发方向与资源配置。具体而言，康养园区的上游驱动性体现在三个维度：其一，作为“需求策源地”，园区内数以万计的高净值或刚需长者的日常生活数据，直接决定了康复辅具、适老家具、智能监测设备等产品的迭代方向；其二，作为“资本引力场”，园区稳定的现金流和资产属性，吸引了保险资金、REITs（房地产投资信托基金）等长期资本的深度介入，进而通过资本纽带向上游的医疗健康、生物科技等领域延伸-3-8；其三，作为“模式试验田”，新型的医养结合模式、智慧养老解决方案，必须首先在园区内完成商业化验证，才能向社区居家端大规模推广。因此，本报告将康养园区定义为一种位于产业链上游的“系统集成驱动平台”，其分类研究对于把握整个银发经济的脉动具有提纲挈领的战略意义。

（三）研究方法与数据范围：构建面向2028年的前瞻性分析框架

本报告综合运用产业经济学、城市规划学及人口学的跨学科研究方法，立足2025年末至2026年初的最新政策导向与市场动态，结合对全国重点城市如青岛、重庆、南通、临沂等地康养产业规划的深度剖析-2-5-7，以及对头部康养企业运营模式与资本市场融资趋势的追踪-6-8。报告的研究周期锁定为2026-2028年，旨在通过三年的中短期预测，为行业参与者提供具有实操性的战略决策参考。我们摒弃了单纯的规模预测，转而聚焦于结构优化与模式创新，力求揭示在“中国康湾”建设-2、“人工智能+新医养”-5及养老金融体系构建-3等宏观叙事下，康养园区作为上游驱动核心的内在演化逻辑与精细化分类体系。

二、理论基础与产业生态演变：驱动康养园区分类的核心力量

（一）人口结构深度老龄化与“新老年”群体的崛起

到2026年，不仅老年人口总量持续攀升，更重要的是人口结构内部的代际更迭。“60后”、“70后”乃至首批“80后”开始步入退休准备期或退休生活，这批“新老年”群体具有鲜明的时代特征：他们经历过改革开放的红利期，拥有相对丰厚的财富积累；他们普遍受过良好教育，对互联网、智能设备的接受度极高；他们的消费观念已从“生存型”转向“品质型”和“发展型”，对旅居康养、文化娱乐、老年教育、社会价值再创造等“精神享老”服务有着强烈渴望-1。这批新老人的崛起，直接推动了康养园区从单一的生活照料向“医、康、养、文、旅、教、金”多元功能复合的方向演化，催生了以“全龄友好”、“多代共融”和“价值实现”为核心的新型园区形态。他们对生命质量的追求，要求康养园区在产业链上游必须具备整合顶尖医疗资源、引入先进康复技术、设计个性化金融产品的能力。

（二）政策工具箱的系统性发力：从土地、金融到监管的立体支撑

政策环境在2024-2026年间经历了系统性重塑，为康养园区的上游化发展扫清了制度障碍。国务院办公厅《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》奠定了产业基调，随后的配套政策则更具操作性。在土地与规划层面，青岛、临沂等地政策明确支持盘活存量商业、办公、闲置校舍等资产转型为康养设施，并允许调整用地性质建设大型健康社区-2-7，这为康养园区的低成本扩张和多点布局提供了空间资源。在金融层面，央行等九部门联合发布的《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》具有里程碑意义，明确了到2028年养老金融体系基本建立的目标，并大力拓宽银发经济直接融资渠道，支持REITs发行、鼓励险资参与养老社区建设、支持银发经济企业上市融资-3-8。这一系列金融政策的落地，使得康养园区得以打通“投、融、建、管、退”的资本闭环，真正具备了从重资产持有向轻资产运营转型的可能，进一步强化了其作为上游资本运作平台的功能。在监管层面，2026年初发布的《关于进一步加强养老机构安全管理的意见》提出了到2028年底建立长效安全管理机制的目标，强调人防、物防、技防结合-4-9，这对园区的智慧化建设、设施设备更新提出了刚性要求，倒逼园区在规划设计阶段就必须融入上游的高科技安防与适老化产品。

（三）技术范式变革：人工智能与生物科技的双重渗透

技术是驱动康养园区分类演化的核心生产力。2025年底在重庆举办的“人工智能+新医养”创新实践研讨会，揭示了“新医养”的核心在于通过AI技术推动服务从“以疾病为中心”向“以健康为中心”转变，打造“精准化、个性化、智能化”的服务体系-5。物联网、大数据与算法模型的应用，使得“前置医疗”成为可能，即通过可穿戴设备和智能家居系统，实现对老年人健康风险的早期预警与主动干预。这种技术渗透，直接影响了康养园区的功能分区和运营模式，出现了以“数据驱动健康管理”为核心的智慧康养园区。同时，南通、临沂等地大力发展的细胞治疗、基因检测、功能医学等生物科技，也在向上游赋能-7-10。高端康养园区正逐渐与生命科学产业园融合，将抗衰老、慢病逆转、再生医学等前沿技术纳入服务范畴，从而衍生出“医研产用”一体化的生命科学主题康养园区。

（四）市场竞争格局：头部集中化趋势与差异化生存策略

当前康养产业呈现出“大行业、小企业”的典型特征，行业集中度极低，Top30运营商床位占比仅8.3%-6。这一数据背后，既有商业模式不成熟的因素，也预示着巨大的整合空间。一方面，以险资、央企为代表的头部企业，凭借雄厚的资本实力和强大的资源整合能力，加速在全国布局大型、超大型康养社区，形成“金融+”或“医养+”的规模化竞争壁垒。他们通过向上游延伸，参与康复医疗设备研发、成立健康险公司，构建起全产业链的护城河。另一方面，大量中小型、区域型康养机构则面临入住率不足、人才流失、盈利困难等生存困境-6。在激烈的市场竞争中，它们被迫走差异化路线，深耕认知症照护、特定族群康养（如共和国建设者、高知群体）或依托特定自然资源的旅居康养等细分赛道。这种两极分化的竞争格局，深刻影响着不同类型康养园区的投资逻辑、功能定位和运营模式，是进行分类研究时必须考虑的市场动因。

三、康养园区的上游驱动型分类体系构建

（一）分类原则与维度：基于功能源点、资本结构与产业融合度

有别于传统按规模或隶属关系进行的分类，本报告立足于“上游驱动”视角，构建三维分类模型。第一维度是“核心功能源点”，即园区最主要的价值创造源头是什么，是医疗康复技术、是自然文化资源、还是智慧科技平台。第二维度是“资本结构与运营模式”，区分重资产持有型、轻资产管理输出型以及混合型的REITs模式，这决定了园区的扩张能力与财务模型。第三维度是“产业融合深度”，评估园区与上游制造业、生物技术、信息技术等产业的耦合程度，是单纯的消费终端，还是产学研用一体化的创新平台。基于上述三个维度的综合考量，我们将2026-2028年间的主流及前沿康养园区划分为以下四种主要类型。

（二）类型一：医学科教驱动型——以“康复大学”为样板的产教研融合体

此类型园区位于康养产业链的最上游，其核心驱动力并非直接的养老服务，而是高水平的医学教育、科学研究和临床转化。以青岛依托“康复大学”打造的“中国康湾”核心区为典型代表-2。这类园区通常依托一所或多所顶尖的医学院校、康复科研机构，形成“学、研、医、产”四位一体的生态闭环。其功能构成不仅包括康复医院、护理中心等服务机构，更核心的是康复大学、协同创新中心、产业技术研究院、中试熟化基地、康复辅具试用与机器人辅助训练场景等创新平台-2。其上游驱动性体现在：第一，人才源头，园区持续输出康复治疗师、高端运营管理等专业人才，解决行业人才供给不足的核心痛点-6。第二，技术源头，通过聚焦脑机接口、智能康复器械等前沿领域的协同攻关，产生原创性技术成果，并向整个行业输出解决方案。第三，标准制定者，依托其学术地位，参与乃至主导行业标准、服务规范的制定。此类园区通常体量巨大，建设周期长，对政策资源和学术资源依赖极高，是代表国家竞争力的最高形态康养基础设施。到2027年，青岛计划培育10个以上特色产业园区，其中相当部分将围绕康复大学形成这种科教驱动型集群-2。

（三）类型二：全龄社区与城市更新驱动型——嵌入式与多代共融的健康居住体

这类园区是在城市化进程进入存量更新阶段的产物，其驱动力来源于对既有城市功能的补充和升级。不同于远郊的大型养老社区，此类园区强调“嵌入”城市肌理，实现“全龄友好”和“多代共融”。青岛提出的打造30个以上高品质健康社区，支持既有商业、办公建筑转型为康复医疗公寓，以及临沂市推进的社区嵌入式养老机构，均属于此范畴-2-7。其特征是规模灵活、分布广泛，常与城市更新项目结合，盘活闲置的厂区、办公楼或住宅用地。其上游驱动性体现在：第一，激活城市存量资产，通过与REITs等金融工具结合，为城市更新提供“投融管退”的完整商业闭环，引导社会资本向上游的城市开发与资产管理领域流动。第二，拉动适老化部品部件产业，大量老旧小区的适老化改造和新建全龄社区的标准化配置，形成了对适老化家具、智能安防设备、无障碍设施的巨大且稳定的市场需求，直接带动了上游制造业的技术升级和产能扩张-7。第三，探索“物业服务+养老服务”的新模式，推动传统物业企业向养老服务提供商转型，实现服务链的上游延伸。

（四）类型三：自然资源与文旅康养驱动型——从“候鸟式”到“深度旅居”的价值链攀升

依托森林、温泉、海洋、中医药等独特自然与文化资源而建的康养园区，在2026-2028年间正经历深刻的转型。传统的“候鸟式”旅居养老模式，由于缺乏深度服务和医疗配套，正被“深度旅居康养”所取代。青岛提出发展温泉康养、海岛康养、森林康养以及依托道教养生文化的疗愈康养-2；临沂则强调打造“中国食品之都”和功能食品基地，发展中医药膳-7。此类园区的上游驱动性在于：第一，推动第一产业与第二产业的融合升级，如森林康养倒逼林下经济和生态保护，温泉康养带动了温泉资源的高附加值开发，中医药康养则向上游的中药材规范化种植、中药饮片加工、中成药制剂研发延伸，形成了完整的“药-医-养”产业链。第二，与文化创意产业深度融合，非遗文化、食疗茶疗、传统功法等文化元素被产品化、体验化，带动了文创设计、演艺娱乐等上游产业的发展。第三，构建新型的“会员制”或“分时度假”商业模式，通过金融创新，将旅居权益金融化、证券化，吸引了信托基金、险资等长期资本介入，对上游的旅游资源整合能力提出了更高要求。重庆北碚规划的“康城未来·重庆森林”项目，集医疗、康养、科研、文旅于一体，正是这一类型的升级版，其规模达1300亩，意图构建一个生态融合的全生命周期健康支持系统-5。

（五）类型四：智慧科技与智能产品驱动型——以“应用场景”牵引技术创新的试验场

这类园区以应用场景为核心卖点，其存在本身就是为各类智慧健康养老产品提供真实的测试环境和展示窗口。南通提出建设康养科技产业园，打造养老科技产品展示体验中心，鼓励创新产品在康复、护理、居住等场景的应用-10；临沂也强调发展智慧养老科技产品，鼓励外骨骼机器人、智能床垫、养老服务机器人的研发与应用场景建设-7。此类园区通常与高新技术产业开发区或软件园毗邻而建。其上游驱动性是四种类型中最强的：它不是技术的被动使用者，而是主动的“需求定义者”和“产品验证者”。第一，园区内的真实居住老人构成庞大的“用户体验中心”，他们的使用数据直接反馈给上游的研发企业，帮助其优化算法、改进产品设计。第二，园区本身就是高科技产品的“首发平台”，通过常态化展示、试用和体验，加速新技术从实验室走向市场的商业化进程。第三，园区运营方往往与科技企业结成战略联盟，甚至通过产业引导基金的方式，直接向上游投资孵化有潜力的科技初创公司，形成了“资本+场景+数据”的深度绑定。这种模式下，康养园区成为了驱动整个智慧康养产业链迭代升级的核心引擎。未来三年，随着毫米波雷达、AI情感陪护机器人等技术的成熟，此类园区将迎来爆发式增长。

（六）类型四的细分与前瞻：复合型园区与未来形态展望

在上述四种基础类型之上，越来越多的超大型项目开始走向“复合型”发展。例如一个项目可能同时具备医学科教（依托医院）、自然资源（依托山水）和智慧科技（引入科技巨头）的多种属性。这种复合型园区并非简单的功能叠加，而是在运营上实现深度融合，形成强大的网络效应和品牌护城河。展望2028年之后，康养园区将向“生命社区”演进，即不仅服务于老年人，而是服务于全年龄段人群的全生命周期健康管理，园区将集工作、生活、学习、娱乐、医疗、康养于一体，彻底打破年龄隔阂，成为未来城市的基本功能单元。同时，随着元宇宙技术的发展，还可能出现“虚拟康养社区”，作为实体园区的补充和延伸，提供精神慰藉、远程社交、虚拟陪伴等服务，这将是康养产业在上游数字世界的全新拓展。

四、上游驱动下的运营模式创新与价值链整合

（一）重资产持有与轻资产输出的REITs化路径

面对康养产业重资产投入、回报周期长的特性，打通资本通道是园区实现可持续发展的关键。未来三年，将是养老公募REITs（房地产投资信托基金）从试点走向成熟的关键窗口期。头部康养园区运营商将积极梳理旗下成熟运营、现金流稳定的核心资产，通过发行REITs实现资产出表，将沉淀的重资产转化为流动性强的金融资本-2-3。回收的资金将用于上游新项目的拓展和现有设施的科技化改造升级。与此同时，运营商将更专注于核心能力的建设——即服务标准、运营体系、人才培养和品牌建设，通过品牌输出、委托管理、咨询顾问等轻资产模式，整合行业内的存量资产和中小机构，提升行业集中度。这一“轻重分离”的模式，要求园区在规划设计之初就必须以上市公司治理标准和REITs资产要求为导向，实现财务模型、产权结构、运营数据的规范化。青岛提出“鼓励金融机构支持有条件的地区试点培育银发经济龙头企业”，正是对这一趋势的呼应-2。

（二）会员制、信托与保险产品的深度融合

康养园区的商业模式创新，本质上是支付方式的创新。面对当前养老支付能力与市场需求错配的困境-6，上游驱动的康养园区必须主动与金融保险工具深度耦合。其一，保险产品与入住权益的挂钩。保险公司将康养社区的入住权作为其高端养老年金险或健康险的附加权益，既锁定了保险资金的长期沉淀，又为社区带来了精准的、具备支付能力的优质客源。其二，金融信托的运用。探索养老消费信托、家族信托与康养服务的结合，为高净值客户提供财富管理与养老规划的“一站式”解决方案，将其资产收益与未来的康养消费支出打通。央行等九部门的意见中明确鼓励信托公司开展家族信托、家庭服务信托，服务居民养老规划-3。其三，预付费会员卡的规范化管理。在严格的资金存管和风险防控下，发展可持续的会员制模式，为园区建设运营提供稳定的长期资金支持。这种深度的产融结合，使得康养园区不再是单纯的消费场所，而成为金融产品价值兑现的服务平台，强化了其在产业链上游吸纳、沉淀、转化金融资源的枢纽作用。

（三）医康养供应链整合与平台化赋能

康养园区的运营方，正逐渐演变为医康养服务供应链上的核心企业，承担起资源整合与平台化赋能的角色。具体而言，园区向上游整合四类资源：一是医疗资源，通过建立远程医疗平台、专家多点执业平台、绿色就医通道等，打破物理边界，将顶尖三甲医院的专科服务引入园区；二是康复辅具资源，通过集中采购、租赁服务、体验销售等方式，与上游制造商建立直供关系，降低采购成本，确保产品质量；三是人力资源，园区不仅自己培养人才，还可作为实习实训基地，与开设康复专业的高校、职业学院共建产教融合共同体，解决人才困境-2-10；四是生活物资资源，针对老年营养餐、特医食品的巨大需求，向上游农业和食品加工业进行定制化采购或订单式生产，如临沂方案中提及的针对老年人饮食特点，研发生产易食食品、保健食品等-7。通过这种平台化整合，康养园区极大地提升了整个产业链的运作效率，成为推动上下游协同发展的关键枢纽。

五、面临挑战与破局之道（2026-2028）

（一）支付能力与成本控制的结构性矛盾

尽管人均消费额在提升，但面对高品质、多层次的康养服务，多数老年人的支付能力依然有限，高端服务与普惠需求之间的鸿沟仍然巨大-1-6。同时，土地、建筑、人力、能源等成本的持续上涨，给园区的运营带来了严峻的盈利压力。破局之道在于“精准分层”与“科技降本”。一方面，园区必须对客群进行精细划分，针对高净值人群提供定制化、高附加值的产品（如国际医疗、抗衰老服务），对中等收入群体则通过普惠床位和政府补贴覆盖，对刚需群体依托长护险支付。另一方面，必须大规模应用人工智能与机器人技术替代部分人工，如利用送药机器人、智能监测系统降低护理人员工作强度和人力成本，利用AI健康管家提供24小时在线咨询服务，实现降本增效-5。

（二）专业人才短缺的长期瓶颈

人才短缺，特别是具备全科医学知识、康复专业技能、老年护理经验以及数字化运营能力的复合型人才极度匮乏，是制约行业高质量发展的长期瓶颈-6。康养园区作为人才密集型的服务终端，其品质直接取决于人才素质。破局之策在于园区主动介入人才培养的上游环节。园区应加强与高校、职业院校的合作，深度参与课程设计，提供实训基地，推行“现代学徒制”。同时，利用园区内聚集的专家资源，建立内训体系和职业晋升通道，让一线员工看到清晰的职业前景。此外，积极开发“银龄人才”资源，吸纳退休不久、身体健康的低龄老年人（特别是医生、教师、工程师等）参与园区志愿服务或部分专业工作，实现老有所为与人才补充的双赢-2。

（三）数据孤岛与隐私安全的技术挑战

随着智慧康养园区的普及，海量的老年人健康数据、生活行为数据被各类传感器和系统采集。如何打破不同厂商设备之间的数据壁垒，实现数据的互联互通和深度挖掘，同时确保个人隐私和数据安全，是巨大的技术挑战。破局之道在于“标准先行”和“安全托底”。政府应引导建立统一的康养数据接口标准和数据安全规范，如青岛市提出的打造“全市一家养老院”数字化平台，建成市康养数据资源库-2。园区运营方在技术选型时，应优先考虑开放架构的平台，避免被单一厂商绑定。同时，必须建立严密的网络安全防护体系和数据分级分类管理制度，采用隐私计算等技术，在保障隐私的前提下挖掘数据价值。南通市也提出，要加强技术活动监督，做好老龄人口个人信息和隐私的安全防护和风险控制，建立老人可信任的数字环境-10。

（四）政策落地的“最后一公里”障碍

尽管国家层面政策频出，但在地方执行层面，往往面临部门协调难、实施细则缺失、审批流程繁琐等“最后一公里”问题。例如，存量物业改造为养老设施的消防审批、医养结合机构中医保定点资格的获取、划拨用地转性的补地价问题等，都可能成为项目推进的梗阻。破局之道在于政企协同，建立“一事一议”的绿色通道机制。青岛成立的“中国康湾”建设领导小组，并下设健康地产组、产业推进组等专项工作组，就是一种有效的组织保障-2。企业应积极与地方政府沟通，推动地方出台更具操作性的实施细则。行业协会也应发挥桥梁作用，汇总行业共性问题，推动政策持续优化。

六、结论与建议：面向2028年的战略抉择

（一）对政府主体的政策建议

面向2026-2028年的发展窗口期，各级政府应从顶层设计、要素保障和监管创新三个层面精准发力。在顶层设计上，应借鉴青岛“中国康湾”、临沂“养老产业高质量发展”等经验，结合本地资源禀赋，明确康养产业的主导方向和特色定位，避免同质化竞争-2-7。在要素保障上，重点解决土地和资金问题。应加快制定存量资产转型为康养设施的土地、规划、消防等配套细则，打通政策落地的堵点。充分利用地方政府专项债券、超长期特别国债等工具，支持康养领域重点项目建设，并积极引导社会资本参与，推动符合条件的康养企业上市和REITs发行-2-3-8。在监管创新上，建立民政、卫健、消防、市场监管等多部门协同的常态化联合检查机制，实现“进一次门、查多项事”，减少对运营主体的干扰，同时强化对养老机构安全、服务质量的长效监管-4-9。

（二）对投资开发主体的战略建议

对于房地产商、险资及其他意图进入或深耕康养领域的投资方，未来三年是战略布局和模式定型的关键期。首先，应摒弃传统地产开发的快周转思维，确立长期主义心态，将康养园区作为资产来经营，而非作为物业来销售。其次，应根据自