2025年全国物业管理师资格考试（物业管理实务）（建设部）能力提高训练题及答案

2025年全国物业管理师资格考试（物业管理实务）（建设部）能力提高训练题及答案一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.在物业管理早期介入阶段，物业服务企业的主要工作内容不包括（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量提出整改建议C.签订物业服务合同D.对设备设施的选型提出建议【答案】C【解析】早期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与物业的规划设计、施工建设、竣工验收等各个阶段的活动。签订物业服务合同通常是在前期物业管理阶段，即建设单位通过招投标等方式选聘物业服务企业后进行的，属于正式接管前的准备工作，而非早期介入的直接技术性工作内容。早期介入重点在于从物业管理角度提出优化建议，以便于后期的使用和管理。2.物业承接查验时，对于电梯、消防等特种设备，查验合格后，应取得（）出具的监督检验证明。A.建设单位B.施工单位C.特种设备检验检测机构D.物业服务企业【答案】C【解析】根据《特种设备安全法》及相关规定，电梯、消防设施等涉及生命安全、危险性较大的特种设备，在安装、改造、重大修理过程中，必须经特种设备检验检测机构按照安全技术规范的要求进行监督检验，未经监督检验或者监督检验不合格的，不得出厂或者交付使用。因此，承接查验时必须取得由专业机构出具的合格证明。3.新建物业的建设单位在销售物业前，应当选聘物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订书面的（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.物业管理委托协议【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。物业销售后，业主委员会成立并与新聘物业服务企业签订的才是正式的物业服务合同。4.物业服务企业应当在物业交付使用前，与建设单位按照（）的规定，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。A.前期物业服务合同B.物业管理条例C.临时管理规约D.物业承接查验办法【答案】A【解析】《物业承接查验办法》规定，物业承接查验应当依据前期物业服务合同、物业买卖合同及相关的法律法规和技术标准进行。前期物业服务合同中明确约定了交接的范围、标准和程序，是实际操作中的直接依据。5.业主入住时，物业服务企业应与业主签订（）。A.物业服务合同B.业主公约C.前期物业服务协议D.装修管理服务协议【答案】C【解析】在业主大会成立并选聘新的物业服务企业之前，单个业主入住时，需与物业服务企业签订前期物业服务协议，该协议对双方具有约束力，内容通常包含前期物业服务合同中的主要条款。6.物业服务收费采取酬金制的，预收的物业服务支出属于（）。A.物业服务企业的营业收入B.物业服务企业的负债C.业主的共有资金D.物业服务企业的利润【答案】B【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。因此，预收的物业服务资金在扣除酬金前，实质上是代管性质，在会计上列为企业的负债。7.物业档案管理中，物业权属资料的重要性在于（）。A.确定物业服务费的收取标准B.明确物业的产权归属和界限C.了解业主的家庭成员结构D.统计物业的使用率【答案】B【解析】物业权属资料（如房产证、购房合同等）是证明业主对物业拥有所有权的法律文件，是明确产权归属、界定共用部位范围、处理邻里纠纷以及计算专项维修资金分摊的基础依据。8.在房屋装修管理中，业主欲改变房屋承重结构，必须（）。A.告知物业服务企业即可B.经物业服务企业同意C.提交设计方案，经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出改动方案D.报城市规划部门批准【答案】C【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，业主必须在装修前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工。物业服务企业的审核主要是程序性审查，不能代替专业设计单位的审批。9.物业服务企业应对消防设施进行定期检查。下列关于灭火器检查周期的说法，正确的是（）。A.每日检查一次B.每周检查一次C.每月检查一次D.每年检查一次【答案】C【解析】根据建筑灭火器的配置及检查规范，灭火器应定期进行检查。通常要求，灭火器的每月检查应至少进行一次，检查内容包括压力值、零部件完整性、是否过期等。重点防火部位可能需要更频繁的检查，但作为通用的法定最低标准，月检是常规要求。10.物业共用设施设备维修，当费用过大时，可以动用专项维修资金。下列情况中，可以使用专项维修资金的是（）。A.业主自用窗户的破碎更换B.物业共用部位的大修、中修和更新、改造C.室内管线维修D.业主自行装修造成的损坏修复【答案】B【解析】专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造。业主自用部位、自用设施设备的维修、更新、改造费用，以及人为损坏的修复费用，应当由业主自行承担。11.物业服务企业在处理邻里噪音纠纷时，首先应采取的措施是（）。A.报警处理B.直接上门制止C.现场勘查并调解D.切断扰民住户的水电【答案】C【解析】物业服务企业作为服务提供者，没有执法权（如切断水电、直接强制制止）。处理此类纠纷，首先应到达现场了解情况，进行劝解和调解，试图通过沟通解决问题。若调解无效或涉及违法行为，再协助业主报警或向有关部门报告。12.物业招标投标中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。13.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向主管部门备案B.无效C.部分有效D.需经业主大会同意【答案】B【解析】《物业管理条例》明确规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他管理企业。这是法律的禁止性规定，旨在防止“层层转包”导致服务质量下降，因此该行为无效。14.关于车辆停放管理，下列说法正确的是（）。A.车辆停放费包含车辆保管费B.物业服务企业对车辆负有绝对保管责任C.车位权属归业主共有，必须优先满足业主需要D.物业服务企业仅提供停车场地服务，除非另有约定，否则不承担车辆保管责任【答案】D【解析】物业管理区域内的车辆停放服务通常属于场地租赁性质，除非物业服务合同明确约定了保管责任（如出具保管凭证），否则物业服务企业仅提供秩序维护和场地使用服务，不承担车辆丢失或损坏的赔偿责任。选项C错误，因为车位权属多样，有规划车位、人防车位、占用业主共有道路车位等，并非全部归业主共有。15.物业服务企业资质等级被取消后，企业（）。A.可以继续承接新项目，但需在一年内整改B.不得承接新的物业管理项目，但原项目可继续管理C.必须立即停止所有物业管理活动D.可以申请行政复议期间继续承接项目【答案】B【解析】当物业服务企业资质证书被吊销或注销后，企业失去了从事物业管理活动的法定资格。通常规定，不得承接新的项目，但对于已经承接的项目，为了保障业主利益，通常允许在一定过渡期内继续管理，直至业主大会选聘新企业。16.在绿化管理中，草坪修剪遵循的原则是（）。A.修剪量越大越好B.每次修剪量不超过草坪高度的三分之一C.只在冬季修剪D.修剪越低越利于生长【答案】B【解析】草坪修剪应遵循“三分之一原则”，即每次修剪的高度不应超过草自然高度的三分之一。修剪过多会伤害草的生长点，导致草坪衰退、黄化甚至死亡。17.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权（）以上通过。A.二分之一B.三分之一C.四分之三D.全体【答案】A【解析】《民法典》及《物业管理条例》规定，业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即“双过半”原则。对于筹集专项维修资金等重大事项，则需要“双三分之二”以上通过。18.物业服务企业公开招标，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于（）日。A.5B.10C.15D.20【答案】D【解析】根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标物业管理项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。19.清洁服务中，对于大理石地面的养护，应定期进行（）。A.酸性清洗B.喷砂处理C.结晶硬化处理D.钢丝球打磨【答案】C【解析】大理石主要成分是碳酸钙，遇酸易腐蚀。酸性清洗会损坏石材。结晶硬化处理是大理石地面常用的专业养护方法，通过化学反应和物理摩擦，在石材表面形成坚硬致密的结晶层，提高光泽度和耐磨性。20.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向（）收取有关费用。A.业主B.物业服务企业C.开发建设单位D.业主委员会【答案】A【解析】根据《物业管理条例》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。21.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给（）。A.建设单位B.下一任物业服务企业C.业主委员会D.街道办事处【答案】C【解析】物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料（即竣工总平面图、设施设备资料等）交还给业主委员会。业主委员会再负责移交给下一任物业服务企业。22.业主在装修时，需要堆放装修材料，物业服务企业指定的装修垃圾堆放点应当（）。A.靠近业主入户门B.设在消防通道上以便于清运C.设在隐蔽且不影响通行和市容的地点D.随意堆放，只要不堵塞自家门口即可【答案】C【解析】装修垃圾和材料的堆放必须符合安全和环境管理要求。不能占用消防通道、公共走道，影响其他业主通行和疏散。应指定专门的、隐蔽的、便于清运的临时堆放点。23.物业管理招投标活动中，招标人不得以（）方式排斥潜在投标人。A.提高资质等级要求B.要求投标人提供类似业绩C.设定低于国家规定的资质条件D.限制外地企业参与【答案】D【解析】招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，其中就包括不得以地域为条件限制外地企业参与投标。选项C如果设定的条件低于国家规定，虽然不规范，但通常不构成“排斥”，反而可能被认为门槛过低；但设定不合理的高门槛（选项A）或限制地域（选项D）是违规的。最典型的排斥行为是限制外地企业。24.住宅室内装饰装修管理服务协议中，不应包含（）。A.装修实施内容B.装修期限C.允许施工的时间D.业主的家庭收入状况【答案】D【解析】装修管理服务协议主要涉及装修工程的管理规范、期限、垃圾清运、禁止行为、施工时间等与物业使用相关的内容。业主的家庭收入状况属于个人隐私，与装修管理无关，不应包含在内。25.物业服务企业应对物业管理人员进行培训，其中“关键岗位”人员必须（）。A.具有本科以上学历B.取得职业资格证书C.具有五年以上工作经验D.是本地户籍人员【答案】B【解析】根据相关职业资格制度，物业管理的关键岗位（如项目经理、部门经理等）从业人员必须取得相应的职业资格证书，持证上岗。这是保障物业管理专业性的基本要求。26.关于物业的保修责任，下列说法正确的是（）。A.由物业服务企业承担保修责任B.由建设单位承担保修责任C.由业主自行承担D.由施工单位直接向业主负责【答案】B【解析】物业的保修责任由建设单位承担。建设单位在向业主交付物业时，应当向业主提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。保修期限和范围按照相关规定和约定执行。物业服务企业可协助业主联系维修，但不承担保修责任。27.物业服务企业为了提高服务质量，向业主发放满意度调查表。这属于（）。A.内部质量审核B.外部质量评价C.第三方认证D.行政监管【答案】B【解析】满意度调查是物业服务企业直接收集业主对服务评价的过程，属于来自服务对象（外部）的质量评价。内部审核是企业自查，第三方认证是外部独立机构评估。28.物业管理中的“绿色物业管理”理念，核心在于（）。A.增加绿化面积B.节能降耗、环境保护和可持续发展C.使用绿色建材D.种植绿色植物【答案】B【解析】绿色物业管理是指在物业管理的全过程中，贯穿节能、节水、节材、环境保护以及资源循环利用的理念，旨在降低运营成本，减少对环境的负面影响，实现可持续发展。不仅仅是增加绿化面积。29.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.连带责任【答案】C【解析】这是基于合同法的违约责任。物业服务企业如果未尽到安全防范义务（如监控损坏未修、保安脱岗），导致业主受损，属于违约行为，需承担违约赔偿责任。如果是直接侵权，则承担侵权责任，但在物业服务合同语境下，主要体现为违约责任。30.某住宅小区总建筑面积10万平方米，专项维修资金缴存比例按当地规定为建筑安装工程每平方米造价的5%。若该小区建筑安装工程总造价为2亿元，则该小区应缴存的专项维修资金总额为（）万元。A.500B.1000C.2000D.5000【答案】B【解析】专项维修资金计算公式为：缴代入数据：200因此，正确答案为B。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.参与项目可行性研究B.优化设计图纸，提出功能改进建议C.监督施工质量D.参与竣工验收E.制定物业服务方案【答案】ABDE【解析】早期介入包括可行性研究阶段、规划设计阶段、施工建设阶段、竣工验收阶段等。选项C“监督施工质量”是建设单位和监理单位的职责，物业服务企业可以“从物业管理角度提出建议”或“关注施工质量”，但并不具备法定的“监督”职能，也不能替代监理。故C不选。32.物业承接查验时，应当移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.地下管网工程竣工图D.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料E.物业质量保修文件和使用说明文件【答案】ABCDE【解析】根据《物业承接查验办法》，上述所有选项均属于建设单位应当向物业服务企业移交的竣工验收资料范畴。这些资料是后期物业管理和设施设备维护的基础。33.前期物业服务合同与物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同期限不同D.服务内容不同E.法律效力不同【答案】ABC【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订，物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订（A）；前期合同在业主大会成立前生效，正式合同在业主大会选聘后生效（B）；前期合同具有过渡性，期限较短（至业主大会成立止），正式合同期限由双方约定（C）。两者的服务内容在本质上都是为了维护物业，区别不大，法律效力在各自有效期内都是合法的，故D、E不是主要区别。34.业主在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.提出制定和修改管理规约的建议D.监督物业服务企业履行物业服务合同E.监督业主委员会的工作【答案】ABCDE【解析】根据《物业管理条例》，以上所有选项均为业主在物业管理活动中享有的法定权利。这体现了业主在物业管理中的主体地位。35.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向（）报告。A.有关行政管理部门B.业主委员会C.居民委员会D.街道办事处E.公安部门【答案】AB【解析】《物业管理条例》规定，发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。选项A涵盖了行政管理部门。虽然实际操作中可能会通知业委会或居委会，但法规明确指向的是行政管理部门（如公安、消防等）。选项E包含在A中。若严格按多选题逻辑，选A最准确，但通常B也是重要对象。根据教材及条例原文，主要指“有关行政管理部门”。但在实际考题中，往往也会选B。此处按条例原文选A。但考虑到实务中“向有关部门报告”通常包括向业委会通报情况，AB更为全面。注：严格依据《物业管理条例》第四十七条：“应当及时向有关行政管理部门报告。”故选A。但部分辅导资料将业主委员会也纳入通报对象。本题按最严格法规定义，选A。然而，为了符合“能力提高”的实务性，通常认为及时向业委会报告也是义务。在此我们依据标准教材答案，通常选A。但在多选题中，如果题目问“向谁报告”，一般包括A。为了保险起见，此处选A。修正：实际上，发生安全事故，首要向行政管理部门（公安、消防）报告。业委会是自治组织，不是事故处理的主管部门。故选A。但很多真题中也会包含B。鉴于本题是“能力提高训练”，我们按最全面的理解：物业服务企业有义务向全体业主（通过业委会）通报，同时向行政管理部门报告。故选AB。36.物业服务费用可以实行（）。A.包干制B.酬金制C.佣金制D.分成制E.计时制【答案】AB【答案】AB【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体计费方式主要包括包干制和酬金制两种。37.装修管理中，物业服务企业应告知业主的禁止行为包括（）。A.搭建建筑物、构筑物B.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗C.拆改供暖管道D.将没有防水要求的房间改为卫生间E.损坏房屋原有节能设施【答案】ABCDE【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，以上所有行为均为明令禁止的装修行为。这些行为可能破坏房屋结构、影响公共安全或侵犯他人权益。38.物业服务企业在进行客户满意度调查时，常用的调查方法有（）。A.问卷调查B.电话访谈C.座谈会D.上门走访E.网络调查【答案】ABCDE【解析】这些都是收集客户反馈信息的有效手段。问卷调查量大面广；电话访谈效率高；座谈会和上门走访能深入交流；网络调查便捷现代。综合运用多种方法能提高数据的准确性和代表性。39.关于物业共用部位、共用设施设备的经营，下列说法正确的有（）。A.应当优先满足业主的需要B.收益应当主要用于补充专项维修资金C.也可以按照业主大会的决定使用D.物业服务企业可以独占收益E.必须经过业主大会同意【答案】ABCE【解析】利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业不可独占收益，但可以提取约定的管理费用。选项E是必须的程序前提。40.物业服务企业应对员工进行培训，培训内容主要包括（）。A.职业道德B.法律法规C.专业技术D.服务礼仪E.企业文化【答案】ABCDE【解析】优秀的物业服务团队需要综合素质。职业道德是基础，法律法规是底线，专业技术是核心，服务礼仪是外在表现，企业文化是内在凝聚力。缺一不可。41.房屋及设施设备维修养护的方式包括（）。A.计划性维修B.紧急维修C.预防性维修D.改造性维修E.零星维修【答案】ABCDE【解析】这涵盖了从日常零修、突发急修到定期计划保养、预防性维护以及大型更新改造的全过程。不同的维修方式针对不同的问题和目标。42.物业管理档案的整理工作，主要包括（）。A.分类B.立卷C.归档D.鉴定E.销毁【答案】ABC【解析】档案整理的基本步骤是：分类、组卷（立卷）、编目、归档。鉴定和销毁是档案管理的后续环节，不属于“整理”的直接范畴。故选ABC。43.物业服务企业在处理宠物扰民纠纷时，正确的做法有（）。A.依据管理规约进行劝阻B.协助被扰业主收集证据C.调解双方矛盾D.直接没收业主的宠物E.向相关行政管理部门报告【答案】ABCE【解析】物业服务企业没有执法权，不能没收宠物（D）。其职责主要是依据公约劝阻、调解纠纷、协助取证，对于违法饲养烈性犬等行为，应向公安或城管部门报告。44.物业服务企业参与社区文化活动，其意义在于（）。A.丰富业主文化生活B.促进邻里关系和谐C.提升物业服务企业形象D.增加物业收费E.配合社区基层治理【答案】ABCE【解析】组织社区文化活动是物业服务的延伸，有助于建立良好的邻里关系和社区氛围，提升企业品牌形象，并配合居委会等开展基层治理。虽然好的服务有助于收费，但活动本身不是直接增加收费的手段，且D选项表述功利化，不符合“意义”类题目的常规选项。45.下列关于专项维修资金使用的说法，正确的有（）。A.必须用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造B.涉及全体业主的，需经业主大会表决通过C.物业服务企业可以提出使用建议D.业主委员会可以直接动用E.使用情况应当向业主公布【答案】ABCE【解析】专项维修资金的使用有严格的程序。必须用于共用部位（A）；涉及全体需业主大会通过（B）；物企可提建议（C）；使用情况必须公示（E）。选项D错误，业主委员会不能随意直接动用，必须经过规定的表决和审核程序（如房管部门审核）。三、案例分析题（共5题，每题10分。请根据背景材料，回答问题）46.某住宅小区于2023年交付使用，共有业主500户。2024年5月，小区顶楼业主李某向物业服务企业提出申请，拟在自家房屋顶楼露台搭建一间阳光房。物业服务企业当即予以拒绝。李某不服，认为露台在自己房屋上方，属于自己专用，有权搭建，并强行施工。物业服务企业多次劝阻无效，遂向城市管理行政执法部门报告。执法部门到场责令李某停止施工并限期拆除。问题：(1)物业服务企业拒绝李某搭建申请的做法是否正确？为什么？(2)物业服务企业向执法部门报告的行为是否恰当？为什么？(3)针对此类违规装修行为，物业服务企业应采取哪些管理措施？【答案】(1)正确。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》及《民法典》相关规定，业主不得擅自改变房屋外观、搭建建筑物或构筑物。露台虽然可能为顶层业主专用使用，但其权属通常归全体业主共有（除非规划上明确为该户专有部分且产权证包含），且在露台上搭建阳光房属于改变建筑物外立面和增加荷载的行为，涉及违法建设和侵害其他业主权益。物业服务企业有义务制止此类行为。(2)恰当。理由：物业服务企业作为服务企业，不具有行政执法权。对于业主的违规装修行为，物业服务企业有权进行劝阻、制止，但无权强制拆除。在劝阻无效的情况下，物业服务企业应当及时向有关行政管理部门（如城管、规划部门）报告，由执法部门依法处理。这是履行法定协助管理义务的体现。(3)管理措施：①装修申报登记：在业主申请装修时，明确告知禁止行为，签订装修管理服务协议。②过程巡查：建立装修巡查制度，发现违规苗头及时制止。②劝阻与制止：发现违规搭建后，立即上门劝阻，下达《违规整改通知书》，要求限期恢复原状。④报告与协助：对于拒不整改的，及时向城管、规划等行政主管部门报告，并配合执法部门取证。⑤（必要时）禁止施工人员进场：对于严重违规且拒不配合的，可依约禁止装修施工人员继续进入小区施工。⑥记录存档：将违规情况、处理过程及结果记录存档，作为后续管理依据。47.某高层住宅小区，物业服务企业为A公司。2024年夏季某日，小区3号楼电梯发生困人事故，乘客被困半小时。事后调查发现，电梯维保记录显示该电梯已过保养期半个月，且A公司未及时督促维保单位进行保养。被困乘客张某因受到惊吓，要求A公司赔偿精神损失费5000元。A公司认为电梯故障是维保单位责任，拒绝赔偿。问题：(1)A公司是否应当对张某承担赔偿责任？为什么？(2)电梯维保单位在此事件中应承担什么责任？(3)物业服务企业应如何加强电梯等特种设备的管理？【答案】(1)应当承担赔偿责任（或违约责任）。理由：根据《民法典》及《物业服务合同》的约定，物业服务企业负有对物业共用设施设备（包括电梯）进行维护、养护和管理的义务。A公司未及时督促维保，导致电梯过保运行并发生故障，属于履行合同义务不符合约定，存在过错。虽然维保单位有过错，但张某是基于物业服务合同关系向A公司主张权利，A公司应先向业主承担违约赔偿责任。A公司赔偿后，可向维保单位追偿。(2)维保单位应承担违约责任及相应的侵权责任。理由：维保单位与物业服务企业（或建设单位）签订了维保合同，有义务按期、按质进行电梯维护保养。维保单位未按约定履行保养义务，导致电梯故障困人，对事故的发生负有直接的技术责任。A公司在赔偿业主后，有权依据维保合同追究维保单位的违约责任。(3)管理措施：①建立台账：建立电梯安全技术档案，一机一档。②规范维保：选聘有资质的维保单位，签订详细的维保合同，明确维保频次、标准和安全责任。③监督检查：设专人监督维保过程，定期检查维保记录，确保维保按计划落实，杜绝“虚假维保”。④日常巡查：每日巡查电梯运行状况，确保五方通话畅通、照明完好、按钮有效。⑤应急演练：制定电梯困人应急预案，定期开展应急救援演练，确保接到报警后物业人员能迅速到达现场安抚乘客并配合维保救援。⑥年检申报：配合特种设备检验检测机构做好电梯的定期检验申报工作。48.某小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业B公司的服务不满，决定解聘B公司，并通过招标选聘了C公司。B公司以业主委员会欠缴其代收的300万元水电费为由，拒绝移交物业管理用房和资料，并强行留驻小区。C公司无法进场，小区陷入混乱。问题：(1)B公司拒绝移交资料和用房的理由是否成立？为什么？(2)针对B公司的行为，业主委员会可以采取哪些措施？(3)在物业服务交接过程中，应当如何进行财务和资料的交接？【答案】(1)不成立。理由：根据《物业管理条例》，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和资料交还给业主委员会。原物业服务企业不得以业主欠费等理由拒绝移交。水电费债务属于债权债务纠纷，应通过合法途径追讨，不能作为拒不履行法定交接义务的理由。(2)采取措施：①再次书面通知：向B公司发送正式的《撤场交接通知书》，限期撤离。②申请调解：请求街道办事处、社区居民委员会或房地产主管部门进行调解。③行政投诉：向当地房地产行政主管部门投诉，请求行政主管部门责令其限期退出。④法律诉讼：向人民法院提起诉讼，要求B公司排除妨碍、赔偿损失，并申请强制执行。⑤（紧急情况）申请托管：若原企业拒不退出造成管理真空，可请求主管部门指定临时物业服务企业进行应急托管。(3)交接内容：①资料交接：包括竣工总平面图、设施设备技术资料、物业质量保修文件、业主名册、管理规约等，应列出清单，逐项清点，签署移交记录。②财务交接：核对预收的物业服务费、专项维修资金账面余额、利用共用设施经营收益余额等。移交会计凭证、账簿、报表及财务印章。③物业共用部位查验：双方共同对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验，对存在的问题进行记录，明确修复责任。④资产交接：包括物业管理用房、共用设施设备以及物业服务企业投入的固定资产（如道闸、监控等，视合同约定处理）。⑤其他：包括未办结事项的说明、债权债务清单等。49.某小区由10栋高层组成，2024年10月，小区2号楼外墙瓷砖脱落，砸坏楼下停放的轿车一辆，损失约2万元。车主找到物业服务企业索赔。物业服务企业辩称，该楼交付使用已8年，早已过保修期，且脱落属于自然老化，企业没有责任。经查，该小区专项维修资金充足，但从未使用过。问题：(1)物业服务企业的辩解是否有法律依据？为什么？(2)本案中，车主的损失应由谁承担？如何承担？(3)物业服务企业应如何启动维修资金进行外墙修复？【答案】(1)没有完全的法律依据。理由：虽然房屋过了保修期，建设单位不再承担保修责任，但物业服务企业负有对物业共有部位进行日常巡查、养护和维修的义务。如果物业服务企业未尽到巡查、维护义务（例如未发现瓷砖松动并及时预警处理），则存在管理过错，应当承担相应的侵权责任。如果能证明已尽到所有注意义务，则可减轻或免除责任