2025年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操技师、高级技师）在线自测试题库(河南许昌)

2025年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操技师、高级技师）在线自测试题库(河南许昌)一、单项选择题（共20题，每题1分）1.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三【答案】C【解析】根据《中华人民共和国招标投标法》及相关物业管理法规，评标委员会中专家人数不得少于成员总数的三分之二，以确保评标的专业性和公正性。2.物业服务企业应当在物业服务合同终止时，将下列哪项资料移交给业主委员会？（）A.企业内部员工档案B.物业管理区域内的公共收益账目C.企业商业机密文件D.未中标单位的投标书【答案】B【解析】根据《物业管理条例》，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料（包括竣工总平面图、设施设备技术资料等）交还给业主委员会，同时必须移交公共收益及相关账目，确保财务透明。3.关于房屋专项维修资金的管理，下列说法正确的是（）。A.专项维修资金所有权归物业服务企业所有B.专项维修资金可用于购买物业服务企业的固定资产C.专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造D.业主在转让房屋时，维修资金不予退还，归原业主所有【答案】C【解析】专项维修资金是业主缴纳的，属于业主共有。其用途严格限定在共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造，严禁挪作他用。房屋转让时，维修资金余额通常随房屋所有权同时过户。4.在物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（）的方式约定。A.出售、附赠或者出租B.仅能出售C.仅能出租D.必须由政府指定【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。5.物业服务企业对于装修管理中，因装修人违规装修造成相邻住宅渗漏的，应承担（）。A.主要责任B.连带责任C.全部责任D.次要责任【答案】B【解析】《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和相邻住宅造成损害的，应当负责修复和赔偿。物业服务企业未尽到告知、巡查、制止等义务的，需承担连带责任。6.高级技师在制定设备设施维护保养计划时，对于电梯的维保，应严格执行特种设备安全监察规定，电梯的定期检验周期一般为（）。A.半年B.一年C.两年D.五年【答案】B【解析】根据《特种设备安全法》，电梯应当至少每年进行一次定期检验。作为高级技师，需确保维保计划符合此法定周期，并监督维保单位按作业指导书执行。7.物业管理中的“绿色物业管理”理念，其核心不包括（）。A.节能减排B.资源循环利用C.最大限度提高物业服务费收缴率D.污染控制与环境保护【答案】C【解析】绿色物业管理侧重于环境保护和可持续发展，如节能、节水、垃圾分类等。提高物业费收缴率是经营管理目标，不属于绿色管理的核心生态范畴。8.物业服务企业想要在小区内开展多种经营（如快递柜、广告位），该经营所得的收益在扣除合理成本后，属于（）。A.物业服务企业B.业主共有C.社区居委会D.物业管理项目经理【答案】B【解析】《民法典》第二百八十二条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。9.某住宅小区总建筑面积10万平方米，其中专有部分面积总和为8万平方米。若业主大会决定筹集专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）的业主且占总人数（）的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.过半数；三分之二以上D.三分之二以上；过半数【答案】B【解析】根据《民法典》第二百七十八条，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，属于应当由业主共同决定的事项，且需要经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（注：此处考察新《民法典》较旧《物权法》的变化，旧法为三分之二，新法为双四分之三。若按旧法考题选B，按新法严谨计算应为双四分之三。但在职业技能鉴定中，部分题库更新滞后，此处通常考察“重大事项”的高门槛。若严格按照2025年及现行《民法典》，正确门槛应为“双三分之二参与，双四分之三同意”。若选项无四分之三，则选B。本模拟题旨在考察技师对新规掌握，故需注意：原题库选项设计若为B，则代表旧题。此处为体现“2025年”及“高级技师”水平，特此说明：正确法定门槛为“双三分之二参与，双四分之三同意”。鉴于选项设置，本题若严格按现行法，选项B最接近高门槛要求，但实际操作中技师应知晓是四分之三。为适配常见题库格式，暂选B作为“重大事项”代表，但考生需知悉具体法条变化。）10.物业管理突发事件应急处理中，火警处置流程的首要步骤是（）。A.组织人员疏散B.拨打119报警C.确认火情真实性D.启动消防泵【答案】C【解析】在接到火警信号后，第一要务是必须由安保人员或巡逻人员迅速赶赴现场确认火情。只有确认真实火灾后，才能启动相应的灭火预案和报警程序，避免误报造成的恐慌和资源浪费。11.物业服务企业在承接查验时，应当对（）进行现场检查和验收。A.业主的私有财产B.开发建设单位提供的物业管理用房C.开发建设单位的财务账目D.业主委员会的选举过程【答案】B【解析】承接查验的主要对象是物业共用部位、共用设施设备以及开发建设单位提供的物业管理用房等资料。私有财产和开发商财务不属于查验范围。12.技师级别的物业管理人员在审核年度预算时，应重点分析（）。A.上年度的盈亏情况B.业主的投诉率C.人力资源成本与能耗成本的占比D.园林绿化的美观度【答案】C【解析】预算审核的核心是成本控制。人力资源和能耗通常占物业运营成本的70%-80%，因此这两项是技师进行财务分析和成本控制的重点。13.关于物业档案管理，下列说法错误的是（）。A.档案应实行“一户一档”B.物业档案原始件可以随意借出给业主复印C.档案管理应建立电子化备份D.工程图纸属于重要档案，需永久保存【答案】B【解析】档案管理原则是确保原始资料的安全。原始件原则上不得外借，如需查阅或复印，应在档案室内进行或提供复印件，严禁原始件离开档案室，以防丢失或损毁。14.在河南许昌地区，冬季物业管理中针对消防管道的防冻措施，技师应重点关注（）。A.管道保温层的完整性B.消防栓的颜色是否鲜艳C.消防泵的噪音大小D.灭火器的生产日期【答案】A【解析】许昌地处北方，冬季气温较低。消防管道及室外消火栓极易冻结破裂，因此技师在入冬前必须组织检查管道保温层（电伴热带、岩棉等）的完整性，这是防冻的关键技术措施。15.物业服务企业拟解聘前期物业服务企业，应当提前（）书面通知业主委员会。A.15日B.30日C.60日D.90日【答案】C【解析】根据相关法规，物业服务企业要求提前解除物业服务合同的，应当在拟解除合同前60日书面告知业主委员会，以便业主委员会做好选聘新物业公司的准备工作。16.智能化物业管理系统中，BAS系统指的是（）。A.楼宇自动化系统B.通信自动化系统C.办公自动化系统D.安全防范自动化系统【答案】A【解析】BAS（BuildingAutomationSystem）是楼宇自动化系统，主要负责对空调、照明、给排水、变配电等设备进行自动监控和管理。17.物业管理服务费定价时，采取包干制的形式，其盈亏由（）承担。A.业主B.物业服务企业C.业主委员会D.政府物价部门【答案】B【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。酬金制则是预收，结余归业主。18.业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务企业可以（）。A.立即断水断电B.公布业主姓名进行催缴C.依法申请仲裁或提起诉讼D.强行扣押业主车辆【答案】C【解析】物业服务企业不得采取停水、停电等违法手段催缴物业费。合法途径是催告、申请仲裁或提起诉讼。19.高级技师在培训下属时，关于ISO9001质量管理体系“过程方法”的解释，正确的是（）。A.只关注最终结果，不关注中间环节B.将活动和相关的资源作为过程进行管理C.仅适用于工程维修部门D.每年只需进行一次内部审核【答案】B【解析】ISO9001的“过程方法”原则强调将活动和相关的资源作为过程进行管理，可以更高效地得到期望的结果。它适用于所有部门和过程，且需要持续监控和定期内审。20.物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备，通常由（）负责维护。A.物业服务企业B.业主委员会C.专业经营单位D.房地产开发建设单位【答案】C【解析】根据《物业管理条例》及《民法典》，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备，通常由专业经营单位负责维护管理（分户计量表或入户端口以前的部分可能有争议，但原则上主干线及设施由专业单位负责，具体看合同约定及当地规定，但法规导向是专业单位负责）。二、多项选择题（共15题，每题2分）1.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示下列哪些信息？（）A.物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准B.专项维修资金的筹集和使用情况C.物业共用部位、共用设施设备的使用和经营情况D.物业服务企业的营业执照复印件E.项目经理的个人家庭住址【答案】A,B,C【解析】根据《物业服务收费管理办法》及《民法典》，物业服务企业有义务公示服务内容、标准、收费、维修资金使用情况及公共收益情况。营业执照虽需亮证经营，但通常不作为长期公示内容更新，且个人隐私（E）严禁公示。2.业主大会履行下列哪些职责？（）A.制定和修改管理规约B.选聘和解聘物业服务企业C.筹集和使用专项维修资金D.改建、重建建筑物及其附属设施E.监督物业服务企业履行物业服务合同【答案】A,B,C,D,E【解析】以上选项均为《民法典》规定的业主大会的法定职责。3.物业管理承接查验中，对电梯系统的查验重点包括（）。A.电梯的合格证及型式试验报告B.电梯运行舒适感C.五方通话系统的畅通性D.轿厢装饰的美观度E.层门、轿门的门锁装置安全性【答案】A,B,C,E【解析】承接查验侧重于安全功能和法定文件。装饰美观度（D）属于装修或个人喜好，不是承接查验的核心技术指标。4.物业服务企业在处理邻里纠纷时，应采取的正确方式有（）。A.耐心听取双方陈述，做好记录B.依据法律法规和管理规约进行调解C.偏袒缴纳物业费较多的业主D.涉及违反治安管理的行为，及时报警E.暴力制止双方争吵【答案】A,B,D【解析】物业调解应遵循中立、合法原则。偏袒（C）和暴力（E）是绝对禁止的。5.房屋使用中，禁止的行为包括（）。A.擅自改变房屋承重结构B.将没有防水要求的房间改为卫生间C.损坏房屋原有节能设施D.擅自拆改供暖管道E.在承重墙上开凿深度较大的洞口【答案】A,B,C,D,E【解析】以上行为均违反《住宅室内装饰装修管理办法》，涉及结构安全、防水及公共设施安全，均属禁止行为。6.物业管理风险防范的主要措施包括（）。A.购买物业责任保险（如公众责任险、雇主责任险）B.建立完善的应急预案C.加强员工培训，提高安全意识D.签订严谨的物业服务合同E.隐瞒事故发生，不向上级报告【答案】A,B,C,D【解析】风险防范通过保险转移、制度预防、人员提升和合同规避来实现。隐瞒事故（E）会扩大风险，属于违规操作。7.下列哪些情况可以使用专项维修资金？（）A.屋面、外墙渗漏严重B.电梯故障危及人身安全C.消防设施设备严重损坏D.二次供水水泵运行故障E.业主家中的电视损坏【答案】A,B,C,D【解析】维修资金用于共用部位和共用设施设备。屋面、外墙、电梯、消防水泵均为共用部分。业主家中电视（E）为专有部分，不得使用维修资金。8.高级技师在进行设备管理时，对“全生命周期成本”（LCC）的理解应包括（）。A.设备的采购成本B.设备的安装调试成本C.设备的运行能耗成本D.设备的维护保养和维修成本E.设备的报废处置成本【答案】A,B,C,D,E【解析】全生命周期成本涵盖了设备从概念到处置的全过程费用，这是高级技师进行设备更新决策和成本控制的高级理念。9.物业管理服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业服务企业固定资产折旧【答案】A,B,C,D,E【解析】根据《物业服务收费管理办法》，以上五项均为物业服务费的法定成本构成。10.关于物业档案的数字化管理，正确的做法有（）。A.建立档案管理信息系统B.对纸质档案进行扫描和OCR识别C.设置电子档案的访问权限D.定期对电子数据进行异地备份E.销毁纸质档案后，只保留电子版（需符合档案法规定）【答案】A,B,C,D,E【解析】数字化管理包括系统建设、数据转换、权限控制、数据备份。在符合保密期限和档案法规定的前提下，销毁纸质原件保留电子版是现代档案管理的趋势。11.物业服务企业介入房地产开发项目的前期物业管理，主要工作内容包括（）。A.参与项目的规划设计，提出物业管理建议B.参与施工图的会审C.参与工程设备的安装调试D.制定物业服务方案E.负责房屋的销售工作【答案】A,B,C,D【解析】前期介入旨在从使用和管理的角度优化设计、监督质量。房屋销售（E）是开发商的工作，不属于物业管理的核心职责（虽可能有配合，但非主要技术工作）。12.突发公共卫生事件（如疫情防控）中，物业管理的主要职责有（）。A.配合社区进行人员排查B.对公共区域进行高频次消毒C.实施出入管理和体温检测D.隔离确诊患者E.封闭小区，禁止一切人员出入【答案】A,B,C【解析】物业是协助执行者，负责排查、消毒、管控。隔离患者（D）是医疗机构职责，禁止一切出入（E）需视政府指令而定，且应保障基本生活通道，不能简单粗暴“一刀切”。13.物业管理中的“品质管理”循环（PDCA）指的是（）。A.Plan（计划）B.Do（执行）C.Check（检查）D.Act（处理/改进）E.Evaluate（评估）【答案】A,B,C,D【解析】PDCA循环是全面质量管理所应遵循的科学程序，即计划、执行、检查、处理。14.技师在指导下属进行空调系统维护时，应关注的节能技术措施有（）。A.清洗空调滤网和盘管B.检查制冷剂压力C.根据季节调整运行参数D.过度降低冬季供暖温度以节能E.利用变频技术控制水泵风机【答案】A,B,C,E【解析】维护保养、参数优化、变频技术均是节能手段。过度降低温度（D）虽然节能但牺牲了服务质量，违背了物业管理的服务宗旨，不可取。15.河南许昌地区针对老旧小区改造，物业管理方面可能涉及的内容有（）。A.施划停车位B.安装安防监控C.修缮屋顶防水D.增加养老托幼设施E.拆除违章建筑【答案】A,B,C,D,E【解析】老旧小区改造涵盖基础设施、环境整治、服务提升等多方面，以上选项均为常见的改造内容。三、判断题（共15题，每题1分）1.业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。（）【答案】正确【解析】业主委员会由业主大会选举产生，代表业主与物业服务企业签订合同，履行大会决议。2.只要物业服务企业提供了服务，业主就必须按时缴纳物业费，不得以任何理由拒交。（）【答案】错误【解析】虽然业主应缴纳物业费，但若物业服务企业未履行合同义务或服务存在重大瑕疵（如安保严重缺失导致失窃），业主可以依据合同主张减免，但不得以房屋质量问题等非物业原因拒交。题目“任何理由”过于绝对。3.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债等理财产品，但严禁挪作他用。（）【答案】正确【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按规定购买国债增值，严禁挪作他用。4.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他物业管理企业。（）【答案】错误【解析】根据《物业管理条例》，物业服务企业不得将区域内的全部物业管理一并委托给他人（即“转包”），这是法律禁止的“转包”行为。部分专项服务可以分包，但全部转包违法。5.发生火灾时，电梯可以作为疏散工具使用。（）【答案】错误【解析】电梯是非消防设备，火灾时供电可能中断，且电梯井会形成烟囱效应，严禁使用电梯逃生，必须走消防通道。6.业主大会议事规则和管理规约由业主大会制定，对全体业主具有约束力。（）【答案】正确【解析】这是业主自治的基本规则，对全体业主（包括后续新业主）具有法律约束力。7.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）【答案】正确【解析】基于违约责任和侵权责任，物业未尽安保义务造成损害的，需承担赔偿等法律责任。8.物业管理用房的产权属于物业服务企业，用于其办公和员工住宿。（）【答案】错误【解析】物业管理用房属于全体业主共有，物业服务企业只有使用权，且必须用于物业管理服务，不得擅自改变用途或挪作他用。9.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（）【答案】正确【解析】《民法典》明确规定，车位车库应当首先满足业主的需要，这是强制性规定。10.高级技师在审核维保合同时，应重点审核维保单位的资质等级和维保人员的特种作业操作证。（）【答案】正确【解析】资质和人员持证上岗是保障特种设备安全运行的法律底线，是审核重点。11.物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式，目前大多数住宅小区实行政府指导价。（）【答案】正确【解析】虽然政策趋向市场化，但在实际操作中，尤其是前期物业和保障性住房，多数仍实行政府指导价。普通商品房逐步放开，但总体上政府指导价仍占相当比例。12.物业服务企业有权进入业主家中进行维修检查，无需征得业主同意。（）【答案】错误【解析】业主的住宅受法律保护，物业无权擅自闯入。除非紧急避险（如跑水危及楼下），否则必须征得业主同意。13.节能改造项目产生的收益，应当优先用于弥补专项维修资金的不足或分摊给业主。（）【答案】正确【解析】合同能源管理（EMC）等节能模式产生的收益，按合同约定，通常用于补充维修资金或降低物业费，最终受益人是业主。14.物业服务企业歇业时，可直接向业主委员会移交资料，无需向物业主管部门备案。（）【答案】错误【解析】物业退出时，不仅要向业委会移交，还需向街道办事处、物业所在区/县房地产行政主管部门备案，接受监督。15.河南省物业管理条例规定，对于老旧小区，可以采取引入专业物业、业主自行管理、社区准物业管理等多种模式。（）【答案】正确【解析】针对老旧小区管理难的问题，各地（包括河南）均提倡因地制宜，采取多种管理模式实现物业管理覆盖。四、计算题（共2题，每题5分）1.某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中可计入收费的住宅面积为120,000平方米，商业用房面积为30,000平方米。物业服务费标准为：住宅2.0元/月/平方米，商业4.0元/月/平方米。该小区公共能耗（公共照明、电梯运行、水泵电费等）每月总支出为50,000元，约定由全体业主按面积比例分摊。请计算：(1)该小区每月的物业服务费（不含能耗）总收入是多少？(2)若某业主拥有住宅面积100平方米，该业主每月应分摊的公共能耗费是多少？解：(1)计算物业服务费总收入：住宅部分收入=住宅面积×住宅单价120商业部分收入=商业面积×商业单价30月总收入=住宅部分收入+商业部分收入240(2)计算某业主分摊的公共能耗费：该业主分摊比例=该业主面积/总收费面积该业主分摊金额=月总能耗支出×分摊比例50答：(1)该小区每月物业服务费总收入为360,000元；(2)该业主每月应分摊公共能耗费约为33.33元。2.某物业项目计划对中央空调系统进行节能改造，预计总投资额为200万元。改造后，预计每年可节约电费60万元。改造项目的运行维护成本每年增加2万元。请计算该项目的静态投资回收期。解：年净收益=年节约电费-年增加维护成本60静态投资回收期=总投资额/年净收益P答：该项目的静态投资回收期约为3.45年（即3年5个月左右）。作为技师，需判断该回收期是否在业主委员会或企业预期的可接受范围内（通常商业项目回收期<5年即为可行）。五、综合案例分析题（共3题，每题10分）1.案例背景：许昌市某高档住宅小区，2024年夏季遭遇多次暴雨。某日夜间突降大暴雨，地下车库排水系统虽然开启，但由于雨量过大且部分排水泵因年久失修未能全功率运行，导致地下车库进水，造成多辆业主车辆被淹。事故发生后，业主情绪激动，要求物业服务企业全额赔偿车辆损失。物业服务企业认为这是天灾，且自己已开启了水泵，不应承担全部责任，只愿意给予部分补偿。问题：(1)作为该项目的物业管理技师，请分析此次事故中物业服务企业可能存在的管理责任。(2)针对此类极端天气，应制定怎样的应急预案和技术防范措施？(3)作为高级技师，如何处理此次纠纷，提出解决方案？参考答案：(1)管理责任分析：虽然暴雨属于不可抗力，但物业企业是否免责关键在于是否尽到了“善良管理人”的义务。第一，设备维护责任：题干提到“排水泵年久失修未能全功率运行”，说明物业在日常设施设备维护中存在过失，未能保证排水设施处于良好状态，这是直接的管理失职。第二，预警与巡查责任：在接到暴雨预警后，是否增加了巡查频次？是否准备了充足的防汛沙袋和备用泵？如果在预警后未采取积极措施，也存在过错。因此，物业企业需承担因维护不当导致损失扩大的部分赔偿责任，而非完全免责。(2)应急预案和技术措施：第一，技术防范：每年雨季前（通常5月前），必须组织对集水坑、排水泵、潜水泵进行全面检测和试运行，确保浮球阀灵敏、水泵流量达标；安装液位报警系统，将报警信号连接至中控室24小时监控。第二，物资储备：在地下车库出入口配备充足的挡水板、防汛沙袋（或挡水墙）。第三，应急预案：建立《防汛专项应急预案》，明确不同预警级别（蓝、黄、橙、红）的响应动作。包括：人员集结、设备启动、车辆疏散通知、业主通知机制等。第四，演练：每年至少组织一次防汛实战演练，检验队伍反应速度和设备工况。(3)纠纷处理方案：第一，安抚与取证：第一时间安抚业主情绪，设立接待点。同时，完整保留天气预报记录、监控视频（水泵运行情况、巡查记录）、车辆受损照片、维修记录等关键证据。第二，定责与协商：依据《民法典》和物业服务合同，坦诚告知业主设备维护存在的问题，表明承担相应责任的态度。建议业主走保险途径（车损险），物业承担因延误排水导致的扩大部分损失或免赔额部分。第三，整改公示：立即启动对排水系统的全面维修和升级改造，并将整改计划、预算、进度向全体业主公示，重树信任。第四，法律应对：若协商不成，配合司法鉴定，通过法律途径解决，避免矛盾激化。2.案例背景：某小区业主委员会（业委会）成立后，认为原物业服务企业（A公司）服务不到位，且公共收益账目不清，决定解聘A公司，并通过招标选聘了B公司。A公司对此不满，认为业委会解聘程序不合法，且部分业主欠缴物业费，拒绝退出小区，并控制着物业管理用房和部分工程资料，导致B公司无法进场，形成了“新旧物业对峙”的局面，小区管理陷入混乱。问题：(1)A公司拒绝退场的做法是否合法？为什么？(2)作为物业管理行业的专家（高级技师），请分析业委会在此次交接过程中可能存在的程序瑕疵。(3)面对这种“交接僵局”，请提出妥善的解决步骤。参考答案：(1)A公司拒绝退场的做法不合法。根据《民法典》和《物业管理条例》，物业服务合同终止后，原物业服务企业应当在约定期限或合理期限内退出物业管理区域，并将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会或新物业企业。欠缴物业费属于债权债务纠纷，不能作为拒不履行退出义务的合法抗辩理由。(2)业委会可能存在的程序瑕疵：第一，解聘决议的表决比例可能未达标。根据《民法典》，解聘物业服务企业需由业主大会依法作出决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意（若合同另有约定从约定，但通常门槛较高）。若业委会未达到此表决比例直接解聘，程序违法。第二，未提前通知。可能未按规定提前60日书面通知原物业公司。第三，招标过程可能不透明。若选聘B公司的过程未公开、公平、公正，A公司可质疑其合法性。(3)解决僵局的步骤：第一，行政介入：由街道办事处、社区居委会、物业行政主管部门（房管局）牵头，召集新旧物业、业委会召开联席会议，进行调解。第二，强制移交：若调解无效，相关部门可依据《河南省物业管理条例》等地方性法规，责令A公司限期退出；逾期仍不退出的，可申请人民法院强制执行，并可处以罚款。第三，应急托管：在交接期间，为保障小区基本运转，可由街道办事处指定街道应急物业服务中心或由社区居委会代为