2026年四川省物业管理师职业技能等级认定考试（技能实操中级、四级）仿真试题及答案

2026年四川省物业管理师职业技能等级认定考试（技能实操中级、四级）仿真试题及答案模块一：情景判断题（共20题，每题1分，共20分。判断正确的打“√”，错误的打“×”）1.物业服务企业在承接查验时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和记录，并建立档案资料，但无需对隐蔽工程进行查验。2.根据《四川省物业管理条例》，业主在装饰装修房屋前，应当告知物业服务企业，并提供房屋结构安全说明书。3.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。4.发生火灾时，消防控制室的值班人员应立即启动应急广播，通知所有人员立即通过电梯迅速疏散。5.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。6.电梯维护保养单位应当至少每15日对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查，并做好记录。7.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。8.在物业管理活动中，业主有权查阅物业服务企业提供的物业服务合同履行情况、物业共用部位和共用设施设备的使用情况等资料。9.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。10.物业管理用房的配置比例中，按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五配置，且不得低于100平方米。11.二次供水设施管理单位应当每半年对二次供水设施进行一次清洗、消毒，并经具有相应资质的水质检测机构检测合格。12.物业服务企业可以在没有业主委员会同意的情况下，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，收益用于弥补物业费不足。13.房屋交付使用前，建设单位应当对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，并邀请物业服务企业参加。14.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，实行政府指导价或市场调节价。15.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。16.物业服务企业保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当遵守法律法规，不得侵害业主的合法权益，但可以随意限制业主的人身自由。17.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告。18.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。19.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。20.物业服务企业可以将物业管理区域内的电梯维保业务分包给任何具备资质的单位，无需告知业主。【参考答案及解析】1.×。解析：承接查验时，必须对隐蔽工程进行查验，以确保房屋结构安全和设备功能正常，这是承接查验的核心环节之一。2.√。解析：符合《四川省物业管理条例》关于装饰装修管理的规定，目的是防止破坏房屋承重结构。3.√。解析：符合《民法典》及物业管理条例关于车位、车库归属及优先满足业主需要的原则。4.×。解析：发生火灾时严禁使用电梯疏散，应通过安全出口、防烟楼梯间进行疏散，防止烟气进入电梯井道导致困人。5.√。解析：这是物业管理条例的明确禁止性规定，旨在防止“层层转包”导致服务质量下降。6.√。解析：符合《特种设备安全法》及电梯维护保养相关技术规范的要求。7.√。解析：业主委员会成立后必须向相关部门备案，这是其合法开展活动的前提。8.√。解析：业主享有知情权，物业服务企业有义务定期公示相关情况。9.√。解析：因物业服务企业违约导致的损害，应承担违约责任或侵权责任。10.√。解析：符合物业管理用房配置的最低标准规定。11.×。解析：应当每半年进行一次清洗、消毒，但必须每季度对水质进行一次检测；部分地区规定清洗消毒频率可能更高，但题目中“每半年清洗”符合基本要求，但“经检测”通常指每季度或每半年一次，具体看地方规定，但根据《四川省城市供水管理条例》，二次供水设施每半年至少清洗消毒一次，水质每半年检测一次。注：此处修正，根据最新规范，通常要求每季度检测，但半年清洗是底线。原题判断为×，主要考虑到检测频率的严格要求。（注：本题在实操中重点考察频率记忆，标准答案设为×以强调严格管理）。12.×。解析：利用共用部位经营必须征得相关业主、业主大会同意，并公示收益，大部分收益归业主所有，不得擅自决定。13.√。解析：新建物业承接查验主要由建设单位主导，物业服务企业参与，是前期物业管理的法定程序。14.√。解析：物业服务收费定价机制，住宅通常实行政府指导价，非住宅通常实行市场调节价。15.√。解析：筹集和使用专项维修资金属于重大事项，需经“双三分之二”业主同意。16.×。解析：保安人员不是执法人员，无权限制人身自由，必须依法履行职责。17.√。解析：物业企业的安全防范协助义务及应急报告义务。18.√。解析：住改商需经有利害关系业主一致同意，这是《民法典》的明确规定。19.√。解析：专项维修资金的性质、用途及管理原则。20.×。解析：电梯维保属于特种作业，虽然可以分包，但必须选聘有资质单位，且需向业主公示，不能“随意”分包，且维保责任仍由物业企业承担首要责任。模块二：简答题（共5题，每题6分，共30分）1.简述在物业管理区域内，物业服务企业应对突发性水浸事故（如水管爆裂）的标准作业流程。2.根据《民法典》及相关规定，业主大会履行哪些职责？3.物业服务企业在进行装修管理时，对装修工人出入管理应采取哪些具体措施？4.简述物业共用设施设备（如配电柜）日常巡查的主要内容。5.发生高空抛物致人损害事件，物业服务企业应如何应急处置？【参考答案及解析】1.参考答案：(1)发现与报告：巡逻人员或接到业主报告发现水浸后，立即通知客服中心和工程维修部，并视情况关闭相关区域水阀。(2)现场勘查与止损：工程人员迅速到达现场，查明漏水原因（如水管爆裂、排水堵塞），切断水源，关闭相关阀门，并进行抢修。(3)设置警示与排水：保洁人员携带吸水机、拖把等工具到达现场，在积水区域周边设置“小心地滑”或“正在维修”的警示牌，防止行人滑倒；利用吸水设备清除积水。(4)业主沟通与安抚：客服人员通过电话或上门通知受影响业主，告知事件进展及处理措施，协助业主转移贵重物品，做好安抚工作。(5)记录与归档：详细记录事故发生时间、地点、原因、处理过程、受损情况及涉及业主信息，拍照留存，并归档。(6)保险理赔：如损失较大，协助涉及业主向保险公司报案，提供相关证明材料。2.参考答案：(1)制定和修改业主公约；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业；(5)筹集和使用专项维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(8)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.参考答案：(1)办理出入证：装修工人进场前，必须由业主带领到物业服务企业办理装修人员临时出入证，登记姓名、身份证号、照片及联系方式。(2)规定出入时间：明确装修工人的作业时间，避免在非作业时间或节假日噪音施工，规定其只能在此时间段内出入。(3)身份核对：门岗保安人员应严格执行查验制度，核对出入证照片与本人是否一致，无证或人证不符者严禁入内。(4)携出物品检查：装修工人携带材料出场需由业主确认；携带大型工具或疑似公物物品出场时，需查验业主放行条。(5)行为规范管理：要求装修工人佩戴出入证，自觉遵守物业管理规定，不得在公共区域逗留、喧哗或随地大小便。(6)证件注销：装修工程结束后，及时收回出入证并注销。4.参考答案：(1)外观检查：柜体是否完好，有无变形、锈蚀、油漆脱落；门锁是否完好，封堵是否严密。(2)指示仪表检查：观察电压表、电流表指示是否在正常范围内，功率因数表、频率表是否正常。(3)信号指示检查：各指示灯（如运行、停止、故障）状态是否正确。(4)声音与气味检查：变压器、电抗器及接触器等运行声音是否均匀，无异常杂音；有无焦糊味或异味。(5)温度检查：通过红外测温仪检查母线排连接点、开关触点有无过热现象；柜体表面温度是否正常。(6)运行状态检查：断路器、隔离开关的位置是否正确，操作机构是否灵活可靠。(7)环境检查：配电室通风、照明是否良好，防小动物措施是否落实，消防器材是否齐全有效。5.参考答案：(1)立即救助：第一时间拨打120急救电话，并安排人员赶赴现场对伤者进行必要的帮助和安抚，保护现场。(2)保护现场：划定警戒区域，防止无关人员进入破坏现场痕迹，保留抛掷物。(3)报警处理：立即拨打110报警，向公安机关说明情况，配合公安机关调查取证。(4)查找线索：协助公安机关调取监控录像（特别是高空抛物监控摄像头），排查周边住户，寻找目击证人。(5)通知业主：如能确定肇事者，及时联系相关业主；如无法确定，及时向全体业主发布通告，警示高空抛物危害。(6)技术防范：事后检查并完善高空抛物监控系统的覆盖范围，加强宣传，提示业主法律后果。模块三：计算题（共3题，每题10分，共30分）1.某住宅小区总建筑面积为100,000平方米，其中住宅部分建筑面积为85,000平方米，商业部分建筑面积为15,000平方米。该小区2026年1月公共区域总用电量为12,000度，电费单价为0.8元/度。若按建筑面积分摊公摊电费，请计算该月住宅部分和商业部分各应承担多少公摊电费？（保留小数点后两位）2.某业主购买了一套建筑面积为120平方米（含套内面积98平方米，公摊面积22平方米）的住宅。该小区物业服务费标准为2.5元/月·平方米。若该业主按时缴纳全年物业费，物业公司将给予0.5%的优惠。请计算该业主全年应缴纳的物业服务费金额（精确到分）。3.某物业小区计划对中心花园的水景系统进行节能改造。改造前，该水景系统每天运行10小时，功率为15kW，每年运行300天。改造后，引入变频及循环水技术，每天运行时间不变，功率降低至8kW。若工业电价为0.9元/度，请计算改造后每年可节省多少电费？并写出计算公式。【参考答案及解析】1.参考答案：解：(1)计算公摊电费总金额：T(2)计算住宅部分分摊比例：R(3)计算商业部分分摊比例：R(4)计算住宅部分应承担电费：C(5)计算商业部分应承担电费：C答：该月住宅部分应承担公摊电费8,160.00元，商业部分应承担公摊电费1,440.00元。2.参考答案：解：(1)计算该业主每月物业费：M(2)根据题意，物业费计算基于建筑面积，包含公摊面积，故直接使用120平方米计算。(3)计算全年无优惠物业费总额：T(4)计算优惠金额：D(5)计算全年实际应缴纳物业费：T答：该业主全年应缴纳的物业服务费金额为3,582.00元。3.参考答案：解：(1)计算改造前年耗电量：=(2)计算改造后年耗电量：=(3)计算年节省电量：Δ(4)计算年节省电费：S或者直接使用综合公式：SS答：改造后每年可节省电费18,900元。模块四：案例分析题（共2题，每题20分，共40分）案例一：2026年夏季某日，四川省成都市某高层住宅小区（物业管理企业为A公司）发生一起严重的火灾事故。起火点位于12楼1203室业主客厅，火灾发生时，该户业主家中无人。火灾发生初期，12楼感烟探测器报警，消防控制室值班人员小王和小张接到了报警信号。小王认为可能是系统误报（因为该探测器上周曾误报过），便直接在消防主机上进行了“消音”和“复位”操作，未去现场核实。约10分钟后，1203室火势扩大，浓烟从门缝溢出，蔓延至走廊及楼上。此时，13楼业主李某正在家中，闻到烟味后试图通过电梯下楼，结果电梯在12楼停梯，李某被困电梯内，吸入大量浓烟。幸好其他邻居发现后报警，消防队赶到现场将火扑灭并救出李某。经查，火灾原因为1203室业主长时间使用电器导致线路老化起火。事故造成1203室家装修全损，13楼业主李某因吸入浓烟导致吸入性损伤，医疗费共计5万元，电梯维修费2万元。问题：1.作为消防控制室值班人员，小王和小张在接到报警信号后的操作存在哪些严重错误？（6分）2.业主李某试图通过电梯逃生的行为是否正确？请说明理由。（4分）3.本次事故造成的损失（李某医疗费、电梯维修费）应由谁承担？请根据《民法典》及相关法律规定分析责任主体。（6分）4.A物业公司在今后的消防管理工作中应采取哪些整改措施？（4分）【参考答案及解析】1.参考答案：小王和小张的操作存在以下严重错误：(1)未进行现场确认：接到火警信号后，未按规定立即通知安保人员或使用对讲机安排巡逻人员前往报警点（1203室）进行火情核实。(2)盲目操作：在未确认现场是否有火情的情况下，凭主观经验直接在消防联动控制器上进行“消音”和“复位”操作，导致系统停止监测，延误了最佳灭火和疏散时机。(3)未启动应急预案：发现火情（或确认火情后）未立即启动应急预案，拨打119报警，未启动消防广播、防排烟风机等消防设施。2.参考答案：不正确。理由：发生火灾时，电梯不具有防火防烟功能，电梯井道可能会成为烟气的通道，且火灾可能导致断电，导致乘客被困电梯窒息。正确的逃生方式是通过防烟楼梯间、封闭楼梯间或安全出口逃生。3.参考答案：责任承担分析如下：(1)1203室业主：作为起火房屋产权人和使用人，对房屋内线路老化未尽到维修和管理义务，导致火灾发生，是火灾的直接责任人，应承担主要责任。(2)A物业公司：消防控制室值班人员严重违规操作（误报误处置），导致火情发现和处置延误，且未能及时启动应急广播疏散，导致李某未能及时获知火情并错误选择逃生方式，物业公司存在管理疏忽和违约责任。电梯在火灾时未能自动迫降或锁定（或处于正常运行状态导致人员被困），说明电梯消防联动功能可能失效或管理不到位。综上，1203室业主应承担李某医疗费及电梯维修费的主要赔偿责任；A物业公司因未尽到消防安全管理义务和应急救援义务，应承担相应的补充赔偿责任或按份责任（具体比例由法院判定，通常物业需承担次要责任，约20%-40%）。4.参考答案：整改措施：(1)加强人员培训：对全体员工特别是消防控制室值班人员进行严格的职业技能培训和消防安全教育，实行持证上岗制度，严禁违规操作。(2)规范火警处置流程：建立并严格执行“火警处置——核实——报警——启动预案”的标准流程，严禁未经核实擅自消音复位。(3)完善消防设施维保：定期对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、电梯迫降功能等进行全面检测和维护，确保设备完好有效。(4)强化宣传教育：定期通过公告栏、微信群、讲座等形式向业主宣传消防安全知识、逃生自救常识，明确告知火灾时严禁使用电梯。(5)建立消防演练制度：每半年至少组织一次全员参与的消防应急疏散演练，提高协同作战能力。案例二：某小区（B物业服务公司服务）业主王先生住在8楼。2026年3月，王先生向物业投诉，称9楼住户卫生间漏水，渗透到其家卫生间吊顶，导致墙皮发霉脱落。B物业公司工程部派人上门查看，初步判断为9楼卫生间防水层失效或管道破裂。物业联系9楼业主刘女士，要求配合检查维修。刘女士表示自家卫生间并未漏水，拒绝物业进入其家中检查，并认为是楼上10楼漏下来的，物业应去找10楼，并拒绝缴纳物业费以示抗议。随后，B物业公司在未通知刘女士的情况下，拟强行进入9楼维修，被刘女士以侵犯隐私权为由阻拦，双方发生争执，刘女士报警。警察到场后建议通过协商或法律途径解决。一个月后，漏水情况加剧，王先生家卫生间电路短路跳闸，无法正常使用，王先生情绪激动，准备在小区业主群内组织业主围堵物业办公室。问题：1.针对刘女士拒绝配合检查维修的情况，B物业公司是否有权强行进入9楼业主家中进行维修？为什么？（6分）2.根据《民法典》，相邻关系中的排水、流水纠纷应如何处理？请阐述相关法律原则。（6分）3.作为物业经理，你将如何处理王先生（受损方）和刘女士（疑似侵权方）之间的纠纷，请写出具体的沟通协调步骤。（8分）【参考答案及解析】1.参考答案：B物业公司无权强行进入9楼业主家中维修。理由：(1)业主对其房屋专有事有享有占有、使用、收益、处分的权利，住宅具有私密性，受法律保护。(2)物业服务企业只是受托提供服务的机构，不是行政执法机关，不拥有强制进入私人住宅的执法权。(3)虽然为了公共利益或相邻权益可能需要进入，但必须通过合法途径（如申请公证、诉讼或经业主同意），不能采取私力救济强行闯入，否则构成侵权。2.参考答案：根据《民法典》相关规定：(1)不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。(2)不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物等有害物质，不得危及相邻不动产的安全。(3)在处理相邻关系时，应当遵循“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。(4)若不动产权利人挖掘土地、建造设施等，不得危及相邻不动产的安全。若造成相邻方损害，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。(5)本案中，若查明漏水确系9楼刘女士家防水层问题或管道问题，刘女士有义务进行维修，排除对楼下王先生的妨碍。3.参考答案：作为物业经理的沟通协调步骤：(1)安抚受损业主（王先生）：第一时间上门看望，表达歉意和关切。采取临时措施（如协助王先生关闭水阀、用塑料布遮挡漏水点、协助联系专业电工修复电路），防止损失扩大。承诺会积极介入协调，告知其不能采取围堵等过激行为，否则违法，表示会定期反馈进度，稳定其情绪。(2)深入沟通疑似侵权方（刘女士）：发放正式的《关于配合房屋漏水排查的函》，书面告知漏水事实及法律后果（依据《民法典》相邻关系条款）。耐心解释：若不配合，一旦通过司法鉴定确认责任方，刘女士将承担所有鉴定费、维修费及王先生家扩大的损失，甚至诉讼费。提供便利：承诺维修由物业协助监督，尽量减少对刘女士生活的打扰，维修费用根据责任认定由责任人承担。(3)技术手段协助定责：若刘女士仍坚持拒绝，建议聘请第三方专业房屋质量鉴定机构或通过公证处对现场漏水情况进行公证取证。进行闭水试验（在10楼进行）或使用内窥镜等非破坏性手段进一步排查，尽量缩小怀疑范围。(4)引入第三方调解或法律途径：邀请社区居委会、街道办或人民调解委员会介入调解。若调解无效，建议王先生向人民法院提起诉讼，请求法院判令刘女士停止侵害、排除妨碍、赔偿损失，并申请法院进行诉前勘验。(5)后续跟进：无论结果如何，协助受损业主进行维修恢复工作，恢复小区和谐秩序。模块五：实务操作题（共1题，共20分）题目：某高层住宅小区交付已满5年，部分公共设施设备出现老化现象。物业服务企业计划在2026年下半年对小区的公共照明系统（包括楼道灯、地下车库灯、庭院灯）进行一次全面的节能改造。请你作为项目负责人，制定一份详细的《公共照明系统节能改造实施方案》（提纲）。要求：1.方案应包含：现状分析、改造目标、技术选型、实施步骤、施工管理、验收标准、效益预估七个部分。2.内容需具体可行，体现专业性和实操性。【参考答案及解析】《公共照明系统节能改造实施方案》一、现状分析1.设备现状：小区现有楼道灯主要为白炽灯或老式T8荧光灯，地下车库为24小时常亮的金卤灯，庭院灯为高压钠灯。普遍存在能耗高、光效低、寿命短、灯具老化严重、照度不达标等问题。2.能耗数据：经统计，公共照明年用电量约为150,000度，电费单价0.9元/度，年电费支出约13.5万元，占公区能耗比例较高。3.存在问题：声控开关失灵，车库常亮导致无效照明浪费，灯具维护频繁，人工成本高。二、改造目标1.节能目标：改造后公共照明综合节电率达到50%以上。2.照明质量：提升各区域照度，达到《建筑照明设计标准》(GB50034)要求，改善业主视觉舒适度。3.降低维护：延长灯具使用寿命，减少更换频率，降低维护人工及材料成本。4.智能控制：实现分区、分时、感应控制，提升管理智能化水平。三、技术选型1.光源替换：楼道：将T8荧光灯/白炽灯更换为T5LED一体化灯管或雷达感应LED吸顶灯（人来灯亮，人走微亮/灭）。地