2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操高级、三级）全真模拟试题及答案

2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操高级、三级）全真模拟试题及答案第一部分：单项选择题（共20题，每题1分，共20分）1.根据《中华人民共和国民法典》及相关规定，在物业管理区域内，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。关于合同期限的约定，一般不得超过（）。A.1年B.2年C.3年D.5年2.物业服务企业应当将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示，公示时间不得少于（）。A.7天B.15天C.1个月D.一个季度3.在物业承接查验时，物业服务企业应当对（）进行查验，并由双方签字确认。A.仅限于共用设施设备B.仅限于公共区域C.共用部位、共用设施设备D.业主专有部分4.某小区总建筑面积10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。若住宅物业费标准为2.0元/月/平方米，商业为4.0元/月/平方米，假设收缴率为100%，该小区月物业费总收入为（）万元。A.16B.20C.24D.285.物业管理招标投标活动应遵循（）的原则。A.效率优先、兼顾公平B.公开、公平、公正和诚实信用C.政府主导、市场运作D.服务至上、业主至上6.住宅室内装饰装修管理服务协议中，对于装修管理服务费的约定，一般按照（）收取。A.房屋建筑面积B.装修工期C.装修预算金额的一定比例D.物业服务企业的自行定价7.消防控制室应当实行每日（）小时专人值班制度，每班不应少于（）人。A.12；1B.12；2C.24；1D.24；28.物业服务企业在面对业主投诉时，处理投诉的最后一个环节通常是（）。A.记录投诉B.处理投诉C.回访D.分析总结9.根据《特种设备安全法》，电梯的维护保养单位应当在维护保养中严格执行安全技术规范的要求，保证其安全性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。电梯维护保养至少每（）进行一次。A.5日B.15日C.30日D.半年10.物业管理方案中，关于人力资源配置的测算，主要依据是（）。A.业主的喜好B.物业服务企业的利润目标C.物业服务标准及工作量D.同行业平均水平11.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；三分之二C.四分之三；四分之三D.五分之四；五分之四12.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下13.在物业服务费用酬金制模式下，预收的物业服务支出属于代管性质，为（）所有。A.物业服务企业B.业主C.业主委员会D.社区居委会14.某高层住宅小区发生火灾，疏散逃生时，应当（）。A.乘坐普通电梯快速逃生B.按照安全出口指示标志，通过消防楼梯逃生C.原地等待救援D.躲藏在卫生间15.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.违约责任D.道德责任16.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的（）。A.日常维修、养护B.大修、更新、改造C.重新购置D.拆除重建17.物业管理档案的归档范围中，不属于物业工程档案的是（）。A.竣工总平面图B.业主入住通知书C.设备安装图纸D.地下管网工程图18.智能化系统的维护中，对入侵报警系统的防拆保护、自检功能、报警功能、故障功能、消音和复位功能等进行检查，周期一般为（）。A.每周B.每月C.每季度D.每年19.业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的（）告知业主或者物业使用人。A.设计方案B.禁止行为和注意事项C.装修队伍资质D.装修预算20.绿化养护管理中，对于草坪的修剪高度，一般遵循（）原则。A.越低越好B.越高越好C.三分之一修剪原则D.二分之一修剪原则第二部分：多项选择题（共15题，每题2分，共30分。多选、少选、错选不得分）21.物业服务企业在物业管理活动中，享有的权利包括（）。A.依据物业服务合同收取物业服务费用B.制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为C.选聘和解聘物业服务企业D.要求业主委员会提供协助E.监督业主委员会的运作22.前期物业服务合同与普通物业服务合同的区别在于（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同期限不同D.法律效力不同E.服务内容不同23.物业管理区域内的禁止行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品C.占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道D.在公共区域堆放杂物E.在公共绿地种植蔬菜24.物业服务企业参与招投标时，物业管理方案通常包括的内容有（）。A.项目概况B.管理目标与理念C.机构设置与人员配置D.管理制度与运作机制E.财务预算与费用测算25.物业管理风险防范的主要措施包括（）。A.购买物业责任保险B.规范内部管理流程C.加强员工培训D.完善合同条款E.忽视微小风险26.房屋共用部位包括（）。A.楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位B.楼梯间、走廊通道、门厅C.业主家中的防盗门D.电梯井E.架空层27.专项维修资金的使用程序包括（）。A.提出使用方案B.业主大会表决通过C.物业服务企业组织实施D.房地产行政主管部门备案E.向业主分摊费用28.物业服务企业财务管理中，关于“包干制”和“酬金制”的描述，正确的有（）。A.包干制下，盈亏由物业服务企业承担B.酬金制下，预收的物业服务资金属于代管性质C.酬金制下，物业服务企业提取酬金后，结余归业主所有D.包干制下，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润E.酬金制下，业主对物业服务支出有知情权29.物业服务企业处理邻里纠纷的原则包括（）。A.预防为主B.依法依规C.公平公正D.尊重当事人意愿E.立即报警30.设施设备管理中，关于“预防性维修”的说法，正确的有（）。A.是为了防止故障发生而进行的维修B.包括定期保养和计划检修C.成本通常比故障后维修高D.可以延长设备使用寿命E.不需要任何计划，随时进行31.物业服务企业的人力资源管理中，绩效考核的目的包括（）。A.提高员工工作积极性B.作为薪酬调整的依据C.作为员工晋升的依据D.发现员工培训需求E.惩罚员工32.物业管理突发事件的应急处理原则包括（）。A.快速反应B.统一指挥C.以人为本D.预防为主E.追究责任优先33.客户服务满意度调查的常见方法有（）。A.问卷调查B.电话访谈C.现场走访D.网络调查E.偷听业主谈话34.物业服务企业撤管时，需要进行的工作包括（）。A.向业主委员会移交物业管理资料B.配合新物业服务企业进行查验C.结清物业服务费用D.处理遗留问题E.擅自带走共用设施设备35.关于物业管理区域内车辆停放管理的说法，正确的有（）。A.应当划定停车区域B.车辆停放不得占用消防通道C.物业服务企业可收取车辆停放服务费D.物业服务企业对车辆保管负有看管责任（如合同约定）E.物业服务企业有权对违规车辆进行锁车处理第三部分：判断题（共15题，每题1分，共15分。正确的打“√”，错误的打“×”）36.只要通过了物业管理师考试，就具备了担任物业服务企业项目经理的所有资格，无需实际工作经验。（）37.业主委员会是物业管理区域内业主的自治组织，代表业主行使物业管理权利。（）38.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部管理责任一并转让。（）39.房屋交付使用前，物业服务费用由建设单位承担；房屋交付使用后，由业主承担。（）40.业主有权查阅物业管理区域内共用部位、共用设施设备的相关资料。（）41.物业服务企业为了小区美观，可以不经业主同意擅自修剪业主私有庭院内的树木。（）42.在包干制下，物业服务费用应当向业主公示，但不需要公示物业服务支出的具体明细。（）43.住宅小区的绿化用水应当优先使用中水，以节约水资源。（）44.物业服务企业未履行告知义务，导致业主违规装修造成损失的，物业服务企业不承担任何责任。（）45.业主转让房屋所有权时，专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。（）46.物业服务企业在安全防范工作中，应当协助公安机关做好物业管理区域内的治安维护工作，但不是执法主体。（）47.所有的物业管理项目都必须实行酬金制的计费方式。（）48.物业管理招投标中，评标委员会成员人数应为5人以上的单数，其中招标人代表不得超过成员总数的三分之一。（）49.对于违反物业管理规定的业主，物业服务企业可以直接断水断电以示惩戒。（）50.物业服务企业应当建立健全安全生产责任制，定期组织安全隐患排查。（）第四部分：计算题（共2题，每题10分，共20分。要求列出计算过程和结果，使用LaTex公式）51.某住宅小区总建筑面积为150,000平方米，其中可收费面积为145,000平方米（其余为不可分摊的设备层等）。物业服务费标准为2.5元/月/平方米。该小区共有800户业主。2025年度，该小区实际收缴率为96%。同时，小区设有地下车位300个，每个车位每月管理费80元，车位管理费收缴率为100%。该小区还设有公共收益项目（如电梯广告），全年公共收益扣除合理成本后净额为240,000元，根据《民法典》规定，属于业主共有。请计算：(1)该小区2025年度的物业服务费应收总额（元）。(2)该小区2025年度的物业服务费实收总额（元）。(3)该小区2025年度的车位管理费实收总额（元）。(4)若物业服务企业采用包干制，该年度总经营收入（包含物业费、车位费及公共收益分成，假设公共收益企业提成30%）是多少元？52.某商业综合体项目，总建筑面积200,000平方米。其中，购物中心120,000平方米，写字楼60,000平方米，地下室及配套20,000平方米。物业服务费标准：购物中心为15元/月/平方米，写字楼为8元/月/平方米，地下室及配套不计费。人员配置标准：购物中心：每3,000平方米配置1名秩序维护员（含监控室人员）。写字楼：每2,000平方米配置1名秩序维护员。地下室及配套：每5,000平方米配置1名秩序维护员。其他岗位（客服、工程、保洁、绿化等）按秩序维护员人数的1.5倍配置。人均人工成本（含工资、社保、福利等）为8,000元/月。请计算：(1)该项目每月的物业服务费理论总收入（元）。(2)该项目需要配置的秩序维护员总人数。(3)该项目需要配置的员工总人数。(4)该项目每月的人工成本总支出（元）。(5)该项目人工成本占物业服务费收入的百分比（保留两位小数）。第五部分：案例分析题（共3题，每题25分，共75分）53.案例背景：“云顶国际花园”小区于2024年10月交付使用，共有业主1000户。由开发商聘请的A物业服务企业提供前期物业服务。2025年5月，该小区成立了业主大会和业主委员会。业主委员会认为A物业公司在安保巡逻、绿化养护等方面存在严重瑕疵，且物业费偏高，经业主大会表决通过，决定解聘A物业公司，并选聘了B物业公司。2025年8月，业主委员会向A物业公司发出了《解聘通知书》，要求其在30日内撤出小区。A物业公司对此不满，认为部分业主拖欠物业费，且开发商未支付部分前期投入费用，拒绝撤离，并锁闭了部分物业管理用房，导致B物业公司无法顺利进场，双方发生对峙，小区管理陷入混乱，垃圾堆积，电梯停运。问题：(1)业主委员会解聘A物业公司的行为是否合法？为什么？(2)A物业公司拒绝撤离的做法是否正确？请说明理由。(3)在交接过程中，如果A物业公司拒不配合，相关部门（如街道办事处、房管局）可以采取哪些措施？(4)针对A物业公司提到的部分业主拖欠物业费问题，应如何解决？(5)请结合《民法典》和物业管理条例，简述物业服务企业退出物业管理区域时应履行的义务和交接的主要内容。54.案例背景：某日晚上22:00左右，某高层住宅小区12号楼1203室业主李先生家发生火灾。起火原因为李先生在卧室内吸烟，引燃了床单被褥。火灾发生时，烟雾触发了楼道的烟感报警器，消防控制室值班人员小张收到了报警信号。此时小张正在用手机观看视频，未立即核实情况。约5分钟后，其他业主跑到物业中心报告火情，小张才拿起对讲机呼叫巡逻人员前往查看。由于延误了初期处置，火势迅速蔓延，导致李先生家中财产损失惨重，且楼道内充满了浓烟，造成楼上邻居王女士在逃生时因吸入过量浓烟导致呼吸道受伤。事后，受伤业主王女士和失火业主李先生分别起诉物业服务企业，要求赔偿损失。问题：(1)消防控制室值班人员小张的行为存在哪些违规之处？(2)物业服务企业在此次火灾事故中是否存在过错？是否应当承担赔偿责任？(3)业主李先生作为火灾的直接责任人，应承担什么责任？(4)物业服务企业应如何加强消防管理，以避免类似事件再次发生？（请列出至少5条具体措施）(5)假设火灾导致该楼消防泵损坏，维修费用预计5万元，该费用能否动用专项维修资金？请说明程序。55.案例背景：你是某新建高档住宅小区“御景湾”的物业管理处经理。小区于2026年1月即将集中交付。为了确保交付工作顺利进行，并给业主留下良好的第一印象，你需要制定一份详细的《物业集中交付工作方案》。小区特点为：法式园林景观，智能化程度高（人脸识别门禁、智能梯控），户型以140-180平方米大平层为主，业主多为高净值人群。问题：(1)请列出交付前，物业管理处需要从开发商处承接查验的关键资料和实物内容（至少各列举5项）。(2)针对高净值业主群体，在集中交付现场的氛围营造和接待礼仪上，应采取哪些特别措施？(3)请设计一份《业主入住办理流程图》，包含至少8个关键步骤。(4)针对小区智能化程度高的特点，在交付时对业主进行培训的重点内容有哪些？(5)假设交付过程中，有10户业主因房屋外墙有细微裂纹拒绝收房，并要求立即维修，作为项目经理，你应如何处理此事？答案与解析第一部分：单项选择题1.D[解析]前期物业服务合同期限一般不超过5年，具体期限由建设单位和物业服务企业在合同中约定，但通常不得超过5年，以便业主成立大会后重新选聘。2.C[解析]物业服务企业实行明码标价，应当遵守价格法律法规，公示服务内容、标准、收费项目、标准等情况，公示时间一般不少于1个月。3.C[解析]物业承接查验是对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，不包括业主专有部分。4.C[解析]住宅收入：80,000*2.0=160,000元；商业收入：20,000*4.0=80,000元；合计：160,000+80,000=240,000元=24万元。5.B[解析]招标投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。6.A[解析]住宅室内装饰装修管理服务费，通常按房屋建筑面积计收，用于弥补装修期间增加的管理成本。7.D[解析]消防控制室实行24小时专人值班制度，每班不应少于2人，确保能够及时处理突发情况。8.C[解析]投诉处理流程一般为：记录投诉->判断投诉性质->处理投诉->回访->记录归档->总结分析。回访是确认处理结果和业主满意度的关键环节。9.B[解析]依据《特种设备安全法》及电梯维护保养规则，电梯的维护保养至少每15日进行一次。10.C[解析]人力资源配置应依据物业服务合同约定的服务标准、工作量以及劳动定额进行科学测算。11.B[解析]筹集和使用专项维修资金，属于重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。12.C[解析]违规将全部管理一并委托的，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。13.B[解析]酬金制下，预收的物业服务资金属于代管性质，归业主所有，物业服务企业只提取酬金。14.B[解析]火灾发生时，严禁乘坐普通电梯，应通过消防楼梯（安全出口）逃生。15.C[解析]物业服务企业因未履行合同约定导致业主人身财产受损，应承担违约责任（民事责任）。16.B[解析]专项维修资金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。17.B[解析]业主入住通知书属于行政档案或客户档案，不属于工程档案。18.B[解析]入侵报警系统的功能检查周期一般为每月一次。19.B[解析]物业服务企业应当告知业主装饰装修中的禁止行为和注意事项。20.C[解析]草坪修剪一般遵循三分之一原则，即每次剪去草高的三分之一，以免过度修剪损伤草坪。第二部分：多项选择题21.ABD[解析]物业服务企业享有依约收费、制止违规行为、要求协助等权利；选聘解聘物业企业是业主大会的权利；监督业委会运作不是物业企业的直接权利。22.ABC[解析]区别在于签订主体（前期是建设单位，普通是业委会）、生效时间（前期通常自签订生效，普通需业委会盖章生效）、合同期限（前期有过渡期限制）。法律效力同等。23.ABCDE[解析]所有选项均属于物业管理区域内明确禁止或限制的行为。24.ABCDE[解析]完整的物业管理方案应涵盖项目概况、目标、机构、制度、财务等核心内容。25.ABCD[解析]风险防范措施包括投保、规范流程、培训、完善合同等，不能忽视微小风险。26.ABDE[解析]业主家中的防盗门属于专有部分，不属于共用部位。27.ABCDE[解析]维修资金使用需经提出方案、表决、组织实施、备案、分摊费用等程序。28.ABCDE[解析]包干制盈亏自负；酬金制资金代管、结余归业主、业主有知情权。所有选项描述均正确。29.ABCD[解析]处理邻里纠纷应预防为主、依法依规、公平公正、尊重意愿，优先调解，不能立即报警（除非涉及治安案件）。30.ABD[解析]预防性维修是为了防止故障、延长寿命，包括定期保养和计划检修。通常成本比故障后维修低，且需要计划。31.ABCD[解析]绩效考核目的是激励、薪酬调整、晋升依据、发现培训需求，不仅仅是为了惩罚。32.ABCD[解析]应急处理原则包括快速反应、统一指挥、以人为本、预防为主。追究责任应在事后。33.ABCD[解析]常见调查方法有问卷、电话、走访、网络，偷听是非法行为。34.ABCD[解析]撤管时应移交资料、配合查验、结清费用、处理遗留问题，不得带走设备。35.ABCD[解析]物业可划定区域、收费、依约保管；但无权对违规车辆进行锁车（易引发侵权纠纷），应通过劝阻或报告交警处理。第三部分：判断题36.×[解析]考试只是门槛，担任项目经理还需要具备相应的实践经验和职业道德。37.√[解析]业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使权利。38.√[解析]物业企业可以将专项服务委托，但不得将全部管理责任一并转让（转包）。39.√[解析]符合《民法典》关于物业费承担主体的规定。40.√[解析]业主对共用部位、设施设备的资料享有知情权和查阅权。41.×[解析]业主私有庭院内的树木（如属专有部分或专有使用权）修剪需经业主同意，物业无权擅自处理。42.√[解析]包干制下，物业企业自负盈亏，只需公示收费标准，无需公示支出明细（除非合同另有约定）。43.√[解析]节约用水是物业管理的重要职责，绿化应优先使用中水。44.×[解析]物业企业有履行告知义务的责任，若未履行导致损失，应承担相应的违约责任。45.√[解析]维修资金随房屋所有权同时过户，余额不予退还。46.√[解析]物业企业是协助主体，不是治安执法主体。47.×[解析]计费方式由业主大会与物业企业协商确定，不是所有项目都必须酬金制。48.√[解析]评标委员会中招标人代表不得超过三分之一，以保证评标的公正性。49.×[解析]物业企业无权采取断水断电等强制措施，侵害业主权益。50.√[解析]物业企业必须建立安全生产责任制，定期排查隐患。第四部分：计算题51.解：(1)物业服务费月应收总额=可收费面积×物业费标准1452025年度物业服务费应收总额=月应收总额×12362(2)2025年度物业服务费实收总额=年应收总额×收缴率4(3)车位管理费月实收总额=车位数×车位管理费标准3002025年度车位管理费实收总额=月实收总额×1224(4)公共收益企业提成部分=公共收益净额×提成比例240该年度总经营收入=物业费实收+车位费实收+企业提成4答：(1)435万元；(2)417.6万元；(3)28.8万元；(4)453.6万元。52.解：(1)购物中心月收入=120,000×15=1,800,000元写字楼月收入=60,000×8=480,000元项目月总收入=1,800,000+480,000=2,280,000元(2)购物中心秩序员人数=120,000/3,000=40人写字楼秩序员人数=60,000/2,000=30人地下室秩序员人数=20,000/5,000=4人秩序维护员总人数=40+30+4=74人(3)员工总人数=秩序维护员人数×(1+1.5)=74×2.5=185人(4)月人工成本总支出=员工总人数×人均人工成本185(5)人工成本占比=(人工成本/总收入)×100%(答：(1)228万元；(2)74人；(3)185人；(4)148万元；(5)64.91%。第五部分：案例分析题53.参考答案：(1)合法。根据《民法典》和《物业管理条例》，业主大会有权决定解聘物业服务企业。业主委员会作为业主大会的执行机构，在获得业主大会表决通过（双过半）的授权后，有权代表业主发出解聘通知。(2)不正确。物业服务合同终止后，原物业服务企业应当按时退出物业管理区域。以业主拖欠物业费或开发商未支付费用为由拒绝撤离，缺乏法律依据，且锁闭管理用房、阻碍新物业进场的行为严重扰乱了公共秩序，侵犯了业主的共同利益。(3)相关部门措施：街道办事处、房产行政主管部门应当责令限期退出；逾期不退出的，可以申请人民法院强制执行，并可处以罚款。同时，街道办可以组织应急托管，临时指定物业服务企业，保障小区基本运行，维护社会稳定。(4)解决欠费问题：物业服务企业应当通过合法途径追缴物业费，例如发送催缴函、提起诉讼或仲裁。欠费问题属于合同纠纷，不能作为拒绝履行撤离义务的抗辩理由。在交接过程中，双方可对欠费清单进行签字确认，由新物业协助后续催缴或由原物业自行通过法律途径解决。(5)退出义务与交接内容：义务：配合新物业企业做好交接工作；如实移交物业资料；撤出管理人员；清退预收的物业服务费用。交接内容：1.物业档案资料（竣工总平面图、设备图纸、业主资料等）；2.物业共用部位、共用设施设备（包括钥匙、门卡等）；3.物业管理用房；4.预收、代收和清算的财务款项；5.属于业主共有的财物；6.法律法规规定的其他事项。54.参考答案：(1)违规之处：值班期间玩手机，未履行监看职责，擅离职守。收到报警信号后未按规定立即核实情况（应在规定时间内，如3分钟内）。延误初期报警和处置，未启动应急预案。(2)存在过错，应承担赔偿责任。物业服务企业负有消防安全隐患排查和消防设施设备维护、以及应急处理的义务。值班人员的失职导致火势未能被控制在初期，扩大了损失，且因楼道管理不善（如排烟系统可能未及时启动或疏散引导不力）导致邻居受伤，违反了物业服务合同的约定和法定义务，构成违约/侵权，应承担相应的补充赔偿责任或按份赔偿责任。(3)李先生责任：李先生作为火灾的直接责任人，存在过错（卧床吸烟），应对火灾造成的直接损失（包括自家损失、邻居损失、公共设施损坏）承担主要的侵权赔偿责任。(4)加强消防管理的措施：1.严格落实消防控制室24小时双人值班制度，加强值班人员培训和监督，严禁做与工作无关的事。2.定期检测