2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操高级、三级）综合能力测试题及答案

2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操高级、三级）综合能力测试题及答案第一部分：单选题（共30题，每题1分）1.在物业管理招投标活动中，招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，下列行为中违反法律规定的是（）。A.设定与招标项目具体特点和实际需要不相适应的资格条件B.要求投标人提供类似项目的业绩证明C.明确招标项目的服务标准和验收要求D.对投标人的企业资质进行审核2.根据《民法典》及相关规定，业主大会作出的决定，对物业管理区域内的（）具有约束力。A.业主B.业主及物业使用人C.物业服务企业D.业主、物业使用人及物业服务企业3.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。如果物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用，不得向业主收取（）。A.服务费B.手续费C.酬金D.拖延违约金4.在房屋修缮管理中，对于房屋主体结构的修缮，其费用应当从（）中列支。A.物业服务费B.业主共同收益C.专项维修资金D.开发商保修金5.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，配备必要的安防设施和人员。在发生安全事故时，物业服务企业应当首先采取的措施是（）。A.向有关部门报告B.发布通知告知业主C.启动应急预案，组织救援D.保护现场，等待处理6.某住宅小区规划总建筑面积为10万平方米，其中住宅建筑面积8万平方米，商业建筑面积2万平方米。若该小区物业服务费实行包干制，住宅部分标准为2.0元/月/平方米，商业部分标准为4.0元/月/平方米，预计收缴率为95%，则该小区年物业服务费总收入预算约为（）万元。A.235.2B.247.68C.244.8D.259.27.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三8.房屋完损等级一般分为（）类。A.3B.4C.5D.69.物业服务企业在承接新建物业时，应当进行现场查验。查验中发现的问题，应（）。A.自行维修B.记录在案并书面告知建设单位，约定整改时间C.暂不处理，待交付后由业主报修D.直接从物业服务费中扣除维修费用10.智能化系统中，通过信息网络将各种安防设施连接起来，实现集中监控和管理的系统是（）。A.楼宇自动化系统（BAS）B.通信网络系统（CNS）C.办公自动化系统（OAS）D.安全防范系统（SAS）11.下列关于物业绿化管理的叙述中，不正确的是（）。A.绿化养护应根据植物的生长周期和季节变化进行B.恶劣天气后应及时检查树木支撑情况C.为保持美观，可在任何时候对树木进行重剪D.绿化用水应尽量使用中水，节约资源12.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给其他物业管理企业的，委托行为（）。A.有效，但需向业主大会报告B.有效，但需经房地产行政主管部门批准C.无效D.部分有效13.在物业财务管理中，反映企业在一定会计期间经营成果的报表是（）。A.资产负债表B.利润表C.现金流量表D.所有者权益变动表14.业主违反约定，逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业可以（）。A.采取断水断电措施催缴B.将其欠费信息在小区公告栏公示C.向人民法院起诉D.锁闭业主入户门15.消防控制室应当实行每日（）小时专人值班制度。A.8B.12C.18D.2416.物业管理风险中，因物业服务企业员工在履行职务过程中的过失导致业主财产损失或人身伤害的风险属于（）。A.法律政策风险B.管理服务风险C.财务风险D.社会风险17.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料和（）移交给业主委员会、新物业服务企业或自行管理的业主。A.剩余物业服务费B.专项维修资金余额C.物业共用部位D.物业共用设施设备18.电梯的年度检验应由（）向特种设备检验检测机构申报。A.业主委员会B.物业服务企业C.电梯制造单位D.电梯维保单位19.在人力资源管理中，针对物业服务基层员工（如保洁、保安）最有效的培训方式通常是（）。A.授课法B.案例分析法C.在岗实操训练（OJT）D.角色扮演法20.物业档案管理中，物业接管验收档案属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.业主档案D.财务档案21.某小区业主大会决定解聘原物业服务企业，根据规定，应当提前（）书面通知物业服务企业。A.15日B.30日C.60日D.90日22.下列车辆停放服务中，不属于物业服务企业法定义务的是（）。A.维护车辆停放秩序B.保障车辆停放安全C.收取车辆停放服务费D.对车辆外观损伤进行赔偿（除非有证据证明是企业过错）23.物业服务企业想要提升客户满意度，最基础且核心的工作是（）。A.增加社区文化活动频次B.提升保洁绿化品质C.降低物业服务费D.购买更多保险24.房屋共用部位是指承重结构、楼梯间、（）等。A.业主专有阳台B.小区市政道路C.电梯井D.业主室内管线25.在处理邻里纠纷时，物业服务企业的角色应当是（）。A.裁决者B.调解者C.惩罚者D.旁观者26.物业服务费的构成中，用于支付物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用是（）。A.物业服务成本B.物业服务企业的利润C.专项维修资金D.税费27.下列关于装修管理的说法，正确的是（）。A.业主装修无需向物业服务企业申报B.物业服务企业可指定装修企业C.物业服务企业应当将装修禁止行为和注意事项告知业主D.装修保证金归物业服务企业所有28.物业管理招投标中，招标文件通常不包括（）。A.招标项目基本情况B.物业服务内容及标准要求C.评标方法和标准D.拟投标企业的内部财务报表29.物业服务企业形象识别系统（CIS）中，最直观、最外在的部分是（）。A.理念识别（MI）B.行为识别（BI）C.视觉识别（VI）D.听觉识别30.物业服务企业在介入早期介入阶段，主要工作是（）。A.签订物业服务合同B.参与规划设计图纸的会审，提出优化建议C.组建物业服务团队D.办理入住交接手续第二部分：多选题（共20题，每题2分，错选、漏选不得分）31.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示的信息包括（）。A.物业服务合同约定的服务内容、服务标准B.物业服务收费项目、收费标准、收费方式C.专项维修资金的筹集和使用情况D.物业服务企业的营业执照和资质证书E.项目经理的联系方式32.下列哪些情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议？（）A.专有部分占建筑物总面积20%以上的业主提议B.占总人数20%以上的业主提议C.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理D.物业服务企业提议E.街道办事处或乡镇人民政府提议33.物业管理早期介入的主要作用包括（）。A.优化设计，减少后期使用功能缺陷B.协助施工单位把控施工质量C.为前期物业销售提供卖点支持D.方便日后物业管理工作的开展E.直接代替开发商行使工程监理职责34.房屋修缮工程的类别包括（）。A.小修工程B.中修工程C.大修工程D.翻修工程E.综合维修工程35.物业服务企业在处理客户投诉时，应遵循的原则有（）。A.客户至上原则B.及时止损原则C.依法依规原则D.损害担责原则E.保密原则36.下列属于物业管理公共秩序维护服务内容的有（）。A.门岗值守B.区域巡逻C.视频监控D.车辆交通疏导E.家庭财产保管37.物业服务企业人力资源管理中，员工绩效考核的主要方法包括（）。A.关键绩效指标法（KPI）B.360度考核法C.目标管理法（MBO）D.排序法E.随机抽查法38.关于专项维修资金的使用，下列说法正确的有（）。A.应当用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造B.不得挪作他用C.使用方案应当经业主大会依法通过D.紧急情况下，可按规定程序申请应急使用E.余额不足时，由业主续交39.物业服务企业财务管理中的预算编制方法包括（）。A.增量预算B.零基预算C.滚动预算D.固定预算E.概率预算40.物业环境管理中，对于“四害”的防治，通常采取的措施包括（）。A.环境治理B.物理防治C.化学防治D.生物防治E.彻底灭绝所有昆虫41.下列哪些情况可能导致物业服务合同终止？（）A.物业服务合同期满，双方不再续签B.业主大会依法作出解聘决议C.物业服务企业被吊销营业执照D.物业服务企业因破产而解散E.物业服务区域内的房屋全部灭失42.物业管理招投标过程中，评标标准通常包括（）。A.投标报价B.物业服务方案C.企业资质与业绩D.拟派项目团队素质E.投标人的社会关系43.智能化物业管理系统的应用可以提升管理效率，其子系统主要包括（）。A.建筑设备监控系统B.火灾自动报警及消防联动控制系统C.安全防范系统D.通信网络系统E.综合布线系统44.物业服务企业在提供物业服务时，享有（）。A.按合同约定收取物业服务费的权利B.制止违反物业管理规约行为的权利C.委托专业性服务企业完成专项服务的权利D.要求业主大会配合工作的权利E.占用业主共有道路用于经营的权利45.下列关于物业档案管理的说法，正确的有（）。A.档案应进行分类、编号和排列B.重要档案应实行异地备份C.档案保管应注意防火、防潮、防虫D.档案销毁需经批准并履行手续E.业主有权查阅涉及自身的档案46.房屋设备设施管理中，给排水系统的日常巡视内容包括（）。A.水泵运行声音、振动情况B.管道接口有无渗漏C.水箱水位是否正常D.排水是否通畅E.阀门启闭是否灵活47.物业服务企业面临的法律风险主要来源于（）。A.合同签订不规范B.侵权行为C.违约行为D.劳动用工不规范E.物业收费纠纷48.提升物业服务品质的途径包括（）。A.制定标准化的服务流程（SOP）B.加强员工培训，提升专业技能C.建立有效的客户反馈机制D.引入先进的信息化管理工具E.盲目降低服务成本49.在物业接管验收中，对给水系统的查验重点包括（）。A.管路压力试验记录B.阀门及水表的型号、安装位置C.水泵的扬程、流量参数D.卫生洁具的安装质量E.排水管道的坡度50.物业服务企业社区文化建设的内容包括（）。A.举办节日庆祝活动B.开展体育比赛C.组织公益慈善活动D.编印社区刊物E.宣传法律法规第三部分：判断题（共15题，每题1分）51.业主大会或者业主委员会的决定，对业主不具有法律约束力，除非业主明确表示同意。（）52.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）53.建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（）54.物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并接受业主委员会的审查。（）55.只要业主按时交纳了物业服务费，家中财物被盗就应当由物业服务企业全额赔偿。（）56.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（）57.住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的实施内容、期限、管理服务费用以及违约责任等内容。（）58.电梯维护保养单位必须由电梯制造单位或者其委托的依照《特种设备安全法》取得许可的单位进行，其他单位不得从事电梯维护保养。（）59.物业管理招投标活动必须遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。（）60.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。（）61.物业服务企业为了方便管理，可以强制要求业主必须购买其指定的装修材料或指定装修公司。（）62.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）63.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由业主及使用人自行约定，与物业服务企业无关。（）64.发生火灾时，消防控制室值班人员应立即启动消防泵和喷淋系统，并拨打119报警，同时组织人员疏散。（）65.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在约定期限内或自合同终止之日起15日内退出物业管理区域。（）第四部分：简答题（共4题，每题5分）66.简述物业管理招投标过程中，评标委员会对投标文件进行评审的主要内容。67.简述房屋共用设施设备（如电梯、消防设施）发生故障危及安全时的应急处理程序。68.简述物业服务企业在物业管理区域内开展环境卫生管理的主要内容。69.简述业主在物业管理活动中应当履行的基本义务。第五部分：计算题（共1题，共10分）70.某高档住宅小区，总建筑面积为20万平方米。其中，高层住宅15万平方米，多层住宅3万平方米，商业配套2万平方米。该小区物业服务费实行包干制，收费标准如下：高层住宅：3.5元/月/平方米多层住宅：2.0元/月/平方米商业配套：8.0元/月/平方米2026年度，该小区预计物业服务费收缴率为98%。此外，小区共有车位500个，每个车位月租收入为300元，车位管理费收入为100元/月/个，车位相关收入预计收缴率为100%。小区公共区域广告位及场地租赁等公共收益预计年收入为50万元（扣除成本后净收益），根据业主大会决定，其中50%归业主共有，50%补贴物业服务企业运营成本。请计算：(1)该小区2026年度物业服务费（不含停车及公共收益）的预算总收入是多少万元？（计算结果保留两位小数）(2)该小区2026年度包含停车管理费及补贴后的总预算收入是多少万元？（计算结果保留两位小数）第六部分：案例分析题（共3题，每题10分）71.案例一：某物业服务企业负责管理“阳光花园”小区。2026年夏季某日，由于遭遇罕见暴雨，小区地下车库排水系统故障，导致大量积水，造成停放在车库内的20辆私家车被淹，损失惨重。事后，车主们联合起来，要求物业服务企业全额赔偿。经调查，该小区排水泵在一个月前曾出现异响，工程部向公司提交了维修申请，但因资金审批流程繁琐，一直未安排维修。暴雨发生时，值班人员未能及时发现水位上涨，且备用电源未能自动启动。请问：(1)物业服务企业是否应当承担赔偿责任？为什么？(2)针对此类自然灾害引发的突发事件，物业服务企业应如何建立应急管理机制以规避风险？72.案例二：“幸福里”小区业主委员会成立后，因对原物业服务企业（A公司）的服务质量不满，经业主大会表决通过，做出了解聘A公司的决议，并向A公司发出了书面通知，要求其在30日内退出小区。A公司认为业主大会解聘程序不合法，且部分业主欠缴物业费，拒绝退出，并继续留守小区，阻挠新选聘的B公司进场。请问：(1)业主委员会是否有权代表业主大会解聘物业服务企业？解聘决议何时生效？(2)A公司拒绝退出的行为是否合法？如果A公司拒不退出，应当承担什么法律责任？(3)针对交接过程中可能出现的纠纷，应当如何妥善处理？73.案例三：某写字楼物业，物业服务企业为提升服务品质，计划对大堂及公共走廊进行装修改造。工程预算为100万元。由于专项维修资金余额不足，业主大会决定由全体业主按建筑面积分摊改造费用。业主李先生（10楼业主）认为大堂装修对自己影响不大，且自己平时很少使用大堂，拒绝分摊费用。物业服务企业遂对李先生采取停水停电措施，迫使其交费。请问：(1)业主大会决定由业主分摊公共区域改造费用的做法是否有效？为什么？(2)李先生拒绝交费的理由是否成立？(3)物业服务企业对李先生采取停水停电的做法是否正确？应当如何处理李先生拖欠费用的行为？参考答案及解析第一部分：单选题1.A2.D3.B4.C5.C6.A7.C8.C9.B10.D11.C12.C13.B14.C15.D16.B17.A18.B19.C20.A21.C22.D23.B24.C25.B26.C27.C28.D29.C30.B第二部分：多选题31.ABCE32.ABCE33.ABCD34.ABCDE35.ACDE36.ABCD37.ABCD38.ABCDE39.ABCD40.ABCD41.ABCDE42.ABCD43.ABCDE44.ABC45.ABCDE46.ABCDE47.ABCDE48.ABCD49.ABCD50.ABCDE第三部分：判断题51.×52.√53.√54.√55.×56.√57.√58.×59.√60.√61.×62.√63.×64.√65.×第四部分：简答题66.参考答案：物业管理招投标评标委员会对投标文件的评审主要包括以下内容：(1)商务标评审：主要审查投标报价的合理性、是否低于成本恶性竞争、以及投标文件的响应性（如格式、签章、有效期等）。(2)技术标评审：重点评审物业服务方案的可行性、科学性和先进性。包括：物业管理整体设想、机构设置与人员配备、管理制度与运作机制、房屋及设施设备管理、秩序维护、环境管理、服务承诺与应急措施等。(3)资信及业绩评审：考察投标企业的资质等级、营业执照、财务状况、类似项目管理经验、获奖情况、拟派项目经理及管理团队的素质与经验。(4)现场答辩或陈述：考察投标团队对项目的理解程度、应变能力及表达能力。67.参考答案：房屋共用设施设备故障危及安全的应急处理程序如下：(1)立即启动应急预案：工程部负责人或值班人员接到报告后，立即切断相关区域电源、气源等，防止次生灾害。(2)现场处置与疏散：组织人员赶赴现场，设立警示标识，疏散周边人群，对受困人员进行救援。(3)通知维修：立即联系设备维保单位或专业维修人员，说明故障情况，要求在最短时间内到场抢修。(4)上报与通报：将事故情况按规定上报给相关行政主管部门（如质监局、消防支队等），并向业主委员会及全体业主发布通报，说明情况及处理进展。(5)配合调查与恢复：配合相关部门进行事故调查，抢修完成后进行测试验收，恢复设施设备正常运行，并总结经验教训，完善管理档案。68.参考答案：物业服务企业环境卫生管理的主要内容包括：(1)清洁服务管理：制定清洁作业标准与流程，对楼道、大堂、电梯轿厢、外围道路、公共绿地等区域进行日常清扫、拖洗；定期进行消杀（除四害）；垃圾的收集、分类、清运及垃圾桶的清洁维护。(2)绿化养护管理：负责绿化的日常修剪、浇水、施肥、病虫害防治、松土除草、补种改植等工作，保持植物生长良好，景观美观。(3)环境卫生监督：对违反环境卫生规定的行为（如乱扔垃圾、乱搭建、侵占绿地）进行劝阻和制止。(4)环境卫生设施管理：维护果皮箱、垃圾中转站、清洁工具房等设施的完好与整洁。69.参考答案：业主在物业管理活动中应当履行的基本义务包括：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。第五部分：计算题70.参考答案及解析：(1)计算各类物业年物业服务费基础收入：高层住宅年基础收入=150多层住宅年基础收入=30商业配套年基础收入=20物业服务费基础总收入=6考虑收缴率后的预算总收入=8即876.12万元。(2)计算停车相关收入：车位年总收入=500车位预算收入=2,计算公共收益补贴：补贴金额=500,总预算收入=物业服务费预算收入+车位预算收入+补贴金额总预算收入=8即1141.12万元。答：(1)该小区2026年度物业服务费预算总收入为876.12万元。(2)该小区2026年度包含停车管理费及补贴后的总预算收入为1141.12万元。第六部分：案例分析题71.参考答案及解析：(1)物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。理由：根据《民法典》及物业服务合同约定，物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备（包括排水系统）负有维修、养护和管理的义务。在本案中，导致车辆被淹的直接原因虽然是暴雨，但存在以下关键因素：排水泵在一个月前已出现故障隐患，工程部已报修，但公司因内部流程问题未及时处理，属于管理上的过失，未尽到维修义务。暴雨发生时，值班人员未能及时发现水位异常，且备用电源未能启动，说明应急预案失效或设备维护不到位，未尽到妥善的管理义务。因此，暴雨虽属不可抗力，但由于物业服务企业未尽到维修和管理责任，导致损失扩大或发生，物业服务企业存在过错，应当承担相应的违约责任或侵权责任，对业主的损失进行赔偿。(2)应急管理机制建设建议：建立完善的设备巡查与维保制度：确保设备完好率，特别是对防汛、消防等关键设备，建立快速维修通道，避免官僚主义延误。制定详细的应急预案：针对暴雨、台风、火灾等突发事件制定具体预案，明确预警、响应、处置、恢复等流程。加强应急演练：定期组织员工进行防汛演练，测试备用电源、排水泵等设备的联动性，提高实战能力。建立物资储备制度：储备充足的防汛沙袋、潜水泵等应急物资。建立畅通的信息沟通机制：与气象部门保持联动，及时获取预警信息，并第一时间向业主发布风险提示。72.参考答案及解析：(1)业主委员会有权代表业主大会执行解聘决议。根据《民法典》规定，业主共同决定事项由业主大会表决。解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一旦业主大会依法作出解聘决议，该决议即对全体业主具有法律约束力。业主委员会作为业主大会的执行机构，有权依据决议向物业服务企业发出解聘通知。(2)A公司拒绝退出的行为不合法。根据法律规定，物业