2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操中级、四级）综合能力测试题及答案

2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操中级、四级）综合能力测试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.四分之三以上；过半数D.过半数；三分之二以上2.物业服务企业在物业管理活动中，与业主建立的是平等的（）关系。A.行政管理B.雇佣C.民事服务D.代理3.在房屋装修管理中，物业管理企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人。若发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为，应当及时制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告（）。A.业主委员会B.街道办事处C.城市规划主管部门D.房地产行政主管部门4.物业管理招标投标活动应当遵循（）的原则。A.公开、公平、公正和诚实信用B.效率优先、兼顾公平C.政府主导、市场运作D.业主至上、服务第一5.灭火器使用方法中，"提拔握压"的具体含义是：提起灭火器、拔掉保险销、握住喷管、（）。A.对准火源根部B.对准火源上部C.对准火源中部D.随意喷射6.物业服务费的本质是物业企业提供服务所收取的（）。A.利润B.劳动报酬C.管理成本D.服务对价7.二次供水设施管理中，水箱必须定期清洗消毒，每（）至少进行一次。A.季度B.半年C.年D.两年8.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主认为业主大会或者业主委员会的决定违反法律、法规的，可以向（）请求撤销。A.物业所在地街道办事处B.物业所在地人民政府房地产行政主管部门C.人民法院D.仲裁委员会9.物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.道德责任10.智能化系统中，利用现代计算机技术、网络通讯技术、自动控制技术等，构建一个高效、便捷、安全的管理系统，被称为（）。A.办公自动化系统（OA）B.楼宇自动化系统（BAS）C.通信自动化系统（CAS）D.智能物业管理系统（IPMS）11.物业档案管理中，物业接管验收档案属于（）。A.基础档案B.日常运行档案C.业主档案D.财务档案12.在绿化管理中，对于草坪的修剪高度，一般遵循（）原则。A.越低越好B.1/3修剪原则C.随意修剪D.只修剪边缘13.物业服务企业聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以下D.所得利润1倍以上3倍以下14.房屋共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、（）。A.独立套内门窗B.楼梯间、走廊通道、门厅C.业主自用阳台D.独立车库15.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和下列资料移交给业主委员会：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）（）；（5）物业管理必需的其他资料。A.业主身份证复印件B.物业管理费收缴明细表C.物业管理所必需的其他资料D.本案财务审计报告16.下列不属于物业管理“三同时”管理原则的是（）。A.同时设计B.同时施工C.同时投入生产和使用D.同时维修17.在电梯安全管理中，电梯困人救援时，首先应（）。A.强行打开层门B.切断电梯电源C.通过对讲机安抚乘客，通知维保单位D.自行尝试盘车18.物业服务企业要求业主在办理入住手续时缴纳一年以上的物业服务费，这种行为（）。A.是合法的行业惯例B.违反了《民法典》相关规定C.是为了保障企业运营的必要措施D.需经物价部门批准19.社区文化建设的核心是（）。A.举办大型文艺演出B.发放宣传单页C.培育社区精神和构建和谐邻里关系D.装修社区活动中心20.下列关于房屋完损等级的描述，正确的是（）。A.完好房：结构完好，装修完好，设备完好，个别部件有轻微损坏B.基本完好房：结构基本完好，少量部件有损坏，装修基本完好C.一般损坏房：结构一般损坏，部分部件变形损坏，装修局部损坏D.严重损坏房：结构严重损坏，处于危险状态二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.根据《民法典》，下列事项应当由业主共同决定的有（）。A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人E.改建、重建建筑物及其附属设施22.物业服务企业在安全防范方面应履行的职责包括（）。A.协助做好物业管理区域内的安全防范工作B.发生安全事故时，采取应急措施C.及时向有关行政管理部门报告D.对所有安全事故承担全部赔偿责任E.替代公安机关行使治安管理职权23.物业管理招投标过程中，评标委员会的组成人员包括（）。A.招标人代表B.物业管理方面的专家C.房地产行政主管部门官员D.街道办事处代表E.业主代表24.房屋共用设施设备通常包括（）。A.电梯及供电系统B.供排水系统C.消防设施D.绿化喷灌系统E.业主家中的空调25.物业服务企业承接查验时，应当对（）进行查验。A.物业共用部位B.共用设施设备C.业主专有部分内部装修D.物业档案资料E.业主私人物品26.下列属于物业管理区域内禁止行为的有（）。A.损坏房屋承重结构B.违规搭建建筑物和构筑物C.擅自改变物业使用性质D.占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道E.在公共区域晾晒衣物（视具体管理规约而定，一般属规范行为，但严重阻碍通行属禁止）27.物业服务费的成本构成主要包括（）。A.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业管理区域绿化养护费用E.物业服务企业办公费用28.处理业主投诉时，应遵循的原则有（）。A.投诉必应原则B.快速反应原则C.依法依规原则D.谁主管、谁负责原则E.保密原则29.下列关于物业档案管理的说法，正确的有（）。A.档案应实行集中统一管理B.档案室应具备防火、防潮、防虫等安全措施C.业主档案可以随意借阅给外部人员D.档案借阅必须履行登记手续E.电子档案应做好备份30.住宅室内装饰装修活动中，禁止的行为有（）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体D.改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗E.拆改供暖管道和设施三、判断题（共10题，每题1分，共10分。正确的选“A”，错误的选“B”）31.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（）32.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他个人或企业。（）33.建设单位未出售的车位，归建设单位所有，建设单位可以只出售不出租。（）34.物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。（）35.发生火灾时，电梯可以作为疏散逃生工具使用。（）36.物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当视为物业服务合同的组成部分。（）37.业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。（）38.物业服务收费可以实行市场调节价，也可以实行政府指导价。（）39.物业管理用房的产权属于全体业主共有，物业服务企业可以无偿使用，但不得改变其用途。（）40.在前期物业管理阶段，物业服务合同的甲方是业主大会。（）四、简答题（共4题，每题5分，共20分）41.简述物业管理承接查验的主要程序和注意事项。42.简述物业服务企业在处理业主投诉时的基本流程。43.简述物业管理区域内消防安全隐患检查的主要内容及整改要求。44.简述业主委员会的主要职责。五、计算题（共2题，每题10分，共20分。要求列出计算过程和公式，结果保留两位小数）45.某住宅小区总建筑面积为100,000平方米，其中住宅面积80,000平方米，商业用房面积15,000平方米，会所及配套用房面积5,000平方米。该小区物业服务费实行包干制，经测算，该小区年度物业管理服务总成本为3,500,000元，物业企业的法定税率为6.5%，期望利润率为10%。请计算该小区住宅部分的每平方米月度物业服务费标准。（假设商业和配套用房由建设单位或特定业主持有，费用另行协商，本题仅计算住宅部分分摊）。46.某住宅小区共有电梯8部，均为直梯。根据维保合同，每台电梯每月需进行2次例行保养，每次保养人工费为150元，材料费平均为50元。此外，每台电梯每5年需进行一次大修，每次大修费用预计为20,000元。该小区电梯年折旧额为80,000元。请计算该小区电梯的年度运行维护费用总额（包含日常维保、大修费摊销及折旧）。六、案例分析题（共2题，每题30分，共60分）47.案例背景：某高档住宅小区由A物业服务企业提供物业服务。2026年5月，小区12栋顶层业主李某在装修时，私自拆除了部分承重墙体，并打算将露台封闭为阳光房。物业服务中心装修巡查员张某发现后，立即进行了口头制止，并下达了《装修整改通知书》，要求李某恢复原状。李某认为自己是顶层业主，露台是自己独用的，且拆除的墙体并非主要承重墙，对物业公司的制止置之不理，继续施工。一周后，物业公司再次巡查发现李某仍未整改，且封闭阳光房的钢结构已焊接完毕。问题：(1)针对李某的行为，物业公司采取了哪些措施？是否妥当？为什么？(2)李某拆除承重墙和封闭露台的行为违反了哪些法律法规？(3)物业公司面对李某的拒不整改，接下来应采取哪些合法有效的措施？(4)若李某的行为导致房屋结构出现安全隐患，造成邻居墙体开裂，李某应承担什么责任？物业公司是否需要承担责任？为什么？48.案例背景：B小区属于老旧小区，近年来因停车难问题矛盾突出。2026年3月，小区业主委员会（以下简称业委会）在未召开业主大会的情况下，自行决定与C停车管理公司签订协议，允许C公司进入小区管理地面停车位，并向每位停车业主每月收取300元停车费，其中200元归C公司，100元归业委会作为活动经费。该协议引起了大部分业主的强烈不满，部分业主拒交停车费，甚至堵住小区出入口抗议。业委会主任声称这是为了解决小区停车混乱问题，且业委会有权决定日常事务。问题：(1)业委会与C停车管理公司签订的停车管理协议是否有效？为什么？(2)利用小区地面停车位收取的停车费，其法律属性是什么？收益应如何分配和使用？(3)针对部分业主拒交停车费的行为，C公司和业委会应当如何应对？(4)作为物业服务企业（假设该小区有物业），在此事件中应扮演什么角色？如何协助化解矛盾？答案及解析一、单项选择题1.A解析：根据《民法典》第二百七十八条，制定和修改管理规约属于业主共同决定事项，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。注意区分“参与表决”和“同意”的比例。2.C解析：物业管理活动中，业主是委托人，物业企业是受托人，双方通过物业服务合同建立平等的民事服务合同关系，而非行政隶属或雇佣关系。3.D解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业发现违规行为，应及时制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告房地产行政主管部门（通常是住建局或房管局）。4.A解析：《物业管理条例》规定，物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。5.A解析：使用灭火器时，人站在上风口，将喷嘴对准火源根部进行喷射，这是灭火最有效的部位。6.D解析：物业服务费是业主为获得物业服务企业提供的服务而支付的对价，具有合同约定的有偿服务性质。7.B解析：根据生活饮用水卫生监督管理规定，二次供水设施每年至少清洗消毒一次，部分地区规定每半年一次，考试中通常以较高标准或教材常规“半年”为准，此处取行业实操中常见的严格标准半年。注：部分教材依据《二次供水设施卫生规范》规定每半年一次。8.C解析：《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主认为决定违反法律、法规的，可以向人民法院请求撤销。9.C解析：物业服务企业未履行合同义务，导致业主人身、财产受损，属于违约行为，应承担违约责任。若存在侵权行为，也可能承担侵权责任，但在物业服务合同框架下，首要为违约责任。10.B解析：楼宇自动化系统（BAS）是利用计算机技术对建筑内的设备（如空调、照明、电梯、给排水）进行自动监控和管理的系统。11.A解析：物业档案通常分为基础档案（如规划图、竣工图）、日常运行档案、业主档案等。接管验收档案属于项目的基础资料，归入基础档案。12.B解析：草坪修剪遵循“1/3原则”，即每次修剪的量不要超过草自然高度的1/3，以免过度伤害草坪，影响光合作用和恢复。13.B解析：《物业管理条例》第六十条规定，违反本条例规定，物业服务企业聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，处以5万元以上20万元以下的罚款。14.B解析：房屋共用部位包括主体承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、共用墙面等。独立套内门窗、阳台、车库属于专有部分。15.D解析：《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止时，原物业服务企业应当将...（四）物业服务必需的其他资料...移交给业主委员会、新物业服务企业。虽然选项B和D都有一定道理，但D选项是法规原文的概括性兜底条款，通常考试中选D。注：选项B中的费用明细虽重要，但D涵盖范围更广且符合法条表述。16.D解析：“三同时”原则通常指新建、改建、扩建工程项目的安全设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。D项“同时维修”不属于此范畴。17.C解析：电梯困人时，物业人员首要职责是安抚乘客情绪，通过对讲机告知保持冷静，不要试图扒门，并立即通知电梯维保单位前来救援。严禁强行扒门或自行盘车。18.B解析：《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。虽然未直接禁止预收一年以上，但相关地方法规及发改委、住建部文件通常禁止强制收取超过一年或合同约定期限的费用，且这属于利用优势地位附加不合理条件。在2026年及当前趋势下，强调保护业主权益，此类行为被视为违规。19.C解析：社区文化建设的根本目的和核心是培育社区精神，构建和谐邻里关系，提升居民的归属感和幸福感，而非单纯的形式主义活动。20.A解析：房屋完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。完好房的标准是结构完好，装修完好，设备完好，个别部件有轻微损坏。B选项描述的也是基本完好房的特征，但A选项对完好房的描述更为准确对应。二、多项选择题21.ABCDE解析：《民法典》第二百七十八条详细列举了由业主共同决定的事项，以上五项均属于该范畴。22.ABC解析：物业服务企业负有安全防范协助义务。发生安全事故时，应采取应急措施并及时报告。但物业不是执法机关，不对所有安全事故承担全部赔偿责任（除非有过错），也不能替代公安机关行使职权。23.AB解析：根据《评标委员会和评标方法暂行规定》，评标委员会由招标人代表和技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中专家不得少于成员总数的三分之二。24.ABCD解析：共用设施设备包括电梯、供电、供水、排水、消防、监控、绿化喷灌、化粪池等系统。业主家中的空调属于专有设施。25.ABD解析：承接查验主要是针对物业的共用部位、共用设施设备以及相关的档案资料。业主专有部分内部装修和私人物品不属于查验范围。26.ABCD解析：《民法典》第二百八十六条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，不得随意弃置垃圾、排放污染物、噪声、违反规定饲养动物、违章搭建等。A、B、C、D均属于典型的禁止行为。E项视具体区域和管理规约而定，不属于绝对禁止的普遍法律条款。27.ABCDE解析：根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或物业服务费构成包括：管理服务人员的薪酬、共用部位设施设备运行维护费、清洁绿化费、办公费、固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、经业主同意的其他费用等。28.ABCDE解析：投诉处理应遵循投诉必应、快速反应、依法依规、首问责任制（谁主管谁负责）、保密等原则。29.ABDE解析：档案应集中管理，库房需“八防”（防火、防潮、防虫等），借阅需登记，电子档案需备份。C选项错误，业主档案涉及隐私，严禁随意借阅给外部人员。30.ABCDE解析：《住宅室内装饰装修管理办法》规定了多项禁止行为，包括未经批准变动主体承重结构（A）、将无防水要求的房间改为厨卫（B）、扩大承重墙门窗尺寸（C）、改动住宅外立面（D）、拆改供暖燃气设施（E）等。三、判断题31.A解析：《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。32.B解析：《民法典》第九百四十一条及《物业管理条例》明确规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人（即“转包”或“全盘委托”），只能将专项服务委托给专业性服务企业，且不得将该区域内的全部物业管理责任转移。33.B解析：《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位拥有处分权，但应当首先满足业主的需要。法律并未规定“只出售不出租”，且在供需紧张时，优先满足业主通常包含出租选项。34.A解析：《民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会...业主大会、业主委员会的具体职责由法律、法规和业主大会议事规则规定...物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约。35.B解析：发生火灾时，电梯供电可能中断，且电梯井会形成烟囱效应，严禁使用电梯逃生，应走安全出口和疏散楼梯。36.A解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当视为物业服务合同的组成部分。37.A解析：《民法典》第二百八十六条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。38.A解析：《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。39.A解析：《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的物业管理用房属于业主共有。物业在服务期间可依约无偿使用，但不得擅自改变用途。40.B解析：前期物业管理阶段，业主大会尚未成立，物业服务合同的甲方是建设单位（开发商）。四、简答题41.答：物业管理承接查验的主要程序和注意事项如下：（1）主要程序：①确定查验范围：明确共用部位、共用设施设备及相关资料的范围。②成立查验小组：由建设单位、物业服务企业、相关专业人员组成。③编制查验方案：制定详细的查验标准、时间、方法和人员分工。④现场查验：按照资料和现场实物进行核对、检测、试运行。⑤签订查验协议：确认查验结果，明确责任归属和整改期限。⑥问题整改与复验：对发现的问题由建设单位整改后，物业进行复验。⑦资料移交与建档：移交全部档案资料，并建立承接查验档案。（2）注意事项：①查验应当严格按照国家标准和行业标准进行。②应当重点查验物业共用部位、共用设施设备的完好率和使用功能。③对隐蔽工程（如管线走向、防水层）的查验要仔细核对隐蔽工程记录。④必须形成书面查验记录，并由双方签字确认，作为界定责任的依据。⑤查验中发现的质量问题，必须书面通知建设单位限期处理。42.答：物业服务企业处理业主投诉的基本流程包括：①记录投诉：接待人员热情接待，详细记录投诉人信息、投诉时间、事由、联系方式等。②分类判定：对投诉内容进行分类（如服务质量、工程维修、环境卫生等），判定投诉的性质和紧急程度。③上报与转派：将投诉信息及时上报相关负责人，并转派给相应的责任部门或人员处理。④调查处理：责任部门人员实地调查，核实情况，依据法规和制度提出解决方案，并付诸实施。⑤反馈回复：处理完毕后，及时将处理结果反馈给投诉业主，并听取业主意见。⑥回访与归档：定期对投诉处理效果进行回访，确保业主满意，并将投诉记录、处理过程及结果整理归档，作为改进工作的依据。43.答：物业管理区域内消防安全隐患检查的主要内容及整改要求：（1）主要内容：①消防通道与安全出口：检查是否被占用、堵塞、锁闭，疏散指示标志是否完好。②消防设施设备：检查灭火器压力是否正常、是否过期；消防栓水压是否充足；火灾自动报警系统、喷淋系统是否正常运行；消防应急照明和广播是否有效。③用火用电用气：检查是否存在私拉乱接电线、违规使用大功率电器、液化气瓶违规存放等现象。④重点部位：检查配电室、锅炉房、电梯机房、地下车库等重点部位的防火措施。（2）整改要求：①对发现的隐患，应立即下发《整改通知书》，明确整改责任人、期限和措施。②对能够当场改正的隐患，应当场责令改正。③对无法当场改正的重大隐患，应采取临时防范措施（如停用设备、设置警戒线），并及时报告业委会和当地消防部门。④跟踪整改情况，进行复查，确保隐患彻底消除。44.答：业主委员会的主要职责包括：①召集与执行：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，执行业主大会的决定。②签订与监督：代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督物业服务企业的履行情况。③监督管理规约：监督业主遵守管理规约及物业使用守则。④专项维修资金：专项维修资金的使用、管理和续筹方案的制定与监督。⑤协助调解：了解业主的意见和建议，协调业主与物业服务企业之间的关系。⑥档案与资料：建立并妥善保管物业管理档案资料。⑦其他职责：业主大会赋予的其他职责。五、计算题45.解：（1）计算年度物业服务费总额（含税利）：物业服务费总额=总成本×(1+利润率)÷(1-税率)已知：总成本C=3,500,总总总（2）计算住宅部分应分摊的年度费用：题目假设商业和配套费用另行协商，通常计算住宅物业费时，分母为住宅面积。若按全小区面积分摊则不同，但根据题意“仅计算住宅部分分摊”，意味着该总成本是针对住宅部分的测算，或者按面积比例分摊。此处按题目语境，3,500,000元即为维持该小区运行的总成本，且需由住宅部分承担（因商业另算），故直接用总费用除以住宅总面积。住宅总面积平方米。年度住宅物业费总额=4,（3）计算每平方米月度物业服务费标准：月月月月答：该小区住宅部分的每平方米月度物业服务费标准约为4.29元。46.解：（1）计算年度日常维保费用：每台电梯每月保养2次。每台电梯每次保养费用=人工费+材料费=150+每台电梯年度维保费=200元8台电梯年度总维保费=4,（2）计算年度大修费用摊销：每台电梯每5年大修一次，费用20,000元。每台电梯年度大修摊销=20,8台电梯年度总大修摊销=4,（3）计算年度折旧费用：题目已知全小区电梯年折旧额为80,000元。（4）计算电梯年度运行维护费用总额：年年年答：该小区电梯的年度运行维护费用总额为150,400元。六、案例分析题47.参考答案：(1)物业公司采取的措施及妥当性分析：物业公司采取了口头制止和下达《装修整改通知书》的措施。妥当。原因：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为，应当及时制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告。物业公司在发现初期即履行了告知、制止的义务，这是物业管理企业的法定职责。(2)李某行为违反的法律法规：李某的行为违反了：①《中华人民共和国民法典》：第二百七十二条规定，业主不得损害相邻业主的合法权益；第二百七十九条，不得将住宅改变为经营性用房（虽非经营，但涉及结构安全）。②《住宅室内装饰装修管理办法》：第五条规定，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。第十二条规定，禁止未经批准改变住宅外立面。(3)物业公司接下来的合法措施：面对李某拒不整改，物业公司应采取以下措施：①继续劝阻：保持沟通，告知法律后果。②及时报告：既然李某已造成事实后果（墙体已拆、阳光房钢结构已焊），且拒不改正，物业公司应当及时报告物业所在地的房地产行政主管部门（住建局