探析地产融资渠道拓展策略

探析地产融资渠道拓展策略

摘要：房地产业作为一种资金密集型行

业，在国家一系列宏观调控政策的压力下,

资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显,

传统的融资渠道日趋紧缩，致使房地产开发

企业的前期资金运作面临着极大的考验，从

而融资渠道的拓展势在必行，如何把握时势

并结合自身条件选择最佳的融资途径应是

每个房地产开发企业亟需考虑的关键问题。

关键词：房地产行业融资渠道策略

一、房地产企业迫于资金压力，亟需

拓展融资渠道

近两年来政府出台的一系列宏观调控,

无一例外，都从相当程度上造成了地产企业

资金链吃紧。早在2003年6月5日，央行

发布了“121号文件”，严控房地产开发企

业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产

开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低

于开发项目总投资的30%。土地储备机构发

放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所

收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不

得超过2年。而2004年出台的“71号文件”，

即业界通称的“8•31大限”，则彻底终结

了延用多年的土地协议出让制度，规定自

2004年8月31日起，严格执行土地招拍挂

制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在

8月31日前交清所有的土地出让金，致使大

量企业再度面临资金紧缺的困难。

随后的一系列金融调控政策，如连续两

次加息，各金融机构正式提高了存款准备金

率个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿

元，国务院下发通知，将房地产开发固定资

产投资项目资本金比例从20%提高到35%及

以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备

的难题。尤其在2005年，以打击投机，抑

制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”

和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥

漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹

象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令

目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦

不迭。

商业性房地产在我国十几年的发展中，

资金来源十分单一，走的完全是一条“独木

桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。

2005年8月15日，从中国人民银行公布的

《中国房地产金融报告》中可以看到，在房

地产业与银行的互动中，已经产生了方向上

的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银

行带来很大风险。社会资金过于集中于银行,

使商业银行在房地产市场形成了一种被动

的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产

业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地

产开发商甚至银行体系都造成了很大的负

担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多

多元化的金融模式来解决房地产融资中银

行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元

化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来

用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题

无疑关乎着房产地企业的生死。

二、房地产企业在融资中常面临的问

题

1、贷款方式单一。国内房地产开发贷

款主要有三种形式：第一种是房地产开发流

动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款,

第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式

的期限都很短，无法适应房地产开发周期的

需要。因此，目前我国房地产金融市场化的

程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有

待创新和拓展。

2、企业对银行贷款依赖过重。改革开

放以来，我国直接融资市场发展很快，但在

短期内仍难以改变以间接融资为主的融资

格局，房地产业在相当大的程度上需要银行

的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源

主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债

券、利用外资、自筹资金和其它资金。1998

年以来，国家预算内资金、债券和利用外资

绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地

产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，

房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度

很大。

3、融资工具的局限性限制。信托融资

相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空

间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信

托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资

方式。但中国银监会《关于加强信托投资公

司部分业务风险提示的通知》出台后，房地

产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况

看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房

地产信托发行数量和规模立即出现了大幅

回落，与上月相比分别回落和个百分点。另

外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难

于流通。企业债券用途多为新建项目，利息

高于同期银行利率，期限为3-15年，所以，

一般房地产企业开发的项目获取发行的可

能性较小。

4、上市对于身处市场经济中的企业来

说无疑是一条上佳的融资途径，房地产企业

也不例外。通过增发、配股、可转债三种再

筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到

数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是,

这种显而易见的优势效应刺激着越来越多

的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上

市由额度制改为核准度，特别是目前房地产

企业上市还属于试点性质，不可能批量上市,

按当今的市场面看，每年能安排几十家企业

上市已属不易，等在证券商和证监会门口的

长龙还不知排到何年何月。

5、海外基金与国内企业对接的难题。

首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外

苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商

的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿

到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会

碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些

境外投资机构改变他们的风险投资办法或

者降低他们的要求并不容易。另外国内的相

关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外

投资者相当困惑的地方。

三、房地产业融资渠道拓展策略

1、开发商贴息委托贷款

所谓“开发商贴息委托贷款”是指由

房地产开发商提供资金，委托商业银行向购

买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补

贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信

贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房,

对承办的金融机构而言，能够有效地规避金

融风险，风险的承担者变成了开发商。

“卖方信贷”对房地产开发商有三个

方面的好处：第一，解决了融资问题，只要

委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可

回笼资金几乎翻了一倍。第二，现实提前销

售，迟早回笼资金。第三，提供有诱惑力的

市场营销题材，购房者可低价买期房并获得

提前的贷款利息补贴。2、房地产信托

房地产信托起源于美国，简称

REITS(realEstateInvestmentTrusts),

从2003年7月18日中国信托一法两规出台

后开始走向我国房地产业。通过成立信托公

司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以

投资于房地产项目。它的优势可以归纳为如

下几点：降低企业融资成本，而且期限弹性

较大，有利于房地产公司的资金运营和持续

发展，优化公司的资产负债结构。信托的资

金供给方式更为多样，如针对企业运营或者

项目动作的资金信托，有贷款模式和股权投

资模式。房地产投资信托通过集中专业管理

和多元化投资从而降低投资风险。中国银监

会公布的《信托投资公司房地产信托业务管

理暂行办法》意味着两项新的重大突破：房

地产信托额度有条件的不受200份制度；即

使开发商“四证”不全，同样可以通过信托

进行融资。信托规模的放大正在为信托基金

的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国

房地产基

金的发展创造条件。房地产信托将会成

为未来房地产融资的重要渠道。

3、利用外资基金

进一步收紧的宏观措施和低迷的市场

并没有阻止外资基金抢滩中国房地产的步

伐。不可否定的是，以摩根士丹利为代表的

跨国投资银行，在中国地产业确有“边做多

边唱衰”的矛盾之举。就在其学者唱空的同

时，大摩旗下的投资部门却正忙于投资中国

大城市的地产楼市。日前，摩根士丹利宣布,

今年计划追加30亿美元资金投入中国房地

产市场，加上此前投入的15亿美元，总投

资额累计将达45亿美元。并且投资重点将

由日本转移至中国。尽管受到宏观调控的影

响，中国仍然有强大的市场需求。试水多年,

对中国市场政策和规则的全面认知，中国市

场自上世纪90年代初新一轮大幅上扬，无

疑是促使外资基金近两年加速进入中国市

场的最主要因素。2004年，土地招拍挂等一

系列措施的出台使市场游戏规则日益透明

和国际化，对于拥有强大资金实力的外资基

金公司而言，此时正是投资良机。

外资基金对于国内合作方选择一般

为当地最大企业或者上市公司有政府背景

的企业更是他们的苜选。外资房地产基金在

作出投资项目和对象决定时，首先是关注企

业本身，例如过往业债、企业管理层能力、

企业声誉和过往产品质量等因素，其次是了

解投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、

价格、现金流等等；再次为该项目所在城市、

市场的消化能力、深度和需求的变化等。基

金投入项目后，运作过程要求规范和透明。

4、上市

在当年中国房地产界，形成了一个非常

鲜明的经济景观一一即以资本运营为核心

的房地产企业上市浪潮。每个企业都要根据

收益与成本来选择合适的融资方式，并确定

最佳的融资结构。发行股票所融入的资金属

于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收

回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有

分享剩余收益，重大决策及选择管理者的权

利。因此与其它融资方式特别是债务融资相

比，进行股权融资最大的好处就是企业没有

定期还本付息的压力，可以很好地规避企业

在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。

许多房地产企业在寻求上市无门的情

况下，转而借助买壳上市达成融资目的，但

值注意的是，买壳上市的企业上市于集资却

不一定能同步进行。就买壳上市业务本身的

来说，它对非上市企业的业绩要求很高，一

般情况下要求净资产收益率20%左右，除了

必须具备一定的资金实力来支付买壳资金

外，更要拥有先进的管理，以保持公司业绩

的稳定，从而达到再融资的终极目标。

5、阶段性股权融资

阶段性股权融资是在项目确定以后进

入成熟期之前为房地产开发商提供资金支

持的方式。在项目开发进展到一定程度，销

售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发

展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商

的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融

资可以到位或销售回款就能够实现。阶段性

股权融资的好处是不增加负债率，因为负债

率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。

但股权融资一般是成本最高的融资方式，而

且股东多了，项目操作难度增大，管理权成

为争夺焦点。

6、房地产投资银行

房地产投资银行就是多家房地产企业

成立投资公司，实现相互过桥的方式，脱胎

于房地产领域特有的“同业拆借”。在这种

形式形成以前，很多地产公司也存在类似的

情况，一个地产商为了获取土地、上市等目

的，从其他地产企业拆借资金。由于都是属

于地产行业，互相之间的风险较为透明，投

资人对于投资的风险一般比