2011年10月福州房地产项目市场月报-54P

2011年10月福州项目市场月报嘉论机构-2010研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发第一章政策资讯10目录：第一章、政策资讯政策风向市场资讯市政动态第二章、土地市场土地成交情况分析成交地块分析新增地块分析

第三章、新增供应商品房月度供应分析新增项目细则第四章、商品房市场分析市场综述成交量分析第五章、普通住宅市场分析供求比分析成交分析存量分析第六章、车位、商业、办公市场分析车位市场分析商业市场分析办公市场分析第七章、营销媒体分析营销活动一览营销活动分析媒体广告投放分析第八章、别墅市场分析别墅成交量价成交项目信息一览表热点竞品项目分析第九章、附件本月开盘信息被称为史上最严的“新国五条”自2010年10月210日出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，一年来，在这些调控政策影响下，楼市成交急剧萎缩，房价过快上涨势头得到遏制，尤其是一线城市房价已连续两月止涨，虽然二、三线城市房价仍呈现涨势，但涨幅不断收窄。房价拐点渐行渐近。福州市场环境，大背景下福州未来5年，将打造福州大都市区，未来发展潜力大10月26日上午，中国共产党福州市第十次代表大会在福州海峡国际会展中心隆重开幕。大会为市民描绘了未来五年的福州蓝图。未来五年，福州将深化财政体制等改革支持平潭至福州的海峡第二通道等规划建设着力打造福州大都市区。相信在新形势下，福州大都市区的成功构建将指日可待。.商品房市场：供应量增多，大量新盘上市10月份福州共有12个楼盘取得预售许可证，其中阳光城新界分三期推出，红星国际分两期推出，香槟花园一期工程分两次推出。金九的惨淡收场，开发商却依旧不依不挠，大量新盘上市，福州楼市将迎来最后一个销售节点“银十”。成交情况：成交量萎缩，受政策影响大，价格仍在高位2011年10月，福州市商品房成交量为13.310万平米，环比下滑了110.34%，同比下滑了210.410%。成交量萎缩，作为传统销售旺季的九月，本月成交呈现冷淡，成交量下滑，未能挽回持续低迷的成交走势。市场综述第一章、政策资讯政策风向财政部：夫妻变更房屋土地权属免征契税财政部网站2011-10-1各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策通知如下：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。央行开征保证金存款准备金房贷或再度收紧中华工商时报2011-10-1央行拟从10月开始将部分保证金存款纳入存款准备金上缴范围。业内人士测算，如果按照20.5%的平均存款准备金率对保证金存款全口径征缴的话，则将在未来6个月冻结资金8310至10025亿，相当于上调了100-125个基点的存款准备金率。开征保证金存款准备金，房贷将再次收紧。嘉论观点：房贷的收缩，迫使各分行授信贷额度不断降低，直接影响个人可贷额度变少，商业贷款优势下滑，部分购房者可能被迫转为公积金贷款方式。迫于市场压力，市场观望氛围浓厚，房产市场压力增大。财政部发改委规定中央财政资金不得直投楼市北京日报2011-10-13近日，财政部、国家发展改革委印发《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》，其中明确，中央财政资金可通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展。办法同时要求资金不得投资于已上市企业;不得从事房地产;不得投资于股票、期货。国土部：将取消土地供应双轨制扩大有偿使用中国广播网2011-10-18

国土资源部近日透露，我国将会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示：土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。嘉论观点：未来土地市场将按照资源市场配置的基本原则，除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外。政策风向住建部：正计划为经适房改名以明晰政策观点地产网2011-10-21据媒体10月20日报道，住房和城乡建设部副部长齐骥于日前透露，正计划为经适房改名。齐骥指出，从110108年到2007年，我国经适房政策经历了几次重大调整，经适房的属性定位已发生重大改变，制度规则也日渐完善。自2010年开始陆续上市的“新经适房”，其最大特点是“共有产权”：购房者仅享有60%-70%的有限产权，余下产权归政府持有;相比此前因寻租、腐败而饱受诟病的旧式经适房，新经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。嘉论观点：目前国家加大了保障性住房的供给力度，也加大了人们对经适房的关注力度，为了规范化管理经适房，实行了改名政策，以后经适房不能再被视为私产，随意转手或继承，套现牟利的政策空子被大大压缩。统计局将统一房价数据发布北京商报2011-10-27国务院办公厅昨日批转国家统计局《关于加强和完善服务业统计工作的意见》(以下简称《意见》)，其中在行业数据统计负责主体方面，对于部分省区出现的房价权威数据等未从统计部门出口的问题，再次强调相关数据须由统计部门权威发布。业界专家表示，一些统计数据的发布权收口各级统计局后，统计部门如何确保数据不失真将成为问题关键。嘉论观点：作为为政府提供决策的重要依据，统计数据失真会误导政府决策的方向，以房地产行业为例，房价数据的不准确性，就可能会对房地产调控政策产生影响。因此该政策为透明房价市场起到积极作用。国务院办公厅发文要求健全保障房退出机制中国政府网

2011-10-30廉租住房、公共租赁住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合相应的住房保障条件的，应当在规定期限内腾退;逾期不腾退的，应当按市场价格交纳租金。经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。对拒不服从退出管理的，可以依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。市场资讯东部新城挂牌出让近百亩商业用地出让海峡都市报2011-10-10近日，福州市国土资源局发布土地公告，挂牌出让福州东部新城一幅近百亩的商业用地，这是福州市2011年第十五次土地出让，按照规划，该地块将提供建筑面积不少于15万平方米的集中式综合性商场，这意味着，未来东部新城不仅将拥有超五星级酒店与各类比肩全国的硬件配套，还将布局大型商业。嘉论点评：东部新城，受政府规划引导，多幅地块已被拍出，作为福州未来城市副中心，未来将成为成熟的居住圈，商业用地的拍出，为区域增添配套，发展潜力大。福州净增住房公积金归集人数三万扩大覆盖面福州日报2011-10-1514日，记者从福州市住房公积金扩面工作领导小组会议上获悉，我市今年将净增住房公积金归集人数3万人，将把更多的职工纳入住房公积金制度保障体系。年底前，将实现机关事业单位、社会团体的全覆盖，国有企业建缴率达到80%以上，各类劳务派遣人员及到村(社区)任职的高校毕业生也要全部建缴。嘉论点评：面对银行的加息政策，未来公积金贷款可能成为刚需购房者的主要手段。住建部与地方达共识第二轮限购宽松新快报2011-10-5尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，此举依然被外界解读为住建部对“限购的基调有所放宽”。住建部政策研究中心副主任王珏林最近表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人称，各地会于10月初开始陆续发布限购政策。嘉论点评：限购令的实施，对房价产生了波动影响，一线城市呈现量价齐跌的态势，在宏观政策的压制下，目前房价涨幅控制，市场处于博弈阶段，若政策放松，房价可能出现反弹。市场资讯仓山万达广场11月试营业奥体中心已签BT合同福州日报2011-10-6截至8月底，该战役项目中的仓山万达广场A区主力店装修完成60%，B区地上结构完成，C区幕墙玻璃开始安装，项目建设进展顺利。根据计划，仓山万达广场将于11月2日试营业、12月2日正式开业。其他项目中，螺城路路基工程完成总量的55%;罗源湾滨海城项目南堤沿线已填方2000亩，准备验收;“智慧福州”项目建成智能厂区66家，新增智能商铺1871010户。嘉论点评：目前福州市正进入发展阶段，各城市副中心逐步形成中，各板块未来或已经拥有了大型的商服配套，未来福州发展将超多中心发展。国家统计局上调去年GDP增速至10.4%国家统计局网站2011-10-8经初步核实后，中国国家统计局将2010年国内生产总值(GDP)增速向上修订0.1个百分点。国家统计局10月7日公布了初步核实后的数据显示，2010年国内生产总值现价总量为40.12万亿元，比初步核算数增加32110亿元;按不变价格计算的增长速度为10.4%，比初步核算数提高0.1个百分点。从产业结构看，初步核算数的遗漏主要存在于第三产业，第二产业则略有高估。初步核实后，第三产业增加值为17.31万亿元，比初步核算数增加2082亿元，增长速度为10.6%，比初步核算数提高0.1个百分点。统计局：8月居民消费价格水平同比上涨6.2%中国新闻网2011-10-10国家统计局10日发布8月份居民消费价格变动情况显示，2011年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%。

2011年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨6.2%。其中，城市上涨5.10%，农村上涨6.7%;食品价格上涨13.4%，非食品价格上涨3.0%;消费品价格上涨7.3%，服务项目价格上涨3.4%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%;食品价格上涨0.6%，非食品价格上涨0.2%;消费品价格上涨0.3%，服务项目价格上涨0.2%。市场资讯福州加强房地产价费监管调查房地产市场成本新华网2011-10-13为保障房地产市场健康发展，福州市物价局采取多项措施加强对房地产价费监管。据福州市物价局介绍，物价部门将加强企业内部价格管理、报备销售房源价格和标价方式监督检查，规范商品房销售明码标价工作;规范涉房服务收费，要求企业停止收取房地产网上签约服务费，降低部分建设项目收费标准。福州市物价局表示，还将部署开展房地产市场成本、利润和价格情况调查，测算单位经济适用住房超标部分应补缴的行政事业性差价。房地产信贷再度收紧开发商资金压力前所未有经济参考报2011-10-16银监会近日下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。国家统计局数据显示，8月份全国房地产资金来源中，国内贷款进一步回落，仅871亿元，同时开发商1至8月自筹资金占比较1至7月扩大1%，至41%。金融机构对房地产贷款收紧外，各类资金进入房地产开发投资也更趋谨慎。开发商面临的资金压力可谓前所未有。嘉论点评：房地产信贷收紧，作为开发商资金链的重要来源，目前房地产市场正呈现胶着状态，量跌价升，开发商资金紧缩，若信贷收紧，资金链可能出现问题，存在资金压力。部分资金实力较弱的开发商，可能会寻求以降价换量的做法，房价出现波动。截至8月，福州供应保障房用地41.410公顷海峡都市报2011-10-15截至今年8月，福州市本级累计供应保障性住房用地41.410公顷，其中经济适用房用地1.105公顷，廉租房用地8.38公顷，限价商品房用地24.58公顷，此外，在公开出让地块中配建各类保障性住房用地6.58公顷。

市场资讯福州加强房地产价费监管调查房地产市场成本新华网2011-10-13为保障房地产市场健康发展，福州市物价局采取多项措施加强对房地产价费监管。据福州市物价局介绍，物价部门将加强企业内部价格管理、报备销售房源价格和标价方式监督检查，规范商品房销售明码标价工作;规范涉房服务收费，要求企业停止收取房地产网上签约服务费，降低部分建设项目收费标准。福州市物价局表示，还将部署开展房地产市场成本、利润和价格情况调查，测算单位经济适用住房超标部分应补缴的行政事业性差价。商品房配建保障房优先开工进度不达标招投标受限京华时报2011-10-23昨天，市住建委发布的《关于加快推进本市保障性住房项目开工建设的通知》要求，商品住房建设项目配建保障性住房的，应优先建设保障性住房，保证其开工时间和建设进度不低于同期商品住房，力争实现保障房项目“当年供地，当年开工”。同时，住房和城乡建设行政主管部门应提高各项手续审批效率。嘉论点评：2011年福州市场拍出多幅地块，均含有配建保障房的要求，优先建设保障性住房，政府对保障房的关注力度较大，市场。福州楼市现首付分期诱惑银行风险或因此加大东南快报2011-10-27“首付10万，买55平方米2房”，近期，福州晋安区一楼盘推出了这个广告，让不少购房者心动不已。关于此类优惠活动，福州房产专家郑景枫表示，分期首付主要针对的是一些首付确实有困难但又有购买能力的客户群体。对难以一次性付款的购房者来说，这样可以暂时缓解资金压力，且分期首付没有利息，相比按揭更实惠。对于开发商来说，分期首付提高了楼盘销售量，加快开发商资金回笼和流通，降低了资金链紧张的压力。市政动态马尾阳光钢贸城有望“10.8”动建2013年底竣工福州晚报2011-10-4记者3日从马尾区获悉，去年“10·8”投洽会签约的总部经济项目——阳光钢贸城，目前已完成规划设计工作，今年“10·8”期间有望动工建设，2013年底竣工，2014年初交付使用。阳光钢贸城位于马尾区江滨大道儒江东路，征地面积2.32万平方米，总建筑面积10.104万平方米，规划建设三栋高百米的总部大楼。3年后，这里将成为福州乃至福建钢铁生产厂家、贸易公司及相关上下游原材料供应商和设备制造商办公、交易和信息交流的中心，每年的交易额预计达150亿元。嘉论点评：在市政规划中，马尾作为新兴规划区受政策扶持，区域前景利好，发展潜力较大，为来区域将在江滨沿线建成区域特色明显、城市功能完善、服务产业聚集、辐射能力较强的区域性CBD(中央商务区)。福州十二五规划公示闽侯连江八镇纳入中心城区东南快报2011-10-16福州市“十二五”近期建设规划昨日起公示，拟确定的中心城区规划范围包括5区(晋安区除寿山、日溪、宦溪)和闽侯县的荆溪镇、上街镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇，以及连江县的琯头镇，面积约1447平方公里。到2015年，中心城区人口规模控制在346万人以内，城市建设用地控制在300平方公里以内，人均用地86.7平方米，新增建设用地47.10平方公里。嘉论点评：目前由于闽侯等城区划分中属于八县，因此房价涨幅不大，不福州五区价格差距较大，随着交通的便利性，目前闽侯的交通距离在不断缩短，被纳入福州中心城区后，心理距离缩短，区域内楼盘价格可能出现涨幅。海峡文化创意产业基地加紧建设投资30亿福州日报2011-10-15我省智能旅游示范基地——海峡文化创意产业基地正加紧建设，项目拟投资30亿元，分两期建设，预计3~5年全部建成，一期项目明年可对外开放。市政动态福州琅岐闽江大桥主塔墩桩基已浇筑成功东南快报2011-10-2322日，福州马尾区政府发布消息：琅岐闽江大桥3#和4#主墩的桩基工程前日晚相继完工，这标志着该桥主塔墩即将转入承台施工阶段。据了解，截至昨日，琅岐闽江大桥的桩基建设已突破百根大关，共完成桩基138根。福州将壮大闽江口发展区着力打造沿江产业带海峡都市报2011-10-27未来五年，福州将壮大闽江口发展区，建设马尾新城，推动南台新城、晋安新城建设……昨日，福州市第十次党代会在福州海峡国际会展中心开幕，省委常委、福州市委书记杨岳代表中共福州市第九届委员会向大会作报告。报告勾勒出未来五年福州的发展蓝图。福州闽江发展规划示意图福州琅岐闽江大桥效果图仓山3项目开始征地补偿标准为120万元/公顷福州晚报2011-10-25我市3个项目开始征地，包括海峡体育中心项目周边、市国家安全局技术侦察大楼项目等。3个项目补偿标准均为区片综合价120万元/公顷，涉及集体土地上的房屋及其他建筑物、构筑物，按《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见(试行)》执行。按照征收农用地的10%预留生产生活留用地，留用地实行每亩100万元货币化补偿，用于被征地村集体发展第二、第三产业等再生产或生活安置。第二章、土地市场

2010年6月—2011年10月福州市土地成交走势图2011年10月，福州市仅成交2幅地块性质为商服用地的土地，总计107.41亩，71642平米。2幅地块皆位于仓山区，分别为闽江大道西侧，福州市中级人民法院南侧；仓山区林浦路与霞洲路交叉口西南侧。

截止至2011年10月，福州市成交25幅地块，成交总面积为3155.23亩，2104538平米，成交总金额为220.841亿元，其中商住用地占44%，2011年福州土地市场成交火热，尤其商服用地供应增大，未来1-2年商业市场竞争激烈。2011年1-10月福州市各性质土地成交亩数占比图成交日期地块编号地块名城地块位置竟得人地块面积容积率成交总价楼面价地块性质2011-10-7宗地2011-27号仓山区闽江大道西侧，福州市中级人民法院南侧仓山区闽江大道西侧，福州市中级人民法院南侧福州市华榕清洁能源发展有限公司10.25亩（61610平米）0.1以上。0.12以下（含0.12）0.111亿元1410104元/㎡商服用地（注：该地块将用于建设CNG（清洁气体）加油加气站）2011-10-30宗地2011-210号仓山区林浦路与霞洲路交叉口西南侧地块仓山区林浦路与霞洲路交叉口西南侧地块，北侧为南江滨路红星美凯龙家居集团股份有限公司108.16亩（65443平米）1.7以上，2.6以下(含2.6)；5.12亿元30010元/㎡商服用地(商业、商务办公)、公共管理与公共服务用地(文化娱乐)2011年10月福州市土地市场成交信息一览表其他事项：1、竞买申请人须为中华人民共和国境内具有经营过单个项目商业建筑面积不少于15万平方米综合性商场管理经验的法人,但有拖欠工程款及用地行为不良者除外。2、该地块内应建设单体建筑面积不少于15万平方米的集中式综合性商场，且不得对外销售，其中综合性商场中的家居商场建筑面积不超过8万平方米。3、该地块于2011年12月31日前净地交付，集中式综合性商场应于2013年“5.18”前竣工并投入使用，若因交地延期，则集中式商场竣工投入使用的时间相应顺延。其他事项：土地将被用于商服用地（加油加气站），出让年限为40年。竞买申请人须为中华人民共和国境内已获得300部以上（含300部）清洁能源（CNG）出租车牌照的国有企业。宗地2011-27号国有建设用地使用权将挂牌交易10日，福州国土资源局发布《关于2011年第十三次挂牌交易国有建设用地使用权》的公告，决定挂牌交易福州市城区一幅国有建设用地使用权。

该宗地位于仓山区闽江大道西侧，福州市中级人民法院南侧，土地面积61610平方米（合10.25亩），土地将被用于商服用地（加油加气站），出让年限为40年。竞买申请人须为中华人民共和国境内已获得300部以上（含300部）清洁能源（CNG）出租车牌照的国有企业。申请人可在8月27日至10月5日提出竞买申请，挂牌交易期限为8月210日至10月7日。宗地编号宗地2011-27号宗地位置仓山区闽江大道西侧，福州市中级人民法院南侧土地面积61610平方米（合10.25亩）土地用途商服用地（加油加气站）容积率>0.1≤0.12，管理用房建筑面积不超过180平方米建筑密度≤24%绿地率≥30%出让年限商服用地40年起始价230万元竞买保证金1110万元备注

竞买申请人须为中华人民共和国境内已获得300部以上（含300部）清洁能源（CNG）出租车牌照的国有企业地块示意图土地市场

海润滨江花园宗地2011-210号地块土地评测10月1日，福州市国土资源局发布土地公告，挂牌出让福州东部新城一幅近百亩的商业用地，地块位于仓山区林浦路与霞洲路交叉口西南侧，建成后提供单体建筑面积不少于15万平方米的集中式综合性商场，海峡国际会展中心片区中商业模式渐渐形成。地块沿江景观资源丰富，虽目前比较荒凉，但未来价值潜力极大。

地块SWOT分析优势劣势机会威胁地块交通顺畅，距离金融街仅一桥距离；离江较近，自然及建筑景观丰富；作为新规划的会展岛片区，未来潜力无限；起始楼面价仅3003元/㎡。离主城区较远，目前消费人口规模不大，商业发展有一定难度；公交线路少，目前较为方便的到达方式仅有自驾；其综合性商场部分不得对外销售；建筑高度受到限制，必须符合机场高度。处于东部新城，“会展岛”片区是政府关注的重点工程，区位优势明显；毗邻海峡国际会展中心，分享会展区间的充足人流量。

已拍出的周边地块均带有商业形式，未来竞争激烈宗地2011-210海峡会展中心鼓山大桥土地市场地块实拍海西佰悦城东方威尼斯二期公爵岛中茵上城国际林浦路潘墩路领秀新城则徐大道

宗地2011-210号地块位于规划中的东部新城区内，自身发展的一大优势即靠近海峡会展中心、仓山科技园，且沿交通要道分布。该地块位于林浦路和潘墩路（原霞洲路）的交叉路口，林浦路是福州南大门出入主通道，双向六车道基本能满足途径的车辆。地块靠近鼓山大桥，福泉高速公路入口，去长乐，马尾，福清交通便利，出行方便。其是未来东部新城“林浦片区”重点发展区域之一。第三章、新增供应第六章媒体动态48商品房月度供应分析10月份福州市商品房（不含经济适用房），供应量为34.6万平米，供应12个项目，主要集中在金山板块，原因是主要8月份福州普通住宅市场新增供应17.58万㎡，其中新增供应2个新项目，世欧澜山与红星国际，写字楼市场新增供应3.110万㎡，新增供应1个新项目--恒宇国际公馆，本月市场放量增大，但成交受政策影响并未呈现较大回暖，市场存量压力较大，预计10月份各项目将利用中秋契机，加大优惠力度，加快去化存量产品。2011年2-10月福州市商品房供应量走势图2011年10月商品房批准预售分类统计表（㎡）板块新批项目数分类别墅住宅商业写字楼车库其他合计北区板块2套数--170811038166--1455面积（㎡）--2421056073443064103--78777仓山板块1套数----20--2105--315面积（㎡）----1721--821010--10020金山板块5套数--134610427----1783面积（㎡）--1288510181822472----153150马尾板块0套数--------------面积（㎡）--------------西区板块0套数--------------面积（㎡）--------------中心城区2套数--3018------3010面积（㎡）--265343652------30185东区板块2套数--7002--235--1037面积（㎡）--6628316010--6016--731008本月合计12套数--251712114656106--471010面积（㎡）--245107114873667710184110--346040单位：平米2011年8月福州市商品房新增房源一览表板块预售许可证项目名称供应面积供应楼栋开发企业中心城区20113420融侨国际公馆21105.0104#楼融侨集团201134010汇诚.佳源居2710100.3103#楼、6#楼(3#楼、6#楼不包括拆迁安置房）汇诚地产金山板块20113424融侨观邸37547.0617号楼融侨集团20113421融信大卫城28178.5232#楼融信地产20113418泰禾.红峪12468.106A4号楼泰禾地产20113416阳光城·新界100810.7113号楼阳光集团20113414福州红星国际22472.441#写字楼红星美凯龙置业有限公司20113412福州红星国际13223.23#酒店式公寓红星美凯龙置业有限公司20113411阳光城·新界17622.5102#楼阳光集团20113410阳光城·新界12547.3610号楼阳光集团东区板块20113422保利香槟国际26366.114号楼保利地产20113415保利香槟国际252810.188#楼，15#楼保利地产20113413中庚帝国大苑22252.4108号楼及地下室中庚集团仓山板块20113407世欧·上江城10020.4102号楼裙房、1#-6#楼地下室世欧地产第四章、商品房市场分析27一、市场综述商品房市场“量跌价升”2011年10月，福州市商品房成交量为13.310万平米，环比下滑了110.34%，同比下滑了210.410%。成交量萎缩，作为传统销售旺季的九月，本月成交呈现冷淡，成交量下滑，未能挽回持续低迷的成交走势。商品房市场可售增多，供大于求目前市场存量增大，本月新增供应为34.6万平米，上月市场供应为40.11万平米，近期市场多个项目入市，供应量增大，但成交萎缩，造成目前市场存量增多，未来市场压力增大。楼市“金九银十”难现在库存压力越来越大的情况下。如果政策不松口，房贷不放开，以及从目前楼盘的实际成交价格来看，实质性的打折降价尚未出现。多数楼盘的优惠都只是“万元级优惠”，而且还要预交一笔认购费用或者办卡，或者采用一次性付清的方式才能获得，今年的金九已经黯然落市，银十也未现翻盘态势。2011年8月、10月商品房供求及成交情况表指标2011年8月2011年10月同比（%）环比（%）供求比1:0.411:0.310--供应量（万平米）40.1134.6041.46%-12.74%成交量（万平米）16.6013.310-210.410%-110.34%成交套数1102415210-21.43%-20.53%成交均价（元/平米）1448616071035.81%11%成交总额（亿元）24.0421.53-4.27%-10.44%数据来源：房地产信息交易网商品房市场——市场综述27商品房市场——市场成交二、成交量分析2011年10月商品房信息成交一览表板块名称住宅别墅车库商业用房写字楼经济适用房总计占比北区板块13587.43431.06832.210106.5745.4615002.8110.48%仓山旧区8154.6117108.14551.053103.06108106.867.61%东区板块63710.821013.83238.784406.821110310.258.34%金山板块34752.010266.0031065.266104.574010.813737.63410235.3634.310%马尾板块3453.75511.4446.084011.272.80%西区板块8044.122107.21321.712210.1688102.206.21%中心城区22873.012010.1101018.8616244.371144.08431100.5130.17%总计107244.833706.248430.7277108.301661010.6410288.53143168.26100.00%占比67.102%2.510%5.810%5.45%11.66%6.410%100.00%本月商品房成交量下滑，市场上观望氛围浓厚

2011年10月福州市商品房成交面积为1338710.73（扣除经济适用房），商品房成交有所下滑，目前中心城区项目放量较大，成交占比为30.17%，金山板块在售项目较多，成交位居板块首位，占比为34.310%，西区和马尾板块市场供应较少仅1-2个项目，因此成交量较少。

目前福州市商品房成交住宅占比下降，写字楼和商业成交体量有所上涨。受限购政策的影响，不限购产品市场走势相对较好。第五章、普通住宅市场分析27一、供求分析2010年1月-2011年10月福州市普通住宅月度供求关系走势图

本月普通住宅供应量为24.6万㎡，环比上涨310.86%，同比上涨了10.10%，受政策影响市场成交萎缩，随着”金九银十”的传统销售旺季来临，在销售压力加大的背景下，开发商仍寄希望于此，希望借这个黄金销售节点，冲刺全年销售业绩。因此市场新增供应加大，10个项目取得预售许可证。

虽然是传统意义上的销售旺季，可是面对走高的楼价，市场成交仍旧萎缩，月度成交量不足10万，同上月相比成交缩减4万平米，同去年10月相比，成交量下滑了近5万平米。目前房价未出现大幅波动，市场上观望氛围依旧浓厚，如果僵局一直持续下去，想必为了挽回楼市，降价一定势在必行，一切都只是时间问题。如今市场还在博弈，十月楼市依然还是个未知数。普通住宅市场——供求分析数据来源：房地产信息交易网供求平衡新“国十条”“国八条”“限购”27二、成交分析——板块成交分析数据来源：房地产信息交易网2011年10月份各板块普通住宅成交信息一览表板块名称面积(m2)金额（亿元）套数（套）均价（元/m2）成交量涨幅均价涨幅占全市百分比北区板块13587.431.7811213147-34.16%1.103%13.107%仓山旧区8154.611.178314326-54.72%23.07%8.310%东区板块63710.821.0451016315-13.87%-4.40%6.56%金山板块34752.0104.6433813353-31.36%-4.102%35.74%马尾板块3453.750.31041114010-43.68%-2.41%3.55%西区板块8044.120.857510564-21.38%0.34%8.27%中心城区22873.013.8722416103111.14%-8.57%23.52%总计107244.8313.75103214142-27.23%0.85%100.00%10月份福州市普通住宅成交量持续下滑，环比下滑27.23%，本月普通住宅成交总量不足10万平米，除中心城区外，各板块下滑约30%左右，中心城区由于8月份成交量下滑，因此本月呈现涨幅。成交价格上，基本保持稳定，无较大波动，除了仓山板块世欧.上江城高价项目备案，带动了板块成交均价的上涨。

本月普通住宅成交情况，并非集中在金山板块，各板块均出现新盘入市，东区板块、西区板块目前均有新项目入市，带动了成交的上涨。中心城区，目前在售项目逐步增多，成交量占比较大。普通住宅市场——成交情况27三、成交分析——成交面积分析普通住宅市场数据来源：房地产信息交易网2011年5-10月福州市普通住宅产品各面积段成交占比图2011年5-10月福州市普通住宅产品各总价段成交占比图数据来源：房地产信息交易网2011年10月，福州市普通住宅，成交总价主流区间为100-200万之间。目前市场受政策影响，观望情绪浓厚，成交主要以刚需为主，产品总价控制，低总价受市场接受度较高，但目前成交均价仍在高位，总价在100万元以内的产品供应较少，刚需型，产品总价在150万元。10月份福州市场，普通住宅成交主力面积段为100-125平米，属于刚性需求产品。目前受限购政策的影响，人们在选择产品的时候更倾向于一步到位的产品，因此在面积考虑上会倾向于100-125平米的二房、三房产品，改善需求主要受限购政策影响，成交萎缩。27数据来源：房地产信息交易网2011年10月项目普通住宅成交面积排行项目成交量总金额（元）套数均价板块仁文.天澜76110.1048018010717210523西区板块万科金域榕郡57181077311052310170102北区板块汇诚.佳源居5685.08782004416513755中心城区金辉.天鹅湾50810.456510510810242121060金山板块红星国际4802.377882361085116413金山板块金辉枫尚4700.555341052255311381金山板块群升·白马郡4325.1047458878104017242中心城区华润橡树湾38102.5242503387311010110金山板块阳光城.新界3857.8541045462551128110金山板块融信大卫城34234684371321013685金山版2011年10月开发商商品房成交金额排行项目总金额（元）成交量（㎡）套数均价（元/㎡）恒力地产110354037310283.3106520848海润建设1262728384506.61064280110金辉集团12427400610238.1011112137福建住总有限公司12072285141026.3211324506群升置业1206830487508.438616073宇洋地产113184110043310.821026081万科集团1034447246242.166016572中庚集团10202510646201.5156148310仁文建设867462118224.058010548红星美凯龙置业861456275212.1851016528三、成交分析——成交排行榜10月份开发商成交金额排行榜，位居首位的是恒力地产，主要由于恒力城项目写字楼产品集中备案，售价较高，因此该开发商位居成交排行榜首，其次海润建设主要成交项目为公园道1号，该项目的商铺产品。位于金额排行前2位的开发商主力成交产品都不是商品住宅产品，目前住宅市场成交走势低迷。10月份，项目排行位于首位的是仁文.天澜项目，该项目售价不高，去化较好，本月集中备案造成成交量的上涨，从月度成交排行来看，单盘项成交量较好的近3500-5000平米，成交萎缩，价格仍在高位。普通住宅市场10月热门销售信息表排名项目名称面积均价1仁文.天澜76110.104105232万科金域榕郡57181701023汇诚.佳源居5685.08137554金辉.天鹅湾50810.451210605红星国际4802.3716413在售热点项目分布图七街十二府天鹅湾华润橡树湾融侨国际公馆世欧.上江城万科金域华府万科金域榕郡正荣润城泰禾.红树林阳光城.新界泰禾.红峪融信大卫城福晟.钱隆金山三木.家天下仁文.大儒世家东方威尼斯御泉万景北纬25N.安妮女王三迪.凯旋枫丹金辉伯爵山中庚青年广场茶亭SOHO长滩一里群升白马郡琴亭湖时代金山板块仓山板块北区板块马尾板块中心城区西区板块东区板块中庚帝国大苑禹洲鼓山一号东方名城筑家尚水东郡板块名称成交均价（元/㎡）金山板块13353仓山旧区14326东区板块16315西区板块10564马尾板块114010北区板块13147中心城区161031融侨外滩左海帝景本月热门销售项目中有三个分布在金山板块。亿力江滨37中茵上城国际海西佰悦城领秀新城泰禾城市广场保利香槟国际名城国际凯隆橙仕广场市场存量分析目前市场存量主要集中在金山板块，存量约为78万㎡，金山板块目前在售项目较多，存量较大，马尾板块的存量主要集中在名城国际项目，该项目已经拿到预售许可证，并未开盘销售。目前北区板块以及东区板块，存量增大，主要由于近期板块多个新增项目入市，如保利香槟国际、三盛国际公园等。大面积户型产品受政策影响较大，目前存量市场较大，约40万屏幕，3712套，小面积户型产品存量较大，主要是市场供应较大。

目前市场新增供应增多，但成交萎缩，造成了市场存量增大，目前普通住宅市场存量约为170万平米，未来市场竞争压力较大，若成交无明显回升，房价可能回落，以价换量，开发商以期快速回笼资金。2011年10月福州商品住宅各板块存量面积图2011年10月福州普通住宅各面积段存量分布情况注：以上存量数据为别墅与普通住宅存量，截止至2011年10月30日新增供应。单位：平米第六章、车位、商业、办公市场分析单位：平方米单位：元/平方米2011年10月福州全市车位产品成交信息表板块名称成交面积（平方米）成交总金额（万元）成交个数成交面积占比成交均价（元/平方米）北区板块832.2107813410.87%10378仓山旧区551.052361106.54%4278东区板块238.784852.83%2030金山板块31065.262301014047.03%5823马尾板块511.44224166.07%4382西区板块321.71276113.82%8578中心城区2010.11021046723.84%10466全市8430.72510772102100.00%70100数据来源：福州市房地产信息网数据来源：福州市房地产信息网42车位市场2010年8月-2011年10月福州市车位产品月度成交量价走势图10月份车位成交主要集中在金山板块，车位成交约140个，主力成交项目为世欧彼岸城，目前车位多为尾盘项目。车位价格较高的板块为中心城区，价格已经在1万元平米，主要成交项目为世茂天城。10月份福州市车位成交8431平米，成交量有所下滑，但成交均价小幅上涨，为70100元/平米，车位价格基本保持稳定，价格波动受项目成交量的备案影响。单位：平方米单位：元/平方米2011年10月福州全市商业产品成交信息表板块名称成交面积（平方米）成交总金额（万元）成交个数成交面积占比成交均价（元/平方米）北区板块106.572101011.37%28044仓山旧区3103.0647155.04%111078东区板块0000.00%0金山板块6104.57184158678.28%30166马尾板块46.0812010.510%26042西区板块2210.1671222.104%31058中心城区1018.8641761111.78%45453全市77108.3241103106100.00%31024数据来源：福州市房地产信息网数据来源：福州市房地产信息网43商业市场2010年8月-2011年10月福州市商业产品月度成交量价走势图10月份福州市商业市场，为量价齐升，成交量为77108平米，成交均价为31024元/平米。价格上涨，主要由于10月份商业成交项目主要集中在高端项目，价格较高。10月份商业市场成交量主要集中在金山板块的融侨观邸和公园道1号项目，项目成交价格基本在3万元/平米，带动了全市成交均价的上扬。2011年10月福州全市办公产品成交信息表板块名称成交面积（平方米）成交总金额（万元）成交个数成交面积占比成交均价（元/平方米）北区板块45.466610.27%14518仓山旧区0000.00%0东区板块0000.00%0金山板块4010.8173282.45%17867马尾板块0000.00%0西区板块0000.00%0中心城区16244.373832101710107.27%235105全市1661010.6310127188100.00%23430数据来源：福州市房地产信息网数据来源：福州市房地产信息网41办公市场单位：平米单位：元/平米2010年8月-2011年10月福州市办公产品月度成交量价走势图10月份，福州市场上不限购SOHO产品成交火热，中央第五街，红星国际等成交情况好，写字楼宇洋中央金地和恒力城等项目去化较好，目前低总价产品，不受限购、限贷政策的影响，市场接受度高。10月份福州办公市场成交量为16700平米，主要成交为SOHO类型产品，受政策影响，相较于住宅产品受到限购政策影响，成交萎缩，不限购产品市场市场火热，成交情况好。第八章、营销媒体分析营销分析总结：10月份为楼市传统的销售旺季，10月12日的中秋佳节，10月初的国庆长假，因此开发商加大了营销活动力度。活动形式主要有中秋答谢晚宴，以及亲子娱乐活动，虽然营销活动频率增多，但在售价上并未出现大幅度的降价，仅部分特价房源，或总价优惠等，对价格营销较小。10月营销活动1、天泽江鼎杯高尔夫颁奖典礼落幕10月4日晚，为庆祝泰禾集团成立16周年暨上市一周年，泰禾集团在长乐豪生大酒店隆重举办长乐业主答谢晚宴。泰禾集团在这次答谢晚宴上，不仅准备了丰富多彩的表演节目，更有超值购房优惠、家庭影院、IPHONE4、IPAD2等丰厚大礼回馈客户。2、泰禾长乐业主答谢晚宴浓情上演3010月3日晚，天泽·江鼎杯高尔夫颁奖典礼暨“福州国际少年高尔夫培训基地成立仪式”在天泽·江鼎营销中心隆重举行，两岸三地高尔夫精英们齐聚一堂，一场视觉、听觉、味觉的全感官饕餮盛宴浓情上演。3.中茵上城国际中秋晚会圆满落幕10月10日晚，天泽江鼎“月满江岸，问鼎未来”暨天泽·江鼎高尔夫主题公园盛大开放嘉年华浓情上演。天泽江鼎的业主们齐聚一堂，共同揭开天泽江鼎高尔夫主题公园的神秘面纱。

4.天泽江鼎高尔夫主题公园盛大开放3010月11日，中茵上城国际为答谢广大业主的支持与厚爱，为现场来宾献上了一场精彩纷呈的视听盛宴。上千位业主与来宾们相聚于皎洁的明月下，相聚于上城国际，共同度过了一个奇妙又充实的夜晚。10月营销活动5.阳光理想城中秋晚宴10月10日启幕10月10日，阳光理想城邀请500组平潭业主齐聚平潭最高端的荣誉大酒店，上演了一场“理想映平潭”的感恩盛宴。龙江地产举办了场名为“月满龙江，情系国宾”的真情回馈献礼活动。其新老业主于龙江云山墅营销中心品阅璀璨灯光下的炫彩空间，品读皓月之下的高雅人生。6.国宾道8号举办了真情回馈献礼活动10月营销活动7.红星国际高端红酒品鉴会暨媒体答谢会上演10月18日下午，中庚·香山春天“拉斯维加斯”音乐节在营销中心激情上演，这是中庚集团“社区邻里节”系列活动的又一精彩环节。近两百组新老客户亲临现场，一边参与互动节目，一边咨询项目最新优惠，活动现场欢歌笑语，热闹非凡。8.香山春天18日举行“拉斯维加斯”音乐狂欢302011年10月15日，在红星国际营销中心华丽丽的展开了一场红星国际高端红酒品鉴会——“醉美红星之夜”。这是针对福州主流媒体的高端答谢酒会。10月营销活动10.琴亭湖畔产品鉴赏会10月25日圆满举办10月24日，群升白马郡举办亲子蛋糕DIY活动，让参与者与家人、爱人一起分享幸福的味道。活动当天，在专业蛋糕师的指导下，家长和孩子们都专心的投入到蛋糕“房子”的设计、搭建过程中，并不时的与身边的“邻居”相互交流一下各自搭建的秘诀，现场温馨、和谐的氛围伴着蛋糕的香味弥漫着整个营销中心。10.群升白马郡举办亲子蛋糕DIY活动3010月25日上午，由福州丰富房地产有限公司倾力打造的琴亭湖畔项目产品鉴赏会在香格里拉大酒店福州厅盛大举行，来自琴亭湖畔的VIP客户和社会各界人士参加了本次活动。10月营销活动3010月营销活动10月210日晚，三盛国际公园邀请意大利钢琴大师葛洛利亚·坎帕娜为答谢业主们举办了音乐会，现场业主们享受着音乐的盛会。11.三盛国际公园10月210日举办业主音乐答谢会10月房企动态1、泰禾集团携手招行共同举办中秋搏饼王中王大赛30泰禾集团携手招商银行，共同举办中秋搏饼王中王大赛回馈广大客户，最高可获得10万元超级大奖。2、10月10日晚融侨外滩与您同庆中秋佳节10月10日晚，融侨外滩将以“明月寄相思，心系外滩情”为主题，在接待会馆举办中秋系列活动。3、阳光城集团“金秋九月购房节”启幕10月10日晚，融侨外滩将以“明月寄相思，心系外滩情”为主题，在接待会馆举办中秋系列活动。10月房企动态2011年10月福州市媒体监控统计表版面合计月份2/3版¾版1/3版½版报眼整版跨页数软文广告本月合计262844782310302384上月合计1104313251618614233310由于本月开发商营销活动较多，优惠信息增多，因此本月报纸头发次数增多，本月福州房地产报刊广告382次，共102个地产项目投放广告，投放项目较8月份增加18个，投放频次较8月份增加了66次，环比增加21%。2011年8、10月份各报纸媒体投放次数走势图2011年8、10月报广项目类型时间住宅商业商住合计2011年10月71次11次10次102次2011年8月56次10次10次74次

10月份项目类型基本仍然保持以住宅为主，住宅比上月增加15次，商住比上月增加2次，商业比上月增加1次。第九章、附件—本月开盘信息10月份开盘情况1.仁文天澜6#（2011.10.3）推量：共30层，一层为商业，2层01单元为公共用房，五层以上可看江户型配比：1210㎡/3房/57套，130㎡/3房/58套，共115套；

访客情况：自10：00-12：00，到访客户约60组；优惠措施：一次性付款107折，按揭108折；预约日至开盘当天，每日累积优惠500元，最高优惠总价10000元；以老带新，老业主享6000物业积金，新业主享6000元购房优惠；公开当日购房，5日内付款优惠：按揭付款首付达40%享10000元优惠；按揭付款首付达60%享20000元优惠；一次性付可享受50000元优惠（优惠不抵首付款，抵购房总款）价格：均价约12100元/㎡（折前）02单元均价为12800元/㎡，03、04单元均价相同，约11700元/㎡,01单元均价为12100元/㎡；去化情况：项目于当日11：30正式开盘，案场无销控表，当天去化约40%，去化楼层多集中在中低楼层；客户多为市中心白领，及周边区域上班居民，开盘当天还有博饼活动，但气氛较为冷清。6#2.群升白马郡10#（2011.10.3）推量:共33层,共106套,面积约为710平米/32套,面积约为1210平米/32套,面积约为145平米/32套，一层商业店面(5间)；价格:15008元/平米-11010108元/平米,均价18000元/平米,层差价约为100元/平米；商业店面均价为282810元/平米；优惠:(1)预约78平米的VIP客户每套总价优惠18000元；预约128平米的VIP客户每套总价优惠28000元；预约145平米的VIP客户每套总价优惠38000元；(2)开盘限时优惠,在开盘当日规定的时间定购128平米以上的客户每套总价优惠35000元;定购78平米的客户每套总价优惠18000元;(3)一次性付款10.5折,按揭10.10折;(4)下定5日内付清首期款另行优惠1%;来访:约为150组客户；去化:截止中午11:00去化65套,去化率约为68%;商业店面去化1间。10#3.金辉天鹅湾（2011.10.10）推售产品：210#，高层最后一栋04-06单元，面积113-127㎡，其中113㎡，123㎡，127㎡三房各17套，总计51套（仅推部分房源）；销售价格：销售报价13200元/㎡，一次性付款10.10折，按揭不打折；优惠措施：A.预约优惠0.5%；B.开盘当日优惠：选房成功可享受1%开盘优惠；C.开盘团购可享受优惠1%；D.开盘缴纳首付款优惠：开盘当天缴纳首付款额外享受优惠3000元/套；去化情况：开盘当天销售情况一般，去化率约为30%，客户以老带新居多。21010月份开盘情况4

.三盛国际公园（2011.10.11）产品：推出5、6#共166套，其中133-138平米/108套；150-162平米/64套；顶层复式232-2410平米/4套；价格：折后均价约11000元/㎡，较上次开盘上涨约500元优惠：（1）一次性：10.5折，5天内付清再优惠3%；（2）按揭：10.10折，5天内付清30-60%再优惠1%，付清60%以上再优惠3%；（3）分期：首付款40%以上，第二期30%房款，第三期20%房款，第四期10%房款，前三期间隔半年付清，最后一期于2012年12月31日前付清；（4）老带新，老客户及新客户均可获得2000元购物卡，三盛老业主购买还可获得总价0.5%优惠；（5）前期预约客户折后总价可再优惠3万元；（6）三天内签约完成可享受5000元车位优惠；现场及去化情况：当天于8点开始签到，签到后再等待区摇号叫号进入售楼处选房，10点后可参加抽奖，认购客户均赠送咖啡机一台，当天销售约110套销售率约65%；客户情况：客户以鼓楼区为主，其次为晋安区、连江客户，部分为罗源及宁德客户。1#2#7#8#5#6#10月份开盘情况5.汇诚佳源居10月17日开盘

推量：3#、6#共301套，其中44-61㎡/310套，76-88㎡/146套，101-107㎡/108套，121-135㎡/18套

；价格：

6#

34层最高价15000元/㎡，3#均价14500元/㎡左右；优惠信息：

1、前期VIP卡申领优惠，办卡即可根据面积享受1-6万元相应总价优惠：40-70㎡可获优惠1万，70-100㎡可获优惠3万，100-120㎡可获优惠4万，120㎡以上可获优惠6万；2、前期办卡客户，每周末签到一次可获取5000元优惠/每次，封顶4次计2万元总价优惠；3、交付定金可参与抽奖活动

；现场情况：当天外场举办抽奖活动，于售楼部内部选房，当天到场客户约80组，客户先进行排队取号，然后按号码进行选房，选房成功后交5万元定金后方可参与抽奖活动；去化情况：当天上午约去化50套，整体去化率约17%。

3#6#6.阳光城新界10月17日开盘推量：推出10#楼王，共128套；其中：3房/81㎡/52套，85㎡/12套；4房/1010㎡/32套，115\121㎡各16套；来访：来访约150组（含看房团50组）；价格：折后均价13600元/㎡；优惠信息：一次性105折，按揭、公基金1010折，在此基础上每平减200，还推出6套特价房，分期付款20%，垫付的钱一年内分3期还清；去化情况：当天去化约20套，去化率16%。10#10月份开盘情况7.闽都星锦湾10月18日开盘情况：推量：4#，共46套，其中110-120平44套，182平2套，底层赠送地下室；价格：均价约8100元/㎡（折后价），4号楼位置较好，相比8月20日推出的3号楼上涨300元/㎡左右；优惠情况：（1）前期认筹客户可享受2万/套及日累积最高8000元/套优惠（2）当天购房客户可享5万元/套（3）一次性105折，按揭108折（4）当天前10名购房客户额外享受3000元/套，第11名至30名额外享受1000元/套

（5）定购客户5日内交清首付款额外享2000元/套优惠（6）累计，当天最高大约可优惠10.8万/套；去化情况：到访客户约60组，10点开始选房，截止中午去化32套左右，去化率约70%；客户情况：剩余房源集中在底层及顶层，客户以平潭、当地居民、闽侯大学城教师为主。4#8.福晟钱隆公馆10月17日开盘产品：3#，四梯十户，面积73-87㎡共230套优惠信息：1、老带新，新业主获得3000物业积分，老业主获得3000购物

。2、前期预约缴纳1万元诚意金客户开盘优惠1000元