2011年10月河南许昌市房地产市场运行报告-50P

许昌市房地产市场运行报告2011年11月2011年10月份PART1宏观经济、政策PART2土地市场PART3许昌市重点个案PART4总结目录03081149第一部分：1宏观经济及政策政策法规十一届全国人大常委会第二十三次会议27日举行联组会议，对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。财政部部长助理王保安表示，将加快推进房产税的实施。住建部部长姜伟新表示，“十二五”末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主。待相关信息系统建立后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。王保安表示，将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用。目前上海和重庆已经开始进行房产税试点。下一阶段，有关部门将针对房地产市场发展的实际情况，完善税制，加快税收政策的制定，抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。姜伟新表示，当前的住房保障还是以实物保障和货币补贴两种方式，最近两年实物保障较多，预计“十二五”末以后，住房保障将逐步转向货币补贴为主。财政部：将加快推进房产税实施国务院五项新政策力挺保障房建设加大信贷支持●增加政府投入●规范利用企业债券融资●加大信贷支持●落实税费减免政策

中国政府网30日刊登《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，意见提出，到“十二五”期末，全国保障性住

房覆盖面要达到20%左右。

意见提出从五个方面落实各项支持政策：一、确保用地供应，储备土地和收回使用权的国有土地，优先安排用于保障性住房建设。二、增加政府投入，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地出让收益用

于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%，中央代发的地方政府债券资金要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程

建设；完不成保障性安居工程建设任务的城市，一律不得兴建和购置政府办公用房。三、规范利用企业债券融资，符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程

建设。四、加大信贷支持，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款，公共租赁住房建设贷款

利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年。五、落实税费减免政策。

见还要求建立健全分配和运营监管机制。对以虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实应立即纠正，并取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格。经济适用住房和限价商品住房购买不满5年的，不得上市交易。经济适用住房配售时，要明确界定政府与购买人的资产份额，并按照政府回购、适当兼顾保障对象合法权益的原则，确定经济适用住房出售所得价款的分配比例。廉租住房、公共租赁住房承租人不再符合相应的住房保障条件的，应在规定期限内腾退；逾期不腾退的，应当按市场价格交纳租金。经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，应当退出经济适用住房，或者通过补交土地收益等价款取得完全产权。政策法规关于住宅70年产权住宅建设用地使用期到期后，如何自动续期尚无明确规定，是否会影响一些人的以房养老计划？国土部官员认为，不会影响。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后怎么办，只有四个字“自动续期”。这让不少人担忧，以目前普遍的70年使用期为例，70年后续期是否需要交钱、如果交钱交多少、怎么交这些具体问题目前都没有明确的规定，更让有以房养老想法的人心存顾虑。国土资源部副部长贠小苏昨日表示，虽然目前尚无具体规定，但他认为不会影响到有以房养老想法的人的计划。不过他亦表示，第一批70年的虽然没到，但不远了。对这个问题，他认为，国务院要总体上设计这个事，“除了《物权法》一句话以外，没别的了，那谁去解决它呢？”贠小苏说，有些出让期短的土地已经出现了续期问题，都在延续着，谁也没出过钱，“已经到期的，我听说的，没有一例交钱。真要有了，我们反倒要赶快研究一下。”产权续期问题值得研究但大家的房子陆续到期怎么办？贠小苏认为，这个问题值得研究。不过他亦直言，不是一个部门能说得了的。虽然目前出让期短的续期没有交钱，但贠小苏认为，这并不能理解成自动续期就一定不交钱，“不是国土部说了算，也不是财政部或者法工委说了算，而应当整体研究。”政策法规国家对楼市的政策面进入密切观察期，通过各种手段加强对房地产的调控，以期望稳定市场。1在国家各项政策的打压下，许多刚性需求的购房者都选择了在观望之中度过黄金十月。2小结：第二部分：2土地市场情况土地情况许昌国土资源局2011年10月土地情况地块编号土地位置土地用途宗地面积（平方米、亩）出让面积（平方米、亩）2011-29#许繁路东侧工业（纺织服装制造业）31947.6（47.9）31947.6（47.9）2011-25#灞陵路西侧（经济开发区55#-3地局部）工业（通用设备制造业）55156（82.73）43171.4（64.76）2011-31#阳光大道北侧（经济开发区34-1号地）住宅65876(98.8)62582（93.9）2011-32#阳光大道北侧（经济开发区34-2号地）商服11930(17.9)11930(17.9)2011-28#劳动路以西、环保局以北住宅7653.2（11.48）7653.2（11.48）2011-33#建安大道以南、文峰路以东住宅3680（5.52）3680（5.52）许昌市2011年第五批国有建设用地使用权出让活动于2011年10月13日发布拍卖出让公告，2011年11月3日上午市国土资源局地产交易大厅举行了拍卖会，共有7家房地产开发企业（单位）参与了出让活动,出让土地6宗，成交6宗。

本次出让总面积16094.2平方米,成交总价款14330万元，较起始价（13354万元）高出976万元。土地情况10月房企拿地意愿骤降未来土地价格或继续走低

全国楼市持续低迷，各大房企开始竞相降价出货。多个城市纷纷下调项目价格。与此同时，土地市场扑朔迷离，不少开发商在第三季度试探性抄底买地，但10月以来土地市场再次陷入低迷。

土地市场经过一年调整，价格逐步触底，底价成交现象在一线城市表现尤为突出。目前土地市场供需比例失衡、成交低迷，地方政府与开发商之间的博弈将愈演愈烈。预计明年地方政府土地收入将吃紧，土地供应可能放量，如果信贷政策未有松动，土地价格可能继续走低。小结：第三部分：3楼盘分布情况及个案健发御园世纪东城周边竞品基本参数开发商:健发置业（许昌）有限公司项目地址：建安大道与魏文路交汇处占地面积：140亩建筑面积：309619㎡重点个案研究建筑形态：高层物业类型：住宅、商铺、步行街容积率：3.0绿化率：35%主力户型：67-195㎡

均价4900/㎡

三期推出63-100㎡户型健发御园世纪东城周边竞品目前情况健发·御园是许昌市政府招商引资项目，北依建安大道，东靠魏文路，直面市委、市政府，毗邻许都公园。建成后的健发·御园将是东城区最高的住宅建筑，项目由1栋商务大厦及14栋高层建筑组成，总建筑面积约30万平方米，采用底层架空、人车分流的方式建设。小区提供1300余个车位，儿童娱乐设施和健身器材。小区整体总占地140亩，呈现规整的长方形状，被纬三路一分为二，分为两个地块34#地和45#地，总建筑面积30万㎡，建成后将容纳2084户住户。本项目一期开发4栋楼，其中1栋8层的商务大厦和3栋高层住宅。主要有公寓、办公楼及商铺。标准层：3m（层高）重点个案研究府西雅园世纪东城周边竞品基本参数开发商:河南三达置业有限公司

项目地址：八龙路以东，八一路以南，三里桥路以西

占地面积：85亩

建筑面积：150000㎡建筑形态：小高层、高层、商住物业类型：住宅、商住容积率：2.49绿化率：36%主力户型：110—145平方米三房二厅

重点个案研究府西雅园世纪东城周边竞品目前情况位于东城区中心，总占地56646万平米，总建筑面积15万平米，由13幢楼宇组成，依北高南低之势围合布局，2.49容积率和36％绿化率，户型面积从36.11平方米单身公寓到422.86平方米三层复式，户型多样，以110—145平方米三房二厅为主力户型，大部分户型有工作阳台和观景阳台。府西智能安保系统完善，除红外线监控系统外，底层大堂有摄像监控系统，每家每户的可视对讲系统，IC卡车库管理系统，家庭智能报警（含闯入报警、煤气泄漏报警、烟感报警），电子巡更系统。重点个案研究周边配套：许都广场、亨圆通步行街、沃尔玛、胖东来；仁和医院、市人民医院；行政服务中心、国际会展中心、文博馆；一高、二高、一中、十一中，健康路小学、东城区实验小学、许昌学院环伺周边社区配套：活动广场，户外运动休闲区，中央水景休闲区，休息休闲区等多个动能区域！会所、网球场、木栈道、露天咖啡厅、喷泉……；主力宣传语：居于上层，给予上乘构筑许昌中央奢侈生活蓝本社区目前情况2011年8月6日，三达·府西雅园星级接待中心盛大开放。目前处于储客期。还未进行大面积宣传，客户来访基本依靠路过。府西雅园世纪东城周边竞品重点个案研究未来·东岸华城世纪东城周边竞品基本参数开发商：许昌未来房地产开发有限公司地理位置：许昌市建安大道清潩河畔总建面积：128亩总建筑面积：280000平方米容积率：3.28绿化率：35%园林风格:ArtDeco建筑风格:ArtDeco产品类型:

别墅、小高层、高层物业费：浙江绿城物业管理有限公司主力面积:120㎡三房135㎡三房

160㎡四房均价:别墅8500元/㎡左右

洋房高层5000元/㎡重点个案研究户型分析项目包括12别墅，6小高层，10高层，共分三期开发完成。当前第一期为4栋叠加别墅4栋小高层和两栋高层。二三期尚未确定。别墅为220㎡-230㎡四房260㎡-270㎡四房小高层为130㎡-140㎡三房高层为120㎡-130㎡三房未来·东岸华城重点个案研究项目状况8月28日下午3点，未来·东岸华城产品推介会于三鼎华悦大酒店举行。当天到访客户近300组。9月10日开盘，当天销售近7成均价5000元/㎡未来·东岸华城重点个案研究未来·东岸华城重点个案研究户型分析三室两厅两卫159.12㎡四室两厅两卫264㎡项目本期推出别墅、小高层和高层，表现形式为三房和四房三房面积集中在120-160㎡之间，面积分配比较宽松别墅四房面积分配在193-260㎡之间除了满足客户的空间需求之外，还能给客户带来极强心里满足感。未来·东岸华城世纪东城周边竞品重点个案研究卖点：天然河脉，顶级政务资源，跨界城市的无双宝地宣传语：政务核心·城市玉带·28万㎡上流疆域点评：东岸华城背靠清潩河，面向新政区。大面积户型可以满足多次改善需求客户的需要。卖点分析名门尚居重点个案研究基本参数开发商：许昌恒达集团-许昌宋基大地置业有限公司地理位置：智慧大道与莲城大道交汇处总建面积：86亩总建筑面积：20万㎡容积率：3.0绿化率：36%建筑形态:高层主力面积:85㎡

两房108-143㎡三房均价:4500元/㎡名门尚居户型介绍重点个案研究85㎡两房128㎡三房142㎡三房名门尚居项目情况重点个案研究

项目位于许昌市清潩河东侧，由许昌市第一景观大道——莲城大道和智慧大道、赵湾路、唐岗街等四条城市干道合而成，占地55366平米（约83.05亩），规划有5栋33层建筑、8栋18层建筑，总建筑面积约17万平米。项目周边环境优雅、交通便捷、生活设施齐全，与市政规划的千亩游园仅有百米距离，北侧500米即可到达许都公园；会展中心，胖东来许扶店距离项目仅千米左右；许昌市第二人民医院、许昌市四中、中国银行营业网点、建设银行营业网点等生活设施紧邻项目周围，政府机关林立（国税局、交通局、畜牧局、电业局、劳动社会保障局等）。恒达NAPA溪地重点个案研究基本参数开发商:河南许昌恒达房地产集团有限公司项目地址：莲城大道与魏文路交汇处占地面积：134亩建筑面积：28.5万㎡物业类型：住宅（高层）容积率：2.98绿化率：50%主力户型：93-190㎡项目规划：6栋18层、14栋26层高层

分两期开发，二期10栋高层恒达NAPA溪地重点个案研究项目销售状况二期一期项目一期十栋楼，五栋定向开发，五栋正常销售，2010年10月10日亮相，10月23日新品推介,11月6日认筹当天认筹约300个10年12月到现在几乎去化85％,现在处于一期正常销售和二期的认筹同时进行中,恒达NAPA溪地世纪东城周边竞品户型分析重点个案研究93㎡137㎡149㎡93㎡项目一期大多都是两梯四户型,左右两边为南北通透的三房,中间为相邻的两户纯南户.户型整体来说方正合理.恒达NAPA溪地世纪东城周边竞品户型分析重点个案研究二期推出49—203㎡户型以上是主推户型恒达NAPA溪地重点个案研究推广分析主题推广语:恒达·NAPA溪地，把家种在花园里恒达·NAPA溪地，花园式的家献给热爱生活的您！推广活动

:冰爽夏日,豪礼惠全城玫瑰七夕情定NAPA溪地

爱情许愿树，爱就大声说出来

每天77份鲜花、巧克力、水晶之恋果冻等爱情礼包大派送

根据婚龄送相应的幸福礼金

城标·尚郡重点个案研究基本参数开发商：河南城标置业地理位置：许昌市前进路与学院路交汇处总建面积：102亩总建筑面积：18万㎡建筑风格：欧陆风情容积率：2.49绿化率：48%建筑形态:小高层、高层主力面积:80-189㎡城标·尚郡目前情况重点个案研究8月27日城标·尚郡展示中心开放城标·尚郡重点个案研究户型分析118㎡105㎡129㎡136㎡145㎡最宽楼间距达到100米

大正壹品蓝湾世纪东城周边竞品基本参数开发商:河南大正房地产开发有限公司项目地址：东区新兴东路与百花南路口建筑面积：20万㎡建筑形态：13栋高层、写字楼、住宅、酒店容积率：2.91绿化率：38%热销户型：80余㎡两室|120余㎡三室车位：地上地下均价：4400元/㎡重点个案研究大正壹品蓝湾世纪东城周边竞品户型分析重点个案研究目前正在销售楼王（6#）年底竣工其中12#、13#分别为商住两用，两层底商。分别是一梯15户和17户，6#为一梯3户。小区共有1100多户，主力户型：80㎡两房，120㎡三房小户基本售馨，部分110㎡户型滞售，均价4400/㎡，一次性优惠2个点，按揭1个点。户型均为坐北朝南。大正壹品蓝湾世纪东城周边竞品重点个案研究区位卖点优点：1.区域优势明显，，周边配套：实验学校、清潩河游园、运河公园

2.小区绿化：桃李居、紫竹院、梅香苑、合欢庭、荷香岛、牡丹亭。

3.小区推出户型均为坐北朝南户型。缺点：最低层19层，最高26层，虽然楼间距为60米，但是她为一梯多户型的公寓型，采光、通风不好，嘈杂，不适合中原人的居住心态。开发商：建业住宅集团地理位置：许昌市新东街与紫云路交汇处

占地面积：122亩建筑面积：247878㎡

建筑形态：22栋小高层、高层、商住物业类型：住宅、商铺总户数：2066户容积率：3.0绿地率：40%户型：一室两厅一卫48.17

两室两厅一卫85.81

三室两厅两卫135.67-140

四室两厅两卫155.80

五室两厅三卫（复式）277.90均价：4600元/㎡建业森林半岛重点个案研究基本参数建业森林半岛一期总共300套户型面积段套数结构占比一房两房五房（复式）

50、85、270150套50%三房120、135-140100套33.3%四房16050套16.7%一期情况一期分2批推出，1批6栋，2批2栋，共推出8栋。主力户型：两房85m2、三房135-140m2、四房160m2重点个案研究营销节点：1.2010年12月25日建业森林半岛展示中心开放，2.2011年4月9日VIP卡开始招募，3.2011年5月28日一期开盘，4.2011年9月一期主体封顶5.近期即将再次认筹优惠政策：5000抵1万，老带新享

5000元优惠。建业森林半岛重点个案研究活动节点5月28日开盘4800元/㎡，实际成交价4400元/㎡开盘当天老客户额外优惠1个点。开盘当天销售140余套，随着后期消化，目前一期销售已达90%。建业森林半岛世纪东城周边竞品户型分析重点个案研究建业森林半岛世纪东城周边竞品重点个案研究区位卖点项目位于许昌形象大道魏武大道西侧，紫云路与新东街交汇处；占地面积122亩，总建筑面积24万平方米，容积率3.0，绿地率40%，由22栋小高层、高层住宅、社区商业、地下停车场组成。50—280㎡经典百变户型，涵盖一房、两房、三房、四房、空中别墅等，户型创新。品牌开发商，教育、商业配套完善。周边配套：三国圆博园、运河公园，五星级酒店、巴厘岛温泉酒店、新城体育馆，实验中小学、许昌二高、许昌职业技术学院，高铁站、三级甲等医院等。主题定位：帕拉帝奥之上叫森林半岛阳光花墅世纪东城周边竞品基本参数重点个案研究开发商：河南正诚置业有限公司地理位置：许昌市魏武大道与前进路交汇处总建面积：29万㎡容积率:2.9园林风格:简欧风格：建筑风格:简欧风格产品类型:洋房、小高层、高层主力面积:洋房150-160㎡三房

小高层180㎡三房

高层130㎡三房160㎡三房

复式310㎡复式五房均价:洋房5100元/㎡

小高层5100元/㎡

高层4100元/㎡

复式7400元/㎡

阳光花墅世纪东城周边竞品产品配比重点个案研究阳光花墅由7栋多层洋房，3栋小高层，15栋高层组成，共分三期。

当前推出第一期包括3栋洋房，2栋小高层，4栋高层。洋房户型以150㎡三房为主，小高层户型面积集中在180㎡，高层分为130㎡三房160㎡三房310㎡的复式五房

阳光花墅世纪东城周边竞品户型配比分析重点个案研究物业类型房型面积段㎡套数洋房三房140-15012150-16036160-17012小高层三房180-19088高层三房130-140120160-170160高层复式五房310-3208

阳光花墅世纪东城周边竞品重点个案研究本项目洋房、小高层、洋房全部表现为三房，面积分别在140㎡-190㎡之间。主力面积在136㎡-140㎡跟160㎡-170㎡两个面积段三房中洋房所占比例为14%

小高层所占比例为20%