2026年物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案(辽宁省)

2026年物业管理师职业技能鉴定考试(理论知识高级、三级)题库及答案(辽宁省)第一部分：单项选择题（共50题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。制定和修改管理规约，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.二分之一；二分之一B.三分之二；二分之一C.四分之三；三分之二D.过半数；过半数答案：B解析：《民法典》第278条规定，制定和修改管理规约属于业主共同决定事项。对于此类事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。2.辽宁省某住宅小区建筑面积为10万平方米，其中住宅8万平方米，商业2万平方米。根据《辽宁省物业管理条例》，在首次业主大会会议筹备组中，业主代表的产生方式应当由（）推荐。A.街道办事处B.社区居委会C.业主联名D.开发建设单位答案：C解析：根据《辽宁省物业管理条例》相关规定，首次业主大会会议筹备组中的业主代表，通常由业主联名推荐产生，或者由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐产生，以体现业主的自治意愿。3.物业管理服务的核心目标是（）。A.维护物业建设单位利益B.实现物业管理企业利润最大化C.物业的保值增值D.服从街道办事处的管理答案：C解析：物业管理的根本目标是通过专业的管理和服务，使物业及其附属设施设备处于良好的运行状态，保障物业的使用安全，提升居住环境品质，从而实现物业的保值和增值。4.在物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的（）。A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.四分之三答案：C解析：根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二，以确保评标的专业性和公正性。5.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人管理的，属于（）行为。A.转让B.转包C.违法分包D.聘用答案：C解析：《民法典》第948条明确规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。将全部管理业务一并委托属于典型的违法分包（转包）行为。6.某高层住宅小区发生火灾，消防控制室值班人员接到报警信号后，应在（）秒内确认火情。A.10B.30C.60D.90答案：A解析：根据消防控制室管理规范，值班人员接到火灾报警信号后，应立即进行确认，原则上应在10秒内完成确认工作，以便迅速启动应急预案。7.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.最终用户B.物业服务企业C.业主委员会D.开发建设单位答案：A解析：《民法典》第654条及相关物业管理法规规定，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当向最终用户收取费用，物业服务企业接受委托代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。8.物业服务费主要包括（）。A.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.以上都是答案：D解析：物业服务费的构成通常包括：管理服务人员的薪酬、物业共用部位设备的运行维护费、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费、固定资产折旧、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、经业主同意的其他费用等。9.住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）的罚款。A.5万元以上10万元以下B.10万元以下C.20万元以下D.项目合同金额的5%以上10%以下答案：B解析：《物业管理条例》第五十七条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。10.房屋共用部位是指承重结构、楼梯间、（）等。A.业主自家的阳台B.业主自用的卫生间C.走廊通道、门厅D.出售给个人的地下室答案：C解析：房屋共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。业主自用部分不属于共用部位。11.在辽宁省，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于（）。A.弥补物业服务企业的亏损B.补贴专项维修资金C.提高物业服务员工福利D.归属物业服务企业所有答案：C解析：根据《民法典》及《辽宁省物业管理条例》，利用共有部分进行经营的，所得收益在扣除合理成本后，属于业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。12.物业服务企业要求业主在办理入住时缴纳一年以上的物业服务费，这种行为（）。A.是合法的，为了便于管理B.是合法的，基于合同约定C.是不合法的，违反了相关法规D.视情况而定答案：C解析：根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，物业服务企业不得强制或变相强制业主预交长期物业服务费。通常情况下，预收期限不得超过物业服务合同约定的期限（一般不超过一年或按合同约定，但不得违反地方法规限制）。13.物业管理企业在接管物业时，必须进行（）。A.装修B.验收C.拍卖D.拆除答案：B解析：物业接管验收是物业管理企业在接管物业前，由建设单位、业主委员会（或原物业）和物业管理企业共同对物业的质量、功能、资料等进行查验的过程，是明确责任、确保管理顺利进行的基础。14.关于物业档案管理，下列说法错误的是（）。A.应当建立完善的档案管理制度B.档案可以随意销毁C.档案包括物业权属资料、工程技术资料等D.档案应当实行安全管理，防止丢失和泄密答案：B解析：物业档案是物业管理的重要依据，必须妥善保管，不得随意销毁。销毁档案必须严格按照档案管理规定，经过鉴定和批准程序。15.物业服务企业歇业的，应当在歇业前（）个月向物业所在地的区、县房地产行政主管部门报告。A.1B.2C.3D.6答案：C解析：根据相关物业管理法规，物业服务企业应当在办理营业执照注销登记前或歇业前，向物业所在地的备案机关报告，以便相关部门做好后续安排，通常规定为提前3个月。16.下列不属于物业管理早期介入服务内容的是（）。A.参与规划设计方案的讨论B.对施工质量提出建议C.制定物业管理方案D.收取物业服务费答案：D解析：早期介入是指物业接管验收前的服务阶段，主要工作包括参与规划设计、施工建设、竣工验收等环节，提供专业建议。此时物业尚未交付使用，不涉及收取物业服务费。17.物业管理区域内发生车辆被盗或刮擦，物业服务企业（）。A.应当承担全部赔偿责任B.一律不承担责任C.根据合同约定及过错程度承担相应责任D.仅承担道义补偿答案：C解析：车辆保管关系的认定取决于合同约定。如果合同明确约定为保管合同且物业有过错，物业需承担责任；如果仅是车位租赁且物业履行了基本的安全防范义务，通常不承担责任。责任判定需依据合同条款和实际管理中的过错程度。18.专项维修资金属于（）所有。A.物业服务企业B.业主C.开发建设单位D.政府答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》明确规定，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的，属于业主所有。19.物业服务企业未履行物业服务合同，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（）。A.行政责任B.刑事责任C.民事责任D.违约金答案：C解析：物业服务企业未履行合同义务属于违约行为，造成损害的，应承担违约责任或侵权责任，统称为民事责任。20.辽宁省冬季供暖期间，物业服务企业对供暖系统的巡检频率应当（）。A.保持日常频率即可B.适当降低C.适当提高，确保供暖稳定D.停止巡检答案：C解析：考虑到辽宁省冬季气候寒冷，供暖是民生重点。物业服务企业应在供暖季提高对供暖系统及管网设施的巡检频率，及时发现并处理跑冒滴漏等问题，确保供暖效果。21.业主大会会议可以采用（）形式召开。A.集体讨论B.书面征求意见C.集体讨论和书面征求意见D.必须集体讨论答案：C解析：《民法典》及物业管理条例规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；具体方式由业主大会决定。22.物业服务企业更替时，原物业服务企业应当向新物业服务企业移交（）。A.部分管理资料B.全部管理资料和财物C.仅移交钥匙D.仅移交财务账目答案：B解析：物业服务合同终止时，原物业服务企业应当在约定期限或合理期限内，将物业管理区域内的资料、设施设备、财物等全部移交给新物业服务企业或业主委员会，保障管理服务的连续性。23.物业管理招标中的评标方法主要有（）。A.最低投标价法B.综合评估法C.最低投标价法和综合评估法D.抽签法答案：C解析：物业管理招标评标通常采用最低投标价法（适用于标准化的服务）或综合评估法（侧重服务质量、企业资信、方案优劣等），综合评估法更为常见。24.物业服务企业资质管理制度已被取消，现在的管理模式为（）。A.备案制B.审批制C.核准制D.无需管理答案：A解析：国家已取消物业服务企业资质核定，改为加强事中事后监管，建立物业服务企业信用管理制度，企业相关信息需向主管部门备案。25.在住宅小区内，违反规定饲养动物，影响他人正常生活的，物业服务企业应当（）。A.直接捕杀动物B.罚款C.予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门D.强行驱赶业主答案：C解析：物业服务企业没有行政执法权。对于违规饲养动物等行为，物业应履行劝阻、制止义务，无效后应及时向公安机关或城市管理部门报告。26.物业管理中的“绿色物业”理念强调（）。A.增加绿化面积B.节能降耗、环境保护、可持续发展C.使用绿色涂料D.种植绿色植物答案：B解析：绿色物业是指在物业的全生命周期中，贯彻节能、节水、节材、环境保护及循环经济的理念，通过科学的管理和技术手段，降低资源消耗，减少环境污染。27.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示（）。A.企业商业秘密B.物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等C.业主的家庭住址D.员工的工资单答案：B解析：根据《物业服务收费管理办法》等规定，物业服务企业实行明码标价，应当在显著位置公示服务内容、标准、收费项目、计价方式、收费标准等。28.房屋使用人在物业管理活动中的权利义务由（）约定。A.业主与使用人B.物业服务企业与使用人C.业主与物业服务企业D.法律法规直接规定答案：A解析：房屋使用人（非业主）在物业管理活动中的权利义务，通常由业主与房屋使用人约定，但使用人应遵守管理规约。29.物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足（）的需要。A.物业服务企业B.外来车辆C.本物业管理区域内的业主D.商业租户答案：C解析：《民法典》第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。30.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在（）内退出物业管理区域。A.7日B.15日C.30日D.合同约定的期限或合理期限答案：D解析：原物业服务企业应当在物业服务合同终止时，按照约定的期限或合理的期限（通常在合同中明确，或由双方协商确定，一般不超过2-3个月），配合新物业完成交接并退出。31.下列费用中，不得从专项维修资金中列支的是（）。A.共用设施设备的维修费用B.共用部位的大修费用C.日常养护费用D.共用设施的更新改造费用答案：C解析：专项维修资金专项用于共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造。日常养护费用应当从物业服务费中列支。32.物业管理企业应对员工进行定期培训，培训内容不包括（）。A.职业道德B.法律法规C.业主个人隐私D.专业技能答案：C解析：员工培训应涵盖职业道德、法律法规、专业技能、服务礼仪等。业主个人隐私属于保密信息，不得作为培训内容随意传播，应培训保密意识而非隐私内容本身。33.智能化物业管理系统的核心是（）。A.硬件设备B.软件平台C.数据集成与信息共享D.门禁系统答案：C解析：智能化物业管理不仅仅是安装硬件，更重要的是通过软件平台实现各子系统（安防、消防、设施设备等）的数据集成与信息共享，提高管理效率。34.物业服务企业如果发现业主擅自拆改房屋承重结构，应当（）。A.视而不见B.协助其拆改C.及时予以劝阻、制止，并向当地房地产行政主管部门报告D.断水断电答案：C解析：擅自拆改承重结构涉及建筑安全，物业必须履行劝阻、制止义务，并必须及时向当地建设或房地产行政主管部门报告，具有法定报告义务。35.物业管理风险的防范措施不包括（）。A.购买物业保险B.完善物业服务合同C.忽视员工培训D.建立应急预案答案：C解析：忽视员工培训会增加风险。防范风险措施包括：购买物业责任险、公众责任险；细化合同条款；加强员工培训；建立突发事件应急预案等。36.业主委员会由（）组成。A.街道办事处工作人员B.物业服务企业指派的人员C.业主大会选举产生的业主代表D.开发商代表答案：C解析：业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生的业主代表组成。37.物业服务企业未将相关资料报备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.2000元以上1万元以下D.3万元答案：C解析：《物业管理条例》规定，物业服务企业未将相关资料报备案的，责令限期改正，逾期不改的，处2000元以上1万元以下罚款。38.住宅室内装饰装修管理服务协议应当由（）签订。A.业主与装修企业B.物业服务企业与装修企业C.物业服务企业与业主D.业主委员会与装修企业答案：C解析：根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人（业主）应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，明确装修管理要求。39.物业管理招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的（）日前，提交招标材料备案。A.5B.10C.15D.30答案：B解析：招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书的10日前，提交物业管理招标投标备案材料。40.下列关于物业服务费酬金制的说法，正确的是（）。A.物业服务费全部归物业服务企业所有B.结余归物业服务企业C.预收的物业服务资金属于代管性质，除去酬金外结余归业主D.亏损由业主承担，物业服务企业不承担风险答案：C解析：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。预收资金具有代管性质。41.辽宁省规定，新建住宅小区的配套建筑与设施设备应当（）。A.分期建设B.与住宅同步建设、同步交付使用C.在业主入住后建设D.由物业服务企业建设答案：B解析：为保障业主权益，新建住宅小区的公共服务和配套设施应当按照规划要求与住宅同步建设、同步验收、同步交付使用。42.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.调查C.救助D.以上都是答案：D解析：物业有协助安全防范的义务，发生事故时应采取应急措施，及时向有关部门报告，并协助做好救助、调查、善后等工作。43.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）的业主且占总人数（）的业主同意。A.过半数；过半数B.三分之二以上；三分之二以上C.二分之一以上；三分之二以上D.三分之二以上；二分之一以上答案：B解析：《民法典》第278条规定，筹集和使用专项维修资金属于应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的事项。注：此题考察的是“决定”这一最终通过门槛，结合《民法典》新规，需特别区分参与表决门槛和通过门槛。根据《民法典》第278条，筹集和使用专项维修资金，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。选项B为旧法或常见混淆项，根据最新《民法典》，正确门槛应为参与表决的3/4以上。若严格按照《民法典》，此题无完美选项，但通常考试若未更新题库，可能考察旧法或特定地方法规。此处按《民法典》解析：应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。若选项无3/4，最接近的高门槛为2/3。但在高级考试中应明确《民法典》规定。此处设定选项为B是依据旧题库习惯，但在解析中必须纠正。修正：为了符合高级考试严谨性，假设题目考察的是民法典，正确答案应为3/4。鉴于选项限制，本题按最严格标准解析。（注：在实际生成的题库中，我会调整选项以符合《民法典》）。修正选项如下：A.二分之一以上B.三分之二以上C.四分之三以上D.五分之四以上（修正后答案：C）44.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）委托给专业服务公司。A.全部物业管理B.专项服务业务C.保安服务D.保洁服务答案：B解析：物业服务企业可以将专项服务业务（如保洁、绿化、电梯维保等）委托给专业服务公司，但不得将全部管理责任一并转包。45.物业管理品牌建设的核心是（）。A.广告宣传B.服务质量C.规模扩张D.降低成本答案：B解析：品牌的基础是质量。对于服务行业而言，优质、稳定的服务质量是品牌建设的核心和根本。46.房地产开发企业在预售商品房前，应当选聘物业服务企业，并签订（）。A.物业服务合同B.前期物业服务合同C.临时管理规约D.前期物业管理协议答案：B解析：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。47.物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.2万元以上10万元以下D.10万元答案：A解析：尽管资质已取消，但在考察历史法规或特定地方法规背景下，此类违规通常对应1万-5万罚款。注：当前背景下此题考察意义减弱，但作为题库完整性保留，并注明背景。48.业主装饰装修房屋，应当事先告知（）。A.邻居B.物业服务企业C.房地产行政主管部门D.城市规划部门答案：B解析：业主装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，并与其签订住宅室内装饰装修管理服务协议，以便物业对装修行为进行规范管理，避免破坏房屋结构或扰民。49.物业服务企业应当向业主公示物业共用部位、共用设施设备的使用情况，每年至少公布（）次。A.1B.2C.3D.4答案：A解析：根据相关规定，物业服务企业应当定期（通常为每年至少一次）将共用部位、共用设施设备的使用情况、收益情况等向业主公示，接受业主监督。50.下列属于物业管理公共秩序维护服务的是（）。A.代业主保管贵重物品B.封闭小区管理，人员车辆出入登记C.侦查刑事案件D.审查业主政治背景答案：B解析：公共秩序维护主要是协助做好安全防范工作，包括门岗值勤、巡视、车辆管理、装修管理等。侦查案件是公安机关的职责。第二部分：多项选择题（共20题，每题2分）51.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化答案：ABCD解析：物业管理具有社会化（摆脱行政依附）、专业化（专门机构/人员）、市场化（等价有偿、招投标）、规范化（法律法规/标准）等基本特征。52.根据《辽宁省物业管理条例》，建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当将（）报送物业所在地的县物业行政主管部门备案。A.前期物业服务合同B.临时管理规约C.物业管理区域划分意见书D.拟选聘的物业服务企业资料答案：ABC解析：建设单位在销售前需备案的主要文件包括前期物业服务合同和临时管理规约，以及物业管理区域划分意见书。53.物业服务企业应当履行的义务包括（）。A.接受业主委员会的监督B.定期听取业主的意见和建议C.协助有关部门开展社区文化活动D.擅自利用共用部位进行经营答案：ABC解析：D选项属于禁止行为。物业服务企业有接受监督、听取意见、协助社区建设等义务。54.下列哪些情况可以使用专项维修资金？（）。A.屋面防水层严重渗漏B.电梯故障危及人身安全C.楼体单侧外墙有脱落危险D.业主家中家具损坏答案：ABC解析：专项维修资金用于共用部位的大修、更新、改造。屋面、电梯、外墙均属共用部位/设施。业主家中家具属自用部分，不可使用。55.物业管理招投标的原则包括（）。A.公开原则B.公平原则C.公正原则D.诚实信用原则答案：ABCD解析：招投标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。56.物业服务企业在装修管理中，应重点查验（）。A.是否有变动建筑主体和承重结构B.是否有将没有防水措施的房间改为卫生间C.是否有超过设计标准或规范增加楼面荷载D.装修材料是否环保答案：ABC解析：装修管理主要关注结构安全和使用功能。ABC项涉及结构安全和荷载，属于禁止或严格审批项目。D项环保材料虽重要，但非物业强制查验核心，更多依靠业主自觉和环保部门监管。57.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务B.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议C.监督物业服务企业履行物业服务合同D.监督专项维修资金的管理和使用答案：ABCD解析：以上四项均属于《民法典》及《物业管理条例》规定的业主权利。58.物业服务费定价形式包括（）。A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.业主定价答案：BC解析：物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。通常保障性住房实行政府指导价，商品房实行市场调节价。59.物业管理突发事件的处理原则包括（）。A.快速反应原则B.统一指挥原则C.以人为本原则D.预防为主原则答案：ABCD解析：处理突发事件需迅速（统一指挥、快速反应）、优先保障生命安全（以人为本），并注重日常防范（预防为主）。60.房屋共用设施设备包括（）。A.电梯B.供排水管道C.公共照明设施D.消防设施答案：ABCD解析：共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。61.物业服务合同终止的原因主要有（）。A.物业服务合同期满B.物业服务企业被解聘C.物业服务企业破产D.物业灭失答案：ABCD解析：以上情形均可导致物业服务合同权利义务关系的终止。62.物业管理档案资料的内容主要包括（）。A.物业权属资料B.工程技术资料C.业主资料D.运行维护记录答案：ABCD解析：物业管理档案涵盖从接管验收（权属、工程）到日常管理（业主、运行记录）的全套资料。63.物业服务企业参与社区治理的方式包括（）。A.配合街道办事处开展工作B.支持业主委员会运作C.开展社区文化活动D.承担行政管理职能答案：ABC解析：物业服务企业是服务企业，不是行政机构，不能承担行政管理职能（D错）。它是社区治理的重要参与者，配合政府、支持业委会、组织文化活动。64.下列哪些行为违反了《物业管理条例》？（）。A.挪用专项维修资金B.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途C.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地D.在物业管理区域内违规摆摊设点答案：ABCD解析：以上四项均为法规明确禁止的行为。65.物业管理早期介入的主要内容包括（）。A.可行性研究阶段介入B.规划设计阶段介入C.施工建设阶段介入D.竣工验收阶段介入答案：ABCD解析：早期介入贯穿于物业开发的各个阶段，从立项、规划、施工到竣工验收，物业专业人员均可提供意见。66.关于物业的使用与维护，下列说法正确的有（）。A.业主不得擅自改变物业使用性质B.物业服务企业应当对物业共用部位进行日常维护C.维修资金不足时，由业主分摊D.共用部位需要维修时，物业可直接动用维修资金答案：ABC解析：D选项错误，使用维修资金通常需要业主大会决策或符合紧急维修程序并公示，不能随意直接动用。67.物业服务企业人力资源管理包括（）。A.招聘与录用B.培训与开发C.绩效考核D.薪酬福利管理答案：ABCD解析：人力资源管理涵盖选、用、育、留的全过程。68.物业管理区域内的禁止行为包括（）。A.损坏房屋承重结构B.违规存放易燃易爆物品C.占用消防通道D.制造噪声干扰他人答案：ABCD解析：以上行为均危及安全或影响他人生活，属于典型的禁止行为。69.物业服务质量评价的主体包括（）。A.业主B.业主委员会C.街道办事处D.物业行政主管部门答案：AB解析：服务质量的最直接评价主体是作为服务对象的业主及其代表机构业主委员会。政府部门主要进行合规性监管。70.智能化系统在物业管理中的应用包括（）。A.自动抄表系统B.停车场管理系统C.楼宇自控系统D.安防监控系统答案：ABCD解析：以上均为智能化物业管理的常见应用子系统。第三部分：判断题（共30题，每题1分）71.业主大会是物业管理区域内物业管理的决策机构，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。（对）72.一个物业管理区域只能成立一个业主大会。（对）73.物业服务企业可以根据自身情况，随意调整物业服务收费标准，无需告知业主。（错）解析：调整物业费需符合合同约定或法定程序，通常需征求业主同意并进行公示。74.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（对）75.专项维修资金经业主大会同意，可以用于购买国债等理财产品。（错）解析：根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修资金严禁用于购买国债或从事其他理财活动，只能存储在银行或用于规定的维修更新改造。76.物业服务企业可以将全部物业管理委托给他人，但必须经过业主同意。（错）解析：根据《民法典》，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，即使业主同意也不行，这是法律强制性规定。77.住宅小区的绿地率指标属于规划指标，物业服务企业无权更改。（对）78.物业服务企业有权制止物业管理区域内违反治安、环保等方面法律法规的行为，并有权向有关行政管理部门报告。（对）79.业主转让房屋所有权时，其房屋共用部位、共用设施设备的权利义务随之转移。（对）80.物业管理招投标活动，必须由招标人自行组织。（错）解析：招标人可以自行组织，也可以委托招标代理机构办理。81.物业服务企业未履行告知义务，导致业主发生人身或财产损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。（对）82.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。（对）83.物业服务企业员工在执行职务时造成他人损害的，由员工个人承担赔偿责任。（错）解析：根据《民法典》，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。84.物业管理用房的所有权属于建设单位。（错）解析：物业管理用房属于业主共有，建设单位不得擅自处分。85.物业服务企业收取物业服务费后，对房屋共用部位、共用设施设备的维修费用不再承担。（对）解析：日常维护费用包含在物业费中，大中修费用由维修资金承担。此处指日常维护，物业费已包含。若指大修，本句意指物业费不覆盖大修，正确。语境通常指：物业费包含日常运行维护，不含大中修。86.辽宁省规定，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，建设单位应当及时组织召开首次业主大会会议。（对）87.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但不得采用网络投票形式。（错）解析：各地法规普遍鼓励和规范采用网络投票形式，以提高决策效率。88.物业服务企业应当建立健全安全责任制，配备必要的治安防范设施。（对）89.物业服务合同期限届满前，业主委员会决定不再续聘的，应当提前三个月书面告知物业服务企业。（对）90.物业服务企业可以将电梯的日常维护保养委托给专业的电梯维保单位。（对）91.房屋保修期由建设单位和开发商约定，物业服务企业无需负责。（错）解析：房屋保修期从交付之日起计算，由建设单位承担保修责任，但物业有协助维修、协调的义务。92.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。（对）93.物业服务企业未办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，并可处罚款。（错）解析：资质制度已取消，此题已过时，但作为判断题考察历史知识点，判定为错。或者考察“备案”变更。鉴于2026年考试背景，应判断为错，因为现在实行备案制而非资质制。94.物业管理区域内，相关车辆应当停放在指定的停车场或者停车位，不得占用消防通道。（对）95.物业服务企业应当向业主大会报告物业管理的实施情况，并接受业主大会的监督。（对）96.业主拒交物业服务费，物业服务企业可以采取断水、断电等方式催交。（错）解析：这是严重违法行为，物业无权采取此类措施。97.前期物业管理是指从业主大会选聘物业服务企业开始到业主入住为止的阶段。（错）解析：前期物业管理是指从房屋出售之日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止的阶段。98.物业服务企业应当定期公示利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益的收支情况。（对）99.物业服务企业应当协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。（对）100.业主大会有权决定解聘物业服务企业。（对）第四部分：简答题（共5题，每题5分）101.简述《民法典》中关于业主共同决定事项的表决规则。答案：根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。表决通过的具体规则分为两类：1.一般事项：应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。一般事项包括制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等。2.特别重大事项：应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。特别重大事项包括筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。102.物业服务企业在承接新建物业时，应重点查验哪些内容？答案：物业服务企业在承接新建物业时，应重点查验以下内容：1.物业共用部位：包括主体结构、外墙、屋面、楼梯间、走廊通道、门厅等。2.物业共用设施设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、安防监控系统、智能化系统、照明设施等。3.物业共用配套设施：包括道路、绿地、停车场、各类管网、垃圾收集设施、公益性文体设施等。4.物业档案资料：包括竣工验收资料、设备技术资料、图纸说明、产权资料等。5.水电、气、热等表计的读数确认。6.物业现状：是否存在缺陷、损坏或未完工项目。103.简述专项维修资金的使用范围和程序。答案：使用范围：专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。使用程序：1.提出方案：物业服务企业或相关业主提出使用建议，制定维修和更新、改造方案。2.表决公示：方案在物业管理区域内公示，并经业主大会或相关业主（受益业主）表决通过（需达到法定比例）。3.审核划拨：物业服务企业持有关材料向房地产行政主管部门申请列支。主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知。4.组织实施：物业服务企业组织实施维修更新改造工程。5.验收结算：工程验收合格后，进行决算并向业主公示。104.物业服务企业应如何应对物业管理区域内的突发火灾事故？答案：1.接警确认：消防控制室值班人员在接到报警信号后，立即核实火情。2.启动预案：确认火灾后，立即启动消防应急预案，向消防部门报警（119）。3.通报疏散：通过广播系统通知业主疏散，引导人员通过安全出口撤离，并安抚情绪。4.扑救初期火灾：组织义务消防队员使用灭火器、室内消火栓进行初期火灾扑救。5.切断能源：切断非消防电源，启动消防泵、排烟风机等消防设施。6.协助救援：引导消防车进场，协助消防人员进行灭火和救援工作。7.保护现场：火灾扑灭后，保护火灾现场，配合消防部门调查火灾原因。8.善后处理：统计损失，安抚受灾业主，恢复现场秩序。105.简述物业服务企业在装修管理中的主要职责。答案：1.告知义务：将装修管理中的禁止行为和注意事项书面告知装修人和装修企业。2.签订协议：与装修人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》。3.巡视检查：对装修施工现场进行巡视和检查，监督装修活动。4.劝阻制止：发现违规装修行为（如拆改承重结构、违规增加荷载等）予以劝阻、制止。5.报告义务：对劝阻、制止无效的违规行为，及时向房地产行政主管部门或城管部门报告。6.验收管理：装修工程完工后，物业服务企业进行查验，符合要求的予以签收确认。第五部分：计算题（共2题，每题10分）106.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，全部为高层住宅。该小区物业服务费实行包干制，标准为2.5元/月/平方米。该小区共有电梯10部，每部电梯的年维保费为1.2万元，年电费预估为3万元。小区绿化面积为1万平方米，绿化养护费标准为5元/年/平方米。其他年度公共运行维护费用（含保洁、秩序维护、办公费等）合计为80万元。该小区的物业服务成本中，人工费占比为60%。若该小区的入住率为100%，业主总数为800户。(1)请计算该小区全年的物业服务费总收入。(2)请计算该小区全年的公共能耗及设施设备运行维护费（电梯维保+电梯电费+绿化养护+其他公共费用）。(3)请计算该小区全年的人工成本总额。答案及解析：(1)计算全年物业服务费总收入：公式：总总即全年总收入为300万元。(2)计算全年公共能耗及设施设备运行维护费：电梯费用：(绿化养护费：10其他公共费用：80万元总费用：42(3)计算全年人工成本总额：根据题意，物业服务成本通常包含人工成本、设施运行维护成本等。在包干制下，总收入扣除税费（本题忽略）和利润后的部分为成本。但题目给出了人工费占比。通常此类计算假设总收入即为成本基数（若忽略利润和税收计算成本构成），或者题目隐含人工成本占总收入的比例（或占已知总成本的比例）。此处按常规理解，若人工费占物业服务成本的60%，则需先确定总成本。假设该物业项目实行包干制，且题目意在考察基于总收入的成本构成（即假设收支平衡或总收入即为成本池）：人人注：若题目意指人工费占“扣除设施运行维护费后的剩余部分”的比例，则需另行计算。但根据“物业服务成本中，人工费占比为60%”这一表述，通常指占整个成本池的比例。故：人工成本总额为180万元。107.某商业大厦建筑面积5万平方米，其中业主自用面积3万平方米，出租面积2万平方米。该大厦专项维修资金交存标准为50元/平方米。专项维修资金的银行存款年利率为2%。某年，大厦发生屋面大修工程，工程预算为80万元。(1)请计算该大厦首次交存的专项维修资金总额。(2)假设该资金账户已累计存储5年，且未使用过，请计算第5年末该账户的本息和（按单利计算）。(3)若维修工程实际支出为75万元，请计算维修后剩余的专项维修资金余额。答案及解析：(1)计算首次交存专项维修资金总额：公式：总总即首次交存总额为250万元。(2)计算第5年末本息和（单利）：公式：本本本即第5年末本息和为275万元。(3)计算维修后余额：余余即维修后剩余资金为200万元。第六部分：综合案例分析题（共2题，每题15分）108.案例背景：辽宁省某市“幸福家园”小区由A物业服务企业提供物业服务。该小区于2020年交付，电梯使用已逾5年。2025年6月，小区3号楼电梯经常发生故障，困人事件频发。A物业企业发布了《关于3号楼电梯大修申请使用专项维修资金的公示》，拟动用专项维修资金对电梯进行大修，费用预算约15万元。公示期内，3号楼业主李先生提出异议，认为电梯还在保修期内，费用应由开发商承担；同时，一楼业主王先生表示自己从不使用电梯，拒绝分摊费用。A物业企业解释无果后，直接组织施工进行了维修。维修结束后，李先生发现电梯运行仍有异响，对维修质量不满意，拒绝缴纳物业服务费以示抗议。问题：(1)李先生认为电梯在保修期内，费用应由开发商承担的说法是否成立？为什么？(2)一楼业主王先生拒绝分摊费用的理由是否成立？为什么？(3)A物业企业在维修程序上存在哪些问题？(4)李先生因对维修质量不满而拒交物业费，是否合法？为什么？答案及解析：(1)李先生的说法不成立。理由：根据《建设工程质量管理条例》，电梯的最低保修期限通常为2年（或按合同约定）。该小区2020年交付，至2025年已使用5年，显然已超过保修期。因此，维修责任主体不再是建设单位，而是业主。对于超过保修期的共用设施设备的大修费用，应当从专项维修资金中列支。(2)王先生拒绝分摊费用的理由不成立。理由：电梯属于建筑物的共有设施设备，为全楼业主提供服务（包括消防疏散等）。根据《民法典》及《住宅专项维修资金管理办法》，专项维修资金用于共有部位的大修、更新、改造，由该共有部位相关的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例分摊。虽然一楼业主日常可能不常使用电梯，