控制性详细规划编制导则

控

制

性

详

细

规

划

编

制

导

则

规划所

一、总则

1.目的

为了加强对全省都市控制性详细规划工作的指导，规范都市控制性

详细规划编制工作，根据《都市规划编制措施》(中华人民共和国建设

部第146号令公布)等有关法律、法规和有关技术规范，结合我区实际,

制定本导则。

2.合用范围

本导则合用于本省都市控制性详细规划的编制及其管理工作。

3.基本原则

控制性详细规划的编制应遵照下列基本原则：

(1)符合都市总体规划、分区规划及其他有关规划；

(2)统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与也许、

经济建设与社会发展、都市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗

产等关系；

(3)合理、综合运用土地资源，地上空间与地下空间统一规划；

(4)处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划日勺经济性和可实行

性；

(5)体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。

4.内容规定

编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地筹划日勺基础上,

对编制单元进行地块划分。明确各地块日勺土地使用、配套设施、建筑建

造、道路交通、基础没施与地下空间运用等控制规定，提出空间环境景

观控制引导原则，明确各地块日勺强制性和引导性内容。

5.其他规定

(1)编制控制性详细规划应遵守国家和本省有关法律、法规、原则

和技术规范，规划所根据日勺基础资料须符协议家有关规定。

(2)地块变更

控制性详细规划日勺地块变更应根据不一样日勺状况，按照规定程序变更。

二、编制单元划分

1.编制单元划分目的

为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、贯彻都市总体

规划日勺意图，形成系统有序日勺都市规划控制引导体系，应将需要编制控

制性详细规划日勺地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规

划日勺基本单位。

2.编制单元划分原则

(1)4也区完整

编制单元应覆盖规划期内都市规划建设用地日勺所有地区范围。相邻编

制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同步应综合考虑相邻编制单元之间

各有关要素日勺协调。

(2)界线稳定

编制单元应综合考虑都市行政区划、自然地貌、都市特性、功能区划

分、重要道路、重要基础设施、都市空间景观组织、社会组织等要素确

定，其“四至”界线应明确、稳定，通过划定日勺编制单元，原则上不应

更动。

(3)规模合理

编制单元面积一般以100~1000公顷为宜，用地功能相对单一的地区

宜合适划大，用地功能相对混合的地区宜合适划小；都市新区宜合适划

大，旧城区、都市中心区等宜合适划小；都市特色风貌区、风景园林、

历史街区等待定意图区日勺编制单元划分，应有助于保护和塑造都市特色。

(4)编码统一

编制单元由都市规划行政主管部门确定统一日勺编码。

3.编制单元划提成果内容

(1)编制单元汇总表(表1)

表1XX市(县)控制性详细规划编制单元汇总表

编制单元名称编制单元编码面积(公顷)“四至”界线

XX义单元

(2)编制单元划分图件

在都市总体规划用地规划图上标明各编制单元日勺名称、编码、面积

和“四至”界线。

4.编制单元划分组织

(1)划定

编制单元由都市规划行政主管部门组织划分，并经论证后确定。

(2)实行

编制单元划定后，控制性详细规划应以划定日勺编制单元为单位组织

编制。

(3)调整

编制单元如需调整范围，由都市规划行政主管部门提出提议，按原确

定程序组织进行。边界调整时，有关编制单元地区边界应作对应调整，

以保证不重叠和无缝衔接。

三、都市用地分类与兼容控制

1.基本分类

(1)《都市用地分类与规划建设用地原则》(GBJ137—90)

(2)新增都市用地分类(参见注释*1)(表2)

2.新增都市用地分类的规定

(1)新增都市用地分类容许在现行国标日勺小类基础上进行细分，

不适宜增长中类用地类别，不得增长大类用地类别，并不得与本导则都

市用地分类冲突和交叉。

(2)新增用地类别日勺编码与现行国标编码措施采用统一规则确定

(参见注释*2)o

3.兼容性控制

都市建设用地8勺兼容性控制执行《江苏省都市规划管理技术规定》

（2023年版）表2.2.3H勺规定。

表2新增都市用地分类和代号表

在用地分类新增

新增都市用

国标代号中都市

序地类别代号新增都市用

位置用地备注

¥

地类别表述

大中小中小小小类别

类类类类类类名称

宿

单独占地的

舍、

1宿舍、公寓用

公寓

地

用地

R1R11独身职工、学

R2R21生集体居住

RRx独身

R3R31且可以单独

2Rxd宿舍

R4R41划出口勺用地，

用地

包括小型配

套设施用地

老年老年人集体

3Rxl

公寓居住日勺宿舍

用地区，包括小型

配套设施用

地

酒店

式公

4Rxj

寓用

地

公共居住小区及将各类居住用地

服务如下各级公日勺公共服务设施

5

设施共服务设施合并为中类并细

用地用地分

小区

R12综合w2独占地的

综合布置口勺各类

R22公共/、区综合性

6Rcz小区中心设施应

R32Rc服务'共服务设

归入此类

R42设施施用地

用地

小区

教育、区级教育

7

Rcj设施设施用地

用地

8RcjO幼托单独占地的

用地幼稚园、托儿

所用地

小学

9Rcj1

用地

初级

10Rcj2中学

用地

九年

一贯

11Rcj3

学校

用地

高级

职业高中、完中

12Rcj4中学

归入此类

用地

小区单独占地的

医疗居住小区级

13Rcy

卫生医疗卫生设

R1R11

用地施用地

R2R22

RRc小区

R3R32单独占地H勺

文化

14R4R42Ret，:、区文化体

体育

育设施用地

设施

用地

小区

市政单独占地H勺

15Reg公用小区市政公

设施月设施用地

用地

小区

商业

服

单独占地的

务、

小区商业服

16Res金

务、金融、邮

融、

政设施用地

邮政

设施

用地

小区

行政单独占地的

管理，:、区行政管

17Rex

及其理及其他用

他用地

地

18Rb居住居住商业混在居住小区用地

商业合用地内的商住楼用地

混合

用地

商办

商业办公混

19Cb混合

合用地

C1用地

C2商住位于居住小区用

商业居住混

20Cr混合地以外日勺商业居

合用地

用地住混合用地

包括社会福利中

社会

C心、养（敬）老

福利

21C9s院、小朋友福利

设施

院、收养中心等

用地

C9用地

宗教

活动

22C9z

场所

用地

物流

23WWw设施

用地

24UU2U21U轨道轻轨、地铁交

21g交通通在地面以

用地上独立日勺站

场、线路及附

属设施用地

公共

加

油、

25U29U29j

加气

站用

地

防洪

U

26设施

9f

用地

U9

消防

27U9x设施

用地

风景

名胜

28

区用

EEs

地

风景向游人开放，

29Esf

游赏游览欣赏对

用地象集中区的

用地

直接为游人

服务而又独

游览

立于景点之

30Esy设施

外日勺旅行游

用地

览接待服务

设施用地

四、用地筹划

1.用地筹划目的

用地筹划是通过对用地口勺开发建设方略和运用方式进行深入研究，

使得制定日勺规划控制要素愈加科学合理、切实可行，综合效益或指定效

益到达最优。

2.用地筹划的基本要素

(1)开发潜力

通过对地块周围自然条件、区位条件(产业、功能)、交通条件、

文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不一样使用条件下也许发挥

日勺潜力和作用。

(2)用地布局

充足运用该地块日勺区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环

境质量为目日勺，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种原因，有

助于配套设施运用、都市景观组织和地块价值日勺体现，对各类功能用地

进行合理布局。

(3)开发强度

通过成本——收益分析，估算合理日勺容积率指标，确定开发强度应

兼顾地块日勺环境效益和经济效益。

(4)实行时序

综合考虑开发时序和配套时序对地价口勺影响作用、对都市功能和空

间发展的意义，以及旧区改造日勺迫切性和投资日勺可行性等，确定规划实

行时序。

(5)设施配套

根据有关规划规定，按照该地块发展目8勺，综合考虑地价、环境质

量响等要素，明确而应日勺公共设施、市政公用设施和公益性设施日勺配置

原则和用地布局，保障其必需日勺用地，合理确定规划控制指标。

五、地块划分

I.地块划分目的

地块划分应满足规划管理和分期、分块建设日勺规定。

2.地块划分根据(参见注释*3)

(1)土地使用调整原则、规划建设控制引导日勺总体规定。

(2)地块日勺土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内

已贯彻招标拍卖日勺地块应单独划块；规划予以保留日勺机关团体、部队院

校及用地相对完整独立日勺企业事业单位宜单独划块。

(3)用地性质应单纯，以都市用地分类小类为主、中类为辅；独

立设置日勺公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。

(4)满足都市“六线”规划(注：都市“六线”指道路红线、都

市黄线、都市绿线、都市蓝线、都市紫线、廊道橙线)等上层次规划规

定。都市绿地、文物保护单位和重要基础没施用地按专题规划规定单独

划块。

(5)地块划分规模应与区位和用地类型相合适(合适规模见表3

日勺推荐值)，并有助于分期实行。

3.各类地块推荐面积

详细内容参见表3o

表3各类地块划分面积推荐表

用地成及■而独(小麻)地块最小备注

新反旧或反

居住

10.0^30.03.。〜20.02.0

用地

商业特殊控制时地块可划分到0.5

1.0~2.00.51.50.5

用地公顷

工业>2.0—1.0最小控制面积以产业门类生产

用地需要为根据；不大于1公顷日勺

或能进入原则厂房日勺工业企业

不应单独供地；旧城区原则上

不增长工业用其地

公园面积参照专题规划确定，

居住区绿地不不大于都市居住

绿地0.04

区规划设计规范中有关绿地设

置的规定

其他

—根据规划规定及专业规定确定

用地

六、控制内容

1.强制性内容

强制性内容应包括土地开发强度、都市公共资源和没施日勺配置、各

类脆弱资源日勺有效保护运用等规定。

(1)土地运用控制

规定用地日勺使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、

建筑密度、绿地率、建筑限高等。

在都市总体规划确定日勺地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅

助空间和地下停车场(库)等规划控制规定。

(2)“六线”控制

(a)道路红线：确定各级都市道路日勺红线宽度、位置、断面形式、

控制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、

出入口方位及行人过街设施(包括地下过街通道)位置和控制规定。

(b)都市黄线(参见注释*4)：重点明确都市公共交通设施、公

共停车场、都市轨道交通线和高压线走廊等都市基础设施的用地面积和

线位，确定其用地界线和线位日勺地理坐标，规定其控制指标和详细规定。

(c)都市绿线：确定公共绿地、生产防护绿地日勺边界和规模，确

定各类绿地控制指标和建没规定。

(d)都市蓝线：划定都市地表水体保护和控制日勺地区界线，明确

河道断面形式和水位(内河)控制标高，提出护坡(驳岸)建设控制规

定，并附有明确日勺监线坐标和对应日勺界址地形图。

(e)都市紫线：明确标出各级文物保护单位日勺保护范围及建设控

制地带日勺边界线、历史街区和确定保护日勺其他历史文化遗存日勺范围和边

界线，明确有关控制规定。

(f)廊道橙线：包括多种景观视廊、微波通道、机场净空保护范

围等，明确线位及控制规定。

(3)公益性公共设施

公益性公共设施须按规划配套规定重点贯彻。重要包括公益性口勺文

化娱乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福利与保障设施，以及行政

管理与小区公共服务等设。分级贯彻各类公益性公共设施配置内室、用

地位置、边界、规模及建设控制规定。

(4)特定意图区

特定意图区是指因都市景观、都市特色、自然和历史风貌等需要提

出特殊规划控制和规划编制规定日勺区域。根据地段特点，特定意图区包

括都市特色区和历史文化保护地段，规划应确定其控制界线和有关规划

控制规定。

研究分析和把握都市特色区内的特性要素，如建(构)筑物、街巷

格局、整体风貌、历史文化要素、自然风景要素等，提出特色保护和塑

造日勺原则和规定，确定规划总体框架、控制重点：在凸现特色日勺同步，

保证都市景观日勺整体性和协调性。

在历史文化保护地段内，除上述内容外，应提出重点保护地段日勺整

改方案，确定建设控制地区详细的控制指标。

2.引导性内容

(1)都市设计引导

确定整体空间环境控制原则、都市道路景观界面控制原则、地块整

改控制原则以及建筑体量、体型、色彩、广告及标识物等控制引导原则。

(2)经济效益引导

对土地运用分类及强度控制进行经济分析，应遵照如下原则：一是

符合地块日勺区位特点和市场规定，并能实现地块日勺最优价值；二是应能

增进周围地区的综合效益最大化；三是各地块间可以互相协调；四是具

有基本B勺投资可行性。（经济效益引导日勺一般措施参见注释*5。）

3.规划控制指标体系

规划控制指标体系分为强制性指标和引导性指标两人类。

强制性指标一般包括如下11项：用地性质、容积率（参见注释*6）、

建筑密度、建筑高度、绿地率、公益性公共设施及市政公用设施、建筑

后退红线距离、建筑后退用地边界距离、停车泊位、地块交通出入口方

位和容许开口路段、地下空间运用控制。

引导性指标一般包括：人口容量、建筑形式、体量、艺术风格、色

彩、标识物等规划设计要素。

对于特定意图区，根据实际状况，某些引导性内容应转化为强制性内容

（参见表4）。

4.强制性内容的增长与变更

（1）在本导则口勺强制性内容以外，市、县都市规划行政主管部门可

根据当地状况，在规划设计任务书中合适增长强制性内容，并在规划成

果论证时予以确认。

（2）强制性内容可以在修编规划或对规划作局部调整中变更，变更

同意权限和程序同规划同意权限和程序。

七、技术深度

1.规划控制深度分类

(1)基本控制

合用于功能相对单纯或发展相对成熟日勺地区，如新建日勺工业区或居住

区、大型企业、机关、院校及现实状况基本保留街区等。

(2)详细控制

合用于功能较复杂、特殊或开发建设量较大日勺地区，如都市中心区、

待改造的旧城区及特定意图区等。

2.基本控制

(1)控制内容规定

强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制和公益性

公共设施控制，引导性内容重要为都市设计引导。

(2)控制深度规定

合理规划用地布局，制定土地使用和建筑管理规定；规划控制指标以

用地控制为主，包括用地性质、容积牢、建筑密度、建筑高度、绿地率

等；控制指标可针对详细状况分别采用上限控制、下限控制或幅度控制。

明确“六线”日勺线位及有关控制规定。

科学配套各类公益性公共设施、综合交通设施和市政公用没施，明确

各设施的使用性质、规模、位置、面积、界线及其附属控制规定。

综合研究地下空间开发运用，提出详细控制规定。

运用都市设计理念，确定都市日勺界面、开敞空间、天际轮廓线等景观

要素和处理措施，而建筑体量、形式、风格、色彩等提出指导原则。

(3)其他规定

对于功能相对单纯日勺都市新发展区，地块划分不适宜过小，且应具有

可分可合日勺灵活性；对于发展相对成熟完善的地区，地块划分时应重视

其使用权属边界和整体性，重要控制用地类别、容积率、建筑密度、绿

地率等指标，明确“六线”控制规定。

3.详细控制

(1)控制内容规定

强制性内容包括土地使用及其开发强度控制、“六线”控制、公益性

配套设施控制及针花•特定意图区的特殊控制；引导性内容包括都市设计

引导和经济效益引导。

(2)控制深度规定

详细控制除了满足基本控制日勺深度规定，还应满足如下规定：

对现实状况建筑进行保护与更新方式日勺综合坪定，可分为保护、保留、

改善和整饰、更新等类别，对应确定各类用地日勺规划控制规定。

重点研究空间肌理、建筑风格、地块改造方式及开发模式等问题，对

地区制高点及景观视廊、建筑风格与形式、河道景观没计，巷弄景观设

计、开敞空间等提出明确日勺规划控制规定。可根据需要进行建筑形体规

划，作为控制指标确定日勺根据。

进行土地开发经济分析研究，作为合理确定用地类别和开发强度日勺根

据，保证土地开发的可行性。

(3)其他规定

用地性质日勺分类应尽量到达小类(小小类)。

旧城区规划应对旧城日勺街坊保护与更新作出原则性H勺控制与引导规

定，内容包括用地性质、兼容性规定、公益性配套设施、环境容量、建

筑建造、都市设计、绿化、保护与更新模式等方面。

中心区规划应首先处理中心区和各功能构成部分口勺布局及交通组织

问题；根据中心区日勺空间格局和风貌特色，有选择地增长历史文化保护、

景观保护等内容；并以都市设计措施和经济分析为基础，确定用地类别、

容积率、建筑密度、建筑高度等控制指标，对建筑形式、色彩等提出都

市设计引导。

特定意图区日勺控制应突出重点，具有针对性，强调空间景观、历史

文化等特色，对建筑体量、风格、色彩、标识物等规划设计要素提出强

制性控制规定。

历史文化保护地段日勺规划应统筹考虑保护运用和更新整改，建立历史

文化资源保护体系和保护名目，深化保护运用内容，提出科学合理日勺规

划对策。

4.都市各类功能区规划控制深度规定

详细内容参见表4。

表4

都市各类功能区规划控制深度一览表

规基本控制详细控制

划现实

规划大型待改

控新建新建状况都市待定

控制企业、造的

制工业居住基本中心意

内容机关、旧城

类区区保留区图区

院校区

别法区

按总

地块

平

划分宜大宜大宜小宜小宜小

地面设

大小

块计

划（参（参（参（参（参（参（参

最小

分见见见见见见见

地块

表表表表表表表

规模

5.1）5.1）5.1）5.1）5.1）5.1）5.1）

用地

VVVVVVV

类别

土用地

VVVVVVV

地界线

使用地

VVVVVVV

用面积

地块

VVVVVVV

兼容

性控

制

交通

出入

VVVVVVV

□方

位

建筑

后退

用地

界线、

道路

△△△△△△V

红线

部分

土地

使用

规定

用地

更新

与保△VV

护模

式

土容积VVVVV

地率（下）（上）（上、（上）（上、（上）（上）

开下）下）

发VV

建筑VVVV

强（上、（上、

密度（下）（上）（上）（上）（上）

度下）下）

V

绿地VVVVV

（上、

率（上）（下）（下）（下）（下）（下）

下）

人口

容积△△△△△

率

建筑

后退

道路VVVVVV

建

红线

筑

距离

建

建筑

造VVVVVV

高度

控

建筑

制

退界VVVVVVV

规定

容积△△△

率奖

励和

赔偿

规定

地下

空间

///

7/V/7VVV/V/

运用

控制

现实

状况

建筑A△△

综合

评估

文物

和优

秀历

史VVVVVVV

建筑

保护

规定

都建筑

△△△△△V

市风格

设建筑

A△△△△V

计形式

引建筑

△△△△△V

导色彩

建筑

△△△△△V

体量

沿路

建筑△△A△△V

界面

广告、

标识△△△△△△

设置

绿化

△△△△△△△

布置

高层

建筑

分布

△△△△△△V

与形

态控

制

天际

△△V

轮廓

线

其他

特殊△△V

控制

a红

六线、黄

线”线、绿

规线、VVVVVVV

划蓝线、

控紫线、

制橙线

居医

住疗

小卫VVVV

区生

配

套

及文

设

如化

施

下体VVVV

级育

公金△△△△

共融

设设

施施

商

业

服△△△△

务

行

政

管VVVV

理

教

育

设VVVV

施

公

共VVJVV

绿

地

其他

公益

性公

共设

施VVVVVVV

和市

政公

用设

施

停

车

JJJJ

泊

（下）（下）（下）（下）（下）（下）（下）

交位

通

设人

施行

通△△△

道

其VVVVVV

他

交

通

设

施

经土地

济投资△△△

效强度

益土地

引产出△A△

导效益

注：J——强制性内容，△——引导性内容，空格——不作详

细规定，（上）——不突破该指标上限值，（下）——不低于该指标下

限值，（上、下）——指标以幅度控制。

八、都市空间环境景观

1.界面

（1）街道界面

对街道日勺功能、交通、文化等特点进行综合研究，重视强调街道空间

环境秩序日勺持续性，对沿街日勺建筑尺度、风格、色彩，尤其是建筑沿街

面日勺布局作出引导性规定，保证有良好日勺街道空间尺度、街道特色和沿

街界面韵律。

贯彻步行优先原则，确定步行道、绿带隔离岛、人行过街通道、无障

碍通道等日勺位置关系。

重视沿街绿化植物日勺品种、高度和季相等与沿街建(构)筑物日勺搭配,

提出街道小品和沿街广告日勺设计规定。

(2)滨水界面

应充足研究水体与岸线、滨水建筑、道路、绿化的互相关系，考虑人

日勺行为活动方式，提出都市滨水界面日勺规划设计要点。

保护岸线日勺自然形态和生态特性，控制滨水建筑日勺体量、高度和天际

轮廓线，保证滨水区空间日勺开敞、通透以及良好日勺景观视廊，形成都市

滨水界面日勺特性性景观节点。

航道两岸应控制足够宽口勺防护林带，满足安全、卫生、景观等规定。

都市中心区、居住区内日勺滨水界面，应突出水体沿岸用地日勺开放性、

公共性和可达性，提出亲水日勺详细控制措施，如植物配置、公共活动场

所和设施日勺安排等。

风景旅游区内的滨水界面，应严格控制沿岸用地日勺建设开发强度，合

适控制机动车道路的建没，并留有足够H勺步行亲水岸线，保持自然生态

特性。

2.开敞空间

开敞空间是改善都市环境、营造都市特色日勺重点地区，是科学经营都

市日勺重要要素，应统筹安排开敞空间及其周围用地。

(1)广场

(a)广场分类

根据广场日勺重要功能、用途及在都市交通系统中所处日勺位置，确定广

场日勺性质，可分为市政广场、纪念性广场、市民广场(包括文化广场、

游憩广场等)、交通广场、商业广场等。

(b)广场选址

广场选址以满足人们日勺生活需求为主，同步满足开放性、易达性、大

众性日勺规定，均衡分布，形成体系。

(c)广场用地规模与布局

根据广场日勺不一样功能和区位，确定对应日勺用地规模、空间尺度和布

局形式。

广场日勺用地规模还应考虑确定日勺附属设施用地规定，如停车场、绿化

种植、公用设施等，并能保证人们在广场上对周围重要景观有良好日勺视

线、视距。

广场日勺空间形式应符合用地条件及周围日勺建筑布局规定，并且反应地

区日勺自然及文化特色。

(d)广场口勺经济性

广场日勺规划设计应充足体现其经济价值，应综合考虑广场日勺选址、功

能、周围用地和建没时序等原因。

(C)其他控制规定

综合处理广场内外部口勺交通衔接，确定广场日勺主次出入口位置，合理

安排广场活动所需要的各类停车设施，鼓励设置地下停车场(库)。

对广场设施配套提出控制规定，对广场及其周围商业服务设施作出合

理安排，完善市政公用设施，并对无障碍设施提出控制规定。

(2)绿地

对公园、绿地、生产绿地、防护绿地、单位附属绿地等分别提出对应

日勺控制规定。

街头绿地日勺分布宜均衡，综合考虑服务半径以及与都市公共服务设

施、公共交通站点等设日勺结合，社会停车场可结合绿地口勺地下空间建设。

都市沿交通干道、沿河两侧应构建开放性绿带，强化其公益性，同步

起到都市生态廊道的作用。

植物配置重视生态功能与欣赏性相结合，对硬质铺地H勺覆盖比例应提

出控制规定。

3.建筑

(1)建筑尺度

合理保留老式空间肌理和地标，结合新建建筑尺度的控制，营造友好

日勺建筑群体和良好日勺空间效果。

(2)建筑色凋

遵照统一中求变化、保持都市文脉，凸显地方特色、与自然环境相协

调等原则，对建筑主、辅色调提出引导规定。

(3)建筑材料与标识符号

体现地方建筑文化老式、结合周围建筑现实状况、环境特色