物业管理师职业技能鉴定考试（理论知识高级、三级）(西藏2026) 考点知识

物业管理师职业技能鉴定考试（理论知识高级、三级）(西藏2026)考点知识一、单项选择题（共40题，每题1分）1.根据《中华人民共和国民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于（）。A.建设单位B.物业服务企业C.业主共有D.社区居委会【答案】C【解析】《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这是为了保障业主对共有部分收益的权益，防止物业或开发商侵占公共收益。2.在物业管理招投标活动中，招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行（）。A.资格审查B.邀请招标C.差别待遇D.现场踏勘【答案】C【解析】根据《中华人民共和国招标投标法》及相关规定，招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇（差别待遇）。这体现了招投标活动的公平、公正原则。3.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人的，委托合同无效，并由相关行政主管部门没收违法所得，并处委托合同约定委托费（）的罚款。A.10%以上30%以下B.20%以上50%以下C.30%以上50%以下D.50%以上100%以下【答案】C【解析】《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。4.房屋共用部位是指一栋住宅楼内部，由整栋楼的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、（）等部位。A.阳台B.卫生间C.水箱间D.卧室【答案】C【解析】房屋共用部位通常包括主体结构（基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、水箱间、电梯井、走廊通道、门厅、内天井等。阳台、卫生间、卧室通常属于专有部分。5.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向（）收取有关费用。A.开发建设单位B.最终用户C.物业服务企业D.业主委员会【答案】B【解析】根据《物业管理条例》第四十五条，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。6.物业服务企业在物业服务活动中，应当遵守（）原则，不得滥用权利。A.诚实信用B.公开透明C.有偿服务D.权责一致【答案】A【解析】诚实信用原则是民法的基本原则，也是物业管理活动中必须遵守的核心原则。物业服务合同关系建立在互信基础上，物业企业需恪守承诺，诚信服务。7.住宅室内装饰装修管理服务协议中，不包括的内容是（）。A.装饰装修工程的实施内容B.装饰装修工程的实施期限C.允许施工的时间D.物业服务企业的利润分配【答案】D【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，管理协议应当包括装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求等。物业服务企业的利润分配不属于协议内容。8.在西藏地区，考虑到高原气候特点，物业设施设备维护中，对于供暖系统的检查频次应适当（）。A.降低B.保持不变C.提高D.取消【答案】C【解析】西藏高原气候寒冷，供暖系统是保障居民生活的关键设施。为了确保供暖系统的稳定运行，防止冻害或故障，应当适当提高检查频次，加强维护保养力度。9.物业服务企业更名时，应在办理变更手续后（）日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案。A.15B.30C.45D.60【答案】B【解析】物业服务企业应当在名称变更、法定代表人变更等事项发生变更后30日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，以便行业主管部门进行动态监管。10.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（）。A.继续有效B.部分有效C.终止D.需重新签订【答案】C【解析】前期物业服务合同是在业主大会成立之前由建设单位与物业企业签订的。一旦业主委员会与新的物业服务企业签订了正式的物业服务合同，前期物业服务合同的权利义务实际上已被新的合同取代，故前期合同终止。11.业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主同意。A.1/3，1/3B.1/2，1/2C.2/3，2/3D.3/4，3/4【答案】C【解析】《民法典》第二百七十八条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，属于应当由业主共同决定的事项，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。（注：旧条例为2/3，但根据《民法典》及最新司法解释，对于筹集和使用维修资金，要求比例更高，此处考察《民法典》新规，即双四分之三参与表决且同意，或者若理解为双过半参与表决且双三分之二同意，具体视题目考察侧重点，但在职业技能鉴定中通常考察重大事项的高比例同意。按《民法典》规定，使用维修资金需双三分之二以上参与且双过半同意，筹集需双三分之二以上参与且双三分之二同意。此处选项C2/3为最接近且常考的“重大事项”门槛，若严格按《民法典》表决规则逻辑，筹集资金属于特别重大事项，需高比例同意。）修正解析：根据《民法典》第278条，筹集和使用专项维修资金应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。但若题目基于旧题库或简化逻辑，通常选C。鉴于2026年考试，应遵循《民法典》。但选项中无3/4。若理解为“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意参与表决，并经参与表决中...”，题目表述不完整。通常在职业考试中，若选项为2/3，往往指代通过比例。此处按常规考点选C。12.物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次公布物业服务资金的收支情况。A.1B.2C.3D.4【答案】B【解析】根据《物业服务收费管理办法》，实行酬金制方式的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于两次公布物业服务资金的收支情况。13.火灾自动报警系统应由（）每年度进行一次全面检测。A.建设单位B.物业服务企业C.具有相应资质的检测机构D.消防支队【答案】C【解析】根据《建筑消防设施的维护管理》（GB25201）及消防法规定，建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。这项工作通常需要委托具有相应资质的专业检测机构进行。14.业主委员会成立后，应持（）向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门备案。A.业主大会成立证明B.业主委员会名单C.业主大会决议和业主委员会名单D.物业管理区域证明【答案】C【解析】《物业管理条例》规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料通常包括业主大会决议、业主委员会名单等。15.物业管理招标中的评标，应当由（）负责。A.招标人B.评标委员会C.物业行政主管部门D.代理机构【答案】B【解析】评标活动应当由评标委员会依法组建并独立负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家不得少于成员总数的三分之二。16.西藏地区冬季漫长寒冷，物业绿化管理中，对于树木防寒防冻措施不包括（）。A.根部培土B.树干刷白C.过度修剪D.设立风障【答案】C【解析】树木防寒措施包括培土、灌冻水、包裹树干、刷白（防日灼和防虫）、设立风障等。过度修剪会削弱树势，降低抗寒能力，甚至导致树木死亡，因此不包括在内。17.物业服务企业未履行物业服务合同，造成业主人身、财产安全受损的，应当依法承担相应的（）。A.刑事责任B.行政责任C.民事责任D.违约金【答案】C【解析】物业服务合同属于民事合同。物业企业未履行合同义务（如安保义务），导致业主受损，属于违约行为，应承担违约责任，即民事责任。如果构成侵权，也可能承担侵权责任，但在合同关系下主要表现为民事赔偿。18.下列费用中，属于物业服务成本或者物业服务费构成的是（）。A.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用B.物业服务企业办公费用C.业主委员会办公费用D.共用部位折旧费【答案】B【解析】物业服务成本一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧等。大修、中修和更新改造费用通常从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。19.智能化小区的安防系统中，主要用于出入口管理的系统是（）。A.闭路电视监控系统B.入侵报警系统C.门禁控制系统D.电子巡更系统【答案】C【解析】门禁控制系统主要用于管理建筑物出入口，对人员的进出进行权限控制，是实现安全防范的重要手段。闭路电视用于监控，报警系统用于防入侵，巡更用于保安巡逻管理。20.物业服务企业资质等级被撤销后，在（）年内不得重新申请资质。A.1B.2C.3D.5【答案】B【解析】虽然目前国家已取消物业服务企业资质核定，改为事中事后监管，但在职业技能鉴定的理论题库中，常涉及相关法规历史沿革或行政处罚通用原则。若参考旧规或行政处罚法，通常为2年或3年。但在当前背景下，此题更多考察对行政处罚时效的理解。若按《物业管理条例》关于取消资质的语境，一般不再考此题。但作为模拟题，假设考察违规行为的禁止期，通常选2年。注：2026年考试应侧重信用评价，但此处保留经典题型逻辑。21.业主转让房屋建筑物专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利（）。A.一并转让B.由原业主保留C.消灭D.需重新申请【答案】A【解析】《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。这就是“主物与从物”关系的体现，专有部分为主物，共有部分权利为从权利。22.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好（）工作。A.善后B.调查C.救助D.取证【答案】C【解析】《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。23.在西藏高原地区，由于气压低、沸点低，物业设施设备维护中需特别关注（）的运行状态。A.电梯平衡系数B.给水管道密封性C.热水器加热效率D.燃气锅炉燃烧工况【答案】D【解析】高原地区空气稀薄，含氧量低，对燃气锅炉的燃烧效率影响极大，容易造成燃烧不充分、积碳或热效率下降，需特别关注并调整燃烧工况。电梯、给水管道、热水器虽受影响，但锅炉燃烧工况的调整是高原特种设备维护的核心难点。24.下列关于车库、车位的归属，说法正确的是（）。A.规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定B.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有C.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要D.以上都正确【答案】D【解析】《民法典》第二百七十五条、第二百七十六条规定了车位车库的归属及使用原则。规划内车位通过约定方式确定归属；占用业主共有道路的车位属于业主共有；车位应当首先满足业主的需要。25.物业管理招标文件通常不包括（）。A.招标人基本情况B.物业管理项目基本情况C.物业服务内容及要求D.招标人的商业机密【答案】D【解析】招标文件应包括招标人及项目情况、投标人资格要求、物业服务内容及标准、投标文件要求、评标标准和方法等。招标人的商业机密不属于招标文件必须包含的内容，且不应泄露。26.物业服务企业聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，并可处以（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上20万元以下C.20万元以下D.违法所得1倍以上3倍以下【答案】B【解析】《物业管理条例》第六十一条规定，违反本条例规定，物业服务企业聘用未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。27.房屋完损等级是根据房屋的（）、结构、装修、设备四个组成部分的各项完损程度来评定的。A.面积B.使用年限C.功能D.质量【答案】D【解析】房屋完损等级评定标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完损程度以及房屋的质量（包括结构安全、使用功能等）来综合评定的，通常分为完好、基本完好、一般损坏、严重损坏、危险房等等级。28.业主违反物业服务合同，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以（）。A.停止供水供电B.限制业主进入C.依法起诉D.强制收缴【答案】C【解析】《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。29.在物业接管验收中，隐蔽工程（如地基、基础、管线等）应在（）进行验收，并做好记录。A.竣工验收时B.接管验收时C.装修过程中D.入住时【答案】A【解析】隐蔽工程在覆盖后无法直接查看质量，因此必须在施工完毕后的竣工验收阶段进行验收，并签署隐蔽工程验收记录。接管验收时主要是核查资料和外观检查，无法拆解查验隐蔽工程。30.物业服务合同终止时，原物业服务企业应当向（）移交相关资料和资产。A.建设单位B.新的物业服务企业C.业主委员会D.社区居委会【答案】B【解析】《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施设备以及物业服务所必需的相关资料，交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。通常情况下，是移交给新聘的物业服务企业或业主委员会。31.下列关于前期物业服务合同与物业服务合同的区别，说法错误的是（）。A.签订主体不同B.生效时间不同C.合同内容不同D.法律效力不同【答案】D【解析】前期物业服务合同由建设单位与物业企业签订，旨在维护前期物业管理的正常秩序；物业服务合同由业主大会（业主委员会）与物业企业签订。两者的签订主体、生效时间、侧重点内容有所不同，但只要符合法律规定，均具有同等法律效力，不存在效力高低之分。32.物业管理区域内共用设施设备包括（）。A.物业管理办公用房B.商业网点C.业主的私家车库D.小区内的市政道路【答案】A【解析】共用设施设备通常指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。物业管理办公用房属于共用设施设备用房。商业网点和私家车库通常为专有，市政道路通常为市政设施。33.物业服务企业应当公开的信息不包括（））。A.物业服务费标准B.机动车停放费标准C.业主的家庭住址D.专项维修资金使用情况【答案】C【解析】物业服务企业必须公示收费项目、标准、依据，以及共用部位、共用设施设备经营收益、专项维修资金使用情况等涉及业主切身利益的信息。业主的家庭住址属于个人隐私，严禁公开。34.物业管理投标策略中，当企业市场竞争激烈，为了开拓新市场或为了生存时，常采用的策略是（）。A.盈利策略B.微利保本策略C.垄断策略D.补偿策略【答案】B【解析】微利保本策略通常用于市场处于饱和状态、竞争激烈，或者企业为了进入新市场、树立品牌形象时，通过降低利润预期甚至暂时保本报价来争取中标。35.电梯的年检应由（）向特种设备检验检测机构申请。A.电梯维保单位B.物业服务企业（使用单位）C.业主委员会D.制造单位【答案】B【解析】根据《特种设备安全法》，电梯使用单位（通常为物业服务企业）应当向特种设备检验检测机构申请定期检验。维保单位负责日常维护保养，但年检申请义务在使用单位。36.住宅物业的建设单位，在销售物业前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（）个或者住宅规模较小的，经批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A.2B.3C.4D.5【答案】B【解析】《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。37.在西藏等少数民族地区，物业管理服务中应特别注意尊重当地的（）。A.消费习惯B.宗教信仰和生活习俗C.建筑风格D.语言文字【答案】B【解析】在少数民族聚居区，物业服务人员应严格遵守民族政策，尊重当地居民的宗教信仰和生活习俗，避免因文化差异产生冲突，提供有温度、有文化的服务。38.物业服务企业未将撤离决定及相关资料报送备案的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处（）罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.1万元以下D.10万元以上20万元以下【答案】A【解析】根据相关地方性法规或《物业管理条例》的精神，物业企业退出项目未备案的，通常面临1万元以上5万元以下的罚款。具体数值依据各地细则，但选项A为常见处罚额度。39.房屋租赁合同中，支付租金期限不明确的，依照《民法典》规定，应在（）支付。A.合同签订时B.租赁开始时C.每届满一年时D.每届满一个月时【答案】C【解析】《民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。若无具体期限默认为一年一付或期满一付，选项C相对符合长租逻辑，若短租则期满付。此处选C作为通用题库常见答案。40.下列哪项不属于物业管理档案的内容？（）A.物业权属资料B.业主入住资料C.物业服务企业内部财务账册D.装修管理档案【答案】C【解析】物业管理档案主要指与物业管理区域及业主相关的资料，如权属、图纸、业主信息、装修档案、设备台账等。物业服务企业内部财务账册属于企业内部经营资料，不属于物业管理档案移交和管理的范畴（除非涉及项目专项账目）。二、多项选择题（共15题，每题2分）41.物业管理的基本特征包括（）。A.社会化B.专业化C.市场化D.规范化E.集体化【答案】ABCD【解析】物业管理具有社会化（社会分工）、专业化（专门人才和公司）、市场化（等价有偿）、规范化（法律法规和标准）等基本特征。42.根据《民法典》，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合（）。A.节约资源B.保护生态环境C.有利生产D.方便生活E.互帮互助【答案】ABCD【解析】《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人应当符合节约资源、保护生态环境的要求。43.物业服务企业在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.依照物业服务合同收取物业服务费用B.制止违反物业管理规约的行为C.选聘专业公司承担专项服务D.要求业主委员会提供协助E.代收代缴水电费并收取手续费【答案】ABC【解析】A、B、C均为物业企业的合法权利。D项通常不是强制性权利，是请求权。E项错误，根据规定，物业企业代收水电费不得收取手续费。44.下列哪些情况应当动用专项维修资金？（）。A.屋面防水层严重损坏B.电梯故障需要大修C.楼梯间墙面涂料脱落D.消防系统瘫痪E.绿化草坪枯死补种【答案】ABD【解析】专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。屋面、电梯、消防系统的大修更新符合条件。墙面涂料脱落属于日常维修养护，应计入物业服务成本；绿化补种通常属于日常绿化维护费用。45.物业管理招标的程序主要包括（）。A.编制招标文件B.发布招标公告或发出投标邀请书C.接收投标文件D.成立评标委员会E.与中标人签订物业服务合同【答案】ABCDE【解析】完整的招标程序包括：成立招标小组、编制招标文件、发布招标公告/邀请、资格审查、发售招标文件、投标、开标、评标、定标、签订合同。46.物业服务企业应对物业管理区域内的（）等公共部位进行日常巡查和维护。A.楼道灯B.围墙C.室内家具D.小区道路E.避雷设施【答案】ABDE【解析】楼道灯、围墙、小区道路、避雷设施均属于房屋共用部位或共用设施设备。室内家具属于业主专有部分，不在物业日常巡查维护范围内（除非特约服务）。47.在西藏地区进行物业绿化养护时，针对高原环境应采取的措施有（）。A.选择耐寒、耐旱、耐贫瘠的植物品种B.增加浇水频率，防止冻害C.加强土壤改良，增加有机质D.冬季采取防风、保暖措施E.大量种植热带阔叶乔木【答案】ACD【解析】西藏高寒，必须选择适生植物（A），改良土壤（C），并做好冬季防寒（D）。B项增加浇水频率在冬季可能导致冻害，应适度控制浇水；E项热带植物无法存活。48.房屋修缮工程的类别包括（）。A.恢复性修缮B.赔偿性修缮C.改善性修缮D.预防性修缮E.周期性修缮【答案】ACDE【解析】房屋修缮按性质可分为：恢复性修缮（恢复原状）、预防性修缮（防止损坏）、改善性修缮（提高功能）、周期性修缮（定期保养）。赔偿性修缮通常由责任人承担，不属于工程本身的技术分类。49.物业服务企业参与社区治理的方式包括（）。A.配合社区居委会开展相关工作B.协助公安机关维护社区治安C.参与社区文化建设D.执行社区居委会的行政命令E.代行居委会职权【答案】ABC【解析】物业企业是服务企业，不是行政机构。应配合居委会和公安机关工作，参与文化建设。D项居委会无行政命令权，E项物业不能代行居委会职权。50.物业管理风险主要包括（）。A.法律法规风险B.合同风险C.财务风险D.管理风险E.道德风险【答案】ABCDE【解析】物业管理面临的风险是多方面的，包括法律政策变动、合同条款漏洞、财务收支失衡、日常操作失误以及员工职业道德问题等。51.物业服务企业对业主投诉的处理流程包括（）。A.记录投诉内容B.判断投诉性质C.查明原因D.提出解决方案E.回访业主【答案】ABCDE【解析】标准的投诉处理流程涵盖：记录、分类调查、原因分析、解决处理、结果反馈、回访满意度、总结归档。52.下列属于物业管理区域内禁止行为的有（）。A.损坏房屋承重结构B.违法搭建建筑物、构筑物C.擅自改变物业使用性质D.占用、堵塞消防通道E.封闭阳台【答案】ABCD【解析】《民法典》及《物业管理条例》明确禁止损坏承重、违建、改变使用性质、堵塞消防通道等行为。封闭阳台在部分地方性法规中若未明确禁止且不违反规划，通常允许，但在一些严控区域可能受限，相对而言ABCD是明确禁止的。53.物业服务成本中的“管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费”包括（）。A.基本工资B.社会保险费C.加班费D.年终奖E.按规定提取的福利费【答案】ABE【解析】根据《物业服务收费管理办法》，工资、社保和福利费是指按规定发给员工的费用。C、D通常属于企业内部薪酬分配或超额劳动报酬，不一定完全计入成本核定基数，具体看各地定价成本监审办法，但通常A、B、E是核心构成。54.物业服务企业资质等级（或信用评价等级）主要依据（）等进行评定。A.注册资本B.专业管理人员数量C.物业管理业绩D.经营管理状况E.企业诚信记录【答案】ABCDE【解析】虽然资质取消，但信用评价体系考察维度类似：企业实力（资本）、人员素质、管理业绩、经营状况、诚信记录等。55.智能化物业管理系统的功能包括（）。A.建筑设备监控B.火灾报警与消防联动C.安全防范D.信息管理E.业主完全自治【答案】ABCD【解析】智能物业系统涵盖设备监控（BA）、消防（FA）、安防（SA）、办公管理（OA）等。E项业主自治是组织形式，不是系统功能。三、判断题（共20题，每题1分）56.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理项目一并委托给他人，但需经业主大会同意。（）【答案】×【解析】错误。《物业管理条例》明确规定，物业服务企业不得将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。这是“转委托”的禁止性规定，即使业主同意也不行，因为这涉及资质挂靠和责任主体缺失。57.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）【答案】√【解析】正确。《民法典》第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有法律约束力。58.前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（）【答案】√【解析】正确。前期合同是过渡性安排，正式合同生效后，前期合同自然终止。59.物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业自主协商确定。（）【答案】×【解析】错误。虽然大部分物业服务收费实行市场调节价，但对于保障性住房等，通常实行政府指导价。不能一概而论全是市场调节价。60.西藏地区物业供暖收费通常按建筑面积计收，也可以按使用热量计收。（）【答案】√【解析】正确。目前常见的收费方式包括按面积收费和热计量收费（按热量），具体取决于当地政策和硬件设施条件。61.业主有权查阅物业管理档案，但不得复制。（）【答案】×【解析】错误。业主对涉及自身权益的档案资料，有权查阅，在符合规定的情况下也可以复制（如复印房产证、身份证明等用于办理业务），当然涉及商业秘密或他人隐私的除外。62.物业服务企业应当建立健全安全管理制度，配备必要的治安防范设施。（）【答案】√【解析】正确。这是物业服务企业履行安全防范义务的基本要求。63.房屋使用权的转让，必然导致房屋所有权的变化。（）【答案】×【解析】错误。使用权可以与所有权分离（如租赁、借用），转让使用权不代表所有权转移。64.物业管理招投标活动必须遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。（）【答案】√【解析】正确。这是招投标法的核心原则。65.专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造，不得挪作他用。（）【答案】√【解析】正确。这是专项维修资金的性质和用途的法定规定。66.物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。（）【答案】√【解析】正确。这属于特约服务，遵循市场自愿原则。67.在物业管理区域内，违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当及时制止，并向有关行政管理部门报告。（）【答案】√【解析】正确。《民法典》第二百八十六条赋予了物业企业劝阻、制止和报告的义务。68.业主大会有权决定解聘物业服务企业。（）【答案】√【解析】正确。选聘和解聘物业服务企业是业主大会的法定职责。69.物业服务企业未履行告知义务，擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（）【答案】√【解析】正确。物业企业不得擅自撤场，否则需承担违约责任和侵权责任。70.房屋修缮工程预算定额是编制房屋修缮工程预算、确定修缮工程造价的依据。（）【答案】√【解析】正确。这是工程预算定额的基本定义和作用。71.西藏高原地区紫外线强，对室外健身器材、游乐设施的维护周期应比平原地区长。（）【答案】×【解析】错误。紫外线强会加速材料老化（如塑料、橡胶、油漆），因此维护周期应缩短，检查频次应增加。72.物业服务企业只对物业的共用部位和共用设施设备负有维修养护责任，对业主自用部分不负有责任。（）【答案】√【解析】正确。除特约服务或因物业企业原因导致自用部分受损外，自用部分维修责任在业主。73.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。（）【答案】√【解析】正确。业主委员会代表业主大会行使日常执行权。74.物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业不需要配合交接。（）【答案】×【解析】错误。原物业服务企业必须配合交接，这是法定义务。75.物业管理档案应当包括物业权属资料、竣工验收资料、设备技术资料以及业主资料等。（）【答案】√【解析】正确。这些都是物业管理档案的核心组成部分。四、简答题（共4题，每题5分）76.简述物业服务企业在物业管理区域内的安全防范职责。【答案】物业服务企业在物业管理区域内的安全防范职责主要包括：（1）建立健全安全管理制度，配备必要的治安防范设施及人员。（2）根据物业服务合同的约定，提供相应的安全防范服务，如门卫值守、电子监控、巡逻等。（3）发生安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（4）协助有关部门开展安全宣传、消防检查等活动。（5）发现违法行为（如盗窃、破坏等）时，应当及时制止，并向公安机关报告。（6）在西藏等特定地区，还需针对高原特点，做好防火、防冻等安全预防工作。77.简述专项维修资金的使用范围和程序。【答案】专项维修资金的使用范围：专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造。不得用于日常维修养护。使用程序：（1）提出使用方案：由物业服务企业或相关业主提出使用建议，包括维修内容、预算、施工方案等。（2）业主表决：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（涉及民法典特别表决规则）。（3）公示：将使用方案及业主表决结果在物业管理区域显著位置公示。（4）备案与划拨：向房地产行政主管部门备案，主管部门审核同意后，通知专户管理银行将资金划拨至维修单位。（5）竣工验收与决算：维修工程完工后，进行验收，并公开审计决算结果。78.结合西藏地区特点，简述物业绿化养护管理的重点。【答案】结合西藏高原气候特点，物业绿化养护管理的重点包括：（1）植物选择：优先选择适应当地气候的耐寒、耐旱、耐贫瘠、抗风沙的乡土植物品种。（2）土壤管理：高原土壤往往瘠薄，需加强土壤改良，增加有机质，提高保水保肥能力。（3）水分管理：虽然光照强，但蒸发量大，需合理安排浇水时间，避免低温时段浇水导致冻害；雨季注意排水。（4）防寒防风：冬季漫长寒冷，需采取根部培土、树干包裹、设立风障等措施，防止植物冻害和风干。（5）病虫害防治：高原特定病虫害的监测与防治。（6）养护周期：根据植物生长周期，调整施肥和修剪时间，通常在春季萌芽前和秋季落叶后进行重剪和施肥。79.简述物业管理招投标过程中，评标委员会的组成及职责。【答案】评标委员会组成：（1）由招标人代表和物业管理方面的专家组成。（2）成员人数为5人以上单数。（3）其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。（4）专家应当从事物业管理相关领域工作满8年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院或者省、自治区人民政府建设行政主管部门的专家名册中随机抽取确定。职责：（1）按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。（2）向招标人推荐合格的中标候选人（1至3个）。（3）标明投标文件的废标情况。（4）出具评标报告，并由全体成员签字。五、计算题（共2题，每题5分）80.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中可收费面积为9.5万平方米（其余为公建配套不计费）。物业服务费标准为2.5元/月/平方米。若该小区的收缴率为98%，请计算该小区全年的物业服务费总收入。【答案】解：（1）计算每月的理论应收总额：=其中S=95,=（2）计算全年的理论应收总额：==（3）计算实际收入（考虑收缴率）：I其中R=I答：该小区全年的物业服务费总收入为279.3万元。81.某物业项目的一台供配电变压器，原值为50万元，预计净残值率为5%，预计使用年限为20年。请用平均年限法（直线法）计算该变压器的年折旧额和月折旧额。【答案】解：（1）计算年折旧率：==（2）计算年折旧额：==（3）计算月折旧额：==答：该变压器的年折旧额为23,750元，月折旧额约为1,979.17元。六、案例分析题（共2题，每题10分）82.案例背景：拉萨市某高档住宅小区，由A物业服务企业提供物业服务。2026年1月，小区3号楼5层业主王先生在装修时，擅自将连接阳台的承重墙体部分拆除，准备打通做一个大的落地窗。物业公司在巡查中发现后，立即下达了《整改通知书》，要求王先生停止施工并恢复原状。王先生认为这是自家房屋，自己有权处置，拒绝整改，并与物业员工发生争吵。随后，物业公司采取了断电措施试图逼迫王先生就范。王先生随即向当地房管部门和媒体投诉。问题：（1）王先生拆除承重墙的行为是否合法？为什么？（2）物业公司的做法中有哪些不妥之处？应该如何正确处理？（3）针对此类违规装修，物业公司应采取哪些管理措施？【答案】（1）王先生的行为不合法。理由：根据《住宅室内装饰装修管理办法》和《建设工程质量管理条例》，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得变动建筑主体和承重结构。承重墙涉及整栋楼的结构安全，拆除承重墙会降低房屋安全性，危及公共利益和其他业主