物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)备考题库含答案(黑龙江省2025年)

物业管理师职业技能鉴定考试(技能实操中级、四级)备考题库含答案(黑龙江省2025年)第一部分：单项选择题（共20题，每题1分）1.在物业管理区域内，发生高空抛物事件，造成人员受伤，物业管理企业的首要应急措施是（）。A.立即报警并拨打急救电话B.封锁现场，寻找目击证人C.会同相关部门查看监控录像D.发布温馨提示提醒业主注意安全【答案】A【解析】在发生涉及人身安全的紧急事件时，首要任务是保障人的生命安全，因此必须立即报警（110）并拨打急救电话（120）进行救治。封锁现场、寻找目击证人和查看监控是后续的取证和排查工作，必须在确保伤者得到救治后进行。2.根据《民法典》相关规定，业主大会作出的决定，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主C.物业管理区域内全体业主D.参加会议业主的过半数【答案】A【解析】根据《民法典》第二百七十八条，业主共同决定事项，应当由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。制定和修改管理规约等一般事项，应当经参加表决专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集专项维修资金等重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。题目未指明重大事项，按一般事项处理。3.物业管理企业在承接新建物业时，对（）的查验是确保物业功能正常的基础。A.物业档案资料B.共用部位、共用设施设备C.业主信息D.开发商财务状况【答案】B【解析】物业承接查验的核心内容包括物业档案资料和共用部位、共用设施设备。其中，共用部位、共用设施设备的物理状态和功能完好是物业能够正常投入使用、提供服务的物质基础，是查验工作的重中之重。4.在黑龙江省冬季物业管理中，关于屋面及给排水设施的防冻措施，下列说法错误的是（）。A.对暴露在室外的水管、水表、阀门等应包裹保温材料B.下雪后应及时清除屋面积雪，防止超载C.冬季长期不用的空置房，应将室内供暖系统完全排空D.消防管道必须在冬季保持常压状态，以防冻裂【答案】D【解析】消防管道在冬季如果充满水且不流动，在极寒天气下极易冻结膨胀导致管道破裂。正确的做法通常是保持管道内水流动（如湿式喷淋系统需确保供暖，或采取电伴热等保温措施），或者对于干式系统保持充气状态。单纯“保持常压”并不能防冻，且“常压”一词在此语境下不准确，关键在于保温和防冻液或维持温度。选项C对于极寒地区空置房排空是常见防冻手段，虽然需配合防锈处理，但相比之下D的错误更明显且违反物理常识。5.物业服务费用主要用于（）的支出。A.物业管理企业人员工资及福利B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.以上都是【答案】D【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。6.灭火器使用时的“四字诀”是（）。A.提、拔、握、压B.提、拉、握、压C.提、拔、指、压D.拿、拔、握、喷【答案】A【解析】灭火器的正确使用口诀为“提、拔、握、压”。即提起灭火器，拔掉保险销，握住喷管（或喷枪），压下压把进行喷射。7.业主在装修管理中，需要变动建筑主体或承重结构的，必须（）。A.告知物业管理企业即可B.经物业管理企业同意C.由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案D.由城市规划部门批准【答案】C【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人从事住宅室内装饰装修活动，变动建筑主体或者承重结构的，必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，并且委托具有相应资质的装饰装修企业承担。物业管理企业的职责是管理，而非审批此类涉及结构安全的专业设计。8.物业绿化养护中，对于草坪的修剪高度，一般遵循“（）”原则。A.剪去二分之一B.剪去三分之一C.越短越好D.随意修剪【答案】B【解析】草坪修剪一般遵循“三分之一原则”，即每次修剪时，剪掉的部分不应超过草坪自然高度的三分之一。这样有利于草坪的光合作用和养分恢复，避免草坪因过度修剪而枯死。9.物业管理区域内，车辆停放服务费属于（）。A.物业服务费B.车位所有权费C.停车场经营管理费D.业主公共收益【答案】C【解析】车辆停放服务费是指物业管理企业接受业主或物业使用人委托，提供车辆停放管理服务所收取的费用。它属于停车场经营管理范畴，区别于一般的物业服务费。如果车位属于业主共有，收入扣除成本后归业主共有；如果是开发商产权，则归开发商。10.电梯发生困人事故时，值班人员接到报警后，第一步应做的是（）。A.立即切断电梯总电源B.通过对讲机安抚被困乘客C.强行扒开轿门救人D.联系电梯维修工【答案】B【解析】电梯困人时，首先应通过对讲机与被困乘客取得联系，进行安抚，告知其正在组织救援，切勿试图扒门自救，防止发生剪切事故。安抚是稳定情绪、防止恐慌导致危险的第一步。随后通知专业维保人员进行救援，严禁非专业人员强行扒门或随意断电。11.在黑龙江省，冬季清除积雪时，应优先保证（）的畅通。A.业主私家车位B.小区主要出入口和人行通道C.景观小路D.偏僻角落【答案】B【解析】冬季清雪作业应遵循“先主后次、先通后畅”的原则。小区主要出入口和人行通道是业主进出的生命线，也是消防通道的组成部分，必须优先清理，确保基本通行和安全。12.物业服务合同终止时，物业管理企业应当向业主委员会移交的资料不包括（）。A.竣工总平面图B.单体建筑、结构、设备竣工图C.物业管理企业的财务审计报告D.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料【答案】C【解析】根据《物业管理条例》，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理资料和属于全体业主的财物移交给业主委员会。移交的资料主要是物业相关的技术资料和图纸。物业管理企业的内部财务审计报告属于企业内部经营资料，不属于必须移交的物业资料范畴（除非涉及专项维修资金等特定公共财务）。13.水泵运行中，发现电流表指针大幅度摆动，且电流超过额定电流，可能的原因是（）。A.流量过大B.流量过小C.电压过低D.泵内有空气【答案】A【解析】水泵电流过大通常是因为负载过重。流量过大时，水泵的轴功率增加，导致电机电流超过额定值。流量过小或泵内有空气通常会导致电流减小或异常波动，但“大幅度摆动且超过额定电流”多见于流量过大导致的过载或电机故障。14.下列关于物业环境清洁的“作业频次”设定，不合理的是（）。A.楼道每日清扫一次B.电梯轿厢每日擦拭一次C.垃圾桶每日清运两次D.小区主干道每半年清洗一次【答案】D【解析】小区主干道人流量大，易产生污渍，每半年清洗一次频次过低，无法保持环境整洁。通常主干道应每日清扫，定期（如每周或每月）进行高压冲洗，视具体情况而定，但半年一次显然不符合服务质量标准。15.业主投诉处理流程中，接到投诉后，首先应进行（）。A.调查核实B.记录登记C.提出处理方案D.回访【答案】B【解析】投诉处理的标准流程是：接待->记录登记->判定投诉性质->调查核实->提出处理方案->实施处理->回访。记录登记是第一步，确保投诉内容不遗漏、可追溯。16.物业管理中，用于共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的资金是（）。A.物业服务费B.专项维修资金C.业主公共收益D.物业管理企业利润【答案】B【解析】专项维修资金俗称“大修基金”，是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造的费用。物业服务费主要用于日常维护、运行和管理开支。17.在物业管理招投标活动中，评标委员会由（）组成。A.招标人代表和物业管理专家B.仅招标人代表C.仅物业管理专家D.政府官员【答案】A【解析】评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二，以确保评标的专业性和公正性。18.消防控制室值班人员应持证上岗，实行（）小时值班制度。A.8B.12C.24D.10【答案】C【解析】消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人，确保能够及时发现和处理火警。19.物业管理企业在组织社区文化活动时，应遵循的首要原则是（）。A.高雅脱俗B.节约成本C.有益于业主身心健康和社区和谐D.商业化运作【答案】C【解析】社区文化建设的目的是为了构建和谐社区，丰富业主生活。因此，活动内容必须有益于业主身心健康和社区和谐，这是首要原则。高雅和节约成本是考虑因素，但不是核心原则。20.住宅小区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（）的方式约定。A.出售、附赠或者出租B.抽签C.面积分摊D.物业管理企业指定【答案】A【解析】根据《民法典》，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）21.物业管理承接查验时，发现共用设施设备存在质量问题，应当（）。A.由建设单位及时整改B.物业管理企业自行维修后从费用中扣除C.记录在查验协议中，明确整改时间和责任D.通知全体业主自行解决【答案】AC【解析】承接查验中发现的问题，责任在建设单位（开发商）。物业企业应详细记录，并要求建设单位在规定时间内进行整改。整改合格后方可办理交接手续。物业企业无权自行维修并扣款，也无权要求业主解决建设期的质量问题。22.物业服务费定价形式包括（）。A.政府指导价B.市场调节价C.业主委员会定价D.物业管理企业自主定价【答案】AB【解析】根据《物业服务收费管理办法》，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。通常住宅物业服务费实行政府指导价，别墅、写字楼等非住宅实行市场调节价。23.下列哪些情况属于物业管理区域内违反治安管理的行为？（）A.故意损坏公共设施B.聚众赌博C.在小区内高空抛物D.业主正常装修产生的噪音【答案】ABC【解析】故意损坏公共设施、聚众赌博、高空抛物均属于违反治安管理甚至犯罪的行为。正常装修噪音在规定时间内是合法的民事行为，不属于违反治安管理。24.物业管理企业在消防安全管理中的职责包括（）。A.制定消防安全制度B.开展防火巡查、检查C.对消防设施进行维护保养D.扑救所有火灾【答案】ABC【解析】物业企业负责制定制度、巡查检查、维护设施和初期火灾扑救、组织疏散。对于不能控制的火灾，其主要职责是报警和协助专业消防队，而不是“扑救所有火灾”。25.住宅室内装饰装修活动中，禁止的行为有（）。A.扩大承重墙上原有的门窗尺寸B.拆除连接阳台的砖、混凝土墙体C.将没有防水要求的房间改为卫生间D.未经同意，改动燃气管道【答案】ABCD【解析】根据《住宅室内装饰装修管理办法》，以上四项均属于明令禁止的行为。A、B涉及主体结构安全；C涉及防水和邻里关系；D涉及公共安全，必须经燃气管理部门批准。26.物业管理档案资料的内容主要包括（）。A.物权权属资料B.业主及物业使用人资料C.基础设施技术资料D.物业运行维护记录【答案】ABCD【解析】物业管理档案涵盖面广，包括产权资料（A）、客户资料（B）、工程图纸及技术资料（C）、日常运行管理记录（D）等。27.二次供水设施清洗消毒的要求包括（）。A.每半年至少清洗一次B.取得水质检测合格报告C.清洗人员需持健康证上岗D.清洗前无需通知业主【答案】ABC【解析】二次供水设施每半年至少清洗一次。清洗后必须进行水质化验，取得合格报告。清洗人员必须持有健康证明，防止疾病传播。清洗停水通常需要提前通知业主，以便做好准备。28.物业管理企业应对（）进行定期巡查。A.共用部位B.共用设施设备C.安全防范设施D.绿化及环境卫生【答案】ABCD【解析】物业管理的核心是“物”的管理和“人”的服务。对共用部位、设施设备、安防设施以及绿化环境的日常巡查，是发现问题、保障正常运行的基础工作。29.业主在物业管理活动中享有的权利包括（）。A.提议召开业主大会会议B.提出制定和修改管理规约的建议C.监督物业服务企业履行合同D.监督专项维修资金的管理和使用【答案】ABCD【解析】根据《民法典》，业主享有提议权、建议权、监督权（包括对物业企业、专项维修资金、业委会的监督）等，ABCD均为业主的法定权利。30.在黑龙江省，冬季物业服务工作中，重点巡查的内容包括（）。A.外墙保温层脱落情况B.消防管道、阀门井的保温情况C.屋面防水层及积雪情况D.单元门门禁及闭门器功能【答案】ABCD【解析】黑龙江冬季严寒且风大，外墙保温层易脱落；低温易导致消防管道冻裂；屋面积雪易造成超载或融水渗漏；单元门关闭不严会导致管道冻裂和能耗增加。因此这四项均为冬季重点巡查内容。第三部分：判断题（共10题，每题1分）31.只要物业服务合同到期，业主委员会就可以随时解聘物业管理企业，无需任何理由。（）【答案】错误【解析】虽然业主大会有解聘物业企业的权利，但必须依据《民法典》和合同约定，通常需要提前通知（如提前60天或90天），且在合同履行期间无故解聘可能承担违约责任。同时，解聘决定必须经业主大会依法表决通过。32.业主转让物业时，原业主缴纳的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。（）【答案】正确【解析】专项维修资金属于业主共有，随物业转移。当房屋所有权转移时，专项维修资金余额也转给受让人，原业主不能提取。33.物业管理企业可以将物业管理的全部责任一并转让给其他物业管理企业。（）【答案】错误【解析】物业管理属于委托服务，具有人身信赖属性。根据《物业管理条例》，物业管理企业不得将整体管理责任转让给他人（即不得转包）。部分专项服务（如保洁、绿化）可以委托给专业性服务企业，但不得将全部责任转包。34.发生火灾时，电梯可以作为疏散逃生工具。（）【答案】错误【解析】电梯供电无保障，且可能因高温断电困人，电梯井还会成为烟囱效应的通道。因此，火灾时严禁使用电梯，必须通过安全出口（楼梯）疏散。35.房屋使用说明书应当包含房屋结构、性能及各部件的类型、性能、标准等说明。（）【答案】正确【解析】《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。使用说明书即包含上述内容。36.物业管理企业有权对违反管理规约的业主采取断水、断电等措施进行惩戒。（）【答案】错误【解析】物业管理企业并非供水供电合同的主体，无权采取停水停电措施。除非业主欠缴水电费且委托物业代收，或者发生火灾等紧急避险情况，否则物业不得因其他纠纷（如欠物业费）擅自停水停电。37.绿化养护中，农药的使用应选择低毒、低残留品种，并在喷洒时设置警示标志。（）【答案】正确【解析】为了保障业主健康和环境安全，小区绿化用药必须遵循安全原则，选择低毒低残留农药，并在作业时设置警示，避开人流高峰。38.业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与物业服务企业签订合同。（）【答案】正确【解析】根据《民法典》，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。39.物业服务企业只对物业本身提供服务，不承担社会责任。（）【答案】错误【解析】现代物业管理强调社会效益。物业企业需协助政府做好安全防范、流动人口管理、垃圾分类、社区治理等工作，承担相应的社会责任。40.冬季供暖期间，业主家中温度不达标，责任完全在于物业管理企业。（）【答案】错误【解析】供暖不达标原因复杂，可能包括热源公司（热力公司）供热参数不足、管网老化、业主私改暖气、保温层未做好等。如果物业企业仅负责二次网换热和运行维护，不一定承担全部责任，需分清责任主体（热源与换热站）。第四部分：计算题（共2题，每题5分）41.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，其中可收费面积为9.5万平方米，物业公共服务费标准为2.0元/月/平方米。该小区有业主800户，其中空置房50户（空置房按70%缴纳物业费）。假设除空置房外，其余业主全部按时足额缴纳，请计算该小区每月应收物业费总额是多少元？（列出计算过程）【答案】解：1.计算非空置房面积：题目中给出了总面积和空置房数量，但未直接给出空置房面积。为简化计算，假设空置房平均面积与整体平均面积一致，或者直接计算收费逻辑。更严谨的逻辑是：已知总可收费面积9.5万平米。设空置房总面积为，非空置房总面积为。由于题目未给空置房具体面积数据，通常此类考试题意指：非空置部分按100%收取，空置部分按70%收取。如果假设空置房面积占比忽略不计或按户数平均分摊：平均每户面积=95000÷空置房总面积=50×非空置房总面积=95000−2.计算物业费：非空置房物业费=89062.5×空置房物业费=5937.5×3.月应收总额：W=（注：如果题目本意是直接对总面积打折，则计算方式不同。但在实操中，通常是对具体空置单元打折。）另一种理解（若题目隐含空置房面积未知，仅按户数计算无法得出面积结果，故必须假设空置房面积在总面积中的比例）。鉴于题目未提供空置房面积，最合理的解题方式是利用“可收费面积”概念。若理解为：除50户空置外，其余均交费。让我们使用更通用的公式表达：W鉴于数据缺省，我们采用更直接的估算逻辑：总可收费面积=95000假设空置率按面积计算与户数成正比。空置率r=月应收总额WWWWW=答：该小区每月应收物业费总额为186437.5元。42.某物业项目计划采购一批清洁工具，已知A型拖把单价为30元/把，B型扫帚单价为15元/把。项目预算总额为3000元，要求购买A型拖把的数量是B型扫帚数量的2倍。请计算应购买A型拖把和B型扫帚各多少把？【答案】解：1.设购买B型扫帚的数量为x把，则购买A型拖把的数量为2x2.根据题意列出方程：303.解方程：6075x4.计算A型拖把数量：25.验算：80×答：应购买A型拖把80把，B型扫帚40把。第五部分：案例分析题（共3题，每题10分）43.案例背景：黑龙江省某小区于2025年1月遭遇极寒天气，气温降至零下30度。某日夜间，6号楼1单元地下室的供暖主管道突然爆裂，大量热水涌出，地面积水深达10厘米，且该单元电梯井底部进水。值班保安在巡逻时发现该情况。问题：(1)作为物业管理处，应立即启动哪些应急处理措施？(2)针对进水的电梯，应采取哪些紧急处置步骤？(3)事后如何进行修复与预防？【答案】(1)应急处理措施：1.立即关阀：第一时间关闭该楼栋供暖主管道的阀门，切断水源，阻止漏水扩大。2.通知上报：立即向项目经理汇报，并通知供暖维保单位（或热力公司）进行抢修。3.人员疏散与警示：对1单元受影响区域进行警戒，查看是否有业主受困，防止滑倒摔伤。4.排水抢险：调动保洁人员和维修人员使用潜水泵等设备进行紧急排水。5.电梯处置：立即切断1单元电梯主电源，将电梯停在安全楼层，防止水淹导致电气短路。(2)进水电梯的紧急处置步骤：1.断电：确认切断电梯主电源和照明电源。2.检查：维保人员到达后，检查电梯底坑积水深度和渗入机房的积水情况。3.排水：使用专用泵抽干底坑和机房积水。4.干燥：使用热风机等设备对电梯电机、控制柜、线路进行干燥处理。5.检测：在完全干燥并清洁后，对绝缘电阻进行测试，确认电气性能达标。6.试运行：低速空载试运行，无异常后方可恢复正常运行。严禁在未干燥前强行通电。(3)修复与预防：1.设施修复：对受损墙面、地砖进行修复，统计损失。2.责任认定：如果是管道老化或质量问题，启动维修资金；如果是第三方破坏，追究责任。3.预防措施：a.加强冬季巡检频次，特别关注压力表读数和管道保温层状况。b.对裸露管道、阀门、仪表进行二次保温加固。c.在易冻裂部位加装伴热带。d.储备足量的沙袋、潜水泵等应急物资。44.案例背景：业主李先生投诉其楼上住户（202室）在装修期间，每天中午12:00至14:00及晚上18:00以后进行有冲击力的钻孔作业，严重影响了其休息。李先生多次找物业管家，要求物业上门强行制止施工，并断电处理。物业管家解释已联系装修工人，但效果不佳，李先生因此拒缴下一年度物业费。问题：(1)物业管理公司是否有权强行断电？为什么？(2)针对李先生的投诉，物业公司应如何正确、合规地处理？(3)李先生因装修噪音拒缴物业费是否合理？法律依据是什么？【答案】(1)物业管理公司无权强行断电。理由：根据《民法典》及物业管理条例，物业公司并非供电部门，也不是供电合同的主体。除发生火灾等紧急避险情况或法律特别规定外，物业公司不得采取断水、断电等侵权行为迫使业主履行义务或停止装修。断电侵犯了业主的用电权利。(2)正确处理流程：1.现场核实：派工程部或装修管理人员上门核实202室的施工情况及噪音分贝。2.劝阻制止：依据《住宅室内装饰装修管理办法》及当地装修管理规定，明确告知装修负责人和业主，禁止在法定休息时间（通常指12:00-14:00，18:00-次日8:00）进行产生环境噪声污染的装修作业。3.下发整改：若劝阻无效，下发《违规装修整改通知书》，要求其限期整改。4.报告处理：若装修方拒不整改，物业公司应及时向当地房地产行政主管部门（住建局）或城市管理执法部门报告，由行政执法部门进行处罚（如警告、罚款等）。5.协调沟通：搭建平台，协调李先生与楼上业主沟通，寻求和解。(3)李先生因装修噪音拒缴物业费不合理。法律依据：《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但是，物业服务人不得采取停