2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试进阶提升题详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法

2、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立

3、在房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权

4、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率()。A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道

5、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦

6、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果

7、按房地产的()来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性B.用途C.市场性D.地段

8、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀

9、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明

10、根据疾病传变规律，先安未受邪之地，肾实证病应安A.脾B.心C.肾D.肺

11、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热

12、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.公开市场价值B.谨慎价值C.快速变现值D.投资价值

13、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值

14、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定

15、收益法中所指的收益是（）。A.价值时点前一年的收益B.价值时点前若f年的平均收益C.价值时点以后的未来预期正常收益D.价值时点前最高盈利年份的收益

16、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的

17、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400

18、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益

19、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法

20、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税

21、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的

22、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥

23、“()则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐

24、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定

25、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告

26、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18

27、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95

28、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）。A.2500万元B.3500万元C.3600万元D.3000万元

29、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料

30、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权

31、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93

32、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制

33、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况

34、并称古典地租理论之双璧的是（）的地租理论。A.威廉·配第和亚当·斯密B.大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能C.亚当·斯密和大卫·李嘉图D.马尔萨斯和马克思

35、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党

36、某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加2万元，预期未来四年内价格平均每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（）万元。A.318.68B.471.54C.789.68D.1146.81

37、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府

38、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000

39、面色白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损

40、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003

41、明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人

42、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日

43、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。A.50B.250C.300D.350

44、越接近（）的发展速度对估价更为重要。A.客观情况B.市场供求C.价值时点D.现在

45、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失

46、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低

47、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定

48、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.房地产投机B.物价变动C.财政收支状况D.居民收入水平

49、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格

50、当居民收入的增加是()的收入增加时，对居住房地产的需求会增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入

51、寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。A.法律上是否允许、技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化B.技术上是否可能、财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C.财务上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D.法律上是否允许、财务上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

52、假设开发法是以()为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理

53、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为()。A.0.36B.1.22C.2.78D.3.25

54、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况

55、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。A.20万元B.25万元C.40万元D.30万元

56、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为()米。A.22B.28C.38D.50

57、()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日

58、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09

59、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07

60、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平

61、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构

62、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54

63、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型

64、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师

65、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（）。A.最低卖价B.最高买价C.最低买价D.最高卖价

66、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670

67、已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为()。A.10B.9C.1D.0.9

68、房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场

69、“清气在下，则生飧泄；浊气在上，则生胀”说明哪种脏腑的紊乱A.心B.肝C.脾D.肺

70、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064

71、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29

72、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%

73、相火有“生生不息”功能提出者是A.刘完素B.朱震亨C.张景岳D.张锡纯

74、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242

75、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数

76、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村（）个农民。A.30B.60C.100D.180

77、正常成交价格的形成条件不包括（）。A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息

78、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于A.喜则气缓B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下

79、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象

80、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价二、多选题

81、房地产权益以（）为基础。A.房地产权利以外因素的限制情况B.其他房地产权利的限制情况C.额外的利益或好处D.房地产权利

82、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

83、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料

84、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易

85、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200

86、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000

87、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。A.250B.1000C.2500D.3000

88、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%

89、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775

90、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（）。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格

91、“肾者，胃之关也”，是指A.肾藏精B.肾主水C.肾主纳气D.肾主生殖

92、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗

93、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.400B.450C.500D.540

94、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒”

95、估价对象由（）决定。A.委托人B.估价目的C.委托人和估价目的双重D.估价机构

96、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375

97、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地

98、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）A.存在产权纠纷的房地产B.一个高尔夫球洞C.共有产权的房地产D.列入征收范围的房地产

99、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A.280B.285C.290D.295

100、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为()。A.16.41%B.16.53%C.16.63%D.16.81%三、判断题

101、香港所讲的物业实质上是房地产。（）

102、两岸关系和平发展的政治基础是（）A.坚持一个中国原则B.争取和平统一C.和平统一、一国两制D.一国两制

103、接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。()

104、在建立比较基础时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。（）

105、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）

106、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（）

107、社会主义初级阶段的不可逾越性主要是由（）A.生产力发展的不可逾越性决定的B.生产关系发展的不可逾越性决定的C.市场经济的不可逾越性决定的D.文化传统的不可逾越性决定的

108、世界政治格局发展的客观趋势是（）A.单极格局B.多极化C.两极格局D.一超多强

109、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（）

110、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。（）

111、当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。()

112、比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）

113、成本法不适宜评估过于老旧的房地产价格。（）

114、一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

115、其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。（）

116、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，抵押率为60%，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（）

117、运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（）

118、坚持解放思想、实事求是、与时俱进，必须（）A.不断根据实践的要求进行创新B.不断根据时代的发展修正理论C.不断根据实际的变化改变理论D.不断根据时代的发展更换理论指导

119、在房地产征收、征用中，不需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。（）

120、在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。（）

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。而数学曲线拟合法则没有此类要求。

2、答案：D本题解析：独立客观公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。“独立”要求估价师和估价机构与估价委托人及相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。“客观”要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正”要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。

3、答案：B本题解析：用益物权是指在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。在房地产权利中属于用益物权的有：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权；④地役权。

4、答案：A本题解析：

5、答案：C本题解析：运用比较法估价一般分为以下7个步骤：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。

6、答案：B本题解析：本题考查的是房地产估价的特点。判断误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。

7、答案：B本题解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。

8、答案：C本题解析：高热、烧伤，或吐泻、大汗出等因素导致津液大量亏耗，血容量减少，血液循行滞涩不畅，从而发生血瘀之病变。在原有津液不足的基础上，出现舌质紫绛，或有瘀点、瘀斑，或见斑疹显露等临床表现。津液是血液的重要组成部分，津血又同源于后天的水谷精微，若因高热伤津，或烧伤引起津液损耗，或因失血脱液，或阴虚痨热津液暗耗，会导致津枯血燥。表现：可出现心烦、鼻咽干燥，或五心烦热，肌肉消瘦，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒或脱落皮屑等津液不足和血虚失养的临床表现。

9、答案：D本题解析：一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。其中，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。

10、答案：B本题解析：按五行相克规律，防相乘，故应保护被克之脏。

11、答案：A本题解析：表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤。

12、答案：B本题解析：[知识点]市场价值、快速变现价值、投资价值

13、答案：D本题解析：房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较长。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值主要有两种方式：一是折现，二是计算投资利息。将前一种方式下的假设开发法定义为动态分析法，将后一种方式下的假设开发法定义为静态分析法。

14、答案：B本题解析：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。

15、答案：C本题解析：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法中所指的收益是价值时点以后的未来预期正常收益。

16、答案：A本题解析：征收和征用既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是国家将集体或私人所有的财产强行征为国有，不存在返还的问题，通俗地说就是“强行购买”；而征用只是使用权的改变，是国家强行使用集体或私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说就是“强行租用”。

17、答案：D本题解析：新容积率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2－2400）×5000＝4400（万元）。

18、答案：B本题解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

19、答案：B本题解析：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法测算，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价。但这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、宾馆等在建工程，不仅可以而且应同时采用成本法和假设开发法估价，只是在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法测算。

20、答案：B本题解析：本题考查的是建立比较基础。卖方缴纳的税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；买方缴纳的税费，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税。

21、答案：A本题解析：房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。

22、答案：D本题解析：寒为阴邪，易伤阳气，气血津液凝结，经脉阻滞不通，不通则痛，气机收敛，腠理、经络、筋脉收缩挛急。燥邪燥性干涩，易伤津液，所以易导致口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结。其损伤肺津，使肺宣降失职，出现干咳少痰，痰粘难咯，喘息胸痛．痰中带血。

23、答案：C本题解析：《素问·举痛论》原文。

24、答案：B本题解析：当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。

25、答案：A本题解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。

26、答案：A本题解析：净收益每年不变且收益期为有限年，其计算公式为：V＝（A/Y）·[1－1/（1＋Y）n]。此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率为Y，且Y≠0；③收益期为有限年n。因此，该房地产的收益价值＝（15/7.5%）×[1－1/（1＋7.5%）50－10]＝188.9161≈188.92（万元）。

27、答案：A本题解析：采用间接比较、百分比进行房地产状况调整的表达式为：上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。所以标准化修正的分母应为103，分子应为100；房地产状况调整的分母应为100，分子应为95。

28、答案：C本题解析：可转让土地的价格＝可转让土地单价×面积×可转让土地面积的比率＝20000×60%×3000＝3600（万元）。

29、答案：B本题解析：估价所需资料主要包括四类：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；③对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；④对房地产价值、价格有普遍影响的资料。

30、答案：D本题解析：土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。

31、答案：B本题解析：正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常负担下的价格＝3500÷（1－3%）＝3608.25（元/m2），该可比实例修正调整后的价格＝3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。

32、答案：C本题解析：房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性又称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。

33、答案：B本题解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分。其中，对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所有权状况；②出租或占用情况；③他项权利设立情况；④其他特殊情况；⑤其他，如物业管理情况等。B项属于对建筑物实物状况的描述。

34、答案：B本题解析：约翰·冯·杜能的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空间经济的鼻祖。

35、答案：B本题解析：马克思主义政党是工人阶级反对资产阶级的斗争发展到一定阶段的产物，是科学社会主义与工人运动相结合的产物。选项A,1847年成立的共产主义者同盟，是第一个国际性的马克思主义政党。选项B，1869年成立的德国社会民主工党，是最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党。选项C，1903年俄国创立了新型的马克思主义政党——俄国社会民主工党（布）。选项D，1921年，中国共产党诞生。因此，选项A、C、D均不符合题意，故本题的正确答案为B。

36、答案：B本题解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V＝75.54＋0.8398V,V＝471.54（万元）。P234。

37、答案：B本题解析：交付估价报告是房地产估价的基本程序。估价报告经内部审核合格并完成估价师签名、估价机构盖章等手续后，应按照有关规定和估价委托合同约定的方式，及时将估价报告交给委托人。

38、答案：B本题解析：该类房地产的重置成本＝1800×1000＝180（万元），该类房地产建筑物的实际价值＝2500×1000－2000×500＝150（万元），该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（180－150）×10000÷1000＝300（元/m2）。

39、答案：D本题解析：阳虚则寒，可见面色}白，脘腹冷痛的寒象，又可见喜静、下利清谷、脉微细虚象。肾阳损日久，水肿溢于皮肤，但因阳气不足而导致阴气化生无源而亏虚，出现日益消瘦、烦躁升火。

40、答案：B本题解析：从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。

41、答案：C本题解析：估价基本事项是指估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际中，一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是不正确的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。

42、答案：C本题解析：估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。

43、答案：D本题解析：某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。该房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×1400＝350000（元），该宗土地的减价修正额＝350000÷1000＝350（元/m2）。

44、答案：C本题解析：平均发展速度法与平均增减量法类似，由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。

45、答案：D本题解析：房地产保险对房地产估价的需要主要表现在：①在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据；②在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。

46、答案：A本题解析：房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是估价对象实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有这种收益才能用于估价。因此，除有租约限制外，一般选取类似房地产的客观净收益作为估价依据。

47、答案：A本题解析：可比实例的价格公式为：正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，则正常负担下的价格会上升。

48、答案：A本题解析：房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。

49、答案：B本题解析：运用路线价法估价一般分为六个步骤：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤编制价格修正率表；⑥计算临街土地的价值或价格。

50、答案：B本题解析：暂无解析

51、答案：A本题解析：寻找估价对象最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用，然后从下列4个方面依次分析、筛选和判断：①法律上是否允许；②技术上是否可能；③财务上是否可行；④价值是否最大化。

52、答案：C本题解析：假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。

53、答案：C本题解析：依题意，可根据公式：?

54、答案：C本题解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值是在价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况有可能发生变化。因此应将可比实例在其成交日期的价格调整至价值时点的价格，即市场状况调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。

55、答案：C本题解析：最高最佳利用原则是房地产估价中的重要原则，如何实现价值最大化是该原则所追求的目标。当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列之一的判断和选择：①维持现状前提；②更新改造前提；③改变用途前提；④改变规模前提；⑤重新开发前提；⑥上述前提的某种组合或其他特殊利用前提。根据题意，依据本题给出的各种假设，经几种可行的估价前提进行比较后得出，改变用途，即将住房改造为商店，能够实现价值最大化，因此应选择改变用途进行估价，估价为40万元。

56、答案：B本题解析：依题意，可根据公式：前街影响深度＝总深度×?

57、答案：D本题解析：暂无解析

58、答案：C本题解析：该项目续建完成后的总价值的现值计算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（万元）。

59、答案：D本题解析：功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建成本，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本。其中，无效成本＝5×1500×10＝7.5（万元）；超额持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（万元）；则折旧额＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）。

60、答案：C本题解析：C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

61、答案：D本题解析：估价委托应由估价机构统一受理、统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或变相转让受托的估价业务。

62、答案：B本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的市场价格为：V＝4500－[2500/（10%/12）]×[1－1/（1＋10%/12）10]/90－4500×2%＝4144.54（元/m2）

63、答案：A本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。A项，朝向属于房地产区位因素。

64、答案：C本题解析：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用人承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

65、答案：B本题解析：卖方和买方通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端（但通常不成功）。实际的成交价将落在这个区间之中，至于是刚好为卖方最低要价或买方最高出价还是在两者中间或其他位置，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

66、答案：B本题解析：由题意，正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），且最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则经修正后的价格计算如下：修正后的价格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。

67、答案：C本题解析：价格变化的百分比＝?需求量变化的百分比＝?需求的价格弹性＝1

68、答案：C本题解析：房地产价格（或租金）的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中待租售的房地产（包括增量房地产和存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的购买者（或承租者）形成了市场的需求面。

69、答案：C本题解析：脾气虚损时，常可导致肺气的不足；脾失健运，津液代谢障碍，水液停滞，则聚而生痰、成饮，多影响肺的宣发和肃降，可出现喘咳痰多等临床表现。所以说“脾为生痰之源，肺为贮痰之器”。脾为湿困，运化失职，清气不升，既可影响胃的受纳与和降，可出现食少，呕吐，恶心，脘腹胀满等症。反之，若饮食失节，食滞胃脘，胃失和降，亦可影响脾的升清与运化，可出现腹胀泄泻等症。《素问·阴阳应象大论》说：“清气在下，则生殆泄；浊气在上，则生胀”，这是对脾胃升降失常所致病证的病理及临床表现的概括

70、答案：D本题解析：交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格÷可比实例成交价格，本题中可比实例的成交价格比正常价格低6%，因此，交易情况修正系数＝1÷（1－6%）＝1.064。

71、答案：C本题解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该住宅的实际总价＝10＋10÷（1＋5%）0.5＋10÷（1＋5%）＝29.28（万元）。

72、答案：D本题解析：

73、答案：B本题解析：张介宾，字景岳，反对寒冷药，提出“阳非有余”、“真阴不足”，强调温补肾阳、滋补肾阴在养生、防治病中的意义。朱震亨，字彦修，号丹溪翁，后人尊称朱丹溪，传河间之学，创造性地阐明了相火的常变规律，认为相火有“生生不息”功能，“人非此火不能有生”，而相火妄动，即属邪火，能煎熬真阴，从而得出“阳常有余，阴常不足”的结论。治疗上倡导“滋阴降火”，后人称其为“滋阴派”，代表作为《格致余论》。

74、答案：B本题解析：暂无解析

75、答案：A本题解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。

76、答案：C本题解析：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。本题中，B房地产开发公司应安置的农民＝100/1＝100（人）。

77、答案：C本题解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项C错误，应该是适当的期间完成交易。正常成交价格形成的条件主要有以下7个：（1）公开市场；（2）交易对象本身具备市场性；（3）众多的买者和卖者；（4）买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；（5）自私且理性的经济行为；（6）买者和卖者都具有完全信息；（7）适当的期间完成交易。

78、答案：A本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

79、答案：C本题解析：价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。

80、答案：D本题解析：价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项，属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。C项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等。D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

81、答案：D本题解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产实物上的权利义务。房地产权益是以房地产权利为基础的。

82、答案：C本题解析：十二经别的循行，都是从十二经脉的四肢部分多为肘、膝以上别出称为“离”，走人体腔脏腑深部称为“入”，然后浅出体表而上头面称为“出”；阴经的经别合人阳经的经别而分别注入六阳经脉称为“合”。

83、答案：B本题解析：估价所需资料主要包括四类：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；③对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；④对房地产价值、价格有普遍影响的资料。

84、答案：C本题解析：比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。

85、答案：C本题解析：根据公式补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积，则该宗地块理论上应补交的地价为：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（万元）。

86、答案：D本题解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

87、答案：C本题解析：因规划调整所需的补地价为：补地价＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积＝（1500×2.0－500×1.0）×10000＝2500（万元）。

88、答案：A本题解析：由于通常情况下单利存款（定期）在存款期间不能随意提取，流动性相对较差，所以实际上的单利利率还应比计算出的单利利率高一些。即：i1＝[（1＋i2）n－1]/n。代入具体数值可得，i1＝[（1＋6%）3－1]/3＝6.37%。

89、答案：B本题解析：该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2，采用开发法测算结果为9550元/m2，综合测算结果为：（8800＋9550）/2＝9175（元/m2）。该在建工程续建为宾馆时，采用成本法的测算结果为8800元/m2，采用开发法测算结果为10000元/m2，综合测算结果为：（8800＋10000）/2＝9400（元/m2）。根据最高最佳利用原则，续建宾馆最优，综合测算结果为9400元/m2。

90、答案：C本题解析：房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。

91、答案：B本题解析：“肾者，胃之关也，关门不利，故聚水而从其类也”。《素问·水热穴论》肾有调节水液的功能，起着胃的关闸作用。本句主要指肾主水的生理功能。肾中精气的气化功能，对于体内津液的输布和排泄，维持体内津液代谢的平衡，起着极为重要的调节作用。在正常生理情况下，津液的代谢，是通过胃的摄入、脾的运化和转输、肺的宣散和肃降、肾的蒸腾气化，以三焦为通道，输送到全身；经过代谢后的津液，则化为汗液、尿液和气排出体外。肾中精气的蒸腾气化，实际上是主宰着整个津液代谢，肺、脾等内脏对津液的气化，均依赖于肾中精气的蒸腾气化；特别是尿液的生成

92、答案：A本题解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。

93、答案：A本题解析：收益期限为无限年的公式为：V＝A/Y＋b/Y2，代入数据可得：V＝20/10%＋2/（10%）2＝400（万元）。

94、答案：D本题解析：根据阴阳对立统一的观点，认为人体