九十年代分家协议书

九十年代分家协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：中国新时代控股集团有限公司。

甲方地址：北京市朝阳区光华路1号时代广场A座25层。

甲方法定代表人/负责人：李明。

甲方联系方式

甲方为中国新时代控股集团有限公司，成立于1995年，是一家以房地产投资、开发、运营及物业管理为主营业务的企业。自上世纪90年代以来，甲方通过多次资产重组与市场拓展，积累了丰富的房地产项目资源，并在全国多个城市拥有自有物业。为进一步优化资产配置，提升运营效率，甲方决定将其在上海市黄浦区的一处商业地产项目进行转让/出租/委托管理，该物业位于南京东路步行街附近，占地面积约500平方米，总建筑面积约2000平方米，由甲方自1998年起持有至今，期间经多次改造升级，已成为该区域知名的商业地标之一。

在当前宏观经济环境下，甲方为聚焦核心业务板块，拟将部分非战略性资产剥离，同时寻求长期稳定的合作机会。乙方作为在商业地产领域具有丰富经验的机构/企业，经考察评估，对甲方拟转让/出租/委托管理的上述物业表现出浓厚兴趣，并具备相应的资金实力与运营能力。基于双方的良好沟通与初步意向，甲方同意将上述物业的整体权益转让/出租/委托给乙方，乙方亦同意按照本协议约定履行相关义务。为明确双方权利与义务，经友好协商，达成本协议。

本协议的签订，不仅有助于甲方实现资产盘活与风险控制，更能借助乙方的专业能力提升物业的保值增值潜力；同时，乙方通过获得优质商业资产，可进一步扩大市场份额，完善其商业地产运营体系。双方基于平等互利、诚实信用的原则，共同推动本协议的顺利履行，确保合作目标的实现。

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：上海恒丰商业管理有限公司。

乙方地址：上海市黄浦区南京东路100号恒丰金融大厦18层。

乙方法定代表人/负责人：王强。

乙方联系方式

乙方为一家成立于2005年的专业商业管理公司，专注于高端商业地产的运营与开发，业务范围涵盖租赁管理、物业管理、品牌策划及市场推广等多个领域。自成立以来，乙方凭借其专业的服务团队、创新的运营模式及丰富的行业资源，已成功管理多个国内一线城市的商业项目，累计运营面积超过50万平方米。在上海市黄浦区，乙方已连续运营3家购物中心，年租金收入稳定增长，品牌合作资源丰富，市场口碑良好。

乙方通过市场调研与尽职调查，了解到甲方拟转让/出租/委托管理的商业物业具备优越的地理位置、完善的配套设施及良好的市场表现，且甲方对该物业的处置意向明确，具备合作的现实基础。乙方认为，该物业与自身现有业务板块高度契合，能够充分发挥乙方的专业优势，实现资产价值的最大化。同时，乙方具备长期稳定的资金支持与风险管控能力，能够保障本协议项下的各项义务得到有效履行。

基于上述背景，双方经充分协商，乙方同意以本协议约定的条件购买/租赁/承接甲方拟处置的商业物业，并承诺按照协议约定支付相关款项/支付租金/提供管理服务。本协议的签订，标志着双方在商业地产领域的深度合作正式启航，乙方将依托该物业的平台优势，进一步拓展其品牌矩阵，提升市场竞争力；甲方则通过合作实现资产的有效流转，并获得长期稳定的收益保障。双方将以本协议为纽带，共同构建可持续发展的商业生态体系。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就上海市黄浦区特定商业地产项目（以下简称“标的物业”）进行的资产处置合作事宜，具体涉及标的物业的转让/出租/委托管理（以下简称“合作模式”，具体内容以协议后续条款约定为准）的条款与条件。甲方同意根据本协议约定将其合法持有的标的物业相关权益转移给乙方/授权乙方使用/委托乙方进行管理；乙方同意按照本协议约定的价格/租金/管理费等条件及权利义务要求，完成对标的物业的受让/承租/受托管理。本协议范围涵盖但不限于合作模式的选择、权利义务的分配、价格与支付条件的约定、履行期限的设定、违约责任的承担、不可抗力事件的应对以及争议解决方式等，旨在为双方的合作提供全面、清晰、具有法律约束力的指引，确保合作目标的顺利实现。

第二条定义

本协议中，除非上下文另有明确解释，下列词语具有以下含义：

“标的物业”指位于上海市黄浦区XX路XX号（具体地址以甲方提供的产权证明或相关文件为准）的商业地产项目，包括但不限于土地、地面建筑物、地下空间、附属设施及所有相关权益。

“合作模式”指本协议约定的标的物业处置方式，包括但不限于资产转让、租赁或委托管理，具体选择以本协议主体条款确定。

“生效日”指本协议经双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日。

“交付日”指标的物业根据本协议约定完成所有权/使用权转移/租赁启动/管理接管的日期。

“违约行为”指任何一方违反本协议约定条款的行为。

“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、政府行为等。

“合理期限”指根据本协议约定或法律规定，赋予一方当事人完成特定事项所需的合理时间。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务：**

(1)权力：

a.甲方有权依据本协议约定，决定标的物业的具体处置模式（转让/出租/委托管理），并有权在符合法律规定的前提下，对本协议条款进行解释。

b.甲方有权要求乙方按照本协议约定及时足额支付款项/租金/管理费。

c.在合作模式为转让或委托管理时，甲方有权要求乙方保证其对标的物业的占有状态符合本协议约定及法律法规要求。

d.在合作模式为租赁时，甲方有权对租赁期间的物业使用情况进行监督，确保乙方遵守相关法律法规及市政管理规定。

e.甲方有权在本协议约定的范围内，就标的物业的后续处置（如续租、转租、改建等，若允许）享有优先决策权或根据本协议约定行使相关权利。

(2)义务：

a.甲方应保证其对标的物业拥有合法、完整的权利，并有权进行转让/出租/委托管理。甲方应在协议签订前或根据乙方要求，提供标的物业的权属证明、税务文件、抵押、查封等限制性文件，并保证上述信息的真实性、准确性。若因甲方原因导致乙方无法顺利取得标的物业相关权利，甲方应承担相应责任。

b.甲方应按照本协议约定，在交付日前完成标的物业的清理工作，包括但不限于清除不符合约定的占用、拆除非法搭建物、结清物业相关费用（如水电、物业费、税费等），确保标的物业处于可交付状态。甲方应负责处理标的物业上的原有租赁关系，除非本协议另有约定（如承租人优先购买权等）。

c.甲方有义务配合乙方完成标的物业的交验手续，提供必要的文件支持，并确保标的物业在交付时符合双方约定的交付标准。

d.在合作模式为租赁时，甲方应保证其作为出租方的合法地位，并按照本协议约定，及时向乙方交付标的物业，并保证租赁物在租赁期初符合约定的使用条件。

e.甲方应遵守相关法律法规，就标的物业的处置行为取得所有必要的政府批准或许可（若需）。

f.对于因甲方原因（包括但不限于权属瑕疵、未清偿债务、信息虚假等）给乙方造成的损失，甲方应承担全部赔偿责任。

**2.乙方的权力与义务：**

(1)权力：

a.乙方有权根据本协议约定，在标的物业满足交付条件时，受让/承租/接管标的物业的所有权/使用权。

b.乙方有权要求甲方按照本协议约定履行其义务，包括提供真实完整的权属文件、完成物业清理、交付符合约定条件的物业等。

c.在合作模式为租赁或委托管理时，乙方有权根据本协议约定或相关法律法规、租赁合同约定，对标的物业进行合理的商业运营和管理，包括品牌引进、活动策划、市场推广等（具体权限以协议约定为准）。

d.乙方有权按照本协议约定，对标的物业进行必要的改造或装修（需事先获得甲方书面同意，并符合相关规定），相关费用承担按协议约定执行。

e.在合作模式为租赁时，乙方有权按照本协议约定收取租金，并要求甲方配合进行租金减免、滞纳金的收取等。

f.乙方有权在本协议框架内，利用标的物业开展商业活动，并享有经营收益。

(2)义务：

a.乙方应按照本协议约定，向甲方支付转让款/租金/管理费。支付方式、时间节点、币种等具体细节以协议主体条款明确。乙方应保证支付款项的来源合法，并按时足额支付。

b.在合作模式为转让时，乙方应按照本协议约定，在支付全部款项后办理标的物业的产权过户手续，相关税费按协议约定承担。

c.在合作模式为租赁时，乙方应按照本协议约定的租赁用途使用标的物业，不得擅自改变用途或结构，不得损害房屋主体结构。乙方应爱护标的物业及其附属设施，合理使用，并承担因乙方使用不当造成的损坏维修费用。

d.乙方应遵守标的物业所在地的各项法律法规及市政管理规定，以及物业管理规定，保持良好的经营秩序和环境卫生。

e.在合作模式为租赁或委托管理时，乙方应按时向甲方或相关第三方（如物业管理公司）缴纳物业费、水电费等应由乙方承担的费用。

f.乙方应配备专业的管理团队（如在委托管理模式下），按照行业标准及本协议约定，对标的物业进行高效、规范的运营管理，确保物业价值保值增值。

g.乙方应保证其具备履行本协议所需的合法资质和经营能力，如涉及特定行业准入许可，应确保资质有效。

h.在合作期间，乙方应维护甲方的声誉，不得有任何有损甲方形象的行为。

i.对于因乙方原因（包括但不限于违反使用规定、管理不善、经营违法违规等）给甲方或第三方造成的损失，乙方应承担全部赔偿责任。

第四条价格与支付条件

双方经友好协商，就标的物业达成最终价格/租金/管理费（以下简称“对价”）如下：

（选择适用项）

a.转让模式：标的物业转让总价为人民币叁仟伍佰万元整（¥35,000,000.00）。此价格为含税价格/不含税价格（请选择并明确），具体税费承担方式按照中华人民共和国税收征收管理法及相关法规执行，或按照本协议附件一《税费承担清单》约定执行。

b.租赁模式：标的物业租赁期限为伍年，自____年____月____日起至____年____月____日止。首期租金为人民币壹仟贰佰万元整（¥12,000,000.00），支付方式为支付期满____个月后支付；后续各期租金标准为人民币壹仟伍佰万元整（¥15,000,000.00）/按市场评估递增/按固定比例递增（请选择并明确），按年支付/按半年支付/按季支付（请选择并明确），具体支付节点为每期开始前____日。租金为含税价格/不含税价格（请选择并明确），乙方应承担的与租金相关的税费（如增值税、附加税等）由____方承担（请选择甲方/乙方/双方按比例）。首期租金应于____年____月____日前支付至甲方指定账户；后续各期租金应于每期开始前____日支付至甲方指定账户。

c.委托管理模式：乙方支付甲方年度管理费人民币捌佰万元整（¥8,000,000.00），支付方式为按年支付，首期管理费应于本协议生效之日起____日内支付，后续每年度管理费应于每年____月____日前支付。管理费为含税价格/不含税价格（请选择并明确），与管理费相关的税费由____方承担（请选择甲方/乙方/双方按比例）。

甲方/乙方应在收到款项后向对方开具合法有效的发票。

乙方应将款项支付至甲方以下指定银行账户：

开户行：中国工商银行北京光华路支行

户名：中国新时代控股集团有限公司

账号：622202********123456789

任何一方变更收款账户，应提前____日书面通知对方并取得对方确认。

如任何一方未按本协议约定支付对价，应按未付金额的____%/每日____%向守约方支付违约金，直至付清为止。逾期超过____日的，守约方有权解除本协议，并要求违约方承担全部责任。

第五条履行期限

本协议自双方授权代表签字并加盖公章（或合同专用章）之日起生效。双方应按照本协议约定履行各自义务。

（选择适用项）

a.转让模式：甲方应在本协议生效后____日内，配合乙方完成标的物业的产权调查及价值评估（如有约定）；在乙方支付全部转让款后____日内，双方应共同办理标的物业的产权转移登记手续，完成过户。乙方应在取得不动产权证书后____日内实际占有标的物业。

b.租赁模式：本协议约定的租赁期限为____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。甲方应于租赁期开始日____日内将符合本协议约定交付标准的标的物业交付给乙方。租赁期满，如需续租，双方应在租赁期满前____月就续租事宜进行协商，达成新协议后方可继续履行。如协商不成，原租赁协议到期自动终止。

c.委托管理模式：本协议约定的委托管理期限为____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。甲方应于管理期开始日____日内将标的物业正式委托给乙方管理。管理期满，如需续约，双方应在管理期满前____月就续约事宜进行协商，达成新协议后方可继续履行。如协商不成，原委托管理协议到期自动终止。

双方应在本协议约定的期限或经协商一致延长的期限内履行各自的权利与义务。任何一方不得无故拖延或拒绝履行。

第六条违约责任

为确保本协议的顺利履行，任何一方违反本协议约定，均应承担相应的违约责任。

6.1甲方违约责任：

(1)若甲方保证其权利瑕疵而实际上存在未披露的抵押、查封或其他权利负担，导致乙方无法按约定受让/承租标的物业或遭受损失，甲方应赔偿乙方因此遭受的全部损失，包括但不限于直接经济损失、为处理该问题所支付的费用（如律师费、评估费等）、以及可能错失的市场机会损失。若该违约行为构成根本违约，乙方有权解除本协议，甲方除赔偿全部损失外，还应按本协议总对价/实际已付对价____%支付违约金。

(2)若甲方未按本协议约定的时间交付标的物业，每逾期一日，应向乙方支付本协议总对价/转让总价/首期租金（以适用）的____%作为违约金。逾期超过____日的，乙方有权解除本协议，甲方应退还乙方已支付的全部对价，并按本协议总对价/转让总价/实际已付对价____%支付违约金。逾期交付造成的乙方损失（如租金损失、替代租赁成本等），由甲方另行赔偿。

(3)若甲方交付的标的物业不符合本协议约定的交付标准（如存在未清除的占用、设施损坏、权属文件不全等），甲方应负责在乙方指定期限内完成整改，并承担由此产生的一切费用。若甲方无法在指定期限内完成整改，乙方有权解除本协议，甲方应退还乙方已支付的全部对价，并按本协议总对价/转让总价/实际已付对价____%支付违约金。逾期交付或整改不力造成的乙方损失，由甲方承担。

(4)若甲方违反本协议关于税费承担的约定，导致乙方承担额外税费或被税务部门处罚，甲方应负责承担该笔税费及罚金，并赔偿乙方因此遭受的直接损失。

(5)在租赁/委托模式下，若甲方违反约定妨碍乙方正常使用或经营标的物业，应停止侵害，并赔偿乙方因此遭受的损失。若属根本违约，乙方有权解除协议。

6.2乙方违约责任：

(1)若乙方未按本协议约定支付对价，每逾期一日，应向甲方支付未付金额的____%作为违约金。逾期超过____日的，甲方有权解除本协议，并要求乙方支付全部未付对价及本协议总对价/转让总价/租金总额____%的违约金。甲方还有权要求乙方承担因乙方逾期付款导致其失去标的物业机会的市场价值损失（需提供有效证据）。

(2)若乙方未按本协议约定支付租金/管理费，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额的____%作为违约金。逾期超过____日的，甲方有权依据租赁合同/委托协议约定单方面解除合同，收回标的物业/管理权，并要求乙方支付至合同解除之日的全部租金/管理费及本协议总租金/总管理费____%的违约金。甲方还有权要求乙方承担因其违约行为导致其无法继续经营或产生其他损失的赔偿责任。

(3)若乙方擅自改变标的物业的用途、结构或进行违法搭建，甲方有权单方面制止，并要求乙方恢复原状，所需费用由乙方承担。若因此造成甲方损失，乙方应全额赔偿。若属根本违约，甲方有权解除协议，并要求乙方支付本协议总对价/转让总价/租金总额____%的违约金。

(4)若乙方违反本协议关于使用标准的约定，损坏标的物业或违反相关法律法规造成不良影响，乙方应负责修复或赔偿。若属故意或重大过失，甲方有权解除协议，并要求乙方承担全部赔偿责任，包括但不限于修复费用、律师费、诉讼费等。

(5)在转让模式下，若乙方未按约定支付全部转让款，导致产权过户无法完成，乙方应承担全部责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。甲方有权要求乙方继续支付剩余款项及违约金，并保留追究其违约责任的权利。

6.3不可抗力导致的违约：

若因不可抗力事件导致任何一方无法履行本协议部分或全部义务，该方应立即通知对方，并在合理期限内提供不可抗力事件的证明文件。根据不可抗力事件的影响，双方可协商延期履行、部分履行或解除本协议。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，但应各自承担因不可抗力事件发生而支出的合理费用。

6.4连带责任：

若本协议任何条款因违反法律、行政法规而无效，不影响其他条款的效力。双方应根据协议目的，通过友好协商，对无效条款进行修改或补充，使其尽可能符合原协议意图。若协商不成，可由双方认可的第三方进行调解，或依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

6.5违约金的限制：

本协议约定的违约金旨在弥补守约方的实际损失。若一方主张的违约金超过其实际损失，守约方应提供证据证明其实际损失金额。若违约金低于实际损失，守约方有权在诉讼或仲裁中请求增加违约金；若违约金过分高于实际损失，违约方有权请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

6.6争议解决与违约通知：

发生违约行为时，守约方应在采取补救措施的同时，向违约方发出书面违约通知，明确违约事实、依据、要求及期限。只有在违约方在收到通知后合理期限内仍未纠正违约行为，守约方才有权依据本协议约定或法律法规采取进一步行动（如解除协议、赔偿损失等）。所有违约通知应以书面形式，通过本协议约定的送达方式发送。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害（如地震、台风、洪水、海啸等）、战争、动乱、政府行为（如法律、法规、规章的修订或废止、税收政策调整、行政命令等）、流行病疫情、网络攻击、基础设施瘫痪以及其他类似无法预见、无法避免且无法克服的事件。

2.通知与证明：任何一方因不可抗力事件不能履行或不能完全履行本协议义务时，应在不可抗力事件发生后____日内，以书面形式通知对方，说明不可抗力事件的情况、可能的影响以及预计持续的时间。通知后____日内，应向对方提供不可抗力事件的证明文件，如政府公告、新闻报道、官方证明等。

3.责任免除：根据不可抗力事件的影响，双方可协商延期履行、部分履行或解除本协议。因不可抗力导致协议无法履行或履行困难的，受影响方不承担违约责任，但应采取合理措施减轻损失。若不可抗力事件持续超过____日，双方均有权解除本协议，已产生的费用按实际情况结算，多收或多付的款项应相互返还。双方对因不可抗力事件造成的直接损失互不承担责任，但应各自承担因应对不可抗力事件而产生的合理费用（如保险理赔费、临时安置费等）。

4.协商解决：发生不可抗力事件时，双方应本着诚实信用的原则，积极协商处理，尽量减少因不可抗力事件带来的损失和影响。任何一方不得利用不可抗力事件作为借口，故意拖延履行义务或损害对方利益。

5.不可抗力终止：不可抗力事件消除后，受影响方应立即通知对方，并恢复履行本协议义务。若不可抗力事件导致协议目的无法实现，本协议可依法解除。

第八条争议解决

1.协商与调解：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；若协商不成，可委托双方共同认可的第三方进行调解，调解达成协议的，制作调解书，经双方签收后具有法律效力。

2.仲裁：若协商或调解不成的，任何一方均有权将争议提交至上海国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为上海市。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担；双方均败诉的，由双方平均承担。

3.诉讼：若双方在本协议中明确约定了仲裁条款，则应优先适用仲裁解决。若双方未约定仲裁，或约定仲裁后一方反悔选择诉讼，则争议应提交有管辖权的人民法院诉讼解决。根据本协议签订地及相关法律规定，争议应由上海市黄浦区人民法院或上海市高级人民法院管辖。诉讼过程中，双方应遵守法院的传唤和判决，并承担相应的诉讼费用。

4.争议的解决：无论采取何种争议解决方式，双方均应确保争议的解决不影响本协议其他条款的继续履行。在争议解决期间，除争议事项外，双方应继续履行本协议中未受争议影响的条款。

5.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律。

第九条其他条款

1.通知：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信，均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件或双方确认的其他可靠方式发送至本协议首页载明的地址或联系方式。以专人递送方式发送的，签收日为送达日；以挂号信方式发送的，寄出后____日为送达日；以传真或电子邮件方式发送的，发送成功日为送达日。任何一方变更联系方式，应提前____日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方授权代表书面签署补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。未按此方式作出的任何口头或非书面约定均不生效。

3.完整协议：本协议及其附件构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解和承诺。双方均不得基于本协议之外的事项提出抗辩或诉讼。

4.可分割性：若本协议任何条款被认定为无效、非法或不可执行，不影响其