《青岛西海岸新区“好房子”规划建设和物业管理导则》

（试行）

2025年3月

目录

前言.....................................错误！未定义书签。

1总则..............................................3

2规划布局..........................................4

2.1协调的空间布局................................4

2.2高效的交通组织................................9

2.3友好的室外环境...............................24

2.4便捷的配套体系...............................34

3建筑品质.........................................38

3.1和谐的建筑外观...............................38

3.2舒适的居住空间...............................38

3.3健康的室内环境...............................41

4结构安全.........................................47

5节能与工业化.....................................51

5.1被动式技术降能耗..............................51

5.2工业化安全提品质..............................54

5.3主动式技术提能效..............................57

6智慧科技.........................................61

6.1智能配置......................................61

6.2智慧服务......................................65

—1—

6.3科技居住......................................69

7绿色施工.........................................73

7.1施工技术.....................................73

7.2绿色建材.....................................74

8物业运维.........................................75

8.1专业的服务团队................................75

8.2高效的服务质量................................76

8.3便捷的服务渠道................................77

8.4宜居的服务环境................................78

8.5安全的服务保障................................79

9完整社区.........................................80

9.1完整的居住社区................................80

引用标准名录....................................-73-

—2—

1总则

1.1建设“品质西海岸”，是新区高质量发展的迫切需求，是

群众对美好生活的殷切期望。为落实新区从房子到小区、到社

区、到城市不同维度的高品质新业态新模式要求，促进住宅项

目品质提升，构建美好居住环境，满足人民群众对美好生活的

向往，制订本导则。

1.2本导则适用于西海岸新区新建“好房子”住宅的设计，改

建既有住宅为“好房子”住宅项目的可参照执行。

1.3西海岸新区“好房子”住宅设计除应符合本导则的规定外，

尚应符合国家、行业及地方现行其他有关标准的规定。

1.4本导则提出了居住小区建筑节能、隔声标准、直饮水、垃

圾分类回收规划建设路径，进一步规范了新区居住建筑全装修

规划建设标准。

1.5本导则在规划设计、规划审批、施工图审查、施工、监理、

验收、运维等环节，实施全过程闭合管控，提升新区居民居住

体验感。

—3—

2规划布局

2.1协调的空间布局

2.1.1“好房子”住宅宜区位优良、环境宜居、交通便捷、配

套完善。

2.1.2充分考虑与周边环境、建筑的关系，延续城市肌理，呼

应城市空间关系。

2.1.3结合周边建筑形态，形成高低错落、变化丰富的优美天

际线轮廓。宜对城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干路

沿线地段的天际线关系进行重点设计。

2.1.4建筑设计应根据项目具体的地形因地制宜，规划设计注

重轴线关系、空间序列感和延续性。在沿快速路、主次干路沿

线的建筑应适当加大退让距离，留足城市开放空间，避免形成

“一堵墙”。

2.1.5充分利用场地内外的自然景观资源，合理考虑竖向关系，

合理布局规划空间，营造优美宜居环境，实现内外部资源利用

最大化，建筑朝向最优化，居住生活环境人性化和多样化。

2.1.6采用“外围合，大空间”的设计理念，通过围合式的空

间布局形成舒适的大尺度空间和宽敞的绿地景观，组团内结合

景观设计应考虑宜人的邻里交往尺度。

—4—

结合地块特点，采用围合式布置方式，形成较大空间的中心绿地

小区规划布置示意图

2.1.7建筑宜采用新亚洲风格、新中式风格以及第四代空中花

园代表的现代风格，结合城市地域文化特点，设计具有地域特

色的建筑形象。

—5—

新亚洲风格：现代时尚、内敛与开放并存新中式：清秀含蓄、淡雅宁静

现代风格：时代感、现代感、品质感

2.1.8“第四代住宅”建筑高度不超过54m，套内面积不低于

120㎡，起居室（厅）宜设置一处户内挑空空间，并设置一处户

属空中花园，空中花园露台宜东西向设计，避免对下层功能房

间的日照、视野影响；花园露台种植绿化避免高大乔木，以灌

木和观赏性花草为主，做好安全防护；注重空中花园露台的私

密性，避免视线相互干扰；充分考虑空中花园露台与起居室（

厅）之间的关系，保证起居室（厅）与露台能形成室内外的空

间互动。

—6—

东西向空中花园露台，改善居住体验

花园露台种植灌木和观赏性花草

起居室设置挑空空间提高采光效果

—7—

花园露台提供额外的户外活动场所创造丰富的空间层次感`

2.1.9外立面应精细化设计，简洁、大气、现代、通透，避免

过度装饰，尽量少用或不用线脚、挑板等外凸构件，避免墙角

渗漏水。建筑色彩协调统一，不宜超过三种主色，色彩搭配与

城市风貌、周边建筑相协调。建筑应采用质感涂料、真石漆、

石材、陶板、金属板、保温装饰一体面板，以及玻璃材质等富

有质感并且耐久性强的材料，组织好立面分格、材料交接设计，

体现材料的质感。注重山墙面及作为第五立面的屋顶的设计。

现代简约风格选择简洁的单色或细微纹理

—8—

注重线条的流畅性和比例的协调性，避免过于复杂的装饰，使建筑看起来更加简洁大方

2.1.10居住区规划及单体设计时，应充分考虑建筑风环境及风

荷载影响，宜进行数字化气动外形计算，选择有利于抗风的总

图布置方案和建筑外形，减小风阻，降低风作用力对建筑物及

场地行人的影响。场地内风环境应有利于室外行走、活动和建

筑的自然通风，建议设计阶段进行室外风环境模拟分析。

2.1.11居住区规划设计时应充分考虑单体之间视觉卫生间距要

求，避免住宅楼之间的相互干扰。高层住宅之间相邻的山墙面，

当两侧均有外窗，其建筑间距不宜小于18m。

2.2高效的交通组织

2.2.1小区应进行“人、机动车、非机动车”分流设计，合理

规划地上人行归家流线和地下车行归家流线，考虑出租、搬家、

急救、快递、垃圾清运等不同车辆的动线，减少对小区的干扰。

车库出入口尽量设在小区出入口处，避免设在小区内部导致人

车混流。鼓励打造无雨归家流线。

2.2.2地上人行归家流线通常包括以下方面：

—9—

（1）小区出入口

出入口数量设置合理，位置主次得当，与城市道路形成无

障碍衔接，与周边小区、重要建筑及道路合理对位、避免对冲，

并结合小区配套、城市配套、交通站点等要素综合考虑，为业

主提供便利的出行条件。

社区社区风雨单元单元电梯

连廊

大门大堂入口门厅前厅

打造兼具仪式感与便利性的归家流线

小区出入口尽量保证比市政道路高，避免倒坡，防止市政

道路的雨水倒灌，小区主要出入口应预留进深不小于10m，宽

度不小于小区主要出入口宽度，且面积不小于200㎡的缓冲空

间，缓冲空间宜设置花池、水系、造型等景观小品，地面铺装

应注重仪式与迎宾感，多选用石材拼接图案，彰显品质与档次；

铺装材料应选用花岗岩、生态陶瓷仿石砖、彩色混凝土、防腐

木等。花岗岩质地坚硬、色彩自然，适合高频率使用的区域；

生态陶瓷仿石砖轻便环保、纹理逼真，兼具美观与实用性；彩

色混凝土可塑性强，色彩丰富，适合创意设计；防腐木天然环

保，质感温润亲人。

—10—

小区出入口缓冲区铺装花岗岩

小区出入口巧妙搭配高低错落的绿植，打造庄重的迎宾仪式感

设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。

应结合出入口设置一定数量的访客车位（不计入配建总停车位

数），减少对人行出入口的干扰。

应结合人行出入口、车行出入口、地下车库出入口、配套

商业以及快递存放等功能进行一体化设计。

（2）小区大门

小区大门应简洁大方且有一定的辨识性。

—11—

小区大门简洁大方，体现小区的整体风格和品位

小区大门简约大气，兼具独特辨识度

小区入口处大堂内宜设计接待前台、会客大厅、咖啡吧、

书吧、手推车存放、快递暂存、值班室、卫生间等便民设施，

方便服务业主，入户大堂空间尽量做大做高挑，提升大堂归家

属性及服务属性，保证社区的秩序与安全。

—12—

小区大堂宜精心规划并设置一系列便民设施，以提升居民的生活便利性与舒适体验

小区入口处设置无接触式快递接收点和快递自提柜

（3）单元入口

小区的单元入口应设计明亮大方的地上地下双大堂，单元

入口应平坡出入，宜设置截水措施、避免雨水侵入；地上单元

门宜采用不小于1.8m×2.3m（宽×高）的金属框等材质的智能

刷脸自动开启玻璃门。

—13—

公共部位如大堂空间应精细化设计，造型应通透、引导性

强，单元入口要有收纳空间和休息座椅。电梯厅、开敞的楼梯

间应采用防污染、耐久性强的装饰材料。

地上单元大堂宜采用挑高设计、通透明亮，使用面积不宜

小于15㎡。

地上地下大堂宜设置楼宇智能化数字电视，能及时、准确

地将重要通知（如停水停电、设施维修、安全提醒等）、社区

活动安排、物业服务内容等信息传达给业主，确保信息传递的

及时性和有效性。

首层电梯厅设置楼宇智能化数字电视

单元入口处应设置尺寸适宜的雨篷或门斗，雨篷材质应有

自洁功能的材料，如某些特殊的涂料或覆膜，能使灰尘和污垢

难以附着，或易于被雨水冲刷掉。设计合理的坡度，确保雨水

能够顺畅地流走，减少积水，安装专业落水系统，包括加宽水

槽和加粗落水管，确保在大雨量时也不会积水渗漏，从而降低

污垢沉积。

—14—

单元入口门头与建筑整体风格相协调，同时突出门头的标识性

单元入口门头合理布置照明，突出门头的轮廓和细节，同时考虑夜间使用的安全性

2.2.3地下车行归家流线通常包括以下方面：

（1）地库出入口和入口坡道

机动车应结合小区出入口就近进入地下车库，避免进入小

区内部。车库出入口宜营造舒心安全的归家仪式感。顶部宜采

用金属格栅与内嵌灯带处理，坡道应采取有效的防滑与降噪措

施，宜采用有雨棚的自动卷帘门。出入口处建议设置除尘系统。

地下车库出入口应采用双坡道设置，内转弯半径不得小于

6.6m，出口处应设置平坦的停车缓冲区。

—15—

车库出入口设计超高挑空设计、感应式灯光系统、墙面天然石材，营造舒心安全的归家仪式感

车库出入口避免进入小区内部坡道水磨石地坪的耐磨防滑地坪

坡道应通畅安全，避免设置急弯出入口处建议设置除尘系统

（2）停车空间

车位配建比例不低于1:1.2，普通小型车停车位宽度净尺

寸不小于2.5m，100%预留电动汽车充电基础设施安装条件。

—16—

车库主车道净高宜2.5m及以上，形成环线，避免尽端式行

车道。

车库主车道加高加宽

主车道上方宜做辨识度高的顶棚处理。车库地面应采取防

止地面开裂及防滑的地坪，应采用环氧地坪、金刚砂地坪、水

磨石地坪、彩石结晶混凝土耐磨地坪、聚氨酯地坪等耐磨地坪。

水磨石地坪防尘、防滑、亮度高、耐老化、耐污染、耐腐蚀，通过合理配色美观实用

—17—

车库应设置清晰可见、使用方便的标识系统，增加停车区

域的辨识度。车库墙、地面采用不同色彩铺装，作为地库分区

标志，车库地面宜设置人行区，人员密集区域应设置人行横道

线，打破地库暗淡单调的气氛。

灯光设计应兼顾了业主照明使用、车辆引导分流标识、用电合理、美观等功能

墙面和立柱喷涂全新防水材料，具有防潮、防腐、抗污、环保、易修补、易清洁特

点

地下车库宜设置下沉庭院、采光井或导光管等措施提升地

下车库品质，鼓励地下车库增加绿化，打造绿色阳光生态车库。

—18—

宜考虑搬家车辆行进路线，确保搬家车辆通畅进入地下车

库的入口大堂门厅。

地下车库宜设有洗车功能。

地下车库设洗车功能管道排列得整齐划一，布局合理且规范

地下车库停车位位置不得设置在地下车库通风等设备机房

开门处，停车位不得占用通向安全出口的疏散通道；地下车库

消火栓及其他管线设置不得影响车位使用，集水坑不得设置在

车道及车位范围内。

人行斑马线既能引导业主安全穿过行车道，也对地库行驶的车辆起到警戒限速的作

—19—

用

（3）地下单元大堂

地下单元大堂入口处应设置港湾式落客区以及无障碍坡道，

且不应影响平时通行。大堂、电梯厅、过道等公共部位应进行

精装修设计，采用与建筑品质相匹配的耐污、耐久的装饰材料。

地下大堂作为业主归家的必经之处，围绕空间净高、灯光引导、

材质选择等方面，打造高品质的归家感受；入口运用吊顶格栅

和壁灯装饰，营造满满的归家仪式感。

地下车库归家大堂与整体环境十分协调，塑造出精致奢雅的形象气质

地下单元大堂设置格栅吊顶和壁灯装饰，营造满满的归家仪式感

—20—

通过精心设计的灯光照明系统，改变传统地库昏暗的环境

2.2.4无雨归家流线。宜分为地上流线和地下流线。小区大堂

前宜设置风雨落客区，地上流线由风雨连廊连接各楼栋，结合

地上单元大堂进行一体化设计；地下流线通过小区大堂的楼梯

或电梯进入地下单元大堂，然后到地下车库。鼓励在小区入口

设置通往地下车库的电梯。

地上无雨归家流线通过风雨连廊连接各楼栋

2.2.5环卫流线。小区地上应科学合理设置生活垃圾分类收集

点（垃圾箱）、宠物粪便收集点、生活垃圾密闭式分类收集房

（站）等公共服务设施，方便小区内部小型垃圾清运车到达。

小区垃圾收集点（垃圾箱）宜隐蔽设置，小区内部至少有一处

厨余垃圾、其他垃圾、可回收物、有害垃圾收集点（垃圾箱），

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其余收集点（垃圾箱）可只成组设置厨余垃圾、其他垃圾。同

时考虑到居民投放垃圾的便利性，收集点（垃圾箱）与建筑保

持6m以上的卫生距离，距离居民楼10m—20m为宜，并应予以

遮挡，可设置洗手台。垃圾密闭式分类收集房（站）应设置在

小区主入口靠近车行道处，方便垃圾集中放置及垃圾转运。收

集房（站）要远离住宅单元门、住宅外窗，避免产生噪声、异

味等，不得影响小区居民生活。

生活垃圾分类收集站示例参考

地下宜布置密闭式生活垃圾收集点（垃圾箱），分别设置

厨余垃圾和其他垃圾桶等，作为地上垃圾点的补充。位置应与

地下大堂出入口距离适当，方便投放，具体设置要求参照《青

岛市生活垃圾分类管理办法》《青岛西海岸新区关于新改建项

目同步配套建设生活垃圾密闭式分类收集房（站）的通知》等。

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地下大堂就近设置脚踏开启式垃圾箱

2.2.6搬家与急救流线。搬家、急救等车辆宜经消防车出入口

进入小区，应到达每个单元出入口。搬家与急救流线、环卫流

线宜借助消防道路统一规划设计。

2.2.7非机动车（电动自行车）停放。非机动车应集中布置在

小区所有地上出口处或均匀分布在小区单元入口处，减少对景

观及人行流线的不利影响，并应配备车棚和充电设施，与建筑

物的防火间距间距不小于9m。鼓励设置独立分隔的地下或半地

下非机动车库。宜设置通往地下车库的非机动车专用电梯。

地库入口处设置非机动车专用电梯，车库坡道同时设置非机动车坡道

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2.2.8应设置便于识别、使用和导视性强的交通标识系统。

2.3友好的室外环境

2.3.1小区室外景观系统与规划空间要相协调，与慢行系统、

社区出入口紧密衔接。结合集中绿地、景观小品设置健身步道、

全龄活动场地，布置相应的休闲座椅、健身器材等休闲设施，

注重居民的参与性及使用安全性。

集中绿地结合景观小品要和谐统一，注重实用、生态、功能和观赏性

设置健身步道、全龄活动场地，与社区出入口巧妙地衔接

—24—

2.3.2核心景观区是彰显居住区档次和景观效果的关键节点，

可采用多种纹理独特的石材组合，在满足功能的基础上通过色

彩、样式和细节提升景观品质。休憩区铺装选用仿石砖与防腐

木，与软景相互交织，营造闲适悠然的休憩氛围。可设置下沉

庭院，通过合理的高差处理，形成从地面到地下的空间层次渗

透，同时与社区配套设施紧密结合，提升了住户的居住品质。

根据使用需求及场地条件营造合适的空间形态，满足多种活动功能需要

核心景观区设计不仅要美观，还要具备多种功能，满足不同业主的需求

—25—

下沉式庭院结合配套设施，为业主提供日常生活所需服务

2.3.3小区内部交通实现人车分流，机动车与非机动车道路不

得穿行室外活动场地，小区环境设计要满足各种活动空间的要

求，如儿童活动空间、老年活动空间、运动休闲空间、健身步

道、休息座凳、遮阳避雨的休闲空间（可以利用首层架空空间

进行设计）。老幼活动场所应避免紧邻非机动车道路设置，保

障老人和儿童活动的安全性。小区内宜设置老年人健身步道，

提升老年人健身的便捷性、舒适性，宽度宜为1.5m，步道应采

用环保型弹性减振材料并设置健身引导标识。

布置休闲运动健身场地，如健康环跑道、健身器械、篮球场等

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下沉庭院结合各种活动空间，为居民提供了丰富多彩的社区生活体验。

“枯山水”锦鲤池结合地形高差，整个小区高低错落

2.3.4打造多功能空间，赋予单一空间多种功能属性，从而提

高空间利用率和满足多样化的使用需求。小区内设置多功能运

动场地时，宜选择性配置适合老年人使用的球类场地，在紧急

情况下可以转换为应急避难场所。

2.3.5老年、儿童活动场地应符合下列规定：

（1）儿童游乐场应设置不少于3件（套）的娱乐设施，老年、

儿童活动场地应设置供活动人员休息的座椅。

（2）活动区域绿化空间要视线通透，场地应设置夜间照明设施，

保障活动区域及附近的人员安全。

（3）活动区域应有充足的日照条件，同时考虑引导夏季自然风

和阻挡冬季寒风。

（4）活动区域宜设置应急报警装置，为老年、儿童提供更有效

的安全保障。

（5）与居民窗户的距离不应小于8m，减少对居民正常生活的

—27—

干扰。

（6）在面积较大的儿童活动场地中宜考虑设置饮水台，饮水台

的设置应考虑儿童的便利性与安全性，同时物业应确保水质安

全和定期清洁维护。

（7）鼓励在公共场所配备必要的急救设备，包括AED，以保障

公众健康。

公共健身活动设施运动场地

儿童游乐活动设施各类活动场地

2.3.6在满足消防要求的前提下，宜对消防车登高操作场地进

行美化设计。铺装材料宜选用生态陶瓷仿石砖结合彩色混凝土，

不仅丰富了视觉效果，还增加了仪式感。通过线条设计与铺装

的变化，打破消防空间的僵硬感，增加趣味元素，让空旷的场

—28—

所更加动感、灵活、流畅、舒适。仿石砖强度高、耐磨，满足

消防应急需求。使用彩色混凝土通过色彩与图案设计，打造儿

童游乐区、健身活动区等功能场地，保障消防功能的同时也提

升了空间的实用性与趣味性。

消防车登高操作场地通过铺装设计，提供儿童游乐区、健身活动区等功能场地

2.3.7小区室外活动场地应采用防滑、防跌落、防冲撞的安全

环保材料，并设置醒目标识，在老年人经常活动的区域，设置

紧急求助呼叫按钮并与视频监控联动。

室外活动场地老年人活动场地

—29—

公共健身活动设施运动场地

2.3.8小区内的景观小品，包括亭、台、廊、榭、花架等园林

休憩设施宜设置轮椅坡道和引导标识。景观路及广场内休息座

椅旁设置轮椅停留空间，便于乘坐轮椅的老年人休息和交谈，

有条件的宜增设供老年人休闲交流的园林休憩设施。

2.3.9室外吸烟区布置在建筑主出入口的主导风的下风向，与

所有建筑出入口、新风进气口和可开启窗扇的距离不少于8m，

且距离儿童和老人活动场地不少于8m。

2.3.10提供宠物配套的便利设施、洗手池、户外排泄处理箱等。

鼓励划分一部分功能区建设萌宠乐园，打造跑道、训练区等场

地。

2.3.11通过设置雨水花园、下凹式绿地、生态滞留池等设施，

促进雨水的自然渗透、自然净化、自然收集和再利用，增强对

雨水的消纳功能，推动绿色生态型居住区建设。结合水系景观，

选择合适的水体类型，比如喷泉、池塘或人工溪流等。同时，

要考虑水体的大小和深度，确保与场地的整体设计相协调。选

择合适的材料进行造型设计，比如石头、木材、玻璃钢等。采

用创意照明、动态喷泉、自然元素融合及智能控制系统等具体

措施，增强水景的独特魅力和观赏性。在水景周边种植草木花

卉，可以营造出自然感和美感。同时，植物还能起到生态保护

的作用，为动物提供栖息地。

—30—

以水景为纽带，将多种生活场所串联起来，营造出强烈的归家仪式感

2.3.12小区无障碍设计应与外部城市无障碍系统相衔接，人行

归家路径、室外活动场地、公共空间、建筑室内外连接处均应

满足《建筑与市政工程无障碍通用规范》GB55019的要求。小

区内无障碍设施应兼顾功能性、景观性与使用安全性，鼓励选

用新型绿色环保材料。无障碍设施与标识的造型、色彩应与小

区整体环境及建筑风格协调一致。

单元入口设置无障碍坡道

—31—

小区出入口设置无障碍坡道

核心景观区及活动场地设置无障碍坡道

2.3.13绿地应符合当地规划要求，合理选择绿化方式，做到四

季常绿，三季有花。植物种植应适应当地气候和土壤，且应无

毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长

需求，并应采用复层绿化方式。常绿乔灌木数量占总量不应小

于30%，乔木设计数量平均不宜小于3株/100㎡，DBH≥15cm

的乔木数量比例不应小于20%。

2.3.14苗木搭配应考虑对低层住户的采光、视野的影响，做到

错落有致，保证住户景观视野的通透性。

2.3.15鼓励设置疗愈花园，利用具有疗愈功能的植物打造健康

人居环境室外疗愈，设计具有舒缓效果的花园，帮助居民减压。

根据使用人群和绿地功能不同，选择对应功能属性中的视觉效

果良好的疗感植物种类。

2.3.16小区围墙形式应结合景观进行设计，以通透式为主，鼓

励对沿城市道路的围墙进行精细化、个性化设计。

—32—

石材与金属相互搭配，通过简约的线条勾勒彰显出小区不凡的品位与格调

围墙与绿化融合展现了自然与人文的和谐

2.3.17应对交通干道的噪声采取设置声屏障或利用景观绿化带

等降噪措施，优化场地声环境。应优于现行国家标准《声环境

质量标准》GB3096，且环境噪声值不大于3类声环境功能区。

2.3.18地下车库和地下室通风系统送风机和排风机的进、出风

口处均应设置消声装置。风口不得朝向住宅起居室、卧室。

2.3.19宜采取措施降低场地热岛强度：

（1）场地中处于建筑阴影区外的步道、游憩场、庭院、广场等

室外活动场地，设计有乔木、花架等遮阴措施的面积比例应达

到30%。

—33—

架空景观步道凭借精妙设计，既能充分争取到温暖阳光，又能巧妙地收获绿荫庇护

（2）屋顶绿化、太阳能板水平投影面积以及太阳辐射反射系数

不低于0.4的屋面面积合计不应小于75%。

2.3.20室外景观和楼体亮化等照明应避免对户内产生光污染。

科学合理地选用灯具与控制光照避免对户内产生光污染，营造静谧、舒适的居家氛

围

2.4便捷的配套体系

2.4.1结合城市配套及小区人口规模，完善生活、教育、医疗、

养老等各类公共配套，充分考虑人行、休憩、活动和停车等需

求，预留各类公共配套设施集中使用时的弹性空间。

—34—

配套设施结合小区景观增添了景观的层次感与实用性

2.4.2按照科学、合理、便捷、集中的原则，做好养老服务设

施的规划设计方案审查工作，优先选择临近教育、医疗、居民

健身等公共服务设施，临街且交通便利的低楼层进行规划，原

则上，社区食堂与养老服务设施统筹集中设置，避免出现“小、

散、偏”问题。按照每百户不少于20㎡面积配建，设置在二层

及以上时应配备电梯。

社区活动中心

—35—

社区餐厅

2.4.3增加额外的公共服务设施，设计有健身房、书吧、茶室、

咖啡厅、儿童室、公共会客厅、棋牌室、游泳池、托老所等功

能的会所以及业主食堂等，满足小区居民娱乐、休闲、社交等

生活需求。

咖啡馆业主食堂

儿童活动室电影院

—36—

高尔夫球室保龄球室

瑜伽室健身房

2.4.4鼓励建筑首层架空或局部架空作为公共活动空间。

2.4.5充分考虑换热站、变配电室、垃圾转运站、公厕等市政

配套设施与周边建筑的关系，减少对居民生活的影响。

2.4.6室外检查井宜采用装配式玻璃钢或塑料检查井，室外检

查井应避免设置在主要人行、车行通道上。风井、管网柜、井

盖等市政设施应以隐蔽化、小型化、景观化为原则，结合景观

绿化合理布置。提倡室外使用装配式安装工艺。

2.4.7对于分期建设的住宅项目，必须确保公共服务配套设施

在首期交付时即能满足居民的使用需求。

—37—

3建筑品质

3.1和谐的建筑外观

3.1.1住宅立面色彩与材质应与周边环境相协调，应选用耐沾

污、耐老化、宜清洗的立面材料，外墙涂料耐人工气候老化性

能不宜低于现行行业标准《建筑外墙涂料通用技术要求》JG/T

512规定的Ⅲ级。

3.1.2空调室外机位、太阳能挑板应与建筑一体化设计，雨水

立管、太阳能管及空调冷凝水管等应隐蔽设置、美化处理，保

证整体效果。空调室外机位的设置应便于安装维修。

3.2舒适的居住空间

3.2.1住宅层高不应低于3.00m。设有户式中央空调和集中新

风系统的住宅，层高不应低于3.10m。鼓励有条件的项目适度

加大空间高度，提高至3.20m以上。

3.2.2建筑轮廓规整，建筑凹口的深度与开口宽度之比宜小于

1：2，无“深凹槽”。

3.2.3最高入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每个住宅单

元应至少设置一台无障碍电梯。入户层为四层及以上的住宅建

筑，每单元应至少设置一部可容纳担架的电梯，担架电梯候梯

—38—

厅深度不应小于2.10m。十二层及以上的住宅，每单元应设置

两部电梯。电梯候梯厅和楼梯平台共享时，平台深度不应小于

2.10m。

3.2.4交通核宜采用全明交通核，应布局紧凑，减小公摊面积，

便于户型拼接。一梯两户优先考虑独立电梯厅，提高居住的私

密性和安全感，电梯厅及轿厢应精装修设计。主要公共空间内

消火栓应暗装设置。户门外应有一定的缓冲空间，避免户门开

启或关闭时影响其他常用门的使用。

3.2.5首层门厅、地下大堂通向电梯厅的通道净宽度不宜小于

1.50m。户门外宜留有进深不小于1.50m的缓冲空间。

3.2.6各功能空间的尺度应与户型面积适配。面宽进深适宜，

动静分区、南北通透，居室、卫生间数量适当，房间尺度、流

线合理，充分考虑户型的收纳空间。

3.2.7住宅应设计功能复合、利于交往的空间，满足不同住户

需求，并应考虑适老通用性。

3.2.8住宅首层可设计下复式结构，并采用采光井、下沉庭院

等措施；顶层可设计上复式结构、屋顶花园，屋面室内外高差

不宜大于150mm，提高居住生活体验。

3.2.9鼓励户型产品创新，其中空中花园户型的设计应充分考

虑地域气候特点，并保证其安全性。

3.2.10户门洞口宽度单扇门不应小于1.10m，子母门不应小于

1.30m，高度不应低于2.30m。户门开启后净宽应考虑门扇厚度

—39—

和门框宽度对搬运家具和人员进出的影响。

3.2.11套型入口处应设置玄关，玄关空间宜满足收纳、消杀等

功能。

3.2.12阳台洗衣机与太阳能储热水箱预留净尺寸不应小于

0.80m×0.70m（宽×深），并应考虑排水立管的位置。

3.2.13厨房使用面积不宜小于6.0㎡，操作台总长度不宜小于

3.0m，台前操作空间深度不宜小于1.0m。排油烟机、吊柜的安

装位置不应影响厨房的自然通风和直接采光。厨房内开窗不应

影响洗涤池水龙头的安装和操作台的使用。油烟机、燃气热水

器排气口洞口不得影响厨房内开窗，要高于窗户15cm。

3.2.14设置便器、洗浴器（浴缸或淋浴）、洗面器的卫生间使

用面积不宜小于6.0㎡。共用卫生间应采用干湿分离式布置形

式。卫生间洗面器、便器前应留有不小于0.70m×0.60m（宽×

深）的空间。

3.2.15卫生间布局应综合考虑卫生间门的开启方式及方向，避

免影响洁具安装及使用，卫生间门洞尺寸不宜小于0.85m×

2.20m。

3.2.16户内局部热水供应系统采用共享热水器时，配水点处热

水达到最低使用温度的出水时间大于15s时应设置机械循环系统，

或热水管设置自调控电伴热保温。

3.2.17空调室外机位置安装要科学合理，空调室外机位的设置

应便于安装维修。分体式空调室外机位净尺寸不小于1.20m×

—40—

0.70m×0.90m（长×宽×高）；推荐采用集中空调，减少分体

空调机位对立面的破坏及对室内光照视线的遮挡，集中式空调

室外机位净尺寸不宜小于1.50m×1.00m×1.60m（长×宽×高）。

空调机位百叶设置应利于室外机散热，且通透率不小于70%。空

调机位临室内空间墙体应做好防水措施。

3.2.18客厅等主要功能空间及南向窗户适当降低窗台高度，增

加开窗面积。窗户宜减少分格，做到通透明亮，有条件时设计

凸窗。高层住宅外窗开启窗扇应采用内平开内倒形式。

3.2.19外窗应考虑纱窗的安装条件；窗户开启扇执手高度应方

便开启，执手高度从可踏面计不宜高于1.5m；分体空调的室外

机的空调机位设置便于安装检修，最好和外窗开启扇贴临；面

临公共走廊、共用上人屋面的住宅外窗或凹口内相邻住户之间

可对视的外窗，应采取措施避免视线干扰。

3.3健康的室内环境

3.3.1声环境应达到以下要求：

（1）有振动、噪声的设备及用房应采取隔声减振措施，且不应

紧邻卧室和客厅等对振动和噪声敏感的区域。

（2）电梯井道不应与卧室相邻，与住宅户内除卧室外的其他房

间（空间）相邻时，电梯井壁、电梯设备、电梯机房等均应采

取有效的隔声减振措施。

（3）主要房间隔声性能良好。分户墙应采用不小于200mm厚的

—41—

现浇混凝土墙体，空气声隔声性能（DnT，w+C）≥50dB。分户墙

上不应设置配电箱、分集水器，当设置开关、插座等时，应错

位布置。

（4）住宅楼板应设置厚度不小于5mm的聚氨酯隔声垫，楼地面

与墙面交界处应设置竖向隔声片将楼面与墙体隔开。卧室分户

楼板的结构楼板厚度不应小于120mm，空气声隔声性能（DnT，w+C）

≥50dB。

（5）卧室、起居室（厅）的楼板计权标准化撞击声隔声性能应

达到现行规范、标准的高要求标准限值，即计权标准化撞击声

压级≤60dB（现场测量），应增设浮筑楼面、弹性面层等构造

措施。

（6）户门、外窗应采取有效的隔声措施。临近交通干线的卧室、

起居室（厅）外门窗的空气声隔声性能（Rw+Ctr）≥35dB。

—42—

窗材采用知名YKK超高配置全落地系统窗，隔音隔热防风抗压

（7）卫生间优先采取同层排水系统。与卧室相邻的卫生间和厨

房，排水立管不应贴邻与卧室共用的墙体。户内排水立管应采

用低噪声管材或包覆隔声材料等隔声措施。上层排水时，在卧

室内测得的排水噪声等效声级不应大于33dB。

（8）空调机组应进行消声隔振处理，新风热回收装置的新风出

口处和排风入口处应设置消声装置及软连接。在新风管进入卧

室、起居室等房间前宜在管道上设置消声器或消声弯头。空调

机组不应靠近声环境要求较高的房间，并采取隔声、吸声和隔

振措施。空调室外机位置应避免对相邻住户产生噪声干扰。

3.3.2室内主要功能空间的光环境应保证至少60%面积比例区

域采光照度值不低于300Lx，且平均时长不小于8h/d。

3.3.3热环境应满足以下要求：

（1）对建筑热桥部位进行表面结露验算，采取措施确保热桥内

表面温度高于室内空气露点温度。

（2）南向及东向的起居室（厅）、卧室外窗宜设置可调节的外

遮阳措施。西向的起居室（厅）、卧室外窗应设置可调节的外

遮阳措施。

（3）冬季供暖室内计算温度不应低于20℃。

3.3.4住宅户内应预留新风系统安装条件，新风系统宜具备除

尘、降霾、热量回收功能。

3.3.5当住宅设置分户式新风系统时，应符合现行行业标准

《住宅新风系统技术标准》JGJ/T440的规定。

—43—

3.3.6住宅新风系统宜具备根据室内CO2浓度检测值进行新风需

求控制、维持房间正压功能。

3.3.7当住宅设置新风系统时，宜80%以上面积的主要功能房间

内设置具有空气净化功能的集中式或分户式新风系统，且污染

物净化效率符合《通风系统用空气净化装置》GB/T34012中的A

级规定。

3.3.8卫生间宜为明卫，当不少于两间时至少应有一间为明卫，

应有通风换气设施。厨房应有良好的通风并采取措施防止排气

倒灌。厨房、卫生间的门应在下部设置有效截面积不小于0.02

㎡的固定百叶或者留出距地面不小于30mm的缝隙。

3.3.9地下室等潮湿环境敷设的管道、设备、附件等应采取防

结露措施。地下车库单元门厅、地下车库等潮湿环境应设置空

气除湿系统；当设置空调除湿设备系统时，车库出入口等处宜

设置快速感应卷帘门等设施。

3.3.10给水管道宜采用耐腐蚀、防老化、耐久性能好的管材管

件，户内给水管道宜采用不锈钢管或铜管。

3.3.11小区内应设置管道直饮水入户系统，另应设置软水、净

水前置过滤装置，提升饮水、生活给水和热水品质。

—44—

管道直饮水净水工艺系统

3.3.12应设置洗衣机专用地漏，当设置在阳台时，需要增加专

门的排污管道接入小区污水管道，洗衣机地漏应具有防返溢、

防干涸功能。

3.3.13走廊、楼梯间、门厅、电梯厅、停车库等公共区域照明

应根据人员活动及自然光水平，设置自动感应控制或其他节能

控制措施。

3.3.14卧室至卫生间的走道墙面宜设置感应式嵌装脚灯，卧室、

起居室、长过道的照明宜采用双控开关控制。

3.3.15设计选用满足国家现行绿色产品评价标准中对有害物质

限量要求的装饰装修材料达到5类及以上。

3.3.16室内应采取防止厨房、卫生间串烟串味措施。厨房和卫

生间的排气道应采取防止回流和竖井泄漏措施。

3.3.17室外新风口水平或垂直方向距燃气热水器排烟口、厨房

—45—

排油烟口和卫生间排风口等污染物排放口及空调外机等热排放

设备水平及垂直距离不应小于1.5m，当垂直布置时，新风口应

设置在污染物排放口及热排放设备下方。

3.3.18卫生间地面应采用防滑铺装，湿区地面静摩擦系数

（COF）不应小于0.7。

3.3.19卫生间或设置洗浴器、便器的独立隔间宜采用外开门或

推拉门，门锁应在门外可紧急开启。洗浴间内和便器旁应设置

安全扶手和救助呼叫装置或预留安装条件。

—46—

4结构安全

4.1为全面提高“好房子”住宅的使用寿命、质量品质和长期

价值，住宅设计应提高结构的设计工作年限，不应低于70年，

鼓励提升至100年，活荷载取值及保护层厚度等均按对应设计

工作年限相应放大，并按《百年住宅建筑设计规程》DB37/T

5213的标准要求执行。

4.2住宅结构设计应采用成熟和可靠的技术、工艺、材料，满

足绿色发展及可持续性需要。结构设计应采用抗震性能良好的

结构形式，其适用性、耐久性及抗震性能应满足国家标准、规

范的相关要求，鼓励适当高于国家标准、规范的要求。

4.2.1结构抗震等级在现行国家标准《建筑抗震设计标准》

GB/T50011有关规定的基础上提高一级；

4.2.2住房可采用基于性能的抗震设计方法复核抗震性能。

4.2.3建筑抗震韧性宜满足现行国家标准《建筑抗震韧性评价

标准》GB/T38591有关规定的基础上提高一级。

4.2.4地基基础的设计等级宜在现行国家标准《建筑地基基础

设计规范》GB50007有关规定的基础上提高一级，已为甲级时

可不再提高。

4.2.5临近住房的永久边坡工程安全等级宜在现行国家标准

《建筑边坡工程技术规范》GB50330有关规定的基础上提高一

—47—

级，已为一级时可不再提高。

4.3为满足结构寿命周期长而住宅使用需求迭代的矛盾，结构

设计应充分考虑户型空间的可变性。住宅设计应从建筑全寿命

周期考虑，提倡采用有利于空间灵活分隔的结构体系和墙体布

置。住宅室内结构梁应考虑空调管线洞口的提前预留。

4.3.1住宅建筑宜采用大空间结构布置方案。

（1）客厅、餐厅一体等空间不宜出现结构梁。

（2）宜采用轻质隔墙划分套内功能空间。

（3）影响居室功能改变的位置不应布置竖向构件。

（4）居室功能改变后梁的位置不应影响使用感受。

（5）可变空间宜布置大板，并结合暗梁为后续改造提供条件。

（6）结构荷载应满足大空间灵活可变的需求，卧室、起居室

（厅）的均布活荷载取值，应根据建筑可变性计入二次装修新

建隔墙等产生的荷载；基础设计时，应考虑建筑可变性的因素。

4.3.2住宅套内给水、供暖、电气管线宜采用管线与主体结构

分离技术，管线分离应用比例不宜小于50%，便于在不损伤住

宅主体结构的前提下，进行线路改造或维修更换。

—48—

管井内管道与主体结构分离

4.4主体结构应合理采用高强度、高性能材料，并应满足下列

要求：

4.4.1混凝土结构中的受力钢筋应采用400MPa级及以上的热轧

带肋钢筋；应采用预拌混凝土和预拌砂浆。

4.4.2钢结构建筑宜采用高性能建筑结构用钢，钢材牌号Q355

级及以上的钢材占比不应低于70%，连接方式宜采用螺栓连接

等非焊接连接方式。

4.4.3钢结构宜在不减薄防腐涂层厚度的前提下，采用耐候结

构钢或耐候型防腐涂料。

4.5钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于120mm，采用装配式时

不应小于130mm。

4.6在吊柜、热水器、太阳能水箱、燃气锅炉等悬挂重物处部

位应采用结构加强措施。

4.7外墙保温材料、室外设备、管线等应采用安全可靠的防坠

—49—

落措施。

4.8地下室、卫生间、屋顶等重点部位应采取措施防止开裂及

渗漏。

4.9小区宜设置建筑物结构监测系统，实时动态监测建筑物倾

斜、变形情况，并具备异常报警功能。

—50—

5节能与工业化

5.1被动式技术降能耗

5.1.1住宅项目应按照《绿色建筑评价标准》GB/T50378二星

级及以上标准进行设计，其中全装修应满足《住宅室内装饰装

修设计规范》JGJ367及《装配式内装修技术标准》JGJ/T491的

相关规定及设计深度。

5.1.2住宅全装修应与建筑一体化设计。墙面、地面、顶棚应

全部完成铺装或粉刷，避免交房后业主进行二次湿作业装修。

建筑设计说明、建筑做法以及详图等均应落实精装修设计内容。

室内装饰装修材料应耐久性好、易维护。鼓励结合项目定位提

供多样化、高品质装修，提升居住体验。

5.1.3设置中央空调的住宅项目，所有风管、水管、冷媒管穿

内、外墙处均应预留套管或孔洞，严禁后期空调安装时钻洞打

孔等破坏建筑主体结构。

—51—

户内预留中央空调套管或孔洞

5.1.4鼓励采用超低能耗建筑，满足《近零能耗居住建筑节能

设计标准》DB37/T5074、《近零能耗建筑技术标准》GB/T

51350等标准。

—52—

5.1.5外门、外窗应采用节能、耐久产品。原则上隔热铝合金

型材选型不宜低于80系列，宜选用玻纤增强聚氨酯平开窗等节

能产品。外窗应采用附框，宜选用节能型附框，并设置排水板

和滴水线等构造措施。

5.1.6东向、西向的卧室和起居室应设置可调节外遮阳设施。

5.1.7地下空间宜充分利用天然采光和自然通风，宜设置下沉

庭院或采光井，与地面景观结合。

—53—

5.2工业化安全提品质

5.2.1建筑高度不大于27m的住宅建筑宜采用外墙保温与结构

一体化技术，建筑高度大于27m的住宅建筑应采用外墙保温与

结构一体化技术，实现结构与保温工程同步设计、同步施工。

—54—

保温结构一体化施工

5.2.2鼓励“好房子”住宅进行个性化、定制化、集成化的精

装修设计，宜采用装配式内装修，现场采用干法作业施工工艺，

—55—

装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家、行业及山东

省现行有关标准的规定。装修部品应采用通用性和互换性的标

准化接口。

—56—

5.3主动式技术提能效

5.3.1暖通空调冷热源设备能效等级应不低于2级，鼓励达到

1级。

—57—

5.3.2照明产品、水泵、风机、电动机等主要设备应满足国家

现行有关标准的能效2级要求。

5.3.3用水器具和设备应满足现行国家标准《节水型产品通用

技术条件》GB/T18870的有关要求；用水器具的用水效率等级

应达到2级。

—58—

5.3.4鼓励在设计阶段采用建筑信息模型（BIM）技术进行正向

设计，并将数据传导至部品部件制造、施工、运维等阶段，推

进BIM技术在住宅建设全寿命周期应用。

—59—

5.3.5电气系统宜选用与建筑同寿命电线电缆。

—60—

6智慧科技

6.1智能配置

6.1.1住宅小区智能化系统配置应满足《青岛市住宅小区智慧

化基础设施配置指南》“舒适”及以上要求，应与住宅小区同

步施工、同时验收。

6.1.2住宅小区信息设施系统应包括信息导引及发布系统。

6.1.3住宅小区移动通信信号覆盖率应达到100%。应增强电梯

轿厢、地下空间、楼梯间、机房、卫生间等区域的信号强度。

6.1.4住宅小区安全防范系统应包括入侵与紧急报警系统、视

频监控系统、出入口控制系统、停车库（场）安全管理系统、

电子巡查系统、楼寓对讲系统。防范等级不应低于《住区安全

防范系统通用技术要求》GB/T21741中二级防范要求。

6.1.5住宅小区周界应设置周界摄像机或电子围栏等防护设施。

—61—

6.1.6住宅小区、住宅建筑单元的出入口应设置非接触式门禁

系统。

—62—

6.1.7住宅小区出入口、主要道路、重要活动场所、住宅建筑

单元（包括室外及地下车库进入楼座单元处、单元大堂、电梯

轿厢），应设置高清数字视频监控。

—63—

6.1.8住宅小区应设置高空抛物监控系统，并设置明显警示标

识。宜设置制高点全景监控。

—64—

6.1.9住宅建筑应设置电动车进楼、进电梯智能监测报警系统。

6.2智慧服务

6.2.1住宅小区应设置智慧物业管理系统，应集成安防、消防

等智能化应用系统，提供运维管理、综合服务功能。

6.2.2智慧运维管理体系，应包括资产管理、日志管理、运维

策略管理、设施异常监测、告警管理等内容。

—65—

6.2.3智慧运维管理体系，应满足《信息技术服务运行维护第

I部分：通用要求》GB/T28827.1、《信息安全技术信息系统

安全运维管理指南》GB/T36626等国家标准、文件相关要求。

6.2.4公用设施智慧监测系统应包括燃气设施、供暖设施、供

水水箱及水质、雨水排口水质水量、智能照明、公共区域能耗、

垃圾分类等智能监测设施，宜配置窨井盖监测、公共环境监测、

绿化喷灌等智能化设施。

—66—

6.2.5场地内宜设置智慧灯杆，宜集成公共照明、通信基站、

—67—

视频监控、公共广播、导向标识等功能。

6.2.6智慧消防系统应包括火灾自动报警、占用消防通道、充

电设施运行、电动自行车进楼、防火门状态等监测功能。

—68—

6.2.7小区应设置自动体外除颤器（AED），并应在明显位置设

置引导标志。

6.3科技居住

6.3.1住宅建筑宜按照《智慧住宅小区－数字家庭建设指南第

1部分：设计要求》SZSD020020.1-2024设置数字家庭智能网

关，技术标准应符合《物联网智能家居-设备描述方法》GB/T

35134，《物联网智能家居-设计内容及要求》GB/T39190的相

关规定。

6.3.2数字家庭智能网关应能实现住宅套内高速无线宽带覆盖

及智能家居产品的无线覆盖，家庭智能设备的管理、远程和集

中控制、异常状态报警反馈以及物联感知、互联互通等配置功

能要求。

6.3.3住宅户内宜设置智能家居系统，可包括智能中控、智能

—69—

照明、智能安防、室内环境检测、多媒体娱乐、智能医护系统

等。

6.3.4智能家居各功能系统和终端设备的接口、数据格式应兼

容不同品牌设备，实现数据互通、综合联动、统一报警和系统

运行，宜预留对接物业服务、社会化服务、政务服务等平台的

数据接口。

6.3.5设置智能家居控制系统的住宅，其节能控制措施应符合

下列要求：

—70—

（1）应设置“一键”程序节能模式，离家时切断除冰箱、交换

机、路由器及预约设备电源外的所有电源；

（2）根据室内温度的变化，应能控制开启、关闭或调整电动窗

帘的开度；

（3）根据生活热水的使用需求，应能控制电加热水装置的工作

时段；

（4）应设置住宅套内窗户的开启与关闭状态显示，冬季时对开

启信号设置报警反馈。

6.3.6住宅套内电源插座、求助按钮的设置在符合现行国家标

准《住宅建筑电气设计规范》JGJ242要求基础上，还应满足下

列要求：

（1）玄关处应设置电源插座；

（2）起居室、卧室、书房、餐厅，无门窗洞口的实体墙面净宽

度超过2m时，均应设置插座；

（3）放置电视机的位置应设置不少于2个电源插座；

（4）床头柜处应设置带有USB功能的高位电源插座；

（5）厨房操作台上方应设置不少于3个电源插座，在高位应设

置燃气报警器、排油烟机电源插座；

（6）放置燃气壁挂炉或燃气热水器的位置应设置不少于2个电

源插座；

（7）放置洗衣机、烘干机的位置应设置不少于2个电源插座；

（8）封闭式阳台应设置电源插座；

—71—

（9）主卧、起居室应设置紧急求助报警按钮，次卧、卫生间宜

设置紧急求助报警按钮。

—72—

7绿色施工

7.1施工技术

7.1.1好房子建造应符合现行国家标准《建筑工程绿色施工规

范》GB/T50905和《建筑工程绿色施工评价标准》GB/T50640

的要求。

7.1.2应加强绿色施工新技术、新材料、新工艺、新设备应用，

优先采用“建筑业10项新技术”。

7.1.3鼓励采用工业化建造方式，优先应用装配式结构、集成

厨房、集成卫生间、集成吊顶、架空楼面、模块化隔墙、管线

分离等成熟适用的装配式技术，鼓励采用标准化构造、标准化

部品部件，做到多专业一体深化、一体施工，提升施工质量水

平。

7.1.4鼓励采用实测实量机器人、混凝土施工机器人、墙面施

工机器人、智能施工电梯等智能建造施工技术进行辅助施工作

业。

7.1.5鼓励利用智能化技术实现工程质量管理工作的线上管理、

实时监测、问题追溯和风险预警，提升质量管理的效率和效果。

7.1.6依据山东省《住宅工程质量常见问题防控技术标准》

DB37/T5157要求，编制住宅工程质量常见问题防控设计专篇。

—73—

实施样板引路制度，对涉及质量常见问题主要防控措施的关键

工序、关键部位、隐蔽工程实施举牌验收。逐户、逐间进行带

水、带电、带负荷验收，涉水房间在隔离层施工完成和工程竣

工验收时各做一次蓄水试验。外窗安装完成后，应按有关规定

委托有资质的检测机构进行外窗压力淋水试验等现场检验。

7.2绿色建材

7.2.1严禁使用禁止和限制使用的建筑材料、技术、设备及施

工工艺。

7.2.2建材的选用应符合下列要求：

（1）建筑材料、装修材料、家具产品中的有害物质含量应符合

国家现行绿色产品评价标准的相关规定，并应采用绿色建材，

整体使用绿色建材比例应达到30%，鼓励达到50%；其中预拌混

凝土、预拌砂浆100%使用绿色建材。

（2）室内使用的建筑材料、装修材料不得使用含有石棉、苯的

建筑材料和物品。

（3）不得使用铅含量超过90mg/kg的木器漆、防火涂料及饰面

材料，不得使用沥青类防腐材料等。

（4）老人、儿童室内装修构造层的连接材料严禁使用胶黏剂。

7.2.3宜选用可循环材料、可再利用材料，可再利用材料、可

再循环利用材料回收和再利用比例不宜低于10%。

—74—

8物业运维

8.1专业的服务团队

8.1.1物业项目负责人应坚决拥护党的领导，符合物业服务行

业从业条件，具备从业资格且同岗位工作管理经验不少于5年。

8.1.2物业服务岗位人员年龄应在35周岁以下，具备一定的知

识储备量和全日制教育程度；消防安全岗位人员平均年龄应在

45周岁以下。鼓励聘用退役军人入职从业。

8.1.3特殊工种和技术工种人员有效持证率达100%，身体状况

应完全符合职业岗位要求。

8.1.4有符合物业服务特色的建章立制规划机制，规划中应该

—75—

充分考虑居住者的实际需求和生活习惯，能够提供人性化、个

性化的服务设想。

8.2高效的服务质量

8.2.1提供24小时值班服务，随时受理业主/物业使用人报修，

急修15分钟内到达现场，一般修理2日内完成（如涉及有关费

用，应按照双方合同约定执行）。

8.2.2应设立客户专属管家岗位，单人的服务户数不超过120

户，熟悉服务区域业主基本情况，具备随时处理客户突发状况

的应变能力以及与不同客户群体的沟通能力。

—76—

8.2.3每年沟通范围100%覆盖小区住户，每季度至少1次征询

业主对物业服务的意见，依据《物业服务顾客满意度测评》

GB/T19039标准执行，满意率达95%以上。对不满意事项回访

率达100%，处理率达95%以上。

8.3便捷的服务渠道

8.3.1充分利用智慧物业优势，推动物业服务智能化，提高服

务效能。

8.3.2实行“一站式”金牌管家服务，对客户诉求给予合理帮

助解决，有多渠道解决民生诉求的预案措施。

—77—

8.3.3物业管理要链接多种社会资源，打破行业壁垒，提供养

老、家政、托育等与日常生活相关的多样化优质服务，孵化具

有智慧特色的物业服务矩阵。

8.4宜居的服务环境

8.4.1应充分考虑居住者的实际需求和生活习惯、宗教信仰等

因素，提供人性化、个性化的服务。

8.4.2遵循自然美学精心设计绿化景观，结合地形水系打造中

心花街、园林景观与休闲广场等户外空间，引入名贵苗木构建

多层次生态，吸收二氧化碳、吸附灰尘、降低噪音，营造清新

宁静的居住环境。

8.4.3依托“好房子”规划设计，在社区文化建设和亲情维护

方面展现“好服务”元素。通过组织丰富多彩的社区活动，如

文艺演出、健身比赛、亲子活动等，增强居民归属感和社区凝

聚力。

8.4.4打造绿色文化休闲立体空间，在现代化生活场景中，积

极弘扬传统文化。

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8.5安全的服务保障

8.5.1智能安防设施设备完好率达100%，为业主带来更加便捷、

智能的居住体验。

8.5.2设立微型消防配套器材，建立社区、物业企业、业主

“三位一体”的应急救援队伍，构建齐抓共管的安全联动格局。

8.5.3配套智慧社区系统平台，通过集成人脸识别、车牌识别

和智能数据管理技术，实现居民身份验证、访客管理、车辆进

出监控、人车分流管理等功能，确保小区的安全性和舒适性。

通过集成化的管理平台，统一监控门禁、访客、车辆等信息；

同时，具备高效的实时监控能力和灵活的权限控制能力。

—79—

9完整社区

9.1完整居住社区

9.1.1完整居住社区是指在居民适宜步行范围内有完善的基本

公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基

础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理和健全的社

区管理机制，且居民归属感、认同感较强的居住社区。

9.1.2建设完整居住社区，增强居民对社区的认同感、归属感，

打通城市管理和城市治理的“最后一公里”，构建纵向到底、

横向到边、共建共治共享的城市治理体系。

9.1.3建设完整居住社区，就是从保障社区居民的基本生活出

发，配套养老、托幼等基本生活服务设施，促进公共服务的均

等化，提升人民群众的幸福感和获得感。

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9.1.4根据儿童、老年人等社区居民的步行能力、基本服务设

施的服务能力以及社区综合管理能力等，合理确定完整居住社

区规模。