2026年物业管理师考试金牌题库附答案

2026年物业管理师考试金牌题库附答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.根据《物业管理条例（2023修订）》，业主大会作出筹集建筑物及其附属设施的维修资金的决定，应当经参与表决专有部分面积（）以上的业主且参与表决人数（）以上的业主同意。A.四分之三；四分之三B.三分之二；三分之二C.四分之三；三分之二D.三分之二；四分之三答案：A解析：2023年修订的《物业管理条例》第十四条明确，筹集维修资金需参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上同意。2.物业服务企业在承接新建物业时，应当对（）进行查验。A.物业共用部位、共用设施设备B.业主专有部分C.开发商自用区域D.未售空置房答案：A解析：《物业承接查验办法》第十条规定，承接查验对象为物业共用部位、共用设施设备。3.某小区业主将住宅改为经营性棋牌室，未征得利害关系业主同意。根据《民法典》，受影响业主可向（）主张权利。A.物业服务企业B.业主委员会C.人民法院D.街道办事处答案：C解析：《民法典》第二百七十九条规定，将住宅改变为经营性用房的，应经有利害关系的业主一致同意，否则利害关系人可向法院起诉。4.物业服务合同终止时，原物业服务企业未按规定移交物业服务用房和相关资料，逾期不移交的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对其处（）的罚款。A.1万元以上5万元以下B.5万元以上10万元以下C.10万元以上20万元以下D.20万元以上50万元以下答案：B解析：《物业管理条例》第五十八条规定，逾期不移交资料的，处5万-10万元罚款。5.某小区电梯因维保单位操作失误导致故障，造成业主王某受伤。责任主体应为（）。A.物业服务企业B.电梯维保单位C.业主委员会D.开发商答案：B解析：《特种设备安全法》第四十五条规定，电梯维护保养单位对其维护保养的电梯安全性能负责，因操作失误导致事故的，由维保单位承担责任。6.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积（）以上的业主且占总人数（）以上的业主参加。A.二分之一；二分之一B.三分之一；三分之一C.三分之二；三分之二D.四分之三；四分之三答案：A解析：《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议需专有部分占总面积过半数且总人数过半数的业主参加。7.物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的资金，没收违法所得，可以并处挪用数额（）以下的罚款。A.1倍B.2倍C.3倍D.5倍答案：B解析：《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定，挪用维修资金的，可处挪用数额2倍以下罚款。8.某小区公共区域外墙脱落致行人受伤，物业服务企业已按合同约定履行巡查、报修义务，但因维修资金未及时筹集导致未修复。责任应由（）承担。A.物业服务企业B.全体业主C.开发商D.保险公司答案：B解析：《民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物脱落造成损害的，所有人、管理人或使用人不能证明自己无过错的应担责。本题中物业已履行义务，责任由业主（所有人）承担。9.前期物业服务合同的签订主体是（）。A.建设单位与物业服务企业B.业主委员会与物业服务企业C.建设单位与业主委员会D.业主大会与物业服务企业答案：A解析：《物业管理条例》第二十一条规定，前期物业服务合同由建设单位与选聘的物业服务企业签订。10.物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并（）公布物业服务资金的收支情况。A.每月B.每季度C.每半年D.每年答案：B解析：《物业服务收费管理办法》第十二条规定，酬金制下应每季度公布收支情况。11.业主拒付物业费，物业服务企业催缴的合理方式不包括（）。A.书面催告B.上门沟通C.断水断电D.发送律师函答案：C解析：《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。12.某小区规划停车位不足，经（）同意，可占用业主共有的道路或其他场地增设停车位。A.业主大会B.业主委员会C.物业服务企业D.三分之二以上业主答案：A解析：《物业管理条例》第五十条规定，占用共有道路或场地用于停放汽车的车位，需经业主大会同意。13.物业服务企业的消防安全职责不包括（）。A.制定灭火和应急疏散预案B.定期组织消防演练C.确保消防设施完好有效D.为业主配置家用灭火器答案：D解析：《消防法》第十八条规定，物业服务企业应履行消防设施维护、制定预案、组织演练等职责，配置家用灭火器非强制要求。14.某业主将房屋出租给承租人，承租人未缴纳物业费，责任主体为（）。A.承租人B.业主C.物业服务企业D.承租人与业主连带责任答案：B解析：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，不免除业主连带责任，但物业可直接起诉业主。15.住宅专项维修资金的使用，应当经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数C.专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且占总人数四分之三以上D.有利害关系的业主一致答案：A解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，使用维修资金需双三分之二业主同意。16.物业服务企业未履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担（）。A.行政责任B.刑事责任C.违约责任D.公平责任答案：C解析：《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业未履行合同义务导致损害的，应承担违约责任。17.业主大会决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应在（）内移交物业资料和用房。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：C解析：《物业管理条例》第三十八条规定，合同终止时，原物业应在30日内移交。18.某小区电梯广告收益属于（）。A.物业服务企业B.建设单位C.全体业主D.电梯维保单位答案：C解析：《民法典》第二百八十二条规定，利用共有部分产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有。19.物业服务企业的资质管理已于（）年取消。A.2015B.2017C.2019D.2021答案：B解析：2017年《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》取消物业服务企业资质认定。20.业主委员会任期届满前（），应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。A.1个月B.2个月C.3个月D.6个月答案：C解析：《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条规定，任期届满前3个月应组织换届。二、多项选择题（每题2分，共10题，每题至少2个正确选项）1.下列属于物业服务企业公共服务内容的有（）。A.房屋共用部位维护B.小区绿化养护C.业主家庭室内装修D.公共秩序维护E.业主专有部分维修答案：ABD解析：公共服务针对共有部分，C、E属于专项或特约服务。2.业主大会的职责包括（）。A.制定和修改管理规约B.选举业主委员会C.选聘和解聘物业服务企业D.决定专项维修资金使用E.监督业主委员会工作答案：ABCD解析：E为业主的权利，非业主大会职责。3.下列情形中，业主可以拒交物业费的有（）。A.物业服务企业未按合同约定提供绿化养护B.房屋质量问题导致漏水（开发商责任）C.未居住使用房屋D.物业服务企业挪用维修资金E.小区公共区域存在卫生死角答案：ADE解析：B为开发商责任，C不构成拒交理由（《民法典》第九百四十四条）。4.物业承接查验中，建设单位应移交的资料包括（）。A.竣工总平面图B.设施设备安装、使用和维护保养技术资料C.物业质量保修文件D.业主名册E.物业使用说明文件答案：ABCE解析：业主名册属于业主个人信息，建设单位无需移交。5.消防安全管理的“四个能力”包括（）。A.检查消除火灾隐患能力B.组织扑救初起火灾能力C.组织人员疏散逃生能力D.消防宣传教育培训能力E.使用消防器材能力答案：ABCD解析：“四个能力”为消防部门规定的标准内容。6.住宅专项维修资金可用于（）。A.屋顶防水维修B.电梯-major维修C.业主室内墙面翻新D.小区围墙加固E.公共区域路灯更换答案：ABDE解析：C属于业主专有部分，不由维修资金承担。7.物业服务合同的主要内容包括（）。A.服务事项B.服务质量C.服务费用D.双方权利义务E.合同期限答案：ABCDE解析：《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同需明确上述内容。8.业主委员会委员资格终止的情形有（）。A.因物业转让失去业主身份B.连续3次缺席业主委员会会议C.欠交物业费累计6个月以上D.因疾病丧失履行职责能力E.被依法追究刑事责任答案：ACDE解析：B应为“连续3次以上”（《业主大会和业主委员会指导规则》第四十六条）。9.物业经营管理的内容包括（）。A.房屋租赁管理B.社区商业运营C.物业设施设备管理D.物业管理成本控制E.物业保险管理答案：ABCDE解析：物业经营管理涵盖资产管理、经营管理、服务管理等多维度。10.处理业主投诉的原则包括（）。A.及时原则B.公正原则C.记录原则D.满意原则E.回访原则答案：ABCE解析：投诉处理应遵循及时、公正、记录、回访，“满意原则”不现实（可能无法完全满足）。三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一：某小区建于2018年，共有500户业主。2025年8月，业主发现小区公共区域路灯损坏率达60%，多次向物业服务企业反映未果。9月，业主委员会（2024年成立）组织召开业主大会，提出解聘原物业、选聘新物业的议案。参会业主共300户，其中220户同意解聘，180户同意选聘新物业（专有部分面积均占总面积55%）。原物业以“未达到法定表决比例”为由拒绝移交。问题1：业主大会解聘原物业的决议是否有效？说明依据。答案：有效。根据《物业管理条例》第十二条，解聘物业服务企业需参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。本案中参会300户（占总人数60%），同意解聘220户（占参会人数73.3%，占总人数44%），但需计算“参与表决”的比例。实际参与表决的专有部分面积占总面积55%（过半数），参与表决人数占总人数60%（过半数），其中同意解聘的占参与表决人数的220/300≈73.3%（过半数），因此决议有效。问题2：原物业拒绝移交的行为是否合法？应如何处理？答案：不合法。《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，原物业服务企业应在30日内移交物业资料和用房。原物业拒绝移交的，根据第五十八条，县级以上房地产行政主管部门应责令限期改正；逾期不改正的，处5万-10万元罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。问题3：若新物业入驻后发现原物业挪用了20万元维修资金，应如何追责？答案：新物业应协助业主委员会向县级以上房地产行政主管部门报告。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条，挪用维修资金的，由主管部门追回资金，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。业主可提起民事诉讼要求返还。案例二：2025年5月，某小区业主李某将住宅改为“宠物美容店”，未取得任何审批，且未告知其他业主。6月，相邻业主王某因宠物噪音、异味无法正常生活，向物业投诉。物业多次劝阻李某未果，王某遂向法院起诉。问题1：李某的行为是否合法？说明法律依据。答案：不合法。《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。李某未取得利害关系业主同意，违反规定。问题2：物业服务企业的处理是否符合要求？应履行哪些义务？答案：物业处理基本符合要求，但需进一步履行义务。根据《物业管理条例》第四十五条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业除劝阻外，还应向市场监管、环保等部门报告。问题3：王某可主张哪些权利？法院可能的判决结果？答案：王某可主张停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等权利。法院应判决李某停止将住宅用于经营性活动，恢复住宅用途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