2025年房地产估价师《房地产制度法规政策》真题回忆版

2025年房地产估价师《房地产制度法规政策》真题回忆版一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.申请续期C.重新评估D.国家无偿收回2.房地产估价师执业资格注册有效期为（）年。A.2B.3C.4D.53.某房地产开发企业2025年开发一住宅项目，规划建筑面积10万平方米，其中需要配建廉租房1万平方米。该企业取得土地使用权的最高年限为（）年。A.40B.50C.70D.按综合用途确定4.根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应当由（）。A.受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金B.转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金C.受让方办理土地使用权出让手续，转让方依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金D.转让方直接转让，无需缴纳出让金5.下列不动产中，可以办理抵押登记的是（）。A.医院门诊大楼B.公立学校的教学楼C.依法查封的房屋D.私营企业的厂房6.商品房预售实行（）制度。A.登记备案B.预售许可C.资本金验证D.合同公证7.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）。A.可以分别转让、抵押B.由当事人协商确定是否一并转让、抵押C.一并转让、抵押D.房屋所有权优先8.根据《契税法》，土地使用权互换、房屋互换，互换价格不相等的，由（）。A.交付差额的一方缴纳契税B.支付差额的一方缴纳契税C.多交付货币的一方缴纳契税D.双方分别缴纳契税9.房地产估价师延续注册，应当在注册有效期满（）前，申请延续注册。A.30日B.3个月C.6个月D.1年10.某市2025年拟征收集体土地，根据《土地管理法》，征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及（）。A.青苗补偿费和地上附着物补偿费B.社会保障费用和拆迁补助费C.青苗补偿费和社会保障费用D.地上附着物补偿费和新菜地开发建设基金11.房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.25%12.下列关于房地产广告的表述中，符合规定的是（）。A.可以含有升值承诺B.可以涉及风水迷信内容C.必须载明开发企业名称D.可以以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置13.住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的（）。A.更新、改造B.维修、养护C.维修、更新、改造D.大修、中修14.根据《民法典》，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这体现了合同法的（）原则。A.平等原则B.自愿原则C.诚实信用原则D.严格责任原则15.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋（）。A.属于抵押财产B.不属于抵押财产C.经登记后属于抵押财产D.由抵押权人决定是否属于抵押财产16.建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的（）。A.土地所有权B.邻地使用权C.用益物权D.担保物权17.房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，其中一级资质房地产估价机构可以从事（）。A.除公司上市以外的房地产估价业务B.各类房地产估价业务C.城市房屋拆迁估价业务D.涉外房地产估价业务18.根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务人员在房地产中介活动中（）。A.可以同时在两个中介机构执业B.不得同时在两个或两个以上中介机构执业C.可以兼职D.可以个人名义承接业务19.商品房买卖合同中，关于面积误差比绝对值超过3%时的处理原则，下列说法正确的是（）。A.买受人有权退房B.开发商有权退房C.买受人必须补足房款D.开发商必须双倍返还定金20.下列税种中，属于房地产保有环节征收的是（）。A.契税B.土地增值税C.房产税D.耕地占用税21.房地产估价师注册证书遗失的，应当在公众媒体上声明作废后，向（）申请补发。A.中国房地产估价师与房地产经纪人学会B.省级注册管理部门C.住房和城乡建设部D.市级房地产主管部门22.根据《民法典》，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是（）另有约定的除外。A.当事人B.所有权人C.居住权人D.抵押权人23.某房地产开发公司转让一栋自建办公楼，经税务机关确认，扣除项目金额为5000万元，转让收入为8000万元。该企业应缴纳土地增值税的增值额为（）万元。A.3000B.2400C.2000D.80024.房地产估价机构分立的，应当在分立后（）日内，向资质许可机关申请办理资质证书变更手续。A.15B.30C.60D.9025.下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。A.共有房屋出租的，须提交共有人同意出租的证明B.承租人在租赁期间，经出租人同意，可以将承租房屋转租C.房屋租赁期限届满，租赁合同终止，承租人应当返还房屋D.出租人可以随意解除租赁合同26.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由（）统一办理。A.不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构B.不动产所在地的市级人民政府不动产登记机构C.不动产所在地的省级人民政府不动产登记机构D.国土资源部27.房地产开发企业销售商品房，应当向商品房购买人出具（）。A.商品房销售许可证B.商品房预售许可证C.住宅质量保证书和住宅使用说明书D.土地使用权证28.下列费用中，不属于物业服务成本或者物业服务费构成的是（）。A.物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费B.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用C.物业管理区域清洁卫生费用D.物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用29.房地产估价师变更执业机构的，应当办理（）。A.变更注册B.延续注册C.初始注册D.撤销注册30.根据《城镇土地使用税暂行条例》，大城市土地使用税每平方米年幅度税额为（）。A.1.5元至30元B.1.2元至24元C.0.9元至18元D.0.6元至12元31.房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。其中，屋面防水工程的保修期限最低为（）年。A.2B.3C.5D.832.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.通过出让方式取得的土地使用权B.通过转让方式取得的土地使用权C.权属有争议的房地产D.已出租的房地产33.房地产估价报告应当由（）签字、盖章，并加盖估价机构公章。A.注册房地产估价师B.房地产估价员C.项目负责人D.任何估价人员34.根据《民法典》，债权人留置财产后，应当给债务人（）的宽限期。A.30日以上B.60日以上C.90日以上D.不少于2个月35.下列关于住房公积金的表述中，正确的是（）。A.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金B.住房公积金贷款利率低于同期商业银行贷款利率C.职工离职后，住房公积金账户余额归职工个人所有D.以上都对36.房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款（）以下的罚款。A.1%B.5%C.10%D.20%37.房地产估价机构资质有效期为（）年。A.3B.5C.6D.1038.根据《民法典》，抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位或者被担保的债权数额等内容，但是，抵押权的变更（）。A.无需通知其他抵押权人B.未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响C.只需通知其他抵押权人即可D.必须经过所有抵押权人同意39.房地产估价师在估价活动中，如有索要、收受委托合同以外的财物等行为，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令改正，记入信用档案，并可处以（）的罚款。A.1万元以上3万元以下B.3万元C.1万元D.5000元以上1万元以下40.2025年，国家为了促进房地产市场平稳健康发展，调整了相关税收政策。下列关于房地产税收政策的说法中，符合当前政策导向的是（）。A.对个人购买家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税B.对个人销售住房免征增值税C.对购买90平方米及以下家庭唯一住房，减按1%的税率征收契税D.以上均符合二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对得2分，少选且无错项得1分，多选、错选不得分）41.根据《民法典》，下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.居住权E.地役权42.房地产转让的方式包括（）。A.买卖B.赠与C.继承D.抵债E.交换43.下列关于土地使用权出让最高年限的说法，正确的有（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年E.综合或者其他用地50年44.申请商品房预售许可，应当提交下列材料（）。A.商品房预售许可申请表B.开发企业的《营业执照》和资质证书C.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证D.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例证明E.商品房预售方案45.房地产抵押时，抵押权人有权要求抵押人提供（）。A.土地使用权证B.房屋所有权证C.抵押物的价值评估报告D.抵押物的权属证明E.抵押人的资信证明46.下列关于房地产权属登记的表述中，正确的有（）。A.国家实行不动产统一登记制度B.因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请C.不动产登记簿是物权归属和内容的根据D.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准E.权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料47.房地产估价师注册有下列情形之一的，由注册机关撤销注册，收回注册证书（）。A.不具有完全民事行为能力的B.刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的C.脱离房地产估价师工作岗位连续满2年的D.以欺骗、贿赂等不正当手段取得注册的E.按照有关规定取消注册的48.下列各项中，属于土地增值税扣除项目的有（）。A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.房地产开发费用D.与转让房地产有关的税金E.财政部规定的其他扣除项目49.物业服务企业可以将物业管理区域内的（）专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。A.保洁服务B.保安服务C.绿化养护D.设备维修E.客户服务50.下列关于房屋租赁合同终止的情形，正确的有（）。A.租赁期满B.房屋灭失C.承租人擅自转租D.承租人利用房屋进行违法活动E.出租人解除合同51.房地产开发企业设立的条件包括（）。A.有固定的经营场所B.有符合规定的注册资本C.有符合专业技术人员数量的规定D.法律法规规定的其他条件E.必须是国有企业52.根据《民法典》，下列合同中，属于无效合同的有（）。A.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益B.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.违反法律、行政法规的强制性规定53.下列关于房地产估价师继续教育的说法，正确的有（）。A.房地产估价师在每一注册有效期内应当达到规定的继续教育学时B.继续教育形式包括参加各种培训班、研讨会等C.继续教育是房地产估价师延续注册的必要条件D.继续教育内容应包括法律法规、估价标准、案例分析等E.继续教育只需在注册前完成54.住房公积金的缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数上限为当地职工上一年度月平均工资的（）倍，下限为当地职工上一年度月平均工资的（）%。A.3B.5C.60D.80E.10055.房地产估价机构出具虚假估价报告的，应承担的法律责任包括（）。A.警告B.罚款C.吊销资质证书D.赔偿损失E.追究刑事责任56.下列关于房地产测绘的表述中，正确的有（）。A.房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘B.房产面积测算包括房屋面积和用地面积测算C.房屋产权面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积D.房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积组成E.共有建筑面积分摊遵循谁使用谁分摊的原则57.下列关于城镇国有土地使用税的表述中，正确的有（）。A.土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据B.土地使用税按年计算，分期缴纳C.国家机关、军队自用的土地免征土地使用税D.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免征土地使用税E.市政街道、广场、绿化地带等公共用地免征土地使用税58.房地产开发企业销售商品房，采取（）等方式销售商品房的，如果造成价格异常波动，政府可以采取干预措施。A.零首付B.返本销售C.变相返本销售D.售后包租E.低价甩卖59.房地产估价师在执业过程中，不得有下列行为（）。A.同时在两个或者两个以上估价机构执业B.以个人名义承接估价业务C.允许他人以自己的名义从事估价业务D.在非自己估价的估价报告上签字E.索要、收受合同以外的财物60.2025年房地产政策强调“房住不炒”，下列属于支持合理住房需求政策的有（）。A.降低首套房贷款利率B.提高公积金贷款额度C.取消限购限售政策D.对多套房持有者征收重税E.保障性住房建设加速三、判断题（共20题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑相应的选项，正确的选“A”，错误的选“B”）61.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。（）62.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权可以转让。（）63.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）64.房地产开发企业销售商品房时，可以只收取部分定金，不签订书面合同。（）65.商品房预售广告中，可以注明“本广告仅为要约邀请，具体以商品房买卖合同为准”。（）66.房地产估价师注册有效期满，未申请延续注册的，其注册证书自动失效。（）67.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。（）68.物业服务企业可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）69.房屋租赁期间，因修缮房屋影响承租人使用的，出租人应当相应减少租金或者延长租赁期限。（）70.土地增值税实行四级超率累进税率。（）71.房地产估价机构分立的，新设的估价机构资质等级可以继承分立前的资质等级。（）72.职工在职期间死亡，其住房公积金账户余额可以由其继承人提取。（）73.经济适用住房是保障性住房之一，具有社会保障性质。（）74.房地产估价师变更执业机构，应当与原聘用单位解除劳动合同，并办理变更注册手续。（）75.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（）76.房屋买卖合同签订后，买受人未支付价款，出卖人有权解除合同。（）77.房地产权属登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等。（）78.房地产估价报告的有效期一般为自估价报告出具之日起不超过1年。（）79.城镇土地使用税的征收范围，包括城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。（）80.住房公积金贷款是政策性贷款，利率较低，但额度有限。（）四、综合分析题（共2大题，10小题，每题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意。全部选对得2分，少选且无错项得1分，多选、错选不得分）（一）某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2023年5月通过出让方式取得一宗住宅用地，土地使用权出让合同约定2023年8月动工开发。由于市场原因，甲公司直至2024年9月才动工建设。2025年3月，甲公司取得了《商品房预售许可证》，开始预售商品房。乙某于2025年4月与甲公司签订了商品房预售合同，购买了一套住宅，合同约定建筑面积为100平方米，单价为15000元/平方米。乙某按合同约定支付了首付款，其余办理了银行按揭贷款。2025年10月，甲公司交付房屋时，乙某发现房屋实际建筑面积为96平方米。甲公司交付房屋时，向乙某提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。81.关于甲公司未按期动工开发的行为，下列说法正确的是（）。A.满1年未动工开发的，应当征收土地使用权出让金20%以下的土地闲置费B.满2年未动工开发的，应当无偿收回土地使用权C.甲公司可以以不可抗力为由申请免除土地闲置费D.甲公司已动工开发，不存在闲置行为82.甲公司取得《商品房预售许可证》必须具备的条件包括（）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D.确定商品房预售方案83.乙某与甲公司签订的商品房预售合同，应当办理（）。A.商品房买卖合同备案B.商品房预告登记C.预购商品房抵押权预告登记D.土地使用权变更登记84.关于房屋面积误差的处理，下列说法正确的是（）。A.面积误差比绝对值为4%，乙某有权退房B.面积误差比绝对值为4%，乙某无权退房，但甲公司应返还多收的房款C.面积误差比绝对值为4%，乙某无权退房，且应补足房款D.甲公司应退还乙某多收的房款60000元85.关于甲公司交付房屋时提供的文件，下列说法正确的是（）。A.《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级B.《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明C.屋面防水工程的保修期限不得低于3年D.供热系统保修期限不得低于2个采暖期（二）丙某拥有一套位于市中心的商铺，该商铺于2020年购入，已取得不动产权证书。2025年5月，丙某因资金周转需要，将该商铺抵押给丁银行，贷款200万元，双方签订了抵押合同，并办理了抵押登记。2025年8月，丙某将该商铺出租给戊某，租赁期限为3年，双方签订了书面租赁合同，但未办理登记备案手续。2025年10月，丙某无力偿还贷款，丁银行向法院申请实现抵押权。86.关于丙某与丁银行之间的抵押关系，下列说法正确的是（）。A.抵押合同自登记之日起生效B.抵押权自登记时设立C.抵押期间，丙某可以转让该商铺，但需经丁银行同意D.抵押权实现后，丁银行受让商铺，租赁合同对丁银行不具有约束力87.关于丙某与戊某之间的租赁关系，下列说法正确的是（）。A.租赁合同自成立时生效，未办理登记备案不影响合同效力B.租赁合同应当办理登记备案手续，否则无效C.戊某在同等条件下享有优先购买权D.抵押权设立后租赁房屋的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力88.若丁银行实现抵押权，拍卖该商铺，得款250万元。下列关于清偿顺序的说法，正确的是（）。A.全部用于偿还丁银行贷款B.先偿还丁银行贷款200万元，剩余50万元归丙某所有C.先扣除实现抵押权的费用，再偿还丁银行贷款D.先偿还丙某的税费，再偿还丁银行贷款89.若该商铺在抵押前已出租给戊某，租赁期限至2028年8月。下列说法正确的是（）。A.丁银行实现抵押权时，戊某的租赁合同对受让人继续有效B.丁银行实现抵押权时，可以解除戊某的租赁合同C.戊某享有优先购买权D.戊某不享有优先购买权90.关于该商铺涉及的税收，下列说法正确的是（）。A.丙某取得商铺时缴纳了契税B.丙某出租商铺需缴纳房产税C.丙某出租商铺需缴纳增值税D.丁银行实现抵押权取得商铺，需缴纳契税答案与解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】根据《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。2.【答案】B【解析】房地产估价师执业资格注册有效期为3年。3.【答案】C【解析】虽然项目包含配建廉租房，但土地用途为住宅用地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地的最高年限为70年。4.【答案】A【解析】根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。5.【答案】D【解析】根据《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。选项A、B属于公益设施；选项C被查封；选项D私营企业厂房可以抵押。6.【答案】B【解析】根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售实行预售许可制度。7.【答案】C【解析】根据《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。8.【答案】B【解析】根据《契税法》第四条规定，土地使用权互换、房屋互换，互换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。9.【答案】B【解析】房地产估价师延续注册，应当在注册有效期满3个月前，申请延续注册。10.【答案】A【解析】根据《土地管理法》第四十八条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。11.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第二十六条规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。12.【答案】C【解析】根据《房地产广告发布规定》，房地产广告必须载明开发企业名称；不得含有升值承诺；不得涉及风水迷信；不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。13.【答案】C【解析】根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造的资金。14.【答案】D【解析】题干描述的是违约责任的承担方式，体现了合同法中的严格责任原则（即只要有违约行为，无论是否有过错，除不可抗力外均应承担责任）。15.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。16.【答案】C【解析】根据《民法典》第三百四十五条，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。17.【答案】B【解析】一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。18.【答案】B【解析】房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得同时在两个或两个以上中介机构执业。19.【答案】A【解析】根据《商品房销售管理办法》，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。20.【答案】C【解析】契税、土地增值税属于交易环节；耕地占用税属于占用环节；房产税属于保有环节。21.【答案】B【解析】房地产估价师注册证书遗失的，应当在公众媒体上声明作废后，向省级注册管理部门申请补发。22.【答案】A【解析】根据《民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。23.【答案】A【解析】土地增值税增值额=转让收入-扣除项目金额=8000-5000=3000万元。24.【答案】B【解析】房地产估价机构分立的，应当在分立后30日内，向资质许可机关申请办理资质证书变更手续。25.【答案】D【解析】出租人不得随意解除租赁合同，只有符合法定或约定条件时方可解除。26.【答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属区域的不动产登记。27.【答案】C【解析】根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。28.【答案】D【解析】物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造费用，应当从住宅专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。29.【答案】A【解析】房地产估价师变更执业机构的，应当办理变更注册。30.【答案】A【解析】大城市土地使用税每平方米年幅度税额为1.5元至30元。31.【答案】C【解析】屋面防水工程的保修期限最低为5年。32.【答案】C【解析】权属有争议的房地产不得设定抵押。33.【答案】A【解析】房地产估价报告应当由注册房地产估价师签字、盖章，并加盖估价机构公章。34.【答案】B【解析】根据《民法典》第四百五十二条，债权人留置财产后，应当给债务人六十日以上的宽限期。35.【答案】D【解析】A、B、C选项关于住房公积金的描述均正确。36.【答案】A【解析】房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。37.【答案】B【解析】房地产估价机构资质有效期为5年。38.【答案】B【解析】根据《民法典》第四百一十条，抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位或者被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。39.【答案】A【解析】处以1万元以上3万元以下的罚款。40.【答案】D【解析】A、B、C均为当前支持合理住房需求的常见税收政策表述。二、多项选择题41.【答案】ABCD【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。注意地役权虽然是用益物权，但在某些教材分类中可能单独列出，但在《民法典》物权编中属于用益物权分编。此处选ABCD最为稳妥，E也是用益物权，但若考试严格区分“典型用益物权”与“从属性用益物权”，可能存在争议。根据《民法典》全选ABCDE。但通常在估价师考试中，地役权常单独考查。根据标准定义，五者皆是用益物权。本题全选。42.【答案】ABDE【解析】房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式包括抵债、交换等。继承属于原始取得或因法律事实取得，通常不归类于商业意义上的“转让”行为（虽然物权发生了变动），但在《城市房地产管理法》语境下，主要指买卖、赠与、抵债、交换等。43.【答案】ABCD【解析】综合或者其他用地最高年限为50年。E选项正确。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：综合或者其他用地50年。故全选。44.【答案】ABCDE【解析】申请商品房预售许可，应当提交商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例证明；商品房预售方案。45.【答案】ABCDE【解析】抵押权人有权要求抵押人提供各种证明文件。46.【答案】ABCDE【解析】关于不动产统一登记制度的各项表述均正确。47.【答案】ADE【解析】B选项刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的，不予注册，不是撤销注册。C选项脱离房地产估价师工作岗位连续满2年的，也是不予注册。48.【答案】ABCDE【解析】土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。49.【答案】ABC【解析】物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。通常指保洁、保安、绿化等专项服务。设备维修若涉及核心设施可能有限制，但一般维修也可委托。E客户服务涉及管理核心，一般不委托。最符合题意的是ABC。50.【答案】ABCDE【解析】均为房屋租赁合同终止的法定或约定情形。51.【答案】ABCD【解析】设立房地产开发企业除ABCD外，无必须是国有企业的规定。52.【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》，合同无效的情形包括一方以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益；恶意串通；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律行政法规强制性规定。53.【答案】ABCD【解析】继续教育需要在每一注册有效期内完成，不仅仅是注册前。54.【答案】AC【解析】住房公积金缴存基数上限为当地职工上一年度月平均工资的3倍，下限为60%。55.【答案】ABDE【解析】出具虚假报告，警告、罚款、赔偿损失、追究刑事责任。情节严重的才吊销资质证书。56.【答案】ABCDE【解析】关于房地产测绘的各项表述均正确。57.【答案】ABCDE【解析】关于城镇国有土地使用税的各项表述均正确。58.【答案】ABCD【解析】零首付、返本销售、变相返本销售、售后包租属于违规销售行为。59.【答案】ABCDE【解析】房地产估价师在执业过程中不得有的行为。60.【答案】ABC【解析】支持合理住房需求通常包括降低利率、提高额度、取消限制。D是抑制投机，E是保障体系。三、判断题61.【答案】A【解析】《民法典》第三百五十二条。62.【答案】B【解析】居住权不得转让、继承。63.【答案】A【解析】《城市房地产管理法》第五十二条。64.【答案】B【解析】商品房销售必须签订书面合同。65.【答案】A【解析】广告通常视为要约邀请，但具体内容以合同为准。66.【答案】A【解析】注册有效期满未延续的，注册失效。67.【答案】A【解析】契税纳税义务发生时间。68.【答案】B【解析】物业服务企业不得将全部物业管理一并委托给他人。69.【答案】A【解析】《民法典》第七百一十三条。70.【答案】A【解析】土地增值税实行四级超率累进税率。71.【答案】B【解析】分立后的机构应重新核定资质等级。72.【答案】A【解析】职工死亡或被宣告死亡的，其账户余额可由继承人提取。73.【答案】A【解析】经济适用住房具有保障性质。74.【答案】A【解析】变更执业机构需办理变更注册。75.【答案】A【解析】“一房二卖”被禁止。76.【答案】A【解析】买受人未支付价款，经催告在合理期限内仍未支付的，出卖人可以解除合同。77.【答案】A【解析】房地产权属登记包括多种类型。78.【答案】A【解析】估价报告有效期通常不超过1年。79.【答案】A【解析】城镇土地使用税征收范围不包括农村。80.【答案】A【解析】公积金贷款特点。四、综合分析题81.【答案】AB【解析】2023年8月应动工，2024年9月才动工，间隔超过1年未满2年，应征收闲置费。若满2年未动工，无偿收回。82.【答案】ABCD【解析】商品房预售许可条件。83.【答案】AB【解析】预售合同应办理备案和预告登记。预购商品房抵押权预告登记通常在办理按揭时进行，不是买卖合同本身必须办理的（虽然实际操作中常伴随）。题目问的是“商品房预售合同”应当办理什么，主要是备案和预告登记。C是按揭行为。D是过户时办理。84.【答案】B【解析】面积误差比=(96-100)/100=-4%。绝对值4%>3%，买受人有权退房。如果买受人不退房，则：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。本题问“处理”，B选项“无权退房”是错误的，