买卖合同和房产变更协议书

买卖合同和房产变更协议书1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：北京盛世房地产开发有限公司，

地址：北京市朝阳区建国路88号盛世大厦18层1801室，

法定代表人：张伟，

联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：上海恒通物业管理股份有限公司，

地址：上海市浦东新区陆家嘴环路100号恒通国际大厦12层1201室，

法定代表人：李明，

联系方式

协议简介：

本协议由甲方与乙方就特定房产的买卖及变更事宜签订。甲方作为买方，有意购买乙方所持有的位于北京市海淀区中关村南大街1号科创大厦A座1501室的房产，该房产目前由乙方租赁使用，租赁期限至2025年12月31日。为促成房产交易并确保租赁权益的平稳过渡，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，达成本协议。协议内容涵盖房产买卖条款、租赁权变更安排、交易税费承担、违约责任及争议解决机制等，旨在明确双方权利义务，保障交易安全，实现房产所有权的合法转移。本协议的签订及履行，以双方先前签订的《房屋买卖合同》及《租赁权转让协议》为基础，构成完整的法律约束关系。双方确认，已充分了解本协议各条款的法律效力及实际影响，并自愿遵守。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于明确甲乙双方就特定房产的买卖及租赁权益变更事宜所达成的合意与权利义务，确保房产所有权顺利转移的同时，妥善处理并完成现有租赁关系的变更。协议范围具体包括：房产买卖的核心条款（如价格、支付方式、交房条件等）、租赁权转让的具体安排（如租赁期限的衔接、租金调整机制、承租人权益保障等）、交易相关税费（包括但不限于契税、增值税、个人所得税、印花税等）的承担主体、房产过户手续的办理流程与责任分工、违约情形及相应责任承担、不可抗力事件的应对机制以及争议解决方式等。本协议旨在通过条款设定，为房产买卖与租赁权益变更提供完整的法律框架，保障交易各方的合法权益，促进交易的顺利完成。

第二条定义

本协议中，除非上下文另有明确约定，下列术语具有以下含义：

（1）“房产”指代本协议标的物，即位于北京市海淀区中关村南大街1号科创大厦A座1501室的办公单元，具体权属状况以最终过户登记为准。

（2）“租赁权”指代乙方当前持有的、对上述房产在租赁期限内的占有、使用及收益权能。

（3）“租赁期限”指代原租赁合同项下约定的承租人使用房产的期限，自原租赁合同生效之日起至2025年12月31日止。

（4）“交易税费”指因本房产买卖及租赁权变更所产生的一切相关税费，具体包括但不限于契税、增值税、附加税、个人所得税（如适用）、印花税以及房产登记费等。

（5）“过户手续”指完成房产所有权登记变更所需履行的所有法律程序。

（6）“实际交付日”指甲方支付全部购房款项后，乙方将房产实际交付给甲方的日期。

（7）“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、洪水、战争、政府行为等。

第三条双方权利与义务

**1.甲方的权力与义务：**

（1）权利：

a.甲方有权要求乙方按照本协议约定，在甲方付清全部购房款项后，配合完成房产的过户手续，将房产登记为甲方名下。

b.甲方有权要求乙方在本协议约定的租赁期限届满前，协助甲方与承租人办理租赁关系的变更手续，包括但不限于提供必要的文件、配合签署相关补充协议等，以保障甲方顺利接收并使用房产。

c.甲方有权根据本协议约定，要求乙方承担交易过程中由甲方负担的税费。

d.在乙方未履行本协议约定义务，尤其是在交付房产或配合过户方面存在违约时，甲方有权根据本协议约定追究乙方的违约责任，并有权要求采取补救措施。

（2）义务：

a.甲方应按照本协议《价格与支付条件》条款的约定，按时足额支付购房款项及代扣代缴的税费。

b.甲方应向乙方提供办理过户手续所必需的购房资格证明及其他相关文件。

c.甲方应积极与乙方及承租人协商租赁权变更事宜，并在协商达成一致后，配合签署相关协议文件。

d.甲方应确保其具备合法的购房主体资格，若因甲方原因导致无法完成过户，甲方应承担相应责任。

e.甲方应妥善保管在交易过程中知悉的乙方及承租人的商业秘密和个人信息。

**2.乙方的权力与义务：**

（1）权利：

a.乙方有权要求甲方按照本协议约定，按时足额支付购房款项。

b.乙方有权要求甲方配合办理房产过户手续，并在甲方未配合时，根据本协议约定追究其违约责任。

c.乙方有权在本协议约定的租赁期限内，继续按照原租赁合同约定，向承租人收取租金。

d.在租赁期限届满后，乙方有权要求甲方或承租人办理租赁权变更或房屋交接手续。

e.乙方有权根据本协议约定，要求甲方承担应由甲方负担的交易税费。

f.在甲方违反租赁权变更安排，给乙方或承租人造成损失时，乙方有权要求甲方赔偿。

（2）义务：

a.乙方应保证其对本协议项下房产拥有合法、完整的所有权或处分权，并已取得必要的内部授权（如公司决议等）。乙方应负责在交易完成前，结清该房产相关的所有欠费（如物业费、水电费等），并确保无权利瑕疵或纠纷，否则应承担由此产生的一切责任。

b.乙方应按照本协议约定，在甲方付清全部购房款项后，将房产的实际占有、使用权移交给甲方，并配合甲方办理房屋交接手续，提供完整的房屋钥匙及相关附属设施清单。

c.乙方应积极协助甲方与承租人办理租赁权变更手续。在租赁期限内，乙方应向甲方提供原租赁合同及承租人的必要联系信息，并应甲方要求，配合签署《租赁权转让协议》或相关补充文件，确保租赁关系的平稳过渡。乙方不得单方面违反原租赁合同约定，擅自提前终止租赁或提高租金，除非获得承租人及甲方的一致书面同意。

d.乙方应按照本协议约定，配合甲方完成房产的过户手续，提供办理过户所需的一切必要文件，并保证所提供文件的真实性、有效性。

e.乙方应承担本协议《价格与支付条件》中约定的、由乙方负担的交易税费，并应及时向甲方提供相关税费的缴纳凭证。

f.乙方应保证在租赁期间及交房前，房产保持符合约定的使用状态，并承担因自身过错导致的维修责任。如发生需要维修的情况，乙方应在收到甲方通知后及时维修，否则甲方有权自行维修并费用由乙方承担。

g.乙方应保证其提供的所有信息及文件真实、准确、完整，如有虚假陈述，应承担相应法律责任。

第四条价格与支付条件

1.甲方同意购买乙方持有的位于北京市海淀区中关村南大街1号科创大厦A座1501室的房产，房产总价款为人民币叁仟伍佰万元整（¥35,000,000.00元）。

2.支付方式：甲方应通过银行转账方式将购房款项支付至乙方指定的以下银行账户：

开户行：中国工商银行北京海淀支行

户名：上海恒通物业管理股份有限公司

账号：6222020100123456789

3.支付时间：

a.首付款：本协议签订之日起十日内，甲方应支付首付款人民币壹仟万元整（¥10,000,000.00元）。

b.尾款：剩余购房款项人民币贰仟伍佰万元整（¥25,000,000.00元），在甲方实际接收房产并配合完成房产过户手续后三十日内支付。

4.税费承担：除本协议另有约定外，与本次房产买卖及租赁权变更相关的交易税费，按照以下原则承担：

a.契税：由甲方承担。

b.增值税（如适用）：由甲方承担。

c.个人所得税（如适用）：由甲方承担。

d.印花税：甲乙双方各承担一半。

e.房产登记费及其他相关税费：由乙方承担。

5.乙方在收到甲方支付的全部购房款项后，应向甲方开具等额、合法的收款凭证。

第五条履行期限

1.本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为自本协议生效之日起至所有交易手续（包括但不限于付款、过户、租赁权变更）完成之日止。

2.关键时间节点：

a.甲方应在本协议签订之日起十日内支付首付款。

b.乙方应在本协议签订之日起五个工作日内，向甲方提供办理过户所需的全套房产证明文件。

c.甲方应在支付首付款之日起三十日内，与乙方及承租人完成租赁权变更文件的签署。

d.甲方应在付清全部购房款项后三十日内，与乙方完成房产的实际交付及过户手续办理。

e.乙方应确保在租赁期限届满日（2025年12月31日）后，能够按照本协议约定配合甲方接收房产。

f.如需办理《租赁权转让协议》，甲乙双方应在本协议生效后十五日内完成该协议的签署。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

a.逾期支付款项：若甲方未按照本协议第四条约定按时支付任何一期购房款项，每逾期一日，应按逾期支付金额的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过三十日，乙方有权解除本协议，甲方已支付款项不予退还，并应向乙方支付总房款10%的违约金。

b.丧失购房资格：若甲方在支付购房款项后因自身原因被认定为不具备购房资格，导致无法完成过户，甲方应承担由此给乙方造成的一切损失，并支付总房款10%的违约金。

c.不配合过户或接收：若甲方在付清尾款后，无正当理由拒绝接收房产或不配合办理过户手续，每逾期一日，应按总房款每日万分之五向乙方支付违约金，累计违约金不超过总房款的5%。逾期超过六十日，乙方有权单方解除协议，甲方已支付款项不予退还，并支付总房款15%的违约金。

d.违反税费承担约定：若甲方未按约定承担应由其负担的税费，乙方有权代为垫付，甲方应在收到乙方通知后十日内全额支付给乙方，并按应付金额的每日千分之一向乙方支付违约金。

2.乙方违约责任：

a.逾期交付房产或配合过户：若乙方未按照本协议第五条约定或本协议其他条款约定的时间，交付房产、配合甲方接收房产或办理过户手续，每逾期一日，应按总房款每日万分之五向甲方支付违约金。逾期超过三十日，甲方有权解除本协议，乙方应退还甲方已支付的全部购房款项，并按总房款10%的违约金赔偿甲方损失。

b.资产状况隐瞒或瑕疵：若乙方在协议签订时未如实告知房产存在抵押、查封、产权纠纷或其他权利瑕疵，或在交易过程中隐瞒房产欠费情况，导致甲方无法完成过户或遭受损失，乙方应承担全部赔偿责任，包括但不限于代为清偿债务、修复瑕疵的费用，并支付总房款20%的违约金。甲方有权解除协议，并要求乙方退还全部购房款项。

c.不配合租赁权变更：若乙方无正当理由拒绝按照本协议第二条约定的方式配合甲方办理租赁权变更手续，给甲方接收房产使用造成障碍，乙方应赔偿甲方因此遭受的直接经济损失，并按影响天数每日支付总房款千分之五的违约金，但累计不超过总房款5%。

d.违反税费承担约定：若乙方未按约定承担应由其负担的税费，导致甲方无法完成过户或遭受税务机关处罚，乙方应承担全部责任，包括代为缴纳罚款、滞纳金，并按应付金额的每日千分之一向甲方支付违约金。

3.双方互不履行或部分履行：若双方均未履行各自的主要义务，或均未完全履行主要义务，经守约方催告后仍未在合理期限内纠正，守约方有权解除本协议，并要求违约方承担相应的违约责任。

4.违约金不足以弥补损失的：任何一方违约造成的损失，若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权要求违约方赔偿实际损失，包括直接损失和合同履行后可获得的利益损失。

5.不可抗力导致的违约：因不可抗力导致本协议无法履行或无法完全履行的，根据不可抗力影响的程度，部分或全部免除违约方的违约责任，但应及时通知对方并提供有效证明。双方应根据不可抗力情况协商调整履行期限或解除协议。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、火山爆发、战争、动乱、政府行为（如法律法规变更、征收、征用等）、疫情及其防控措施、以及其他类似无法预见、无法避免且无法克服的事件。

2.通知义务：任何一方因不可抗力导致无法履行或无法完全履行本协议义务时，应在不可抗力发生后十四日内，书面通知对方，说明不可抗力的具体情况、影响范围以及预计持续期限，并附有相关证明文件（如政府公告、新闻报道、机构证明等）。若不可抗力影响持续超过三十日，双方应再次协商确定协议的后续处理方案。

3.责任免除：因不可抗力导致任何一方不能履行或不能完全履行本协议义务的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除其违约责任，但法律另有规定的除外。遭受不可抗力一方应积极采取措施减少损失，并在不可抗力消除后，尽快恢复履行本协议义务。

4.协议解除：若不可抗力导致本协议标的重要部分（如房产本身）灭失或权利基础丧失，或导致本协议目的无法实现，且不可抗力影响在合理期限内无法消除，双方均可协商解除本协议。解除协议时，已履行义务一方有权要求返还已支付但未获得对应履行的款项，并可根据实际情况要求对方赔偿损失。

5.不可抗力证明：双方对于不可抗力事件的认定存在争议时，应各自承担提供证明的举证责任。未能提供有效证明的一方，可能需承担相应的不利后果。

第八条争议解决

1.协商与调解：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决；协商不成的，可共同委托第三方进行调解，以达成和解协议。

2.仲裁：若协商或调解无法解决争议，任何一方均有权将争议提交至具有管辖权的仲裁委员会，按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点应选择在本协议签订地（北京市）或甲方所在地（北京市）进行。

3.诉讼：若双方在本协议中明确约定了仲裁条款，则应优先通过仲裁解决争议。双方均放弃任何形式的其他争议解决方式，包括向人民法院提起诉讼。只有在无法达成仲裁协议，或仲裁规则允许且双方均同意的情况下，才可向有管辖权的人民法院提起诉讼。人民法院诉讼管辖地为本协议签订地（北京市海淀区）或房产所在地（北京市海淀区）的人民法院。双方应选择其中之一作为唯一管辖法院，并以书面形式明确约定。

4.争议内容：本争议解决条款适用于本协议履行过程中发生的所有争议，包括但不限于协议的效力、履行、违约责任以及协议解除等。

5.专属适用：本协议争议解决条款的效力优先于协议中任何其他关于争议解决的条款或声明。任何一方试图通过协议之外的途径解决争议，或违反本条款约定选择其他争议解决方式，均视为无效，仲裁委员会或人民法院仍将依据本条款确定管辖权。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件、通知等均应以书面形式作出，可通过专人递送、挂号信、快递服务、传真或电子邮件等方式送达。以专人递送方式送达的，签收日为送达日；以挂号信或快递服务方式送达的，寄出后第五日为送达日；以传真或电子邮件方式送达的，发送当日为送达日。送达地址为本协议首部载明的地址。任何一方变更联系方式或地址，应提前七日书面通知对方。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。若补充协议的内容与本协议相关条款冲突，以补充协议为准。

3.协议解释：本协议未尽事宜，或条款内容有歧义之处，双方应友好协商解释。若协商不成，应依据本协议签订地的法律法规进行解释。本协议的任何条款若被认定无效或不可执行，不影响其他条款的效力。

4.保密义务：双方应对在本协议签订及履行过程中知悉的对方商业秘密、技术信息以及本协议内容承担保密义务，非经对方书面同意，不得向任何第三方泄露。此保密义务不因本协议的终止而解除。

5.法律适用：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用