房管员技师试题及答案

房管员技师试题及答案1.单项选择题（每题1分，共20分）1.1《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》规定，首期维修资金交存比例不得低于当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（）。A.2% B.3% C.5% D.8%答案：C1.2某小区电梯制动器动作失效，房管员应首先采取的措施是（）。A.通知维保单位24h内维修 B.立即停梯并设置警示围挡 C.报告市场监管局 D.等待业主委员会决议答案：B1.3依据《物业管理条例》，业主大会作出制定和修改管理规约的决定，必须经（）同意。A.专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上业主 B.与会业主人数1/2以上 C.全体业主1/2以上 D.业主委员会全体委员答案：A1.4房屋安全鉴定等级分四级，其中C级含义是（）。A.结构承载力基本满足正常使用要求 B.个别构件处于危险状态 C.局部承重结构承载力不能满足正常使用 D.整体承重结构已构成危险答案：C1.5公共收益收支应保存的最低年限为（）。A.3年 B.5年 C.10年 D.15年答案：B1.6物业承接查验应当由（）组织。A.建设单位 B.物业服务企业 C.业主委员会 D.街道办事处答案：A1.7消防水泵接合器栓口公称通径一般为（）。A.DN50 B.DN65 C.DN80 D.DN100答案：B1.8某项目绿化率为35%，其绿地面积计算时，覆土厚度不足（）的屋顶绿化可不计入。A.0.3m B.0.5m C.0.6m D.1.0m答案：B1.9依据《价格法》，物业服务收费实行政府指导价的，其基准价和浮动幅度由（）制定。A.国家发改委 B.省级价格主管部门 C.市级价格主管部门会同住建部门 D.县级价格主管部门答案：C1.10防雷装置检测周期为（）。A.半年 B.一年 C.两年 D.三年答案：B1.11电梯维保单位接到困人故障报告后，抵达时间不得超过（）。A.10分钟 B.20分钟 C.30分钟 D.60分钟答案：C1.12二次供水设施清洗消毒后，水质检测合格方可供水，检测项目至少应包括菌落总数、总大肠菌群和（）。A.色度 B.浊度 C.余氯 D.铁答案：C1.13住宅专项维修资金划转业主大会管理前，使用方案须经（）审核同意。A.业主委员会 B.物业服务企业 C.住建部门 D.财政部门答案：C1.14物业服务质量考核结果连续两次不合格，业主大会可以（）。A.降低物业费 B.终止物业服务合同 C.要求赔偿 D.通报批评答案：B1.15空调冷却塔的噪声排放限值昼间为（）。A.55dB(A) B.60dB(A) C.65dB(A) D.70dB(A)答案：B1.16依据《安全生产法》，从业人员超过（）人的物业服务企业应当设置安全生产管理机构。A.50 B.100 C.200 D.300答案：B1.17外墙保温系统出现大面积空鼓，最可能的首发隐患是（）。A.饰面层开裂 B.粘结砂浆强度不足 C.锚栓数量不足 D.网格布搭接不够答案：B1.18消防控制室值班每班不少于（）人。A.1 B.2 C.3 D.4答案：B1.19物业项目星级评定中，四星级项目客户满意率应不低于（）。A.75% B.80% C.85% D.90%答案：C1.20依据《民法典》，建筑区划内的道路属于（）。A.国家 B.开发商 C.业主共有 D.物业服务企业答案：C2.多项选择题（每题2分，共20分；每题至少有两个正确答案，多选少选均不得分）2.1下列属于房屋完损等级评定中“完好房”必备条件的有（）。A.结构构件安全可靠 B.装修设备完好 C.屋面无渗漏 D.个别非承重墙有细微裂缝 E.楼地面平整答案：ABCE2.2物业服务企业在疫情防控中应履行的主体责任包括（）。A.出入口测温 B.垃圾站点消杀 C.组织业主核酸检测 D.向社区报送重点人群信息 E.关闭全部地下车库答案：ABD2.3住宅专项维修资金紧急使用的情形有（）。A.电梯故障危及人身安全 B.消防系统严重损坏 C.屋面渗漏影响顶层住户 D.外墙脱落危及行人 E.排水管道堵塞造成户内返水答案：ABD2.4下列属于物业共用设施设备的有（）。A.电梯 B.楼道照明 C.户内暖气片 D.给水泵房 E.地下车库人防门答案：ABDE2.5关于物业服务质量评估，正确的说法有（）。A.可由第三方机构实施 B.评估结果需公示 C.评估费用由建设单位承担 D.评估指标包含客户满意率 E.评估周期不得少于两年一次答案：ABD2.6既有住宅加装电梯应当满足的条件包括（）。A.建筑结构安全 B.占用业主专有部分需征得同意 C.消防车道宽度不小于4m D.需重新办理用地规划许可 E.三分之二以上业主参与表决并同意答案：ABCE2.7房屋安全鉴定机构应具备的资质要求有（）。A.独立法人 B.注册资本不少于200万元 C.具有相应仪器设备 D.至少5名一级注册结构工程师 E.通过省级住建部门备案答案：ACE2.8下列属于物业公共收益的有（）。A.电梯轿厢广告收入 B.小区道路停车泊位费 C.物业办公用房租金 D.快递柜场地占用费 E.业主自有车位租赁费答案：ABCD2.9消防“四个能力”建设包括（）。A.检查消除火灾隐患能力 B.扑救初起火灾能力 C.组织疏散逃生能力 D.宣传教育培训能力 E.事故调查处理能力答案：ABCD2.10关于物业保修责任，正确的有（）。A.屋面防水保修期不低于5年 B.电气管线保修期不低于2年 C.供热系统保修期为2个采暖期 D.保修期自竣工验收合格之日起算 E.业主装修导致渗漏可免除开发商保修责任答案：ABCDE3.填空题（每空1分，共20分）3.1《民法典》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有________、________和________的权利。答案：共有；共同管理；收益3.2电梯维保单位应至少每________天对电梯进行一次清洁、润滑、调整和检查。答案：153.3房屋安全鉴定报告有效期一般不超过________年。答案：13.4消防控制室值班记录应保存不少于________年。答案：13.5二次供水水箱（池）清洗消毒每________不少于一次。答案：半年3.6物业服务收费明码标价应当做到价目齐全、内容真实、标示醒目和________。答案：字迹清晰3.7防雷接地电阻值一般不应大于________Ω。答案：103.8依据《城市供水水质标准》，管网末梢水余氯不得低于________mg/L。答案：0.053.9住宅专项维修资金使用后，账面余额不得低于首期交存额的________%。答案：303.10物业服务质量考核中，客户投诉处理及时率应达到________%。答案：1003.11空调系统冷却塔应设置在远离居民窗口________m以上的位置。答案：103.12房屋完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、________和________。答案：严重损坏房；危险房3.13消防水泵应保证在火警后________min内投入正常运行。答案：53.14物业承接查验应形成书面报告，由建设单位和物业服务企业共同签字盖章，并于查验结束后________日内报住建部门备案。答案：303.15绿化养护中，草坪高度一般控制在________cm。答案：6–83.16电梯轿厢内应张贴使用标志、安全注意事项、________和维保单位救援电话。答案：检验合格标志3.17依据《安全生产法》，生产经营单位主要负责人对本单位安全生产负________责任。答案：全面3.18物业公共收益扣除合理成本后的余额应单独列账，按________原则分配。答案：业主共有3.19房屋建筑结构的设计使用年限，普通住宅为________年。答案：503.20物业服务质量评估标准中，投诉回访率应不低于________%。答案：904.判断题（每题1分，共10分；正确打“√”，错误打“×”）4.1物业服务企业可以将电梯维保业务整体转包给具有资质的专业公司。（）答案：×4.2业主大会会议可以采用书面征求意见的形式召开。（）答案：√4.3住宅专项维修资金可用于购买国债。（）答案：√4.4消防控制室值班人员可以无证上岗，但必须在3个月内取得证书。（）答案：×4.5物业服务质量评估不合格的项目，住建部门可责令限期整改。（）答案：√4.6电梯紧急报警装置必须接入24h有人值守的值班室。（）答案：√4.7房屋安全鉴定C级房屋必须立即拆除。（）答案：×4.8物业公共收益可以用于弥补物业服务企业亏损。（）答案：×4.9物业服务合同终止时，原物业服务企业应当移交全部物业管理资料。（）答案：√4.10二次供水水质检测可由物业服务企业自行完成。（）答案：×5.简答题（每题5分，共25分）5.1简述房屋安全鉴定的基本程序。答案：1.受理委托并签订协议；2.初始调查，收集图纸、使用情况、历史修缮资料；3.现场查勘，检测结构构件裂缝、变形、材料强度；4.分析验算，依据现行规范进行承载力复核；5.评定等级，出具鉴定报告，提出处理建议；6.报告送达并解释，必要时组织专家评审。5.2简述住宅专项维修资金紧急使用的流程。答案：1.出现危及人身安全或房屋安全的紧急情况；2.物业服务企业或相关业主立即向业委会报告；3.业委会现场核实并出具证明，报住建部门；4.住建部门24h内审核，同意后通知专户银行划拨资金；5.组织抢修并留存影像、票据；6.维修结束后公示费用，接受业主监督。5.3简述消防控制室值班制度的主要内容。答案：1.实行24h双人持证值班；2.每班填写《消防控制室值班记录》，记录报警、故障、反馈信息；3.火警信号确认后1min内通知巡逻人员现场查看，3min内启动应急预案；4.严禁擅自关闭、屏蔽火灾自动报警系统；5.交接班时逐项核对设备状态、备用电源、通讯工具，签字确认；6.值班室不得堆放杂物，保持照明、通风、通讯畅通。5.4简述物业承接查验中给排水系统的查验要点。答案：1.核对竣工图与现场一致性；2.检查水泵数量、型号、铭牌参数与设计相符；3.测试生活水泵自动启停、低水位保护、主备泵切换；4.检查水箱（池）内壁卫生、防虫罩、溢流管、放空管设置；5.打开末端试水装置，检测水压、流量满足规范；6.排水系统通球试验，球径不小于排水管径2/3，通过率100%；7.检查雨污分流、化粪池清掏口、隔油池设置；8.查验管道标识、走向标志、阀门编号及状态牌。5.5简述绿化养护中常见病虫害防治措施。答案：1.建立病虫害巡查制度，春秋季每周普查一次；2.优先采用生物防治，释放天敌如瓢虫、草蛉；3.物理防治：设置黄板、诱虫灯、人工捕捉；4.化学防治选用低毒、低残留药剂，交替使用避免抗药性；5.高温干旱期增加浇水提高植物抗性；6.及时清除枯枝落叶，减少越冬虫卵；7.对入侵物种如菟丝子、加拿大一枝黄花立即连根挖除并集中销毁；8.建立防治档案，记录用药时间、浓度、责任人。6.应用题（共55分）6.1计算题（10分）某小区住宅建筑面积80000m²，其中高层60000m²，多层20000m²。当地建筑安装工程造价指标：高层1800元/m²，多层1200元/m²。维修资金首期交存比例为5%。请计算该小区应交存维修资金总额。答案：高层部分：60000×1800×5%=540万元；多层部分：20000×1200×5%=120万元；合计：540+120=660万元。6.2案例分析题（15分）某小区投入使用第8年，屋面出现多处渗漏，影响顶层12户业主。经鉴定，渗漏系防水层老化所致，需整体翻修，预算45万元。该楼共120户，建筑面积14400m²，维修资金账面余额900万元。问题：（1）是否符合维修资金使用条件？（2）使用程序如何？（3）若部分业主反对，如何处理？答案：（1）符合，屋面防水保修期5年已满，且账面余额高于首期交存额30%。（2）程序：业委会制定方案→公示7日→征求业主意见，经双2/3同意→报住建部门审核→划拨资金→施工→验收→审计→公示账目。（3）若反对业主未达双1/3，视为通过；若达双1/3，需重新论证方案或调整预算，再次公示表决，仍无法通过可申请街道调解或诉讼解决。6.3综合分析题（15分）某小区电梯近3个月发生困人故障6起，维保单位A公司每次均能在30min内到场救援，但故障依旧。经核查，制动器闸瓦磨损超标，维保记录却显示“合格”。问题：（1）指出存在的违法违规问题；（2）房管员应采取哪些措施；（3）如何完善后续监管？答案：（1）A公司未按《电梯维护保养规则》对制动器进行有效检查，出具虚假记录，违反《特种设备安全法》第45条；物业未履行监督义务，违反《物业管理条例》第55条。（2）房管员立即：1.停梯并书面通知维保单位全面检查；2.报告市场监管局特种设备科；3.召集业委会、维保单位召开安全会议，要求更换制动器并提交整改报告；4.封存近半年维保记录备查；5.向全体业主发布安全提示。（3）后续：1.重新招标维保单位，将“一次返工率”纳入评分；2.建立维保质量第三方抽查制度，每季度抽检一次；3.安装电梯物联网监测，实时采集制动器开闸间隙数据；4.将维保单位信用评价结果在小区公示，接受业主监督；5.建立故障“红黄牌”制度，两次黄牌即更