不动产登记代理实务复习测试附答案

不动产登记代理实务复习测试附答案一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填入括号内）1.下列关于不动产登记簿效力的表述，正确的是（）A.登记簿仅具有公示作用，不具有公信力B.登记簿记载与权属证书不一致时，以权属证书为准C.登记簿是物权归属和内容的根据，具有推定正确效力D.登记簿只能由权利人查阅，利害关系人无权查询【答案】C2.甲公司将其名下国有建设用地使用权抵押给银行，并办理了首次登记。后因增资需要，甲公司又设立第二顺位抵押权人乙公司。下列关于第二顺位抵押登记的申请主体，正确的是（）A.只能由甲公司单独申请B.只能由乙公司单独申请C.由甲公司与乙公司共同申请D.由银行与乙公司共同申请【答案】C3.依据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列情形中，登记机构应当实地查看的是（）A.房屋所有权首次登记B.因继承产生的转移登记C.预购商品房预告登记D.异议登记【答案】A4.下列关于不动产登记资料查询的说法，错误的是（）A.权利人可查询本人名下全部登记资料B.继承人可查询被继承人名下登记资料C.任何公民凭身份证可查询他人登记资料D.法院持调查令可查询涉案不动产资料【答案】C5.某套住宅登记簿记载建筑面积120㎡，其中套内100㎡，分摊共有面积20㎡。若购房人认为分摊系数有误，应向（）A.住建部门申请面积复核B.不动产登记机构申请更正登记C.房产测绘单位申请重新测绘D.规划部门申请规划核实【答案】B6.下列关于不动产登记代理委托合同的说法，正确的是（）A.可以采用口头形式B.必须经公证方可生效C.应当明确代理权限和期限D.可由代理人单方解除【答案】C7.下列权利中，可以办理预告登记的是（）A.地役权B.最高额抵押权C.预购商品房抵押权D.查封登记【答案】C8.不动产登记机构收到登记申请后，应在多少个工作日内决定是否受理（）A.1B.3C.5D.7【答案】B9.下列关于不动产登记收费的说法，正确的是（）A.所有登记均按件收费，与面积无关B.更正登记一律免收登记费C.小微企业申请抵押登记可免收登记费D.异议登记按面积阶梯收费【答案】C10.下列关于不动产登记证明的说法，错误的是（）A.证明权利归属的法定文件B.记载登记簿主要信息C.加盖登记机构登记专用章D.与登记簿不一致时以证明为准【答案】D11.下列关于查封登记的说法，正确的是（）A.由被执行人申请B.登记机构应核验法院生效判决C.查封期限届满自动续封D.查封登记可以口头申请【答案】B12.下列关于地役权登记的说法，正确的是（）A.地役权自合同生效时设立，登记为生效要件B.地役权登记仅由供役地权利人申请C.地役权登记应当记载利用目的和方法D.地役权不得与需役地分离而单独转让，但可单独抵押【答案】C13.下列关于不动产登记档案管理的说法，错误的是（）A.纸质档案与电子档案具有同等法律效力B.档案保管期限分为永久和定期两类C.档案库房温度应控制在14—24℃D.档案原件可以出借给律师事务所【答案】D14.下列关于抵押权变更登记的说法，正确的是（）A.抵押范围缩小可单方申请B.抵押权顺位变更必须全体抵押权人同意C.债务履行期限延长可事后备案D.最高债权额变更无需登记【答案】B15.下列关于继承转移登记的说法，正确的是（）A.遗嘱继承可凭遗嘱直接登记，无需公证B.法定继承必须提交继承权公证书C.受遗赠人可单方申请转移登记D.继承人放弃继承应在登记前书面声明【答案】D16.下列关于建筑物区分所有权登记的说法，错误的是（）A.专有部分单独登记B.共有部分一并登记不发放权属证书C.车位可以单独发证D.业主共有部分可抵押融资【答案】D17.下列关于不动产登记错误赔偿的说法，正确的是（）A.登记机构承担无过错责任B.因申请人提供虚假材料造成错误，登记机构不承担责任C.赔偿范围包括间接损失D.赔偿程序适用《国家赔偿法》【答案】B18.下列关于不动产登记询问笔录的说法，正确的是（）A.仅适用于继承登记B.可由代理人代答全部内容C.询问内容应如实记录并签字确认D.无需归入登记档案【答案】C19.下列关于不动产登记信息公开的说法，正确的是（）A.登记簿可以全文公开上网B.利害关系人可网上自助查询登记结果C.登记机构应提供登记信息验证服务D.权利人住址属于可公开信息【答案】C20.下列关于不动产登记代理人员执业管理的说法，错误的是（）A.应参加年度继续教育B.不得同时在两个以上机构执业C.可个人名义承接业务D.泄露委托人信息可被吊销资格【答案】C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列属于不动产登记代理业务范围的有（）A.代为撰写登记申请书B.代为缴纳登记费C.代为接受询问笔录D.代为领取权属证书E.代为办理房屋测绘【答案】ABCD22.下列关于集体土地所有权登记的说法，正确的有（）A.由村集体经济组织申请B.应当经村民会议三分之二以上同意C.登记簿应记载土地四至D.登记结果应公告不少于15个工作日E.登记后可依法流转用于房地产开发【答案】ACD23.下列关于不动产登记资料保密的说法，正确的有（）A.登记机构工作人员不得泄露登记信息B.代理人可将委托人信息用于其他业务C.查询人不得泄露他人商业秘密D.登记档案数字化外包应签订保密协议E.法院调卷信息可公开报道【答案】ACD24.下列关于抵押权注销登记的情形，需要当事人申请的有（）A.主债权诉讼时效届满B.抵押权人放弃抵押权C.主债权清偿D.法院裁定注销抵押权E.抵押合同被撤销【答案】BCE25.下列关于不动产登记机构实地查看的说法，正确的有（）A.应制作查看记录B.查看人员不少于两人C.查看记录需申请人签字确认D.查看时可拍照存档E.查看范围包括房屋自然状况【答案】ABDE26.下列关于不动产登记代理委托合同必备条款的有（）A.代理事项B.代理权限C.代理报酬D.争议解决方式E.委托人婚姻状况【答案】ABCD27.下列关于不动产登记收费减免的说法，正确的有（）A.小微企业申请抵押登记免收B.更正登记不收登记费C.查封登记不收登记费D.夫妻间房屋更名免收E.异议登记减半收取【答案】ABCD28.下列关于不动产登记簿记载事项的说法，正确的有（）A.不动产单元号唯一B.面积记载以㎡为单位保留两位小数C.用途按规划用途填写D.权利类型包括所有权和用益物权E.登记日期精确到小时【答案】ABCD29.下列关于不动产登记代理风险防范的做法，正确的有（）A.核实委托人身份B.留存原件复印件核对一致章C.对虚假材料予以提示D.代为签署登记申请书E.建立业务台账【答案】ABCE30.下列关于不动产登记信息查询结果证明的说法，正确的有（）A.加盖查询专用章B.注明查询时间C.可注明用途D.可电子形式出具E.可记载抵押金额【答案】ABCD三、填空题（每空1分，共20分）31.不动产登记以________为单元，实行________登记制度。【答案】不动产单元；统一32.登记机构应当自受理登记申请之日起________个工作日内办结，________登记除外。【答案】30；查封33.代理不动产登记业务，应当具有________名以上专职代理人，并向所在地________备案。【答案】2；自然资源主管部门34.登记簿记载的权利人、面积、用途等事项与________不一致的，以________为准。【答案】权属证书；登记簿35.抵押权顺位变更登记，应提交________同意变更的________文件。【答案】全体抵押权人；书面36.继承转移登记，应提交________、________、继承人身份证明等材料。【答案】死亡证明；继承权公证书或生效法律文书37.不动产登记档案保管期限分为________、________两类。【答案】永久；定期38.实地查看记录应由________签字，并归入________档案。【答案】查看人员；登记39.小微企业认定以________部门发布的________名单为准。【答案】工信；小微企业库40.登记代理人员泄露委托人信息，情节严重的，由________吊销________证书。【答案】省级自然资源主管部门；执业四、简答题（每题6分，共30分）41.简述不动产登记代理人员在接受委托前应履行的尽职调查内容。【答案】（1）核实委托人身份及婚姻状况；（2）查验不动产权属证书及登记簿信息；（3）核对房屋实际用途与规划用途是否一致；（4）查询是否存在查封、抵押、异议等限制信息；（5）审查申请材料的真实性、合法性、完整性；（6）告知委托人登记流程、时限、费用及风险。42.简述抵押权首次登记的一般流程。【答案】（1）签订抵押合同；（2）准备登记申请书、身份证明、权属证书、主债权合同、抵押合同；（3）向登记机构申请；（4）登记机构受理并审核；（5）记载登记簿；（6）发放不动产登记证明。43.简述不动产登记资料查询的“利害关系人”范围。【答案】（1）不动产交易拟受人；（2）抵押权人；（3）承租人；（4）因继承、赠与主张权利的人；（5）法院、仲裁机构、行政机关；（6）法律法规规定的其他情形。44.简述更正登记与异议登记的区别。【答案】（1）启动原因：更正登记因登记错误；异议登记因权属争议；（2）申请人：更正登记可由权利人、利害关系人申请；异议登记只能由利害关系人申请；（3）效力：更正登记直接改变登记簿；异议登记仅起警示作用，不改变权属；（4）时限：更正登记无期限；异议登记需在15日内起诉，否则失效。45.简述不动产登记代理风险防范的“五个必须”。【答案】（1）必须核实身份原件并留存复印件；（2）必须核对申请材料原件与复印件一致性；（3）必须告知委托人虚假材料法律后果；（4）必须建立完整业务台账并保存10年；（5）必须购买职业责任保险。五、应用题（共60分）46.案例分析（15分）甲于2019年购买某预售商品房，与开发商签订买卖合同并办理预告登记。2020年房屋竣工，开发商将房屋交付甲，但未办理首次登记。2021年甲因离婚诉讼，法院判决房屋归甲所有。甲持生效判决向登记机构申请转移登记。问：（1）登记机构能否直接办理甲名下的转移登记？说明理由。（2）若不能，甲应如何操作？【答案】（1）不能。因开发企业尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，甲仅办理预告登记，不具备办理转移登记条件。（2）甲应督促开发企业先申请办理首次登记，再由开发企业与甲共同申请新建商品房转移登记；若开发企业拒不配合，甲可凭预告登记及生效判决向法院申请强制执行，由法院向登记机构发出协助执行通知书，登记机构依据协助执行通知书办理首次登记与转移登记一并完成。47.计算题（15分）乙公司以其名下工业厂房向银行申请抵押贷款，评估价值3000万元，抵押率60%，双方约定最高债权额1800万元，债务履行期限3年。登记费收费标准：住宅80元/件，非住宅550元/件；小微企业免收。乙公司属于小微企业。问：（1）应缴纳登记费金额？（2）若3年后乙公司清偿全部贷款，申请抵押权注销登记，是否收费？（3）若乙公司未清偿，银行申请实现抵押权，法院裁定拍卖，拍卖成交后办理抵押权注销登记，是否收费？【答案】（1）0元，小微企业免收。（2）注销登记不收费。（3）不收费，法院执行程序中的注销登记不收费。48.综合实务题（30分）材料：1.房屋所有权证记载：权利人张三，单独所有，住宅，面积100㎡。2.张三与李四2022年结婚，婚后未约定财产制度。3.2023年张三欲将房屋出售给王五，双方签订买卖合同，王五支付定金10万元。4.李四以房屋系夫妻共同财产为由，向登记机构提出异议登记。5.张三与王五共同申请转移登记。问题：（1）登记机构是否应受理异议登记？如受理，应要求李四提交哪些材料？（6分）（2）异议登记后，张三与王五的转移登记申请如何处理？（6分）（3）若李四在异议登记后15日内未起诉，登记机构应如何操作？（6分）（4）若李四起诉并申请财产保全，法院裁定查封房屋，登记机构应如何办理？（6分）（5）作为登记代理人，你应如何提示委托人王五风险？（6分）【答案】（1）应受理。需提交：异议登记申请书、李四身份证明、结婚证、房屋权属证书复印件、房屋系共同财产的证明（如购房合同签订