浅析房地产企业税务筹划方法

浅析房地产企业税务筹画方法

一、引言

我国房地产行业具有一定的基础性，从1978年改革

开放至今，历经三十多于年的发展，与其他产业间联系密切，

已然成为拉动国民发展的支柱产业之一，所以房地产能否健

康、稳定、可持续的发展在一定程度上影响着我国的走势。

根据这几年房地产发展走势来看，房地产企业的资金链相较

于其他行业而言则要更加紧张。因为房地产企业的开辟产品

具有单位价值高、建设周期长、负债比例大、资金回笼速度

慢、难等等特点。目前房地产企业税制设计不是很合理，很

多部份的税种都集中在流转环节，而且多是以预缴的形式提

前征收，再加之高额的土地出让金和各种名目的费用，便的

房地产开辟企业面临着巨大的经营压力。因此，科学有效的

税务筹画，能够缩减企业成本，有利于提高房地产企业的经

济效益，提高其竞争实力。

在利润率普遍趋同的当今，降低成本很显然是企业保

持竞争优势的一大法宝。而税务筹画工作的实质是指纳税企

业在依照我国税法的相关规定（含法律、法规以及国家相关

税收规定）基础上，以不触及税收法律法规界限的基础上，

通过对企业的投、经营等活动进行合理的分析和决策，充分

利用国家有关税收优惠政策，从不同纳税方案中选择最优方

案，规避纳税风险，实现税负最小化，从而使企业达到利润

最大化这一经营目的。

二、房地产企业税务筹画现状

2022年随着全国两会闭幕，房地产行业再次成为重要

话题之一，房地产行业与宏观经济密切相关。国家在政策上

加大了对房地产企业的宏观调控力度，使得房地产企业的发

展日益复杂，在短期内限制了其经济效益的增长。随着我国

税收制度的逐渐完善，国内学者和专家近几年开始了税务筹

划方面的研究，截止到目前，已经出版许多涉及房地产行业

税务筹画方面的的著作及专论，取得了一定成绩。

三、房地产企业税务筹画的可行性

第一，政府鼓励房地产企业开展税务筹画。一方面房

地产企业通过税务筹画的方式在一定程度上可以提高纳税

企业纳税的积极性；同时合法的税务筹画也规避了偷税漏税

等违法行为；另一方面对企业而言，有效的税务筹画要求企

业涉税人员具备较高的财务水平，能够提高企业资源的有效

配置，优化产业结构。

第二，我国的税收逐渐国际化。我国自加入WTO以

来，市场经济逐渐与国际接轨，纳税企业在依法纳税的基础

上，不断学习与借鉴国外税收法律法规。在国际化的税收背

景下，为房地产企业充分有效利用各国各项税收优惠政策，

实施税务筹画提供了自由发挥的平台。

第三，随着现代市场经济的日益复杂，相关税收法律

法规具有一定的滞后性和缺陷性，这为房地产企业合法的税

务筹画提供自由发挥的土壤。

四、房地产企业主要税种筹画方法

房地产企业在经营过程中，前期金额很高，问且经营

周期长，负债比例较大，资金回笼速度慢；除此之外，房地

产企业开辟经营业务日益复杂，企业除了土地、房屋的开辟

以外，还要建设相应的基础和公共配套设施，经营业务涵盖

了征地、拆迁、勘测、设计、建设、销售到售后服务等一系

列环节，固然各个环节都会牵扯到涉税事宜。其中在建设环

节会涉及缴纳耕地占用税、营业税及其附税；销售环节，需

要缴纳营业税、附税以及可能还会涉及印花税等等。

我国房地产企业在经营过程中涉及的税种比较多，进

行税务筹画的税种主要有4种：营业税、土地增值税、房产

税、企业所得税。税率普通为营业税普通为5%（其中业为

3%）；土地增值税是四级超率累进税率从30%至60%；房产

税税率为1.2%和12%两种比例税率；企业所得税为25%等等。

（一）营业税

房地产企业在经营过程的不同环节所涉及营业税税

率和计税依据会有差异，这块主要是利用两种方法：一是利

用营业税的不同税率进行税务筹画，二是利用营业税的计税

依据进行税务筹画：

1.营业税税率差异一一不动产销售和装修分离。根据

（营业税暂行条列）及（营业税暂行条例实施细则）的规定，

房地产企业为房屋及构筑物装修从而获取的价款，需依照〃营

业税-业〃缴纳3%的营业税。

例1：当前大多房地产企业在销售精装商品房时，收

到的全部价款中包括因提供装修服务的费用，在计算营业税

应纳税额时，这部份装修价款会作为价外费用计入到营业额

中，按照〃营业税一一销售不动产〃5%的税率依此纳税，于是

无法合用〃营业税一建造业〃3%的营业税税率纳税。因此，

房地产企业在销售精装商品房时建议采取商品房销售与提

供装修服务相互分离的方式，也就是说企业在销售毛坯房时，

与客户独自核算装修服务费用，即同客户一方面签订不动产

装修和不动产销售两份合同。换言之房屋的销售价款按照〃营

业税一销售不动产〃税目税率5%计征营业税，而房地产企业

提供的装修价款将按照“营业税一建造业〃税目3%计征营业

税，最终房地产企业节约2%的应纳税额。

例2：房地产企业大多与与其他建造单位一同开辟，

也就是〃分包〃给其他建造，根据（营业税暂行条例）及（营

业税暂行条例实施细则）的规定，房地产企业作为发包人将

以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他承包单

位的分包款后的余额为营业额。如果承包建造单位仅仅是负

责建造工程的组织和协调事宜，对于承包方将按照〃营业税一

服务业〃这一税目5%税率纳税；但是如果建造单位承包建

筑安装作业，不管其是否有参预施工，都应按照〃营业税一建

筑业〃这一税目3%税率纳税。因此房地产企业作为发包方

与建造单位在合作开辟过程中，需签订建造安装工作合同，

按照〃营业税一建造业〃3%税率计税，节约2%的应纳税额。

2,营业税计税依据差异一一降低价外费用。根据（营业税暂

行条例）及（营业税暂行条例实施细则）的规定，营业税的

计税依据是营业额，营业额等于全部价款加之价外费用。房

地产企业可以采取合法手段降低企业自身价外费用方面已

达到减轻税负的效果。

例如：大多房地产企业在销售不动产时，在收取全部

价款时大多连带收取一部份其他费用，譬如：采暖费、物业

费、水和电的初装费、基础设置的配套费用等等，按照规定

这部份费用全部作为价外费用一并收取营业税。因此房地产

企业可以在房屋销售之前，自行开立一家物业，以该物业公

司来处理和收取这一部份价外费用，因此代收的这部份费用

再也不划归到该房地产企业的相关价外费用，从而降低房地

产企业税负。

（二）土地增值税

L分散有关经营收入，降低土地增值率。例如：某房

地产企业出售一栋房屋，总售价为1000万元，进行了简单

装修和必备的基础实施安装。根据规定，该房地产企业允许

扣除400万元的费用，也就是说该笔交易中实现的房屋增值

额为600万元。在此环节中该房地产企业应该缴纳土地增值

税。根据规定土地增税应纳税额是实现的增值额除以允许扣

除项目的金额的比率，按照超率累进税率，找到相合用的税

率累进计算征收。换句话说，增值率越高，按照超率累进税

率方式所使用的税率档次越高，自然缴纳的税款也是逐级累

加的。通过计算该房地产企业土地增值率为：

400/600*100%=150%o根据（土地增值税暂行条例实施细则）

规定，合用的税率档为50%,速算扣除数为15%o因此在此

环节应当缴纳增值税税额为：600*50%-400*15%=240（万元）。

如果该房地产企业将该房屋的出售与客户分别签订

两个合同，也就是一个是房屋买卖合同，另一个是房屋装修

合同。前者不包括装修费用，合同总金额为700万元，可允

许扣除项目费用为300万元；后者合同金额为300万元，允

许项目扣除费用100万元。前者的土地增值率为：

400/300*100%=133%。应缴纳的土地增值税应纳税额为：

400*50%-300*15%=155（万元）。

因此，通过上例分析，通过将经营收入分开计算，是

房地产企业实现少纳税的关键。分散经营收入减少土地增值

额，使得房地产企业税收负担减少85万元（240.155二85万

元）的税额。

2.巧用扣除费用扣除项目，降低土地增值率。房地产

企业可通过增加可允许扣除项目金额这种途径以达到降低

土地增值率或者增值额，也是房地产企业实现少纳税的又一

关键方法。

例如：某房地产企业开辟一处房屋，支付800万元取

得土地使用权，花费1400万元用于土地开辟和配套必备设

施的安装，在公司的财务账上财务费用中针对该房地产项目

分摊的利息支出为200万元，不超过当期商业同期同类贷款

利率。对于是否提供机构证明，公司财务人员发现，不提供

可供扣除项目费用为：（800+1400）*10%=220万元；如果提

供证明，可供扣除项目费用的最高额为200+（800+1400）

*5%=310万元。

因此，通过上例分析，房地产企业提供机构证明是明

智选择，增加可允许扣除项目金额，以减轻税负。

3.利用税收优惠政策中20%这一临界点进行税务筹画。

依据（土地增值税暂行条例实施细见）第十一条规定，纳税

人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条扣除

项目金额之和的20%是可以免征土地增值税；但是如果增值

额超过扣除项目金额之和2。％的，应就其全部增值额按规定

计税。房地产企业可以充分利用这20%的临界点进行税务筹

划，关键点就是房地产企业在建造普通标准住宅出售时，将

土地增值率控制在20%以内，获得免税待遇。

（三）企业所得税

1.房地产企业可以合理延迟房屋产权转移时间。根据

税法相关规定，房地产企'也在销售房屋时，惟独当房屋的所

有权权属关系发生变更时，企业才确认销售收入的实现，此

时间为纳税义务发生时间点。所以，房地产企业可以通过合

理合法适当推迟房房屋所有权等权属关系转移时间，延迟房

产证的办理，以此推迟确认销售收入实现时间点，延迟缴纳

企业所得税的时间，缓解房地产企业在资金紧张情况下的纳

税负担。

2.房地产企业可以合理延迟销售成本最终确认时间。

根据税法相关规定，房地产企业在生产经营过程中，通常会

发生房屋所有权等权属关系变更已办理，企业的销售收入已

实现，但实际上却还有一些基础等配套工程还未最终彻底办

理竣工结算等手续的情况，由此造成房地产企业无法准确地

确认和核算房地产项目的最终成本、费用或者损失。因此，房

地产企业的人员可以通过合理延迟房屋销售成本的最终确

认时间，延缓缴纳企业所得税的时间，缓解房地产企业在资

金紧张情况下的纳税负担，实现企业利益最大化。

（四）房产税

1.房地产企业的自用房屋的房产税以房产余值计税，

房产余值是房产原值一次减除10%~30%后的余值，扣除比

例由当地省、自治区、直辖市人民政府决定。房产原值指在

核算账簿上〃固定资产〃账户上记载的房屋原价，该原值包括

与房屋不可分割的各种附属设备或者普通不单独计价的配套

设施。也就是说，自用房屋的房产原值与企业应纳房产税税

额成正比例关系，房产原值越大，扣除比例一定的情况下，

房产税税额越高，所以，房产税税务筹画的关键就是合理适

度地降低房产原值，房地产企业的人员可以将能与房屋主体

分隔开的建造部份分离出去，单独确认其价值，不作为房产

原值的核算范围，以达到房产税的纳税筹画。

例如：某房地产企业采用从价计征以房产余值作为其

计税方式。按照（房产税暂行条例）的有关规定，房产税按

征税对象划分属于财产税类，房产是以房屋形态存在和表现

的一项财产，独立于房屋之外的有关建造物不包括在内。准

确掌握税法规定中对房屋的定义，对独立于房屋之外的建造

物是不征收房产税的，所以企业财务人员在核算房屋原值的

时候，要将房屋与可分隔开的建造物以及各种附属设施、配

套设施进行适当划分，分开确认和核算。

2.房产税的另一种计税方式是从租计征，房地产企业

如果出租房屋，是以租金计税，房屋租金