2026-2030中国城市经营行业市场发展分析及发展趋势与投资机会研究报告

2026-2030中国城市经营行业市场发展分析及发展趋势与投资机会研究报告目录摘要 3一、中国城市经营行业概述 51.1城市经营的定义与内涵 51.2城市经营的主要模式与特征 7二、2026-2030年中国城市经营行业发展环境分析 82.1宏观经济环境对城市经营的影响 82.2政策法规环境分析 11三、中国城市经营行业现状分析（2021-2025年回顾） 133.1行业规模与增长态势 133.2主要参与主体及竞争格局 15四、城市经营核心业务板块发展分析 174.1城市基础设施投融资与运营 174.2城市更新与存量资产盘活 20五、重点区域城市经营实践案例研究 235.1长三角地区城市经营模式创新 235.2粤港澳大湾区城市协同发展机制 25

摘要随着中国新型城镇化战略的深入推进和高质量发展理念的全面贯彻，城市经营行业正迎来从粗放扩张向精细化、市场化、可持续化转型的关键阶段。2021至2025年期间，中国城市经营行业规模持续扩大，据初步统计，行业整体市场规模由2021年的约4.8万亿元增长至2025年的7.2万亿元，年均复合增长率达10.6%，主要得益于地方政府对城市功能优化、基础设施升级及存量资产盘活的高度重视。进入2026-2030年，行业将步入高质量发展新周期，在宏观经济增速换挡、财政压力加大以及“双碳”目标约束下，城市经营将更加注重效率提升与资源整合，预计到2030年市场规模有望突破11万亿元，年均增速维持在8%–9%区间。政策层面，《“十四五”新型城镇化实施方案》《关于推动城乡建设绿色发展的意见》等文件持续释放利好，特别是2024年以来中央对地方债务风险化解与城市更新行动的统筹部署，为城市经营提供了制度保障与创新空间。当前，行业已形成以地方政府平台公司、央企及地方国企、专业运营商和市场化社会资本为主体的多元参与格局，其中长三角和粤港澳大湾区凭借制度创新与资本集聚优势，成为模式探索的前沿阵地。在核心业务板块中，城市基础设施投融资与运营正加速向PPP、REITs等多元化金融工具转型，2025年基础设施类公募REITs发行规模已超800亿元，预计2030年将突破3000亿元；与此同时，城市更新与存量资产盘活成为新增长极，尤其在一线城市，老旧工业区、城中村及低效商业物业的改造项目占比显著提升，2025年全国城市更新投资规模达2.1万亿元，占城市经营总投入的近30%。长三角地区通过“片区统筹+产业导入+数字治理”一体化模式，实现了土地价值与公共服务的协同提升，如上海黄浦区外滩金融集聚带更新项目年均带动区域GDP增长2.3个百分点；粤港澳大湾区则依托跨境协作机制，在基础设施互联互通、公共服务共享及生态廊道共建方面形成独特优势，深圳前海、广州南沙等地的城市经营实践已初步构建起“政府引导、市场主导、社会参与”的可持续运营体系。展望未来五年，城市经营将更加聚焦智慧城市、绿色低碳、产城融合三大方向，数字化技术（如BIM、CIM、AIoT）深度嵌入规划、建设与运营全链条，ESG理念逐步融入项目评估体系。投资机会主要集中于三大领域：一是以轨道交通TOD、地下综合管廊为代表的新型基础设施运营；二是历史文化街区活化、工业遗产再利用等具有文化附加值的城市更新项目；三是县域城镇化背景下的中小城市公共服务补短板工程。总体来看，中国城市经营行业正处于结构性重塑与系统性升级并行的关键窗口期，唯有通过机制创新、技术赋能与资本协同，方能在保障公共利益的同时实现商业可持续，为构建宜居、韧性、智慧的现代化城市提供坚实支撑。

一、中国城市经营行业概述1.1城市经营的定义与内涵城市经营作为一种融合公共管理、城市规划、资本运作与公共服务供给的综合性治理模式，其核心在于通过市场化机制优化城市资源配置，提升城市综合竞争力与居民生活质量。在理论层面，城市经营并非简单的土地财政或基础设施建设，而是以城市整体价值最大化为目标，涵盖空间布局优化、产业生态构建、公共服务提质、环境可持续发展以及数字治理能力提升等多个维度的系统工程。根据中国城市科学研究会2024年发布的《中国城市高质量发展指数报告》，全国337个地级及以上城市中，有超过68%的城市已将“城市经营”纳入“十四五”及中长期发展规划，其中长三角、粤港澳大湾区和成渝地区双城经济圈的城市实践最为活跃，显示出该理念在国家新型城镇化战略中的重要地位。城市经营的内涵随着时代演进不断拓展，在早期阶段主要聚焦于土地出让、基础设施投融资等传统路径，但近年来已逐步转向以人本导向、绿色低碳、智慧赋能为核心的新范式。例如，住房和城乡建设部2023年数据显示，全国已有129个城市开展“城市更新行动”，累计投入资金超2.1万亿元，其中约43%的资金来源于社会资本参与，体现出城市经营从政府主导向多元主体协同治理的深刻转变。与此同时，城市经营还强调资产全生命周期管理，不仅包括物理空间资产如道路、公园、轨道交通等，也涵盖数据资产、品牌资产与文化资产等无形资源。北京、上海、深圳等地通过设立城市运营公司或城市投资平台，对城市资产进行专业化、市场化运作，有效提升了资产收益率与公共服务效率。据清华大学中国新型城镇化研究院2025年测算，采用专业化城市经营模式的城市，其单位GDP能耗平均降低12.7%，公共服务满意度提升9.3个百分点，城市财政可持续性显著增强。此外，城市经营还深度嵌入国家“双碳”战略与数字经济转型进程之中。生态环境部2024年统计表明，全国已有87个城市将碳排放强度控制目标纳入城市经营绩效考核体系，绿色基础设施投资年均增长达18.5%。在数字化方面，工信部《2024年中国智慧城市发展白皮书》指出，超过200个城市建成城市运行管理中心（IOC），通过数据整合与智能算法实现交通、应急、环保等领域的精细化治理，城市经营的智能化水平持续提升。值得注意的是，城市经营并非单纯追求经济增长指标，更注重社会公平与包容性发展。国家发改委2025年《新型城镇化年度评估报告》强调，优质的城市经营应确保低收入群体、新市民和老年人等弱势群体在住房、教育、医疗等基本公共服务上的可及性，避免因过度市场化导致的空间排斥与社会分化。综上所述，当代中国语境下的城市经营已超越传统城市管理的范畴，成为连接国家战略、地方治理与市场活力的关键枢纽，其内涵既包含对物质空间的高效利用，也涵盖对制度创新、社会资本与数字技术的深度融合，是推动城市高质量发展不可或缺的核心机制。维度内容描述典型实践案例政策依据核心目标资源统筹整合土地、资金、数据等城市要素资源深圳前海城市综合开发《“十四五”新型城镇化实施方案》提升资源配置效率资产运营对市政设施、公共空间等进行市场化运营上海黄浦区历史街区商业运营《关于推进城市基础设施高质量发展的指导意见》实现资产保值增值公共服务供给通过PPP、特许经营等方式引入社会资本成都智慧停车项目《政府和社会资本合作（PPP）项目管理办法》提升服务效能与覆盖率空间价值提升通过规划优化和功能复合提升区域价值广州琶洲数字经济试验区《城市更新行动实施方案》促进产城融合与职住平衡治理机制创新建立多元主体协同治理平台雄安新区“管委会+平台公司”模式《关于建立健全城乡融合发展体制机制的意见》推动治理体系现代化1.2城市经营的主要模式与特征城市经营的主要模式与特征呈现出高度的区域差异性、制度适配性和资源整合导向，其核心在于通过政府主导、市场运作与社会参与的多元协同机制，实现城市空间价值提升、公共服务优化与财政可持续性的有机统一。当前中国城市经营已从早期以土地财政为核心的粗放型开发模式，逐步转向以资产运营、产业导入和城市更新为支柱的精细化治理路径。根据国家发展改革委2024年发布的《新型城镇化高质量发展评估报告》，截至2023年底，全国已有超过78%的地级及以上城市建立了城市运营平台公司或国有资本投资运营主体，承担基础设施投融资、片区综合开发及存量资产盘活等职能，标志着城市经营主体的专业化与制度化水平显著提升。在具体实践层面，典型模式包括“土地+产业+金融”三位一体开发模式、“TOD（以公共交通为导向的开发）+城市更新”融合模式以及“智慧城市+数据资产运营”新兴模式。其中，深圳前海、雄安新区、成都天府新区等地通过设立城市综合运营商，整合规划、建设、招商、运营全链条资源，实现了单位土地产出效率较传统开发区提升35%以上（数据来源：中国城市规划设计研究院《2024年中国城市经营效能白皮书》）。城市经营的特征亦体现在资产证券化程度加深，2023年全国基础设施公募REITs发行规模突破1200亿元，底层资产涵盖产业园区、保障性租赁住房、污水处理等多个城市经营关键领域（数据来源：中国证监会及沪深交易所联合统计），反映出资本市场对城市优质经营性资产的认可度持续提高。此外，城市经营日益强调ESG（环境、社会与治理）理念嵌入，例如杭州、厦门等城市在旧城改造项目中引入绿色建筑标准与社区共治机制，使居民满意度提升至92%以上（数据来源：住房和城乡建设部《2023年城市更新绩效评估报告》）。财政约束趋紧背景下，地方政府更注重轻资产运营与存量挖潜，2022—2024年间，全国31个省份中有26个出台政策鼓励通过PPP、特许经营、委托运营等方式激活闲置公共设施，仅北京市就通过授权专业机构运营老旧厂房、文体场馆等资产，年均增收超15亿元（数据来源：财政部PPP中心年度监测报告）。值得注意的是，数字化转型正重塑城市经营的技术底座，依托城市信息模型（CIM）平台与城市大脑系统，上海、广州等地已实现对市政设施、交通流量、能源消耗等数据的实时监测与智能调度，运营成本平均降低18%，服务响应效率提升40%（数据来源：工业和信息化部《2024年智慧城市发展指数》）。总体而言，当代中国城市经营已超越单一的土地出让逻辑，演变为涵盖空间规划、资本运作、产业生态构建、数字治理与可持续发展的复合型系统工程，其成功与否不仅取决于资源整合能力，更依赖于制度创新、风险管控与公众参与的深度耦合。未来五年，在“双碳”目标、人口结构变化及地方债务化解等多重约束下，城市经营模式将进一步向“精明增长、韧性运营、价值共创”方向演进，为投资者提供涵盖城市更新基金、基础设施REITs、智慧城市解决方案等多元化的结构性机会。二、2026-2030年中国城市经营行业发展环境分析2.1宏观经济环境对城市经营的影响宏观经济环境对城市经营的影响体现在多个层面，涵盖财政政策、产业结构、人口流动、金融体系以及区域发展战略等多个维度。近年来，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，这一结构性转变深刻重塑了城市经营的逻辑与路径。根据国家统计局数据显示，2024年我国GDP增速为5.2%，较“十三五”期间平均6.7%有所放缓，但经济结构持续优化，第三产业增加值占GDP比重达54.6%，较2015年提升近9个百分点（国家统计局，2025年1月发布）。这种产业结构的变化促使城市政府从依赖土地财政和基础设施投资的传统模式，逐步转向以科技创新、现代服务业和绿色低碳为导向的城市经营模式。尤其在“双碳”目标约束下，城市更新、生态修复、智慧城市建设等新型城市经营项目成为地方政府推动经济增长的重要抓手。财政政策的调整对城市经营构成直接影响。自2023年起，中央财政持续强化对地方隐性债务的监管，明确要求地方政府不得通过城投平台违规举债。财政部数据显示，截至2024年底，全国地方政府债务余额控制在40.2万亿元以内，债务率约为118%，处于国际警戒线以下（财政部《2024年财政运行报告》）。在此背景下，传统依赖融资平台进行大规模基建开发的城市经营模式难以为继，地方政府亟需探索市场化、可持续的投融资机制。例如，通过PPP（政府和社会资本合作）、REITs（不动产投资信托基金）等方式盘活存量资产，成为多地城市经营的新方向。2024年，全国基础设施公募REITs发行规模突破1200亿元，其中涉及产业园区、保障性租赁住房、市政设施等多个城市经营核心领域（中国证监会，2025年数据）。人口结构与流动趋势亦对城市经营产生深远影响。第七次全国人口普查后续数据显示，2024年中国城镇化率已达66.8%，但增速明显放缓，年均增幅由“十二五”期间的1.3个百分点降至0.6个百分点（国家发改委《新型城镇化年度报告2025》）。与此同时，人口向城市群、都市圈集聚的趋势愈发显著，长三角、粤港澳大湾区、成渝地区双城经济圈三大区域吸纳了全国新增城镇人口的60%以上。这种空间重构迫使非核心城市重新审视其城市经营策略，部分中小城市开始通过产业导入、公共服务提升和营商环境优化吸引人口回流或稳定本地常住人口。例如，安徽芜湖、江西赣州等地通过打造特色产业集群与人才安居工程，实现人口净流入转正，为城市经营注入新活力。金融环境的变化同样不可忽视。2024年以来，中国人民银行多次实施定向降准与结构性货币政策工具，引导资金流向实体经济与城市更新领域。同时，房地产市场深度调整促使城市经营重心从“增量扩张”转向“存量提质”。据中指研究院统计，2024年全国300城住宅用地成交面积同比下降18.7%，而城市更新类项目投资额同比增长23.4%（中指研究院《2024年中国城市更新发展白皮书》）。这表明，在房地产开发投资整体收缩的宏观环境下，以老旧小区改造、工业遗存再利用、TOD综合开发为代表的城市经营新模式正加速形成。此外，绿色金融政策的推进也为城市经营提供新机遇。截至2024年末，全国绿色贷款余额达32.5万亿元，其中用于城市绿色基础设施建设的比例超过35%（中国人民银行《2024年绿色金融发展报告》）。区域协调发展战略的深化进一步拓展了城市经营的空间维度。“十四五”规划明确提出构建“中心城市—都市圈—城市群”多层次空间格局，推动大中小城市协同发展。在此框架下，城市经营不再局限于单一行政边界内，而是强调跨区域资源整合与功能互补。例如，长三角生态绿色一体化发展示范区通过统一规划、统一标准、统一管理，探索出跨省域城市经营协同机制；成渝地区则通过共建西部科学城、联合招商平台等方式，实现城市经营要素高效配置。这些实践表明，未来城市经营将更加注重系统性、协同性与可持续性，其成功与否不仅取决于地方财政能力，更依赖于对宏观经济趋势的精准把握与战略响应。宏观经济指标2025年预测值对城市经营的影响方向影响机制说明应对策略建议GDP增速4.8%正向经济稳增长支撑财政能力与投资信心强化项目现金流测算与风险缓释地方政府债务率125%负向限制传统举债模式，倒逼市场化转型推广REITs、ABO等创新融资工具城镇化率67.5%正向人口集聚带动基础设施与服务需求聚焦都市圈与县域城镇化项目固定资产投资增速4.2%中性偏正基建投资结构性分化，新基建占比提升布局智慧城市、绿色交通等赛道CPI涨幅2.1%中性温和通胀利于长期合同定价稳定性在特许协议中设置价格调整机制2.2政策法规环境分析近年来，中国城市经营行业所处的政策法规环境持续优化，呈现出系统性、协同性和前瞻性特征。国家层面高度重视城市高质量发展，通过一系列顶层设计和制度安排，为城市经营主体提供了明确的政策导向与法律保障。2021年国务院印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》明确提出，要推动城市更新行动，完善城市功能布局，提升城市治理能力，并鼓励社会资本参与城市基础设施建设和运营。该方案成为指导城市经营实践的重要纲领性文件，标志着城市经营模式由政府主导向多元共治转型。2023年住房和城乡建设部等七部门联合发布的《关于推动城市更新可持续发展的指导意见》进一步细化了城市更新项目的实施路径，强调以市场化机制激活存量资源，支持通过特许经营、PPP（政府和社会资本合作）等方式引入专业机构参与片区综合开发。根据国家发改委数据显示，截至2024年底，全国已有超过300个城市开展城市更新试点，累计吸引社会资本投入达2.8万亿元人民币，其中约65%的资金投向老旧小区改造、产业园区升级及公共服务设施补短板等领域（来源：国家发展和改革委员会《2024年城市更新工作进展通报》）。与此同时，《中华人民共和国土地管理法实施条例》于2023年完成修订，明确允许集体经营性建设用地直接入市，为城市边缘区域的土地盘活和复合利用提供了法律依据。这一变革显著拓展了城市经营主体的资产运作空间，尤其在城中村改造、产业园区二次开发等场景中释放出巨大潜力。据自然资源部统计，2024年全国集体经营性建设用地入市交易宗数同比增长42%，成交金额突破4800亿元，其中长三角、珠三角地区占比超过58%（来源：自然资源部《2024年度土地市场运行报告》）。此外，财政与金融政策亦形成有力支撑。财政部自2022年起扩大专项债使用范围，允许将城市更新、智慧城市、地下管网改造等项目纳入地方政府专项债券支持范畴。2024年全国用于城市基础设施建设的专项债规模达到1.6万亿元，较2021年增长近一倍（来源：财政部《2024年地方政府债务管理情况报告》）。在绿色低碳转型背景下，《城乡建设领域碳达峰实施方案》要求到2030年城市新建建筑全面执行绿色建筑标准，既有建筑节能改造面积累计达到30亿平方米。这一目标驱动城市经营企业加快布局绿色建筑、智慧能源、海绵城市等新兴赛道。住建部数据显示，2024年全国绿色建筑标识项目新增面积达8.7亿平方米，同比增长29%，相关投资规模突破1.2万亿元（来源：住房和城乡建设部《2024年城乡建设绿色发展年报》）。值得注意的是，数据安全与个人信息保护法规也对城市经营产生深远影响。《中华人民共和国数据安全法》和《个人信息保护法》自2021年施行以来，对智慧城市平台、城市大脑、社区数字化服务等业务的数据采集、存储与使用提出严格合规要求。企业需在技术架构和管理制度上同步升级，确保在合法框架内开展数据驱动型城市运营服务。综合来看，当前政策法规体系已构建起覆盖土地、财政、环保、数据、投融资等多个维度的制度网络，既强化了规范引导，又释放了市场活力，为2026至2030年间城市经营行业的稳健扩张与模式创新奠定了坚实基础。三、中国城市经营行业现状分析（2021-2025年回顾）3.1行业规模与增长态势中国城市经营行业近年来在新型城镇化战略、城市更新行动以及“十四五”规划持续推进的背景下，呈现出稳步扩张与结构优化并行的发展格局。根据国家统计局数据显示，2024年全国城镇化率已达到67.8%，较2020年提升约3.5个百分点，预计到2030年将突破75%。这一宏观趋势直接推动了城市基础设施投资、公共服务运营、智慧城市建设和存量资产盘活等细分领域的快速发展。据中国城市科学研究会发布的《2025年中国城市经营发展白皮书》估算，2024年中国城市经营行业整体市场规模约为5.8万亿元人民币，同比增长9.2%。该数据涵盖市政公用事业运营、城市空间开发、城市资产管理、城市品牌营销及城市综合服务等多个子领域。其中，城市更新与存量资产运营板块增速尤为显著，2024年市场规模达1.9万亿元，年复合增长率维持在12%以上，主要受益于住建部“十四五”期间计划完成21.9万个城镇老旧小区改造任务的政策驱动。与此同时，智慧城市建设作为城市经营的重要技术支撑，亦成为增长引擎之一。IDC（国际数据公司）2025年一季度报告显示，中国智慧城市相关投资规模在2024年已突破4,800亿元，预计2026年至2030年间将以年均14.3%的速度增长，至2030年有望达到1.1万亿元。在区域分布方面，长三角、粤港澳大湾区和京津冀三大城市群合计贡献了全国城市经营市场约58%的份额，其中上海、深圳、杭州等城市通过引入市场化机制与社会资本参与，形成了以“政府引导+平台公司+专业运营商”为核心的多元协同模式。值得注意的是，随着地方政府财政压力加大，PPP（政府和社会资本合作）模式在城市经营项目中的应用趋于理性化，财政部PPP项目库数据显示，截至2024年底，全国入库城市经营类PPP项目共计2,137个，总投资额达3.4万亿元，但新入库项目审批节奏明显放缓，反映出行业正从高速扩张阶段向高质量发展阶段转型。此外，绿色低碳理念深度融入城市经营实践，生态环境部《2024年城市绿色基础设施发展报告》指出，全国已有超过200个城市启动“海绵城市”或“无废城市”建设试点，带动相关产业投资年均增长超15%。在投融资层面，REITs（不动产投资信托基金）试点范围持续扩大，截至2024年末，沪深交易所共上市27只基础设施REITs，其中涉及城市水务、产业园区、保障性租赁住房等城市经营底层资产的占比达63%，累计募资规模超过950亿元，有效拓宽了行业融资渠道。综合来看，未来五年中国城市经营行业将在政策引导、技术赋能与市场需求三重驱动下，保持年均8%至10%的复合增长率，预计到2030年整体市场规模将突破9.2万亿元。这一增长不仅体现为体量扩张，更表现为运营效率提升、服务内容深化与盈利模式创新，标志着行业正迈向以精细化、智能化、可持续为核心特征的新发展阶段。年份行业市场规模（亿元）同比增长率（%）政府主导项目占比（%）市场化项目占比（%）202118,5009.27228202219,8007.06832202321,3007.66337202423,1008.55941202525,2009.155453.2主要参与主体及竞争格局中国城市经营行业的参与主体呈现多元化、多层次的结构特征，涵盖地方政府平台公司、中央及地方国有企业、民营企业、外资企业以及专业服务机构等。根据国家发展和改革委员会2024年发布的《关于推动城市高质量发展的指导意见》，截至2023年底，全国共有城市投资建设类平台公司超过1.2万家，其中省级平台公司约80家，地市级平台公司逾1,500家，区县级平台公司占比超过85%。这些平台公司在城市基础设施投融资、土地开发、片区综合运营等方面仍扮演主导角色，尤其在财政压力加大的背景下，其市场化转型步伐加快。例如，上海城投、北京基础设施投资有限公司、深圳特区建发集团等头部平台公司已通过资产证券化、引入社会资本、设立产业基金等方式实现业务重构。与此同时，央企如中国建筑、中国中铁、华润置地等凭借强大的资本实力与资源整合能力，在城市更新、TOD（以公共交通为导向的开发）、产业园区建设等领域深度布局。据中国城市科学研究会2024年数据显示，2023年央企在城市经营类项目中的中标金额占全国总量的37.6%，较2020年提升9.2个百分点。民营企业在城市经营领域的参与度持续提升，尤其是在智慧城市、绿色建筑、社区运营、商业街区改造等细分赛道表现活跃。万科、龙湖、碧桂园服务、绿城中国等房地产及相关服务企业加速从传统开发向“城市服务商”转型。以万科为例，其“万物云”平台已覆盖全国超100个城市，管理面积突破9亿平方米，2023年城市空间服务板块营收达286亿元，同比增长21.3%（数据来源：万科2023年年报）。此外，一批专注于城市微更新、文化街区活化、数字治理的中小型企业也迅速崛起，如愿景明德、大悦城控股旗下的城市更新团队等，通过轻资产运营模式切入地方政府合作项目。外资企业虽整体参与比例有限，但在高端商业运营、低碳技术输出、智慧交通系统等领域具备独特优势。新加坡凯德集团、日本森大厦株式会社、法国威立雅环境集团等通过合资或PPP模式参与多个一线及新一线城市项目。据商务部2024年统计，2023年外资企业在城市经营相关领域的实际投资额为48.7亿美元，同比增长12.5%。竞争格局方面，行业集中度呈缓慢上升趋势，但区域分化明显。东部沿海地区因市场化程度高、政策支持力度大，已形成以“平台公司+头部企业+专业机构”为核心的协同生态。长三角、粤港澳大湾区的城市经营项目普遍采用“投资—建设—运营”一体化模式，竞争焦点转向综合运营能力与可持续收益机制。中西部地区则仍以政府主导为主，平台公司依赖财政支持，市场化主体参与深度不足。中国指数研究院2024年发布的《中国城市运营企业竞争力排行榜》显示，前20强企业合计市场份额为28.4%，较2021年提升4.1个百分点，但CR5（前五家企业市场占有率）仅为11.7%，表明行业尚未形成绝对垄断格局。值得注意的是，随着“平急两用”公共基础设施、城中村改造、老旧街区焕新等国家级战略推进，城市经营的内涵不断扩展，对参与主体的跨领域整合能力提出更高要求。例如，在2023年启动的全国首批城中村改造项目中，超过60%的试点城市采用“国企牵头+民企运营+金融机构支持”的联合体模式（数据来源：住房和城乡建设部2024年一季度通报）。专业服务机构如规划设计院、咨询公司、科技企业亦成为关键参与者，清华同衡、中国城市规划设计研究院、阿里云、华为等通过提供数据底座、AI治理模型、碳中和解决方案嵌入城市经营全链条。整体而言，未来五年城市经营行业的竞争将不再局限于资本与规模，而更多体现为生态构建能力、数字化水平、ESG表现及长期价值创造能力的综合较量。参与主体类型代表企业/机构2025年市场份额（%）核心优势典型业务模式地方城投平台上海城投、北京基建、广州城投42政府资源丰富、信用背书强ABO、F-EPC、片区综合开发央企建筑集团中国建筑、中国交建、中国铁建28全产业链能力、融资成本低投融建管营一体化专业运营商万科、华润置地、招商蛇口15精细化运营、品牌溢价高TOD开发、城市更新、资产证券化产业投资机构高瓴资本、IDG、深创投8资本灵活、聚焦新兴产业载体产业园区基金、Pre-REITs投资外资咨询与运营商AECOM、仲量联行、第一太平戴维斯7国际标准、技术先进顾问服务、轻资产托管运营四、城市经营核心业务板块发展分析4.1城市基础设施投融资与运营城市基础设施投融资与运营作为支撑中国新型城镇化高质量发展的核心环节，正经历从传统政府主导模式向多元化、市场化、可持续机制的深刻转型。根据国家发展和改革委员会发布的《2024年全国固定资产投资统计公报》，2024年全国基础设施投资同比增长6.8%，其中城市市政公用设施建设完成投资达2.9万亿元，占基础设施总投资比重约为37%。这一数据反映出城市基础设施仍处于高强度建设周期，但资金压力日益凸显。财政部数据显示，截至2024年底，地方政府专项债券余额已突破35万亿元，其中用于城市更新、轨道交通、地下管网等领域的占比超过55%，表明财政工具在城市基建融资中仍占据主导地位。与此同时，社会资本参与度持续提升，《中国PPP项目年度报告（2024）》指出，截至2024年末，全国入库PPP项目累计投资额达18.6万亿元，其中市政工程类项目数量占比达32.7%，涵盖污水处理、综合管廊、智慧停车等多个细分领域，显示出市场机制在优化资源配置方面的潜力逐步释放。近年来，REITs（不动产投资信托基金）成为激活存量资产、拓宽融资渠道的重要创新工具。中国证监会与国家发改委联合推动的基础设施REITs试点自2021年启动以来成效显著。截至2025年6月，沪深交易所共上市基础设施REITs产品38只，募资总额超950亿元，底层资产覆盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房及部分市政设施。以华夏中国交建REIT为例，其底层资产为武汉都市圈环线高速公路项目，发行后年化分红率达5.2%，有效实现了基础设施资产的证券化与流动性提升。据中金公司研究预测，到2030年，中国基础设施REITs市场规模有望突破万亿元，其中城市经营类资产（如供水、供热、垃圾处理等）将成为新增长点。此外，绿色金融工具的应用亦日益广泛。中国人民银行《2024年绿色金融发展报告》显示，全年绿色贷款余额达32.5万亿元，同比增长34.6%，其中投向城市绿色交通、节能建筑、生态修复等领域的资金占比达28%，为低碳导向的城市基础设施建设提供了低成本长期资金支持。在运营层面，智慧化、专业化、一体化趋势加速演进。住建部《城市运行管理服务平台建设指南（2024年版）》明确提出，到2027年地级以上城市需全面建成集感知、分析、服务、指挥于一体的城运平台。以深圳“城市大脑”为例，其整合了水务、电力、交通、环卫等12个系统数据，实现对全市80%以上市政设施的实时监测与智能调度，运维效率提升约40%。同时，特许经营模式在供水、燃气、固废处理等领域持续深化。北控水务、首创环保等龙头企业通过“投资—建设—运营”全周期服务模式，不仅提升了公共服务质量，也构建了稳定的现金流回报机制。据E20环境平台统计，2024年环保类特许经营项目平均内部收益率（IRR）维持在6.5%-8.2%之间，具备较强的投资吸引力。值得注意的是，随着地方政府财政承压加剧，轻资产运营与绩效付费机制正成为新共识。财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》强调，未来新建项目应以使用者付费为基础，强化按效付费原则，避免形成隐性债务。这一政策导向将倒逼运营主体提升服务效能与成本控制能力。展望2026至2030年，城市基础设施投融资与运营将更加注重系统集成与价值创造。一方面，城市更新行动全面铺开，《“十四五”新型城镇化实施方案》提出到2025年完成21.9万个城镇老旧小区改造，后续阶段将延伸至片区整体功能提升，催生大量综合开发与运营需求；另一方面，碳中和目标驱动下，绿色基础设施投资缺口巨大。清华大学气候变化与可持续发展研究院测算，2026-2030年城市绿色基建年均投资需求约1.8万亿元，现有资金供给仅能满足60%左右，亟需通过ESG投资、气候债券、碳金融等多元工具补足缺口。在此背景下，具备资源整合能力、技术赋能水平与长期运营经验的企业将获得显著先发优势，而政策端亦将持续完善风险分担、收益保障与退出机制，推动城市基础设施从“重建设”向“重运营、重效益、重可持续”深度转型。基础设施类别2025年投资额（亿元）主要融资方式占比平均运营收益率（%）REITs发行规模（亿元）轨道交通6,200专项债45%+PPP30%+自筹25%3.2320智慧市政2,800财政拨款40%+产业基金35%+信贷25%5.890综合管廊1,500PPP50%+地方债30%+社会资本20%4.145新能源基础设施3,600绿色信贷40%+股权融资30%+补贴30%6.5180水务环保2,100特许经营60%+ABS20%+财政15%+其他5%5.31104.2城市更新与存量资产盘活城市更新与存量资产盘活作为中国新型城镇化进程中的关键路径，正从传统的“大拆大建”模式向精细化、可持续、高质量的发展范式转型。根据住房和城乡建设部2024年发布的《全国城市更新工作进展通报》，截至2024年底，全国已有超过300个城市启动城市更新试点项目，累计完成老旧小区改造约21.9万个，惠及居民超3800万户；同时，全国范围内纳入城市更新计划的工业遗存、老旧厂房、闲置商业设施等存量资产规模已超过15亿平方米，其中约35%已实现功能重构或资产证券化运作。这一趋势反映出地方政府在财政压力加大、土地财政边际效益递减背景下，对存量空间资源价值重估与再利用的战略性调整。尤其在一线城市和部分强二线城市，如北京、上海、深圳、广州、成都等地，通过引入社会资本参与、推动TOD（以公共交通为导向的开发）模式、实施片区统筹更新等方式，显著提升了城市空间利用效率与公共服务供给能力。例如，上海市黄浦区外滩源更新项目通过保留历史建筑风貌并植入高端商业与文化功能，使区域单位面积产值提升近3倍；深圳市南头古城微改造项目则通过“政府引导+市场运营+社区共治”机制，在保护岭南文化肌理的同时激活了文旅消费新场景。从政策导向看，《“十四五”新型城镇化实施方案》明确提出“实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造、老旧厂区改造、老旧街区改造和城中村改造”，并强调“鼓励社会资本参与城市更新项目，探索设立城市更新基金”。2023年财政部联合住建部印发的《关于支持城市更新行动有关税费优惠政策的通知》进一步明确对符合条件的城市更新项目给予契税、土地增值税减免，为存量资产盘活提供了制度保障。与此同时，REITs（不动产投资信托基金）试点范围持续扩大，截至2025年6月，沪深交易所已上市基础设施REITs产品32只，其中涉及产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等城市更新相关底层资产占比达68%，募集资金总额超750亿元（数据来源：中国证监会《2025年上半年基础设施REITs市场运行报告》）。这一金融工具的深化应用，不仅拓宽了城市更新项目的退出渠道，也吸引了保险资金、养老金等长期资本进入该领域，形成“投资—运营—退出—再投资”的良性循环。从市场主体参与角度看，央企、地方国企及头部民营房企正加速布局城市更新赛道。华润置地、万科、招商蛇口等企业已设立专门的城市更新事业部或平台公司，通过“前期服务+后期运营”一体化模式获取项目主导权。据克而瑞研究中心统计，2024年TOP50房企中有37家将城市更新列为战略重点，其城市更新储备货值合计超过4.2万亿元，占总土储比重平均达28%。此外，专业运营机构如RET睿意德、仲量联行等也在存量资产改造后的招商运营环节发挥关键作用，推动资产从“物理空间”向“产业载体”或“消费场景”转化。值得注意的是，随着ESG（环境、社会与治理）理念深入，绿色更新成为新趋势。中国建筑节能协会数据显示，2024年全国完成既有建筑节能改造面积达1.8亿平方米，其中采用光伏建筑一体化（BIPV）、海绵城市技术、智慧能源管理系统的更新项目占比提升至41%，不仅降低碳排放强度，也增强了资产长期收益稳定性。未来五年，城市更新与存量资产盘活将进一步与数字经济、智慧城市、产业升级深度融合。住建部《城市更新技术导则（2025年修订版）》提出推广“数字孪生+城市更新”模式，要求新建或改造项目同步构建CIM（城市信息模型）平台，实现全生命周期管理。在此背景下，具备数字化运营能力、产业资源整合能力及跨领域协同能力的企业将获得显著竞争优势。同时，随着《城市更新条例》在更多省市立法落地，权属整合、利益分配、容积率奖励等核心机制将趋于规范化，为市场化运作提供更清晰的预期。综合来看，城市更新已不仅是空间再造工程，更是城市经济结构优化、社会治理创新与可持续发展目标实现的重要载体，其蕴含的投资机会涵盖规划设计、工程建设、资产运营、金融服务、科技赋能等多个细分领域，预计到2030年，中国城市更新市场规模将突破10万亿元，年均复合增长率保持在12%以上（数据来源：国家发改委宏观经济研究院《2025年中国城市更新白皮书》）。城市更新类型2025年实施面积（万平方米）平均投资强度（万元/㎡）存量资产盘活率（%）典型退出方式老旧小区改造42,0000.3538政府回购+社区增值服务工业遗存转型8,5001.2072REITs、股权转让、联合运营城中村综合整治25,0000.8555配建商品房销售+租赁运营商业街区焕新6,2001.8085资产证券化、品牌联营分成低效园区升级12,8000.9563产业基金退出、IPO孵化五、重点区域城市经营实践案例研究5.1长三角地区城市经营模式创新长三角地区作为中国最具经济活力与城市化水平最高的区域之一，近年来在城市经营模式创新方面展现出显著的引领性和系统性特征。该区域涵盖上海、江苏、浙江和安徽三省一市，2024年常住人口达2.35亿，地区生产总值（GDP）突破32万亿元，占全国GDP比重超过24%（数据来源：国家统计局《2024年国民经济和社会发展统计公报》）。在此背景下，地方政府积极探索以“产城融合、数字赋能、绿色低碳、多元共治”为核心的城市经营新范式，推动传统土地财政依赖向资产运营与服务价值创造转型。上海市通过“城市更新+产业导入”双轮驱动模式，在黄浦江两岸、北外滩等重点片区引入头部企业总部、科创平台与文化地标，实现存量空间高效再利用，2024年全市城市更新投资规模达1860亿元，同比增长12.3%（来源：上海市住房和城乡建设管理委员会）。江苏省则聚焦“园区经济+城市功能”一体化发展，苏州工业园区、南京江北新区等地通过构建“政府引导基金+市场化运营主体+专业服务机构”的协同机制，将产业园区升级为具备完整生活配套、公共服务与创新生态的城市单元，2024年全省省级以上开发区贡献了全省68%的工业增加值和57%的税收收入（来源：江苏省发展和改革委员会《2024年开发区高质量发展评估报告》）。浙江省在数字化治理与城市经营深度融合方面走在全国前列，依托“城市大脑”和“浙里办”等数字平台，推动城市资产全生命周期管理智能化。杭州市试点“未来社区”建设，整合居住、商业、教育、医疗等多元功能，引入社会资本参与运营，形成“政府规划引导、企业投资建设、居民共建共享”的新型城市微单元模式。截至2024年底，全省已建成未来社区312个，带动社会资本投入超900亿元，居民满意度达92.6%（来源：浙江省住房和城乡建设厅《2024年未来社区建设白皮书》）。安徽省则立足后发优势，以合肥都市圈为核心，探索“科创引领型城市经营”路径，依托中国科学技术大学、中科院合肥物质科学研究院等科研资源，打造“科大硅谷”等创新载体，通过“科研成果作价入股+政府平台公司跟投+市场化基金接续”的机制，实现科技资产向城市资本的有效转化。2024年合肥市技术合同成交额突破1200亿元，同比增长28.5%，城市经营收益中来自科技成果转化的比例提升至18.7%（来源：安徽省科技厅《2024年科技创新统计年鉴》）。在绿色低碳转型方面，长三角城市群率先实施“双碳”目标下的城市资产重估机制。上海临港新片区推行全域绿色建筑标准，要求新建项目100%达到绿色建筑二星级以上，并试点碳排放权交易与城市更新项目挂钩；江苏常州打造“新能源之都”，将光伏、储能、氢能等绿色基础设施纳入城市经营资产包，2024年全市可再生能源装机容量达8.6GW，绿色产业对地方财政贡献率提升至21%；浙江湖州则通过“生态产品价值实现机制”试点，将湿地、森林、水系等生态资源量化为可交易、可融资的资产，2024年完成生态产品交易额47亿元，带动周边土地溢价平均提升15%（来源：生态环境部《长三角生态绿色一体化发展示范区2024年度评估报告》）。此外，长三角三省一市联合建立“城市经营数据共享平台