2026年不动产登记代理人不动产权利理论与方法题库(含答案)

2026年不动产登记代理人不动产权利理论与方法题库(含答案)一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《中华人民共和国民法典》物权编的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这体现了物权变动的（）原则。A.物权法定B.公示公信C.一物一权D.区分原则2.关于不动产登记簿的法律效力，下列说法正确的是（）。A.不动产登记簿记载的事项与不动产权利证书不一致的，以不动产权利证书为准B.不动产登记簿是物权归属和内容的根据C.不动产登记簿不具有证据效力D.当事人有证据证明不动产登记簿确有错误的，可以直接自行涂改3.甲村村民王某欲在自家承包的耕地上建设一家小型养鸡场，用于非农业建设。根据土地管理相关法律法规，下列说法正确的是（）。A.只要不占用基本农田，经村委会同意即可建设B.应当办理农用地转用审批手续C.因是自家承包地，可自由改变用途D.只需向乡政府备案即可4.下列财产中，不得抵押的是（）。A.建设用地使用权B.正在建造的建筑物C.土地所有权D.生产设备、原材料5.乙房地产开发公司以出让方式取得一宗住宅用地建设用地使用权，出让合同约定约定使用年限为70年。关于该住宅建设用地使用权期间届满后的处理，下列说法正确的是（）。A.自动续期，无需缴纳费用B.自动续期，需依照法律规定缴纳相关费用C.需要土地使用权人提前一年申请续期D.国家无偿收回土地使用权6.共有人对共有不动产没有约定为按份共有还是共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为（）。A.按份共有B.共同共有C.分别所有D.混合共有7.不动产登记机构在办理登记时，发现有下列情形之一的，不予登记。下列哪项不属于不予登记的情形？（）A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请人提供虚假材料申请登记，但登记机构尚未发现的8.甲购买乙的一套房屋，已经支付首付款并办理了预告登记。后乙又将该房屋出卖给丙，并办理了转移登记。关于该房屋所有权的归属，下列说法正确的是（）。A.归甲所有，因为甲先买B.归丙所有，因为丙完成了登记C.归甲所有，因为预告登记具有排他效力D.归乙所有，因为乙是原所有权人9.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记由不动产所在地的（）统一办理。A.县级以上人民政府B.市级以上人民政府自然资源主管部门C.县级人民政府不动产登记机构D.省级人民政府自然资源主管部门10.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请（）。A.变更登记B.异议登记C.预告登记D.查封登记11.下列关于地役权的表述中，不正确的是（）。A.地役权不得单独转让B.地役权不得单独抵押C.地役权自登记时设立D.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让12.异议登记申请人在异议登记之日起（）内不起诉，异议登记失效。A.7日B.15日C.30日D.60日13.人民法院对不动产进行查封，应当通知（）。A.不动产登记机构B.不动产所在地的居委会C.不动产所在地的税务部门D.不动产所在地的公安机关14.关于建筑物区分所有权，下列说法正确的是（）。A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分不享有权利B.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让C.业主不得放弃对共有部分的共有权利D.业主可以随意改变共有部分的用途15.因继承取得物权的，自（）时发生效力。A.遗嘱被公证B.继承开始C.办理登记D.遗产分割协议签订16.下列关于宅基地使用权的表述，正确的是（）。A.宅基地使用权可以单独转让B.宅基地使用权可以抵押C.农村村民一户只能拥有一处宅基地D.宅基地使用权归个人所有，可以由城市居民购买17.不动产登记费按（）收取。A.宗地面积B.房屋面积C.件D.标的额比例18.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.三个月B.六个月C.九十天D.一年19.最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，（）。A.最高额抵押权不得转让B.最高额抵押权一并转让C.转让部分对应的抵押权消灭D.需抵押权人同意方可转让20.下列哪项不是不动产登记簿应当记载的事项？（）A.不动产自然状况B.权利状况C.限制提示事项D.不动产评估价格21.甲乙丙三人共同共有一套房屋，甲占50%份额，乙占30%份额，丙占20%份额。在未约定不得分割的情况下，丙欲转让其份额。下列说法正确的是（）。A.甲乙享有优先购买权B.只有甲享有优先购买权C.只有乙享有优先购买权D.甲乙均不享有优先购买权22.依据《民法典》，居住权自（）时设立。A.合同签订B.意思表示一致C.登记D.权利人入住23.下列关于不动产登记资料查询的表述，错误的是（）。A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制其不动产登记资料C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.任何单位和个人都可以随意查询他人不动产登记资料24.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理（）。A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.更正登记25.下列情形中，属于不动产权利消灭原因的是（）。A.不动产灭失B.权利人姓名变更C.不动产地址变更D.不动产面积测绘误差更正26.申请不动产登记，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。下列哪项不是申请人应当履行的义务？（）A.对申请材料的真实性负责B.对申请材料的合法性负责C.必须亲自到场，不可委托D.提交材料齐全27.土地使用权抵押权实现时，该土地上新增的建筑物（）。A.一并拍卖，抵押权人对价款享有优先受偿权B.一并拍卖，抵押权人对价款不享有优先受偿权C.不能拍卖，必须拆除D.归国家所有28.下列关于不动产权属证书的说法，正确的是（）。A.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准B.不动产权属证书是证明不动产归属的唯一法律凭证C.不动产权属证书遗失后，权利人无法办理转移登记D.不动产权属证书由权利人自行保管，登记机构不留存29.因不动产纠纷提起的诉讼，由（）管辖。A.原告住所地人民法院B.被告住所地人民法院C.不动产所在地人民法院D.合同签订地人民法院30.A公司拥有一栋大楼，办理了首次登记。后A公司将大楼中的1-5层出卖给B公司。B公司申请办理的是（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.预告登记二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）31.下列属于用益物权的有（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权32.根据《民法典》，下列哪些情形下，物权消灭？（）A.抛弃物权B.物权客体灭失C.混同D.存续期间届满E.司法判决33.不动产登记的种类包括（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记E.更正登记34.下列关于更正登记与异议登记的区别，说法正确的有（）。A.更正登记是为了纠正登记簿上的错误记载B.异议登记是为了暂时阻断登记公信力C.更正登记需要权利人同意或证据证明登记确有错误D.异议登记后申请人必须在15日内起诉，否则失效E.异议登记后，不动产登记簿上记载的权利人无权处分不动产35.申请房屋所有权转移登记，应当提交的材料包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.证明房屋所有权发生转移的材料E.完税凭证36.下列哪些财产属于国家所有？（）A.城市市区的土地B.无线电频谱资源C.国防资产D.依照法律规定属于国家所有的野生动植物资源E.农村集体所有的土地37.业主对建筑物专有部分行使权利时，不得实施的的行为有（）。A.危及建筑物安全B.损害建筑物正常使用功能C.违反法律、法规以及管理规约D.随意拆改承重墙E.将住宅改为经营性用房但未征得有利害关系的业主一致同意38.下列关于不动产登记错误的赔偿责任，说法正确的有（）。A.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任B.登记机构应当履行查验职责，未尽到合理审慎义务导致登记错误的，应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿D.登记机构一律承担连带责任E.当事人、登记机构混合过错的，根据各自过错程度承担相应责任39.下列权利中，自登记时设立的有（）。A.地役权B.建设用地使用权C.一般抵押权D.最高额抵押权E.土地承包经营权（土地所有权为集体经济组织）40.关于不动产单元的设定，下列说法正确的有（）。A.不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间B.房屋等建筑物、构筑物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持不动产权利主体一致C.没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元D.不动产单元应当具有唯一编码E.可以随意拆分不动产单元以适应交易需求41.下列哪些情况下，登记机构可以办理注销登记？（）A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的E.权利人未在规定期限内申请续期的42.预告登记的范围包括（）。A.商品房预售B.不动产买卖C.不动产抵押D.预购商品房抵押E.房屋所有权转让43.下列关于宅基地使用权因自然灾害等原因灭失的，表述正确的有（）。A.宅基地使用权消灭B.对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地C.重新分配的宅基地，必须符合规划D.重新分配的宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准E.宅基地使用权消灭后，土地所有权转为国家所有44.下列属于担保物权特征的有（）。A.从属性B.不可分性C.物上代位性D.优先受偿性E.追及性45.不动产登记机构在查验申请材料时，应当重点查验（）。A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请登记事项与申请材料记载的是否一致D.申请登记事项是否与不动产登记簿记载的冲突E.申请人的真实意愿46.下列关于居住权的说法，正确的有（）。A.居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占用、使用的用益物权B.居住权不得转让、继承C.设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外D.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭E.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外47.人民法院在办理案件过程中，需要查询不动产登记资料的，应当（）。A.提交协助查询函B.提交工作人员的工作证件C.提供明确的查询目的D.提供具体的查询范围E.经不动产权利人书面同意48.下列关于不动产登记簿电子化的说法，正确的有（）。A.不动产登记簿应当采用电子介质B.具有唯一、确定的电子介质形式C.永久安全保存D.并可以异地备份E.电子登记簿与纸质登记簿具有同等法律效力49.相邻关系处理中，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当（）。A.停止侵害B.排除妨碍C.赔偿损失D.恢复原状E.支付违约金50.下列关于集体土地所有权登记主体，说法正确的有（）。A.属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代为申请登记B.属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代为申请登记C.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代为申请登记D.集体土地所有权直接登记给全体村民E.未成立集体经济组织的，由村民委员会代为申请登记三、判断题（共20题，每题0.5分。正确的打“√”，错误的打“×”）51.物权公示原则要求，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。（）52.同一不动产上已经设立抵押权并办理登记，再次设立抵押权的，由于一物一权原则，后设立的抵押权无效。（）53.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（）54.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。（）55.因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，无需登记。（）56.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。（）57.土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（）58.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。（）59.业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。（）60.预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。（）61.不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）62.利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。（）63.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，但法律规定需要登记的除外。（）64.地役权自地役权合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。（）65.共有不动产处分时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。（）66.建筑物区分所有权中，业主享有共有部分的持分权，该持分权可以单独转让。（）67.登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不提起诉讼，异议登记失效，但登记机构需主动注销。（）68.已经登记的不动产权利，权利人放弃权利的，应当申请注销登记。（）69.查封登记、预查封登记属于限制登记，不具有公示公信力，只是对处分权的限制。（）70.居住权可以通过遗嘱方式设立。（）四、综合案例分析题（共3题，每题10分。根据案例内容，回答下列问题）（一）甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）通过出让方式取得A地块的建设用地使用权，并办理了建设用地使用权登记。随后，甲公司在A地块上开发建设了一栋商住两用楼“阳光大厦”，并办理了房屋所有权首次登记。2024年1月，甲公司将阳光大厦第10层（建筑面积200平方米）出卖给乙，签订《商品房买卖合同》，约定总价款400万元，乙首付200万元，余款办理银行按揭。2024年2月，乙向当地不动产登记机构申请了预告登记。2024年3月，甲公司因资金周转困难，在未告知乙的情况下，又将阳光大厦第10层出卖给不知情的丙，并收取了丙全款450万元。2024年4月，甲公司与丙共同申请办理了该房屋的转移登记，将第10层登记在丙名下。2024年5月，乙得知真相，遂向法院提起诉讼，主张房屋所有权。71.请分析乙、丙谁有权取得阳光大厦第10层的房屋所有权？并说明法律依据。72.乙在预告登记后，享有什么权利？预告登记具有什么法律效力？73.若法院最终判决房屋归乙所有，丙因此遭受的损失应由谁承担？为什么？74.银行在发放按揭贷款时，通常会要求办理什么登记以保障债权？该登记的性质是什么？（二）张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买了一套住房，登记在张某名下。2023年，张某未经李某同意，向王某借款50万元，并以该住房办理了抵押登记，王某对张某未经李某同意一事并不知情。借款到期后，张某无力偿还。王某遂向法院申请实现抵押权。李某主张抵押合同无效，理由是张某未经其同意擅自处分共有财产。75.该房屋的所有权归属应如何认定？张某的行为属于无权处分吗？76.王某能否主张抵押权？请结合《民法典》关于善意取得的规定进行分析。77.若该房屋被拍卖，拍卖所得价款应如何分配？78.不动产登记机构在办理该抵押登记时，对申请材料的审查义务是什么？是否应当审查夫妻共有关系？（三）S村集体经济组织拥有集体土地所有权1000亩。2022年，S村召开村民会议，决定将其中50亩土地承包给本村村民赵某从事农业生产经营，承包期限为30年，并签订了土地承包合同。赵某经营期间，为了灌溉方便，与相邻地块的承包户钱某签订了书面地役权合同，约定钱某允许赵某在其土地上挖掘水渠引水，赵某每年支付钱某500元，但双方一直未办理地役权登记。2023年，赵某因外出打工，将土地承包经营权转包给本村村民孙某，期限为5年。随后，钱某将土地承包经营权转让给本村村民周某。周某以地役权未登记为由，阻止赵某（及实际使用人孙某）继续使用水渠。79.赵某取得的土地承包经营权自何时设立？是否需要登记才生效？80.赵某与钱某之间的地役权是否设立？是否具有对抗善意第三人的效力？81.周某是否有权阻止赵某、孙某使用水渠？请说明理由。82.若赵某欲将土地承包经营权向银行抵押贷款，需要满足哪些条件？五、参考答案及详细解析一、单项选择题1.【答案】B【解析】本题考查物权变动原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，这是公示公信原则中公示原则的具体体现。物权法定原则是指物权的种类和内容由法律规定；一物一权原则是指一物之上只能有一个所有权；区分原则是区分物权变动的原因与结果。故选B。2.【答案】B【解析】本题考查不动产登记簿的效力。根据《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。故A错误，B正确。不动产登记簿具有证据效力，C错误。当事人认为登记簿有错误，应申请更正登记，不能自行涂改，D错误。3.【答案】B【解析】本题考查耕地保护及农用地转用。根据《土地管理法》规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。故B正确，A、C、D错误。4.【答案】C【解析】本题考查禁止抵押的财产。根据《民法典》第三百九十九条，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。故选C。5.【答案】B【解析】本题考查住宅建设用地使用权期满后的处理。根据《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。故选B。6.【答案】A【解析】本题考查共有性质的推定。根据《民法典》第三百零八条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。故选A。7.【答案】D【解析】本题考查不予登记的情形。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。D项中，登记机构尚未发现，暂时不属于法定的不予登记情形，若后续发现或被举报，则应处理。但在申请受理阶段，D项不是直接的不予登记理由。相比之下，A、B、C均属于明确的不予登记情形。8.【答案】C【解析】本题考查预告登记的效力。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。乙将房屋卖给丙并办理转移登记，未经预告登记权利人甲同意，因此丙不能取得所有权。甲虽然未办理本登记，但预告登记具有排他效力，保障了甲的债权实现。故选C。9.【答案】C【解析】本题考查不动产登记的管辖。根据《不动产登记暂行条例》第六条，不动产登记由县级以上地方人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。通常情况下，由县级人民政府不动产登记机构办理。故选C。10.【答案】B【解析】本题考查异议登记。根据《民法典》第二百二十条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。故选B。11.【答案】C【解析】本题考查地役权的设立与流转。根据《民法典》第三百七十四条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。故地役权自合同生效时设立，而非登记时设立，C项错误。A、B、D项表述均符合法条规定。12.【答案】B【解析】本题考查异议登记的时效。根据《民法典》第二百二十条，但异议登记申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。故选B。13.【答案】A【解析】本题查封登记的通知义务。根据《不动产登记暂行条例实施细则》及相关司法解释，人民法院对不动产进行查封，应当通知不动产登记机构办理查封登记手续。故选A。14.【答案】B【解析】本题考查建筑物区分所有权。根据《民法典》第二百七十二条、第二百七十三条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。故A、C、D错误，B正确。15.【答案】B【解析】本题考查非基于法律行为的物权变动。根据《民法典》第二百三十条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。故选B。16.【答案】C【解析】本题考查宅基地使用权。根据《土地管理法》及《民法典》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权不得单独转让，不得抵押。宅基地归集体所有。故选C。17.【答案】C【解析】本题考查不动产登记费标准。根据《不动产登记暂行条例》第二十六条，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。故选C。18.【答案】C【解析】本题考查预告登记失效。根据《民法典》第二百二十一条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。故选C。19.【答案】A【解析】本题考查最高额抵押权的债权转让。根据《民法典》第四百二十一条，最高额抵押权担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外。故选A。20.【答案】D【解析】本题考查不动产登记簿记载事项。不动产登记簿主要记载不动产的自然状况（坐落、面积等）、权属状况（权利人、性质、期限等）以及限制提示事项（查封、异议等）。不动产评估价格不是必须记载的事项，且价格随市场波动，不属于登记簿的法定固定记载事项。故选D。21.【答案】A【解析】本题考查按份共有人的优先购买权。根据《民法典》第三百零六条，按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。故甲乙均享有优先购买权。故选A。22.【答案】C【解析】本题考查居住权的设立。根据《民法典》第三百六十八条，居住权自登记时设立。故选C。23.【答案】D【解析】本题考查不动产登记资料查询。根据《不动产登记暂行条例》第二十七条，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。任何单位和个人不得随意查询他人不动产登记资料，需符合条件。故D项错误。24.【答案】B【解析】本题查宅基地使用权流转登记。宅基地使用权转让的，属于权利主体发生变动，应当办理转移登记。故选B。25.【答案】A【解析】本题考查不动产权利消灭原因。不动产灭失是权利客体消灭，导致物权消灭。B、C属于变更事项，需办理变更登记；D属于更正登记。故选A。26.【答案】C【解析】本题考查申请人义务。申请人可以委托他人办理登记，并非必须亲自到场。故C项不是必须履行的义务。27.【答案】B【解析】本题查新增建筑物与抵押权。根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立后抵押财产新增的，不属于抵押财产。抵押权实现时，新增建筑物一并拍卖，但抵押权人对新增建筑物拍卖价款无优先受偿权。故选B。28.【答案】A【解析】本题考查不动产权属证书效力。同第2题解析，不动产权属证书记载不一致时，除有证据证明登记簿错误外，以登记簿为准。故A正确。B项错误，登记簿才是根本依据。C项错误，证书遗失可补办。D项错误，登记机构有存档。29.【答案】C【解析】本题查不动产专属管辖。根据《民事诉讼法》第三十四条第一项，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。故选C。30.【答案】C【解析】本题查转移登记。A公司首次登记后，将房屋出卖给B公司，属于所有权转移，B公司申请的是转移登记。故选C。二、多项选择题31.【答案】ABCD【解析】本题考查用益物权种类。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等。抵押权属于担保物权。故选ABCD。32.【答案】ABCDE【解析】本题考查物权消灭原因。物权可因抛弃、客体灭失、混同、存续期间届满、司法判决等原因消灭。故全选。33.【答案】ABCDE【解析】本题考查不动产登记类型。不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。故ABCDE均正确。34.【答案】ABCD【解析】本题考查更正登记与异议登记的区别。A、B、C、D项表述均正确。E项错误，异议登记后，登记簿上记载的权利人仍然有权处分不动产，只是该处分行为不发生物权效力（若处分给善意第三人则可能适用善意取得，但异议登记阻断公信力）。35.【答案】ABCDE【解析】本题查转移登记申请材料。申请房屋所有权转移登记，通常需要提交申请书、身份证明、权属证书、转移证明材料（如买卖合同）以及完税凭证等。故全选。36.【答案】ABCD【解析】本题查国家所有权范围。城市土地、无线电频谱、国防资产、法律规定属于国家的野生动植物资源均属国家所有。农村集体土地属于集体所有。故选ABCD。37.【答案】ABCDE【解析】本题查业主专有部分权利行使限制。业主行使专有部分权利时，不得危及安全、损害功能、违反法规、拆改承重墙、将住宅改商用未经有利害关系业主一致同意等。故全选。38.【答案】ABCE【解析】本题查登记错误赔偿责任。根据《民法典》第二百二十二条，当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。D项错误，并非一律连带，而是根据过错程度。故选ABCE。39.【答案】ABCD【解析】本题查物权登记设立时间。地役权自合同生效时设立（未经登记不得对抗善意第三人），但题目问“自登记时设立”，地役权设立并非必须登记生效，但通常认为需登记才具有完全对抗效力，严格按法条，地役权是“合同生效时设立”，但选项中E项土地承包经营权（互换、转让）也是“未经登记不得对抗”，设立也是合同生效。然而，在不动产登记代理人考试体系中，建设用地使用权、抵押权是典型的登记生效主义。对于地役权和土地承包经营权，虽然合同生效即设立，但题目若考察“哪些权利的变动需要登记”，通常包含上述。但严格依据《民法典》第333、374条，地役权和土地承包经营权（互换、转让）是“登记对抗主义”。本题若问“自登记时设立”，最准确的是建设用地使用权和抵押权。但考虑到题库常见设置，地役权常被纳入需登记的范畴以保障权利。此处最严谨应选BCD。但若结合考试实务，地役权也常被视为需登记的权利。依据《民法典》第333条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。第374条：地役权自地役权合同生效时设立。因此E和A严格来说不是“登记时设立”。本题答案应为BCD。40.【答案】ABCD【解析】本题查不动产单元设定。不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，具有唯一编码，应当保持房地一致。E项错误，不能随意拆分。故选ABCD。41.【答案】ABCDE【解析】本题查注销登记情形。不动产灭失、权利放弃、被没收征收收回、法律文书导致权利消灭、未续期等均可导致注销登记。故全选。42.【答案】ABCDE【解析】本题查预告登记范围。商品房预售、不动产买卖、抵押、预购商品房抵押、所有权转让等均可申请预告登记。故全选。43.【答案】ABCD【解析】本题查宅基地灭失处理。宅基地灭失的，使用权消灭。对失去宅基地的村民，应重新分配宅基地，需符合规划和面积标准。E项错误，所有权仍归集体。故选ABCD。44.【答案】ABCD【解析】本题查担保物权特征。担保物权具有从属性、不可分性、物上代位性、优先受偿性。追及性是物权的一般特征，但在担保物权中因善意取得等原因有所限制，且通常不列为担保物权核心特征（尤其在善意取得阻断追及力的情况下）。故选ABCD。45.【答案】ABCDE【解析】本题查登记机构查验内容。登记机构应当查验材料齐全性、形式合规性、内容一致性、是否有冲突以及申请人真实意愿。故全选。46.【答案】ABCDE【解析】本题查居住权特征。居住权是用益物权，享有占用使用权，不得转让继承，原则上不得出租（另有约定除外），期限届满或权利人死亡消灭，原则上无偿设立（另有约定除外）。故全选。47.【答案】ABCD【解析】本题查国家机关查询登记资料。法院查询应提交协助查询函、工作证件，明确查询目的和范围。E项不需要权利人同意。故选ABCD。48.【答案】ABCDE【解析】本题查登记簿电子化。不动产登记簿应采用电子介质，具有唯一确定形式，永久保存，可异地备份，与纸质簿具有同等效力。故全选。49.【答案】ABCD【解析】本题查相邻关系责任。造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失、恢复原状。支付违约金是违约责任，非相邻关系侵权责任。故选ABCD。50.【答案】ABCE【解析】本题查集体土地所有权登记主体。属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会申请；属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或村民小组申请；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织申请。D项错误，不能直接登记给全体村民。故选ABCE。三、判断题51.【答案】√【解析】符合《民法典》关于物权公示原则的规定。52.【答案】×【解析】一物一权是指一物之上只能有一个所有权，但可以并存多个抵押权（余额抵押）。后设立的抵押权在剩余价值范围内有效。53.【答案】√【解析】符合《民法典》第二百二十二条关于异议登记不当责任的规定。54.【答案】√【解析】符合《民法典》第三百五十三条关于建设用地使用权流转的规定。55.【答案】√【解析】符合《民法典》第二百三十一条关于事实行为导致物权变动的规定。56.【答案】√【解析】符合《不动产登记暂行条例》关于禁止违规收费和重复登记的规定。57.【答案】√【解析】符合《民法典》第三百三十五条关于土地承包经营权登记对抗的规定。58.【答案】√【解析】符合《民法典》第四百零六条关于抵押财产转让的规定。59.【答案】√【解析】符合《民法典》第二百八十条关于业主大会/委员会决定约束力的规定。60.【答案】√【解析】符合《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定。61.【答案】×【解析】不动产登记费按件收取，不得按面积、体积或价款比例收取。62.【答案】√【解析】符合《不动产登记暂行条例》关于查询保密的规定。63.【答案】√【解析】符合《民法典》第二百三十二条关于国家自然资源所有权登记例外的规定。64.【答案】√【解析】符合《民法典》第三百七十四条关于地役权设立与效力的规定。65.【答案】√【解析】符合《民法典》第三百零一条关于共有财产处分的规定。66.【答案】×【解析】共有部分的持分权依附于专有权，不能单独转让。67.【答案】√【解析】符合《民法典》关于异议登记失效的规定，登记机构在失效后应办理注销。68.【答案】√【解析】符合《不动产登记暂行条例实施细则》关于注销登记的规定。69.【答案】√【解析】查封登记属于限制登记，限制处分权，不产生物权变动效力。70.【答案】√【解析】符合《民法典》第三百七十一条关于以遗嘱设立居住权的规定。四、综合案例分析题（一）71.【答案】乙有权取得房屋所有权。【解析】根据《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，乙已经办理了预告登记。甲公司在未征得乙同意的情况下，将房屋出卖给丙并办理转移登记，该处分行为不发生物权效力。因此，丙不能取得房屋所有权，乙有权取得（在履行完后续义务并办理本登记后）。72.【答案】乙享有请求甲公司履行合同义务、办理房屋所有权转移登记的权利。【解析】预告登记的法律效力主要表现为：（1）保全效力：即排他效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（2）顺位保全效力：保障