2026年不动产登记代理人考试模拟题含答案解析

2026年不动产登记代理人考试模拟题含答案解析一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪项情形属于“法律另有规定”的情形？A.甲继承其父的房屋B.乙通过买卖合同取得房屋所有权C.丙因人民法院的法律文书取得房屋所有权D.丁因合法建造房屋取得房屋所有权2.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正并且有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这体现了不动产登记的哪一种原则？A.属地登记原则B.一体登记原则C.依申请登记原则D.正确性与公信力原则3.关于不动产登记人员的职业素养，下列说法不正确的是？A.应当恪守职业道德，遵守职业纪律B.可以为了加快办理速度，适当简化审核流程C.应当保守在登记工作中知悉的商业秘密和个人隐私D.应当持续参加专业培训，提高业务水平4.下列不动产权利中，不需要办理登记即可设立的是？A.地役权B.土地承包经营权（以招标、拍卖、公开协商等方式取得的）C.宅基地使用权D.自然资源使用权（如探矿权）5.甲房地产开发企业开发建设某住宅小区，在申请房屋所有权首次登记时，应当提交的材料不包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.建设工程符合规划的证明D.购房人的购房合同6.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起法定工作日内办结登记手续。根据相关规定，一般登记程序的法定时限为？A.5个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日7.异议登记申请人应当在异议登记之日起法定期限内提起诉讼，否则异议登记失效。该期限为？A.10日B.15日C.30日D.60日8.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起法定期限内未申请登记的，预告登记失效。该期限为？A.30日B.60日C.90日D.180日9.共有不动产的登记，关于共有性质约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为？A.按份共有B.共同共有C.分别所有D.公有10.因不动产买卖、互换、赠与、继承等原因导致权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记11.某宗地面积10000平方米，建筑密度30%，容积率2.5。若该宗地上建筑层数均为20层，则该宗地的总建筑面积为？A.3000平方米B.10000平方米C.20000平方米D.25000平方米12.不动产登记资料查询服务中，以下主体可以查询、复制不动产登记资料的范围最广的是？A.权利人B.利害关系人C.有关国家机关D.普通公众13.土地经营权自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，？A.设立无效B.不得对抗善意第三人C.无法转让D.合同无效14.关于不动产单元的设定，下列说法正确的是？A.房屋可以不与土地绑定，独立设定不动产单元B.不动产单元应当具有唯一编码C.同一宗地上的多幢房屋可以设定为一个不动产单元D.地下空间无法独立设定不动产单元15.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。这体现了不动产登记的？A.设定功能B.公示功能C.公信功能D.管理功能16.在地籍调查中，测定界址点坐标通常采用的方法不包括？A.全站仪极坐标法B.卫星定位实时动态测量法（RTK）C.图解法D.目视估测法17.下列关于最高额抵押权登记的表述，错误的是？A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押权设立前，债权人与债务人必须签订书面最高额抵押合同D.最高额抵押权确定后，该抵押权转变为普通抵押权18.不动产登记机构在审核登记材料时，发现申请材料与不动产登记簿记载不一致，且申请人不能提供合法有效说明的，登记机构应当？A.予以登记，但在登记簿中备注B.不予登记并书面通知申请人C.要求申请人重新提交所有材料D.暂缓登记，等待进一步核实19.下列哪种情形下，不动产登记机构可以办理注销登记？A.不动产灭失的B.权利人放弃权利的C.依法没收不动产的D.以上全部20.房地产抵押权自何时设立？A.抵押合同签订时B.抵押登记时C.抵押合同生效时D.抵押物交付时21.关于宅基地使用权，下列说法正确的是？A.宅基地使用权可以单独转让B.宅基地使用权可以抵押C.农村村民一户只能拥有一处宅基地D.宅基地使用权期限为70年22.不动产登记机构不予登记的情形不包括？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请人提交的复印件未加盖公章的（已核对原件）23.在地籍测绘中，界址点精度分为三级，一般城镇地区宜采用？A.一级B.二级C.三级D.四级24.预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产的，？A.处分行为有效，但不发生物权效力B.处分行为无效C.处分行为效力待定D.处分行为有效，且发生物权效力25.下列关于查封登记的说法，错误的是？A.登记机构应当先办理查封登记B.查封期间，登记机构不得办理该不动产的处分登记C.查封期限届满，未办理续封手续的，查封效力消灭D.轮候查封自登记时立即生效，禁止处分26.不动产登记簿应当采用什么介质？A.纸质B.电子介质C.纸质或电子介质D.磁带27.申请不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。这体现了？A.诚实信用原则B.自愿原则C.公平原则D.公开原则28.集体土地所有权登记发证的主体是？A.村民小组B.村集体经济组织C.村民委员会D.乡镇政府29.下列哪项不是不动产登记簿应当记载的事项？A.不动产自然状况B.权利状况C.其他相关事项（如异议、预告、查封等）D.不动产评估价格30.地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，？A.地役权合同无效B.地役权无法设立C.不得对抗善意第三人D.供役地权利人有权解除合同31.因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请？A.抵押权变更登记B.抵押权转移登记C.抵押权注销登记D.抵押权首次登记32.不动产登记人员审核申请材料时，对于房屋面积测算成果的审核，主要依据的标准是？A.《房产测量规范》(GB/T17986.1)B.《建筑工程建筑面积计算规范》C.《城市测量规范》D.《地籍调查规程》33.下列情形中，属于不动产变更登记的是？A.张某将房屋卖给李某B.王某的房屋因城市规划道路延伸被拆除C.赵某的房屋门牌号由“101”变更为“102”D.陈某去世，其房屋由儿子继承34.不动产登记机构收到登记申请材料后，应当分别按照下列情况办理？A.直接予以登记B.受理或不予受理C.先进行实地查看D.先进行公告35.下列关于不动产登记费的说法，正确的是？A.所有登记均收取高额费用B.住宅类不动产登记收费标准为每件80元C.非住宅类不动产登记收费标准为每件550元D.核发一本不动产权属证书免收证书工本费36.在办理不动产登记时，对于共有不动产，申请登记并记载于不动产登记簿的顺序？A.按份共有人按份额大小顺序记载B.共同共有人按年龄大小顺序记载C.由申请人协商确定或依申请顺序记载D.随机记载37.建筑物区分所有权中，专有部分的所有权人对共有部分享有权利，承担义务，？A.不得放弃权利B.可以放弃权利从而不履行义务C.转让专有部分时，共有部分权利不随之转让D.只承担与其专有部分比例相应的义务38.关于不动产登记信息的共享与保护，下列说法正确的是？A.不动产登记信息应当完全向社会公开B.登记机构应当与公安、民政等部门建立信息共享机制C.任何单位都可以查询所有人的不动产信息D.登记机构可以随意修改历史登记数据39.申请登记事项记载于不动产登记簿后，申请人可以申请撤回登记吗？A.可以，随时可以B.不可以，登记一旦完成即具有法律效力C.可以，但在登记之日起30日内D.可以，但需经法院判决40.某不动产登记代理人代理当事人办理登记，下列行为违规的是？A.在代理权限内实施代理行为B.超越代理权，但事后得到当事人追认C.转委托他人代理，但当事人同意D.与相对人恶意串通，损害当事人利益二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选得部分分）41.不动产登记制度的主要功能包括？A.确定物权归属B.解决权属纠纷C.保护交易安全D.提高行政管理效率E.作为税收依据42.下列哪些文件可以作为证明不动产权利来源的申请材料？A.买卖合同B.继承公证书C.生效的人民法院判决书D.建设工程竣工验收备案证明E.邻居的证言43.申请不动产登记时，申请人应当提交的材料包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.不动产界址、空间界限、面积等材料E.他人同意处分的证明材料（如有）44.以下哪些情形需要进行不动产注销登记？A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.不动产被依法征收、没收D.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭E.权利期限届满45.关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的有？A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿具有证据效力C.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准D.不动产登记簿记载的事项可以随意涂改E.不动产登记簿应当永久保存46.房屋所有权转移登记中，常见的转移原因包括？A.买卖B.赠与C.互换D.继承E.析产47.不动产登记机构在审核登记申请时，主要审核哪些内容？A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请登记事项与申请材料是否一致D.申请登记事项是否与不动产登记簿记载冲突E.申请登记的不动产是否存在权属争议48.下列关于地役权的描述，正确的有？A.地役权是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利B.地役权不得单独转让C.地役权不得单独抵押D.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让E.地役权自登记时设立49.不动产登记错误给他人造成损害的，承担责任主体可能包括？A.不动产登记机构B.登记申请人C.提供虚假材料的当事人D.登记工作人员E.测绘机构50.申请预告登记的情形包括？A.预售商品房B.不动产买卖C.不动产抵押D.预购商品房抵押E.房屋所有权设立51.下列哪些不动产权利可以抵押？A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.土地所有权D.正在建造的建筑物E.学校、幼儿园的教育设施（为自身债务除外）52.关于不动产登记信息查询，下列说法正确的有？A.权利人可以查询、复制其不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制有利害关系的不动产登记资料C.有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.查询不动产登记资料的单位和个人应当对国家秘密、商业秘密和个人隐私保密E.任何人都可查询任何人的不动产登记资料53.下列属于不动产变更登记范畴的有？A.权利人姓名、名称或者身份证明类型、号码发生变更的B.不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变更的C.同一权利人分割或者合并不动产的D.土地权利期限发生变化的E.共有性质发生变更的54.不动产登记机构在办理登记时，如有需要进行实地查看的情形，包括？A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因不动产灭失导致的注销登记D.房屋所有权转移登记E.更正登记55.关于不动产登记代理人的法律责任，下列说法正确的有？A.因代理人的过错给被代理人造成损失的，代理人应当承担民事责任B.代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任C.代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，应当承担连带责任D.代理人超越代理权限，事后被代理人追认的，代理人仍需承担全部责任E.代理人必须由具有专业资质的人员担任56.下列哪些属于不动产登记中的不予登记情形？A.申请人未按照规定提交申请材料的B.申请登记的不动产与登记簿记载的权属不一致的C.申请登记事项与登记簿记载冲突的D.申请登记的不动产存在权属争议的E.法律、行政法规规定不予登记的其他情形57.房地产抵押后，该房屋的所有权？A.归抵押权人所有B.仍归抵押人所有C.未经抵押权人同意，不得转让D.可以转让，但抵押权不受影响（受让人涤除抵押权除外）E.转让后抵押权消灭58.下列关于不动产单元编码的描述，正确的有？A.应当包含行政区划代码B.应当包含地籍区、地籍子区代码C.应当包含宗地号、宗地支号D.应当包含定着物代码E.编码应当唯一59.在地籍调查中，界址认定的要求包括？A.界址点必须由本宗地及相邻宗地指界人共同现场指认确认B.指界人必须签字盖章C.如一方违约缺席指界，其结果由另一方确定D.界址线必须封闭E.所有界址点都必须埋设界桩60.不动产登记机构在完成登记后，应当？A.向申请人核发不动产权属证书或登记证明B.将登记事项记载于不动产登记簿C.公告登记结果D.销毁申请材料E.归档管理三、判断题（共20题，每题0.5分。判断正确的得分，判断错误的不得分）61.不动产物权的变动，自合同成立时生效。62.不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。63.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机构申请预告登记。64.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。65.建设用地使用权自登记时设立。66.已经登记的宅基地使用权转让的，受让人可以申请转移登记。67.不动产登记机构可以要求对不动产进行评估，并以评估价作为登记依据。68.权利人可以查询、复制其不动产登记资料，但不得泄露国家秘密、商业秘密和个人隐私。69.不动产登记费按照不动产的面积分段累进收取。70.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。71.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。72.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人。73.地役权设立后，供役地权利人不再享有对该土地的使用权。74.A栋楼101室和102室可以合并为一个不动产单元进行登记。75.不动产登记人员审核材料时，发现材料有涂改痕迹，应当要求申请人说明情况并提交相关证明。76.共有不动产，部分共有人请求按份共有，其他共有人主张共同共有的，如果不能证明家庭关系等，应当认定为按份共有。77.因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。78.不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度，对不动产登记资料进行安全保护。79.申请登记的不动产存在权属争议的，登记机构可以先行办理登记，并在登记簿中注明争议。80.不动产登记代理人超越代理权进行代理，被代理人知道后未作反对表示的，视为同意。四、综合案例分析题（共4题，每题10分。根据案例内容，回答后面的问题）案例一：张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买了一套商品房，登记在张某名下。2025年3月，张某未告知李某，擅自将该房屋出售给不知情的王某，并签订了房屋买卖合同。合同签订后，张某与王某共同向不动产登记机构申请了转移登记，并提交了相关材料。登记机构经审核，认为材料齐全，符合形式要求，遂办理了登记，将房屋所有权转移至王某名下，并为王某颁发了不动产权证书。2025年5月，李某得知此事，认为张某无权处分夫妻共同财产，主张买卖合同无效，并向登记机构申请异议登记。随后，李某向人民法院提起诉讼。问题：81.本案中，张某擅自出售房屋的行为属于什么性质的行为？对王某的物权有何影响？82.不动产登记机构在办理转移登记时，是否应当审查张某的婚姻状况及李某的同意？为什么？83.李某申请异议登记后，如果未在法定期限内提起诉讼，异议登记将面临什么后果？84.假设法院最终判决该房屋属于张某和李某共同所有，且张某构成无权处分，但王某符合善意取得构成要件，王某是否已经取得房屋所有权？为什么？85.如果王某未取得房屋所有权，李某如何维护自己的权益？登记机构在此过程中是否存在过错？案例二：甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，用于建设商业大厦。2024年1月，甲公司在该土地上开工建设，同年6月，甲公司为筹集资金，将在建建筑物及土地使用权抵押给乙银行，贷款5000万元，双方签订了抵押合同，并办理了在建建筑物抵押权登记。2025年2月，该商业大厦主体结构封顶，甲公司申请了建筑物所有权首次登记。2025年5月，甲公司未偿还乙银行贷款，乙银行主张实现抵押权。问题：86.甲公司取得的建设用地使用权是否有期限？若有，商业用地最高年限是多少？87.在建建筑物抵押权登记需要提交哪些主要材料？88.首次登记完成后，乙银行的在建建筑物抵押权是否自动转换为建筑物抵押权？是否需要办理变更登记？89.若甲公司未经乙银行同意，将大厦的一层出售给丙公司，并办理了转移登记，该转让行为效力如何？乙银行的权利如何保护？90.乙银行实现抵押权时，如果拍卖所得价款为6000万元，应如何分配？（假设不考虑拍卖费用等优先扣除项）案例三：某市不动产登记机构在审核一宗宅基地使用权及房屋所有权转移登记申请时发现，申请人王某系城镇居民，受让了该村村民赵某的宅基地房屋。双方签订了买卖合同，并向村集体出具了承诺书。登记机构工作人员对此存在争议，有人认为应当予以登记，有人认为不予登记。问题：91.城镇居民王某是否可以受让农村宅基地使用权？法律依据是什么？92.不动产登记机构对于该申请应当如何处理？93.宅基地使用权确需流转的，应当符合哪些条件？94.假设王某是通过继承取得该房屋所有权，登记机构是否可以办理转移登记？95.在地籍调查中，对于宅基地的界址确认有什么特殊要求？案例四：某房地产开发企业开发建设“阳光花园”小区，共建设住宅楼10栋，总建筑面积50000平方米。小区规划中，配套建设有幼儿园、会所及地下车库。其中，地下车库共有车位200个，均规划为停车位。开发企业在销售房屋时，将车位一并对外销售。业主委员会成立后，认为地下车库属于全体业主共有，要求开发企业停止销售并移交车位。开发企业则认为车位建设成本未计入房价，且规划车位面积未计入公摊，属于开发企业所有。问题：96.判断地下车库归属的主要法律依据是什么？97.如果地下车库的建筑面积已经计入公摊面积，车位的归属应当如何认定？98.如果地下车库的建筑面积未计入公摊面积，且开发企业拥有初始登记的产权证明，车位是否一定属于开发企业？99.车位在办理不动产登记时，如何设定不动产单元？100.假设某车位面积为30平方米，套内面积25平方米，分摊土地面积（指该车位所在宗地分摊面积）为10平方米，计算该车位的建筑面积计算公式是什么？（请用LaTex表示）答案与解析一、单项选择题1.D【解析】《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。继承、法院判决属于非基于法律行为的物权变动，但A、C项通常需要登记后才能处分（宣示登记），而D项合法建造直接导致物权设立，无需登记即发生效力，但处分时需登记。B项买卖是基于法律行为，必须登记才生效。2.D【解析】更正登记是为了修正登记簿的错误，确保登记簿记载与真实权利状态一致，体现了正确性与公信力原则。3.B【解析】不动产登记人员必须严格依法行政，不得随意简化审核流程，否则可能承担行政责任或赔偿责任。4.C【解析】《民法典》第333条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。宅基地使用权通常基于审批取得，设立不以登记为生效要件（虽然现在强调确权登记发证，但权利取得源于批准）。地役权、以招标等方式取得的土地承包经营权（第334条）以及自然资源使用权通常都需要登记才设立或具有对抗效力。但在本题选项中，宅基地使用权是最典型的设立不依赖登记的权利。5.D【解析】首次登记是指开发企业对合法建造的房屋所有权进行的第一次登记。此时房屋尚未销售，不需要提交购房合同。6.D【解析】《不动产登记暂行条例》第20条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。7.B【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第83条规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内提起诉讼。8.C【解析】《民法典》第221条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。9.A【解析】《民法典》第308条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。10.C【解析】转移登记是指因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等原因导致权属发生转移的登记。11.D【解析】总建筑面积=宗地面积×容积率=10000×2.5=25000平方米。建筑密度和层数为干扰项。12.C【解析】权利人可查询自己的；利害关系人可查询相关的；有关国家机关在法定职责范围内可查询。其中，有关国家机关在执行公务时，其查询范围是基于法定职责，理论上涵盖范围最广且具有强制力。13.B【解析】《民法典》第341条规定，土地经营权自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。14.B【解析】不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间，必须具有唯一编码。房屋必须与土地绑定，不能独立于土地设定单元。15.C【解析】更正登记机制确保了登记簿的准确性，从而维护了登记的公信力。16.D【解析】界址点坐标测定需要精确测量，目视估测法无法满足精度要求。17.C【解析】最高额抵押权设立前，债权人与债务人必须签订书面最高额抵押合同是正确的，但C项表述本身没有错，但对比其他选项，D项“转变为普通抵押权”是法律后果描述。重新审视：A、B、D均正确。C项也是正确的。等等，题目问的是“错误”的。根据《民法典》第419条，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外。B项少了“当事人另有约定的除外”，但在严格考试中，B项通常被视为正确（原则性规定）。再细看C项，最高额抵押权设立前，必须有合同，这是当然的。实际上，所有选项看起来都正确。但通常考试中，B项若未提及例外，可能被视为不严谨。然而，本题中C项是必须的。再检查：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入。这是对的。债权确定后，最高额抵押权转变为普通抵押权，这是法理通说。本题可能存在争议，但根据常规题库，若必须选一个最不恰当的，可能是B项因未提及例外。但根据《不动产登记暂行条例实施细则》，并没有说必须有合同才能登记，而是说需要最高额抵押合同。本题可能是考察“最高额抵押权设立前...转入”这一特殊规则。实际上，原题库中此题答案往往指向C或B的细微差别。这里修正：根据《民法典》419条，B项正确。C项也是正确。D项正确。A项正确。此处可能题目设置有误，但在模拟题中，通常考察B项的“不得转让”是原则。如果必须选，可能C项“必须”二字过于绝对？不，合同是必须的。让我们重新审视题目，可能C项想表达的是“最高额抵押权设立前，债权人与债务人必须签订书面最高额抵押合同”，这是所有抵押权的要求，不是最高额特有的。但这并不是错误。修正：本题答案暂定B，因未提及当事人另有约定的除外，属于表述不完整。自我修正：实际上，在不动产登记代理人考试中，对于B项的表述通常是考察点。若无例外，视为错误。18.B【解析】《不动产登记暂行条例》第22条规定，登记申请材料与不动产登记簿记载不一致，且申请人不能提供合法有效说明的，应当不予登记并书面通知申请人。19.D【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第27条规定，因不动产灭失、权利人放弃、依法没收等情形，可以申请注销登记。20.B【解析】《民法典》第402条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。21.C【解析】《民法典》第362条及土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权不得单独转让、抵押。22.D【解析】申请人提交复印件但已核对原件的，符合要求，不属于不予登记的情形。23.B【解析】根据《地籍调查规程》，一般城镇地区界址点精度宜采用二级。24.A【解析】《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。注意：是“不发生物权效力”，而非处分行为无效（债权行为仍有效）。25.D【解析】轮候查封在查封失效后才生效，并非立即生效。26.B【解析】《不动产登记暂行条例》第9条规定，不动产登记簿应当采用电子介质。27.A【解析】申请人应当对申请材料的真实性负责，体现了诚实信用原则。28.B【解析】集体土地所有权登记发证的主体是村集体经济组织（或村民委员会代为行使）。29.D【解析】不动产登记簿记载不动产自然状况、权属状况和其他限制情况，不记载评估价格。30.C【解析】《民法典》第374条，地役权自合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。31.B【解析】主债权转让，抵押权随之转让，属于抵押权转移登记。32.A【解析】房产面积测算依据《房产测量规范》。33.C【解析】A是转移，B是注销，D是转移（继承），C是变更（坐落变更）。34.B【解析】登记机构首先进行形式审查，决定受理或不予受理。35.B【解析】发改、财政部门规定，住宅不动产登记收费标准为每件80元；非住宅为550元。核发一本证书免收工本费，每增加一本证书收取10元工本费。36.C【解析】共有不动产登记，由申请人协商确定或依申请顺序记载。37.A【解析】《民法典》第273条，业主不得放弃权利。38.B【解析】不动产登记信息属于共享信息，应当与公安、民政等部门建立共享机制，同时严格保护隐私。39.B【解析】登记一旦完成即发生法律效力，不可撤回。如有错误，需通过更正登记或依法律文书解决。40.D【解析】代理人与相对人恶意串通，损害被代理人利益的，属于无效代理行为，违规且违法。二、多项选择题41.ABCDE【解析】不动产登记具有确权、公示、管理、服务（税收等）多重功能。42.ABCD【解析】邻居证言不属于法定权属来源证明文件。43.ABCDE【解析】根据《不动产登记暂行条例》，申请材料包括申请书、身份证明、权属证明、界址面积材料及其他必要材料。44.ABCDE【解析】不动产灭失、放弃、征收没收、法律文书导致消灭、期限届满均可导致注销登记。45.ABCE【解析】不动产登记簿是物权根据，具有证据效力，推定正确，永久保存。D项错误，不得涂改。46.ABCDE【解析】买卖、赠与、互换、继承、析产（分割共有财产）均为转移原因。47.ABCDE【解析】登记机构需对材料齐全性、形式合规性、内容一致性、登记簿记载冲突性、权属争议等进行审核。48.ABCD【解析】地役权是从权利，不得单独转让、抵押。地役权随需役地权利一并转让。地役权自合同生效时设立，登记是对抗要件，故E项错误。49.ABC【解析】《民法典》第222条，登记错误造成损害，登记机构应赔偿（赔偿后可向工作人员追偿）。申请人提供虚假材料也应承担责任。50.ABCD【解析】预告登记适用于预购商品房、不动产买卖、抵押等情形。51.AD【解析】建设用地使用权、正在建造的建筑物可以抵押。宅基地、土地所有权、公益设施（除特定情况）不得抵押。52.ABCD【解析】任何人不可随意查询他人信息，必须符合查询条件。53.ABCDE【解析】权利人信息变化、不动产状况变化、分割合并、期限变化、共有性质变化均属变更登记。54.ABC【解析】首次登记、在建抵押、注销登记（灭失）通常需要实地查看。55.ABCE【解析】代理人过错承担责任；恶意串通承担连带责任；违法代理承担连带责任；代理人需具备资质。D项错误，被代理人追认后，被代理人承担责任。56.ABCDE【解析】不予登记的情形包括材料不符、权属冲突、存在争议、法律禁止等。57.BC【解析】抵押后所有权仍归抵押人。转让需经同意（民法典406条修改了旧法“不得转让”，改为“可以转让，但抵押权不受影响”，但实践中银行通常要求同意）。58.ABCDE【解析】不动产单元编码包含行政区划、地籍区、宗地、定着物等信息，且唯一。59.ABCD【解析】界址认定需双方指界、签字、违约处理、界线封闭。E项不是所有点都必须埋桩。60.ABE【解析】登记后应核发证书、记载于登记簿、归档。公告通常在登记前（依申请）或依职权进行，并非每次必须。三、判断题61.错误【解析】不动产物权变动自登记时生效，合同生效仅产生债权效力。62.正确【解析】《民法典》第217条。63.正确【解析】《民法典》第221条。64.正确【解析】《民法典》第222条。65.正确【解析】《民法典》第349条。66.错误【解析】宅基地使用权禁止转让给本集体组织以外成员，且目前法律限制流转，一般不予办理转移登记。67.错误【解析】登记机构不得要求评估，不得以评估价作为登记依据。68.正确【解析】查询人负有保密义务。69.错误【解析】不动产登记费按件收取，住宅80元，非住宅550元，不按面积累进。70.正确【解析】《民法典》第209条。71.正确【解析】《民法典》第221条。72.正确【解析】《民法典》第406条，抵押人可转让，但需通知抵押权人（另有约定除外）。73.错误【解析】供役地权利人仍享有使用权，只是受到地役权的限制。74.错误【解析】不动产单元是权属界线封闭的空间，两室产权独立，不能合并为一个单元，除非物理合并且变更规划。75.正确【解析】审核材料时发现涂改，必须要求说明情况。76.正确【解析】《民法典》第308条。77.正确【解析】《民法典》第229条。78.正确【解析】《不动产登记暂行条例》第14条。79.错误【解析】存在权属争议属于不予登记的情形。80.正确【解析】民法中，被代理人知道未作反对表示视为同意（默示同意）。四、综合案例分析题81.答：张某的行为属于无权处分。因为房屋是夫妻共同财产，张某未经李某同意擅自出售。对王某的物权影响：如果王某符合善意取得的条件（善意、支付合理对价、已办理登记），则王某基于善意取得制度依法取得房屋所有权，李某丧失所有权。如果王某不符合善意取得条件，则王某不能取得所有权。82.答：不动产登记机构在办理转移登记时，通常进行形式审查。但在实践中，对于共有不动产的处分，登记机构有义务注意是否存在共有情形。如果登记簿记载为张某单独所有，且登记簿未记载共有情况，登记机构通常无需主动深入审查婚姻状况，依登记簿公信力办理即可。但如果登记簿记载了共有或申请材料中暗示共有，则需审查。本案中，登记簿仅记载张某，登记机构依簿登记办理，形式上符合规定，但在实际操作中，部分地区会要求询问婚姻状况。严格依《条例》，登记机构依登记簿办理。83.答：如果李某未在异议登记之日起15日内提起诉讼，异议登记失效。84.答：是的，王某已经取得房屋所有权。根据《民法典》第311条，受让人受让不动产时是善意的（不知情），以合理的价格转让，且已办理了登记手续，符合善意取得的构成要件，王某即时取得所有权。85.答：如果王某未取得所有权，李某可