2026年土地登记代理人考试相关法规真题必刷

2026年土地登记代理人考试相关法规真题必刷一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列属于“法律另有规定”的情形是（）。A.人民法院的法律文书导致物权变更B.买卖房屋导致物权变更C.继承房产但未办理登记D.赠与房屋导致物权变更2.土地登记代理人遵循职业道德规范，其中关于“诚实守信”的要求，下列说法不正确的是（）。A.在执业过程中应当如实向委托人披露相关信息B.不得对土地登记事项进行虚假陈述C.为了促成交易，可以适当夸大土地面积D.应当保守在执业活动中知悉的商业秘密3.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起（）个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。A.5B.10C.15D.304.下列关于不动产登记簿的说法，错误的是（）。A.不动产登记簿由不动产登记机构负责管理B.不动产登记簿应当永久保存C.不动产登记簿是物权归属和内容的根据D.不动产登记簿可以采用电子介质，也可以采用纸质介质5.某企业因资金周转困难，将其名下的一宗工业用地抵押给银行进行贷款。根据《民法典》，该建设用地使用权的抵押权自（）时设立。A.合同签订B.抵押登记C.贷款发放D.土地交付6.根据《土地管理法》，征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的（）倍。A.3至5B.6至10C.10至15D.15至207.2025年6月，张某与李某签订了房屋买卖合同，约定将张某的一套住房出售给李某，但一直未办理过户登记。2025年10月，张某又将该房屋以更高的价格卖给了不知情的王某，并办理了过户登记。根据《民法典》，该房屋的所有权归（）。A.张某B.李某C.王某D.由张某与李某协商确定8.不动产登记机构在办理登记时，发现申请材料不齐全或者不符合法定形式，应当（）。A.直接予以登记B.当场告知申请人不予受理并说明理由C.当场书面告知申请人不予补正D.当场一次性书面告知申请人需要补正的全部内容9.根据《民法典》物权编，下列财产中不得抵押的是（）。A.建设用地使用权B.正在建造的建筑物C.土地所有权D.生产设备10.申请人申请不动产登记，下列哪项材料不是必须提交的？（）A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.买卖合同公证书11.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，因继承或者受遗赠取得不动产权利的，申请人申请办理不动产转移登记时，应当提交（）。A.经公证的材料或者生效的法律文书B.所有继承人同意的证明文件C.村委会的证明D.仅需提交继承声明书12.异地买卖、互换或者赠与住宅用地，当事人申请不动产转移登记的，不动产登记机构不得要求当事人提交（）。A.不动产权属证书B.买卖合同C.户籍证明D.税完税凭证13.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日14.土地登记代理人在执业活动中，因故意或者过失给委托人造成损失的，应当承担赔偿责任。下列关于赔偿责任的主体，说法正确的是（）。A.仅由土地登记代理人承担B.仅由所在的土地登记代理机构承担C.由土地登记代理机构承担赔偿责任，机构可向有故意或者重大过失的代理人追偿D.由委托人自己承担15.根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满的，（）。A.自动续期B.需要申请续期C.国家无偿收回D.按照当时市场价格缴纳土地出让金后续期16.下列关于更正登记的说法，正确的是（）。A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记B.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正C.不动产登记机构在发现错误后，可以直接进行更正登记，无需通知权利人D.更正登记必须在异议登记之后进行17.某地块规划用途为住宅，但开发商在未取得规划变更许可的情况下，擅自建设了商业裙楼。不动产登记机构在办理该裙楼初始登记时，应当（）。A.按照实际用途登记为商业B.按照规划用途登记为住宅C.不予登记D.要求补缴土地出让金后登记为商业18.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.50%19.共有不动产的登记，下列说法正确的是（）。A.共有不动产只能登记为共同共有B.共有不动产登记时，应当注明共有性质C.按份共有时，登记机构必须记载各共有人的具体份额D.共有人转让份额时，其他共有人有优先购买权，该优先购买权无需登记20.土地登记代理合同中，未约定代理费用支付时间的，应当在（）支付。A.合同签订时B.代理事务开始前C.代理事务完成时D.代理事务完成并经委托人验收时21.根据《民法典》，流押条款无效。流押条款是指（）。A.抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有B.抵押人只能将财产抵押给一个债权人C.抵押期间，抵押人不得转让抵押财产D.抵押权人必须拍卖抵押财产22.下列哪种情况，不动产登记机构可以依职权进行登记？（）A.更正登记B.预告登记C.异议登记D.首次登记23.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，（）。A.予以批准，但面积减半B.予以批准，但需缴纳费用C.不予批准D.经村委会同意后可批准24.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿和原始登记资料B.仅指不动产登记簿C.仅指不动产权属证书D.不动产登记簿和权属证书25.根据《民法典》，设立地役权，当事人应当采用（）形式订立地役权合同。A.口头B.书面C.电子数据D.任何形式26.权利人、利害关系人可以查询、复制不动产登记资料，但查询的目的必须（）。A.经登记机构同意B.仅限于了解不动产状况C.告知登记机构D.证明其具有查询资格27.土地登记代理人如果在执业中违反法律法规，可能面临的行政处罚不包括（）。A.警告B.罚款C.吊销执业资格D.有期徒刑28.下列关于查封登记的说法，错误的是（）。A.人民法院查封不动产时，应当向不动产登记机构送达协助执行通知书B.不动产登记机构在办理查封登记时，应当注明查封机关、查封期限等C.查封期间，不动产登记机构不得办理该不动产的转移登记D.轮候查封的效力等同于正式查封29.计算土地增值税时，扣除项目金额包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及（）。A.利润B.财务费用C.其他扣除项目（如加计扣除）D.营业外支出30.某公司拥有一块商业用地，使用年限为40年，已使用10年。现该公司申请办理续期，根据相关法律规定，商业用地续期（）。A.自动续期B.需提前一年申请C.除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准D.必须重新签订出让合同并支付全部出让金31.不动产登记机构在审核登记申请时，对于房屋所有权和建设用地使用权权利主体不一致的申请，应当（）。A.分别登记B.要求权利主体一致后申请C.按照主导权利登记D.报请上级主管部门决定32.根据《不动产登记操作规范（试行）》，建筑物区分所有权的业主专有部分面积，按照（）计算。A.套内建筑面积B.房产证记载面积C.测绘报告中的实测面积D.建筑面积33.土地登记代理机构接受委托，应当与委托人签订书面委托合同。下列哪项不是该合同的必备条款？（）A.代理事项B.代理费用及支付方式C.违约责任D.代理人的婚姻状况34.下列关于不动产单元的表述，正确的是（）。A.不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间B.一栋楼可以作为一个不动产单元C.一个不动产单元可以包含两宗土地D.不动产单元的编码由行政区划码+宗地代码组成35.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权（）。A.消灭B.不得转让C.受让让人代位清偿债务消灭抵押权D.自动转移给受让人36.根据《民法典》，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序，下列说法正确的是（）。A.按照债权比例清偿B.按照抵押登记的先后顺序清偿C.按照合同签订的先后顺序清偿D.按照债权人起诉的先后顺序清偿37.土地登记代理人发现委托人提供的材料存在虚假记载，应当（）。A.帮助委托人修改材料B.保密不报C.拒绝接受委托或终止代理D.要求增加代理费用38.集体土地所有权登记，登记主体是（）。A.村民小组B.村集体经济组织C.村民委员会D.乡镇人民政府39.因不动产权利人的姓名、名称或者自然状况发生变化而申请的登记，属于（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.注销登记40.下列关于不动产登记费的说法，正确的是（）。A.住宅不动产登记费按件收取，每件80元B.非住宅不动产登记费按件收取，每件550元C.不动产登记费按不动产面积收取D.核发一本不动产权属证书免收证书工本费二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，错选不得分，少选得0.5分）41.根据《民法典》及相关规定，下列哪些情形下，物权消灭？（）A.抛弃所有权B.担保物权实现C.主债权消灭D.不动产被征收E.不动产灭失42.申请不动产登记，申请人应当提交下列材料：（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.登记原因证明文件E.法律规定的其他材料43.下列哪些不动产权利，可以申请办理登记？（）A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权E.地役权44.关于不动产登记簿的效力，下列说法正确的有：（）。A.不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据B.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致C.记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准D.不动产登记簿具有证据效力E.不动产登记簿可以随意涂改45.根据《土地管理法》，下列土地属于国家所有的有：（）。A.城市市区的土地B.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地C.国家依法征用的土地D.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地E.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地46.土地登记代理人在执业过程中，不得有下列哪些行为？（）A.同时在两个或两个以上代理机构执业B.以个人名义承接业务C.允许他人以自己名义从事代理业务D.利用执业之便，索取、收受委托合同约定以外的酬金或者其他财物E.泄露委托人商业秘密47.下列哪些情形，不动产登记机构不予登记？（）A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请材料有涂改，但加盖了公章的48.关于预告登记，下列说法正确的有：（）。A.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记可以对抗善意第三人C.预告登记失效后，债权消灭D.预告登记适用于商品房预售E.预告登记适用于不动产买卖49.根据《民法典》，下列哪些财产不得抵押？（）A.土地所有权B.宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权C.学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施D.所有权、使用权不明或者有争议的财产E.依法被查封、扣押、监管的财产50.下列关于宅基地使用权的说法，正确的有：（）。A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施C.宅基地使用权可以自由转让D.宅基地使用权可以抵押E.宅基地使用权行使不得违反法律规定的权限51.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明D.规划核实证明E.建筑工程竣工验收备案证明52.关于不动产登记信息的查询与复制，下列说法正确的有：（）。A.权利人可以查询、复制自己不动产登记资料B.利害关系人可以查询、复制有利害关系的不动产登记资料C.有关国家机关可以查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料D.任何人均可查询他人的不动产登记资料E.查询不动产登记资料应当到不动产登记机构现场办理53.下列哪些情况下，当事人可以申请办理注销登记？（）A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的E.因登记错误导致的更正54.关于地役权，下列说法正确的有：（）。A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权未经登记，不得对抗善意第三人C.地役权不得单独转让D.地役权不得单独抵押E.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让55.土地登记代理人资格考试的报名条件一般包括：（）。A.具有完全民事行为能力B.遵纪守法C.具有高等院校大专及以上学历D.从事土地登记代理相关工作满一定年限E.通过职业道德培训56.下列关于不动产登记类型的表述，正确的有：（）。A.首次登记是指不动产权利第一次登记B.变更登记是指不动产登记事项发生改变C.转移登记是指不动产权利发生转移D.注销登记是指不动产权利消灭E.更正登记是指纠正登记错误57.根据《民法典》物权编，下列属于用益物权的有：（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.抵押权58.关于共有不动产，下列说法正确的有：（）。A.按份共有人按照其份额对共有不动产享有所有权B.共同共有人对共有不动产共同享有所有权C.处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意D.对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定E.共有人分割共有不动产后，原共有关系消灭59.人民法院在执行案件中，需要办理不动产查封登记的，应当向不动产登记机构送达（）。A.协助执行通知书B.查封裁定书C.生效的法律文书副本D.执行人员的公务证E.法院介绍信60.下列关于房地产抵押的说法，正确的有：（）。A.房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理B.房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同C.以共有的房地产抵押的，必须经其他共有人书面同意D.房地产抵押后，该抵押房地产的土地使用权可以由抵押人转让E.抵押权人有权优先受偿61.申请不动产登记，可以由当事人单方申请的情形有：（）。A.首次登记B.因继承、受遗赠取得不动产权利的C.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的D.更正登记E.异议登记62.土地登记代理机构的管理制度主要包括：（）。A.人事管理制度B.财务管理制度C.业务承接与档案管理制度D.质量控制制度E.薪酬分配制度63.下列哪些行为违反了土地登记代理人的职业道德？（）A.夸大代理能力B.贬低同行C.隐瞒与代理业务有关的重要事实D.指使委托人提供虚假证明材料E.收受委托合同约定以外的费用64.关于不动产登记资料的保护，下列说法正确的有：（）。A.不动产登记机构应当建立健全不动产登记资料管理制度B.不动产登记资料应当安全保管，防止损毁、遗失C.不得随意泄露不动产登记资料中的个人信息D.不动产登记资料可以永久销毁E.电子登记资料应当进行备份65.下列关于集体土地征收补偿的分配，说法正确的有：（）。A.土地补偿费归农村集体经济组织所有B.地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有C.安置补助费必须专款专用，不得挪作他用D.需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织E.不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人66.下列关于不动产登记簿内容的说法，正确的有：（）。A.不动产登记簿应当记载不动产的自然状况B.不动产登记簿应当记载不动产的权利状况C.不动产登记簿应当记载不动产的权利限制等事项D.不动产登记簿应当记载不动产的查封情况E.不动产登记簿应当记载不动产的交易价格67.土地登记代理人在办理代理业务时，应当向委托人告知的事项包括：（）。A.代理业务的范围B.代理的法律依据C.代理的程序和时限D.代理的风险E.代理费用68.下列关于建设用地使用权续期的说法，正确的有：（）。A.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期B.非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理C.非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期D.除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准E.经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金69.申请不动产变更登记的情形包括：（）。A.权利人的姓名、名称或者自然状况发生变化B.不动产坐落、名称发生变化C.不动产面积、用途等自然状况发生变化D.同一权利人分割或者合并不动产E.不动产权利期限发生变化70.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当履行的职责有：（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.法律、行政法规规定的其他职责E.对不动产进行评估三、判断题（共20题，每题0.5分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“正确”，认为错误的选“错误”）71.不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。（）72.因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。（）73.不动产登记费按照不动产的面积分段累进收取。（）74.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正。（）75.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力，但不得对抗善意第三人。（）76.土地登记代理人可以以个人名义承接土地登记代理业务。（）77.宅基地使用权不得抵押，但地上房屋可以抵押。（）78.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权属于建设用地使用权人。（）79.不动产登记机构在办理登记时，必须要求申请人进行公证。（）80.同一不动产上设立多个抵押权的，顺位依据抵押合同签订的先后顺序确定。（）81.农村土地承包经营权人有权依法将承包地互换、转让，但需向登记机构申请登记。（）82.异议登记失效后，申请人可以直接提起民事诉讼。（）83.不动产登记资料包括不动产登记簿等原始资料和登记结果。（）84.查封登记、预查封登记属于不动产登记的类型。（）85.土地登记代理机构分立的，其代理资格自动终止。（）86.抵押权设立后，抵押人可以转让抵押财产，无需抵押权人同意。（）87.不动产登记机构工作人员违反规定泄露登记信息，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任。（）88.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。（）89.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（）90.土地登记代理人应当在代理业务完成后的30日内，将业务档案归档。（）四、综合案例分析题（共10题，每题2分。每题的备选答案中有一个或多个符合题意，全部选对得2分，少选得1分，错选不得分）（一）某房地产开发公司（以下简称“A公司”）于2024年1月通过出让方式取得一宗国有建设用地使用权，用途为商业，年限40年。2024年3月，A公司取得建设工程规划许可证并开工建设。2024年10月，A公司因资金紧张，将该宗地及在建工程抵押给甲银行，贷款5000万元，并办理了抵押登记。2025年5月，A公司在未告知甲银行且未解除抵押的情况下，将该项目中的1号楼预售给乙公司，并签订了《商品房买卖合同》，约定1个月后支付首付款并办理预告登记。乙公司支付首付款后，A公司迟迟未办理预告登记。2025年8月，甲银行发现A公司违规售楼，主张抵押权。91.A公司取得该宗国有建设用地使用权后，应当申请办理（）。A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.预告登记92.A公司将该宗地及在建工程抵押给甲银行，该抵押权自（）时设立。A.抵押合同签订B.抵押登记C.在建工程建成D.贷款发放93.关于A公司将抵押的在建工程预售给乙公司的行为，下列说法正确的是（）。A.该行为合法，抵押不影响预售B.该行为无效，因为抵押财产未经抵押权人同意不得转让C.该行为可撤销，因为甲银行享有撤销权D.该行为效力待定，取决于甲银行是否追认94.乙公司支付首付款后，未办理预告登记。根据《民法典》，其法律后果是（）。A.买卖合同无效B.买卖合同效力不受影响，但不具有对抗第三人的效力C.乙公司已经取得1号楼的所有权D.甲银行的抵押权消灭95.甲银行主张抵押权，下列说法正确的是（）。A.甲银行有权对1号楼行使抵押权B.甲银行只能对除1号楼以外的其他财产行使抵押权C.甲银行无权行使抵押权，因为乙公司是善意第三人D.甲银行应向A公司主张违约责任（二）张某与李某系夫妻，共有房屋一套。2025年3月，张某未征得李某同意，擅自与王某签订房屋买卖合同，将该房屋以200万元的价格卖给王某。合同签订后，王某支付了全部房款，并要求办理过户登记。张某谎称李某出差，无法到场，并出具了伪造的李某同意出售的公证书。不动产登记机构在审核过程中，未能发现公证书造假，为王某办理了转移登记。2025年6月，李某得知此事，向不动产登记机构提出异议。96.本案中，不动产登记机构为王某办理转移登记的行为属于（）。A.合法登记B.依申请登记C.依职权登记D.查封登记97.李某得知房屋被卖后，可以采取的救济措施包括（）。A.申请异议登记B.申请更正登记C.提起行政诉讼D.提起民事诉讼98.关于张某与王某签订的房屋买卖合同，下列说法正确的是（）。A.合同有效，因为王某是善意第三人B.合同有效，因为张某虽然无权处分，但合同效力不受影响C.合同无效，因为侵犯了李某的共有权D.合同可撤销99.王某是否取得该房屋的所有权？（）A.是，因为王某已经办理了登记，且支付了合理对价B.是，因为不动产登记簿具有公信力C.否，因为张某无权处分D.否，因为王某不是善意第三人（公证书造假说明其未尽审查义务）100.若李某提起民事诉讼，并最终法院判决撤销了王某的所有权登记，不动产登记机构应当（）。A.拒绝执行法院判决B.依职权办理注销登记C.依据法院的生效法律文书办理注销登记D.等待王某申请注销登记参考答案及解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】根据《民法典》第229条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。B、C、D情形均需登记才发生物权变动效力。2.【答案】C【解析】诚实守信要求代理人不得欺诈、不得进行虚假陈述。C选项夸大土地面积属于欺诈行为，违反职业道德。3.【答案】D【解析】根据《不动产登记暂行条例》第20条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。4.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》第12条，不动产登记簿应当由不动产登记机构永久保存。纸质介质不动产登记簿应当配备防尘、防虫、防火、防盗等安全设施。电子介质不动产登记簿应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。B选项正确。5.【答案】B【解析】根据《民法典》第399条，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权等抵押的，抵押权自登记时设立。6.【答案】B【解析】根据《土地管理法》第47条，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。7.【答案】C【解析】根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。张某与李某虽签订合同但未登记，物权未变动。张某与王某签订合同并办理了过户登记，王某依法取得所有权。8.【答案】D【解析】根据《不动产登记暂行条例》第17条，不动产登记机构收到申请材料，应当当场按照下列情况分别作出处理：...（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。9.【答案】C【解析】根据《民法典》第399条，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；...土地所有权不得抵押。10.【答案】D【解析】根据《不动产登记暂行条例》及相关规定，买卖合同公证书不是必须提交的材料，除非当事人约定或法律特别规定。11.【答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》第14条，因继承或者受遗赠取得不动产权利的，申请人申请办理不动产转移登记时，应当提交经公证的材料或者生效的法律文书。12.【答案】C【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，异地买卖、互换或者赠与住宅用地，当事人申请不动产转移登记的，不动产登记机构不得要求当事人提交户籍证明。13.【答案】C【解析】根据《民法典》第221条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。14.【答案】C【解析】根据代理制度的一般原理及行业规定，代理机构对代理人执业行为承担法律责任，机构承担赔偿责任后可向有故意或重大过失的代理人追偿。15.【答案】A【解析】根据《民法典》第359条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。16.【答案】B【解析】根据《民法典》第220条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。17.【答案】C【解析】根据《城乡规划法》及不动产登记相关规定，未按规划许可建设的，属于违法建筑，不动产登记机构不予登记。18.【答案】B【解析】根据《城市房地产管理法》第26条，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。19.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》第10条，不动产登记簿应当记载共有性质。C选项按份共有时，注明共有性质即可，不一定记载具体份额（除非申请）。D选项优先购买权是法定权利，无需登记。20.【答案】D【解析】根据《民法典》合同编，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。但在代理实务中，通常在代理事务完成并经委托人验收时支付。21.【答案】A【解析】根据《民法典》第401条，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。但是，该流押条款的无效不影响抵押权其他条款的效力。22.【答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，规定不动产登记机构发现登记簿记载确有错误的，应当依职权进行更正登记。23.【答案】C【解析】根据《土地管理法》第62条，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。24.【答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记资料包括不动产登记簿等原始资料和登记结果。25.【答案】B【解析】根据《民法典》第374条，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。合同应当采用书面形式。26.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例》第28条，查询权利人需提供身份证明，查询利害关系人需提供证明存在利害关系的材料。目的应限于了解不动产状况。27.【答案】D【解析】有期徒刑属于刑事责任，不属于行政处罚。28.【答案】D【解析】轮候查封的效力不同于正式查封，只有在正式查封解除或失效后，轮候查封才自动转为正式查封。29.【答案】C【解析】根据《土地增值税暂行条例》第6条，计算增值额的扣除项目包括：...（五）财政部规定的其他扣除项目（通常指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除）。30.【答案】C【解析】根据《城市房地产管理法》第22条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。31.【答案】B【解析】房地一体原则，房屋所有权和建设用地使用权权利主体应当一致，否则不予登记或要求整改。32.【答案】B【解析】通常以房产证记载面积或测绘实测面积为准，但在登记操作中，建筑物区分所有权业主专有部分面积一般指套内建筑面积或建筑面积，具体看当地细则，但《不动产登记操作规范》倾向于以测绘成果为准，通常指建筑面积。此题在特定语境下，B选项房产证记载面积（即登记面积）是登记依据。33.【答案】D【解析】代理人的婚姻状况与代理业务无关，不是必备条款。34.【答案】A【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》第5条，不动产单元是权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。35.【答案】C【解析】根据《民法典》第406条，抵押人转让抵押财产的，抵押权不受影响。受让人可以代位清偿债务消灭抵押权。36.【答案】B【解析】根据《民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：...（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。37.【答案】C【解析】代理人发现材料虚假，应当拒绝接受委托或终止代理，这是执业底线。38.【答案】B【解析】集体土地所有权属于集体，登记主体为村集体经济组织（村小组、村集体）。39.【答案】B【解析】变更登记指不动产登记事项发生改变，但不涉及权利主体转移（如姓名、地址、面积、用途变化）。40.【答案】B【解析】根据《发改委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，住宅不动产登记费每件80元，非住宅每件550元。核发一本证书不收工本费，每增加一本证书收工本费10元。二、多项选择题41.【答案】ABCDE【解析】物权消灭的原因包括：抛弃、混同、标的物灭失、征收、没收、担保物权实现、主债权消灭等。42.【答案】ABCDE【解析】根据《不动产登记暂行条例》第14条，申请人应当提交登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件等。43.【答案】ABCDE【解析】根据《不动产登记暂行条例》第5条，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：...（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。选项均属于。44.【答案】ABCD【解析】不动产登记簿是物权归属根据，具有公信力。E选项错误，不得随意。45.【答案】ABCDE【解析】根据《土地管理法》第9条及《土地管理法实施条例》，城市市区土地属于国家；征收、没收等转为国有；集体成员转为城镇居民，原集体土地可收归国有。46.【答案】ABCDE【解析】均为违反职业道德或法律法规的行为。47.【答案】ABCD【解析】根据《不动产登记暂行条例》第22条，有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记：...（二）存在尚未解决的权属争议的；...（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。E选项涂改材料通常不予认可，若盖章可能需核实，但通常属于材料不合规。48.【答案】ABDE【解析】预告登记后，未经同意处分不发生物权效力。适用于买卖、抵押。预告登记失效，债权不一定消灭，只是失去对抗效力。C错误。49.【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》第399条，土地所有权、集体土地使用权（法律规定除外）、公益设施、权属不明、被查封财产均不得抵押。50.【答案】ABE【解析】宅基地使用权具有身份属性，不得自由转让、抵押，只能在集体内部流转（受限制）。E正确。51.【答案】ABCDE【解析】首次登记需提交权属来源、规划核实、竣工验收等材料。52.【答案】ABC【解析】权利人、利害关系人、有关国家机关可查询。D错误，普通人不可随意查询他人信息。E错误，现在支持网上查询。53.【答案】ABCD【解析】根据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产灭失、权利放弃、被征收、法律文书导致权利消灭等均可申请注销。54.【答案】ABCDE【解析】地役权从属性，随需役地权利一并转让，不得单独转让、抵押。55.【答案】ABCD【解析】通常要求学历、工作年限、行为能力等。E不是硬性条件。56.【答案】ABCDE【解析】均为不动产登记的基本类型。57.【答案】ABCD【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权。抵押权属于担保物权。58.【答案】ABCDE【解析】均为共有制度的基本规则。59.【答案】AB【解析】法院查封需送达协助执行通知书和查封裁定书。60.【答案】ABCE【解析】房地产抵押需凭证书、签合同、共有人同意。D错误，抵押期间转让需经抵押权人同意（民法典406条，虽然可转让但受影响，且实务中需同意），原说法“可以由抵押人转让”不准确。61.【答案】ABCDE【解析】首次登记、继承、法院文书、更正、异议等均可单方申请。62.【答案】ABCDE【解析】均为代理机构内部管理必需制度。63.【答案】ABCDE【解析】均为违反职业道德的行为。64.【答案】ABCE【解析】登记资料应安全保管、防泄露、备份。D错误，不得随意销毁。65.【答案】ABCDE【解析】根据《土地管理法实施条例》关于补偿分配的规定。66.【答案】ABCD【解析】登记簿记载自然状况、权利状况、权利限制（如抵押、查封）。交易价格一般不记载在登记簿正本，可能在档案中。67.【答案】ABCDE【解析】代理人应履行告知义务，涵盖范围、依据、程序、风险、费用等。68.【答案】ABCDE【解析】根据《民法典》及《城市房地产管理法》关于续期的规定。69.【答案】ABCDE【解析】均为变更登记的法定情形。70.【答案】ABCD【解析】根据《不动产登记暂行条例》第9条，登记机构职责包括查验、询问、及时登记等。E错误，登记机构一般不进行评估。三、判断题71.【答案】正确【解析】根据《不动产登记暂行条例》第8条。72.【答案】正确【解析】根据《不动产登记暂行条例》第14条，买卖、抵押等双方行为应当双方申请。73.【答案】错误【解析】不动产登记费按件收取，不按面积收取。74.【答案】正确【解析】根据《民法典》第220条。75.【答案】错误【解析】预告登记后，未经同意处分