不动产登记代理人模拟题

不动产登记代理人模拟题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。下列哪项属于“法律另有规定的除外”的情形？A.继承取得不动产所有权B.买卖取得房屋所有权C.赠与取得房屋所有权D.互换取得房屋所有权2.不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、权属状况以及其他相关事项。下列关于不动产登记簿效力的表述中，错误的是？A.不动产登记簿是物权归属和内容的根据B.不动产登记簿记载的事项，在无相反证据证明时，推定为真实C.除有证据证明不动产登记簿确有错误外，不得以不动产权属证书对抗不动产登记簿D.不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，以不动产权属证书为准3.甲购买乙的一套房屋，已经支付首付款并办理了预告登记。随后，乙又将该房屋出售给不知情的丙，并办理了转移登记。关于该房屋所有权的归属，下列说法正确的是？A.归甲所有，因为甲进行了预告登记B.归丙所有，因为丙完成了转移登记C.归乙所有，因为乙是原所有权人D.归甲和丙共有，因为两人都支付了对价4.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外？A.7个工作日B.10个工作日C.15个工作日D.30个工作日5.下列哪种登记类型，不动产登记机构在审核时需要实地查看？A.房屋所有权首次登记B.预告登记C.查封登记D.异议登记6.共有不动产的登记，应当记载共有人以及共有方式。共有人对共有不动产的处分，应当经占份额多少以上的按份共有人同意？A.三分之一B.二分之一C.三分之二D.全体7.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。如果权利人后续需要进行处分该不动产，必须先进行什么登记？A.首次登记B.变更登记C.转移登记D.宣告登记8.不动产登记机构不予登记的情形不包括下列哪一项？A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.申请人未到现场提出申请的9.关于宅基地使用权，下列说法正确的是？A.宅基地使用权可以抵押，法律未禁止B.宅基地使用权可以转让给本集体经济组织以外的成员C.宅基地使用权因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭D.宅基地使用权人有权自主决定在其宅基地上建设工业厂房10.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以？A.变更登记B.更正登记C.异议登记D.注销登记11.异议登记申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构？A.应予受理B.不予受理C.可以受理D.经审核后受理12.下列关于地役权的表述，不正确的是？A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权未经登记，不得对抗善意第三人C.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让D.地役权不得单独抵押，但可以单独转让13.不动产登记费按什么收取？A.按件收取B.按不动产面积收取C.按不动产价值比例收取D.按登记类型固定收取14.房地产开发企业申请房屋所有权首次登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记。这属于何种登记性质？A.强制登记B.依申请登记C.依职权登记D.注销登记15.预购商品房预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这里的“能够进行不动产登记之日”通常指？A.开发商通知交房之日B.房屋竣工验收合格之日C.预售合同约定之日D.办理房屋所有权初始登记之日16.下列哪项不是不动产登记资料查询的主体？A.不动产权利人B.利害关系人C.有关国家机关D.普通社会公众17.抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权？A.消灭B.不受影响，抵押权具有追及效力C.转移给受让人D.需重新办理登记才有效18.建设用地使用权人建造的建筑物，其所有权属于？A.建设用地使用权人B.国家C.集体D.视合同约定而定19.在地籍调查中，测定界址点坐标通常采用的方法是？A.三角测量法B.导线测量法C.极坐标法或RTK测量法D.水准测量法20.不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。下列关于不动产单元编码的描述，错误的是？A.采用层次结构B.由行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码等组成C.每个不动产单元应具有唯一代码D.代码长度不固定，可根据各地情况调整21.下列关于不动产登记簿电子化的说法，正确的是？A.电子不动产登记簿不具备法律效力B.电子登记簿应当定期打印备份C.电子登记簿应当进行异地备份D.电子登记簿可以随意修改，无需留痕22.申请人申请不动产登记，应当提交下列材料，但不需要提交的是？A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.不动产估价报告23.因继承取得不动产权利的，申请人申请登记时，不需要提交的材料是？A.继承权公证书B.证明继承关系的法律文书C.产权人死亡证明D.买卖合同24.下列哪种情形下，不动产登记机构应当办理注销登记？A.不动产灭失的B.权利人放弃权利的C.人民法院生效文书导致物权消灭的D.以上都是25.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这里的“处分”不包括？A.转移所有权B.设立抵押权C.出租D.设立地役权26.不动产登记机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成损失的，应当承担？A.民事责任B.行政责任C.刑事责任D.根据情节承担相应责任，构成犯罪的追究刑事责任27.下列关于集体土地所有权登记主体的说法，正确的是？A.属于村农民集体所有的，由村民委员会申请B.属于村内两个以上农民集体所有的，由各集体经济组织分别申请C.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇人民政府申请D.以上都正确28.土地经营权自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记。未经登记，？A.土地经营权合同无效B.不得对抗善意第三人C.土地经营权不设立D.无法取得流转收益29.下列关于不动产登记信息共享与保护的说法，错误的是？A.国土资源、公安、民政等部门应当建立不动产登记有关信息共享机制B.不动产登记机构应当加强不动产登记信息安全保障工作C.涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法保密D.任何单位或个人均可查询所有不动产登记原始资料30.在不动产登记中，对于同一不动产权利有两个以上主体主张登记的，不动产登记机构应当？A.受理先申请的B.受受理材料齐全的C.告知当事人协商解决或通过法律途径解决D.同时受理并分别登记31.住宅建设用地使用权期限届满的，？A.自动续期B.需申请续期C.国家无偿收回D.终止32.下列关于不动产面积测算的说法，正确的是？A.面积测算包括房屋面积测算和用地面积测算B.房屋面积测算仅指套内面积测算C.用地面积测算指土地使用权的面积D.共有面积不需要分摊33.不动产登记机构在审核申请材料时，发现申请材料与不动产登记簿记载不一致，且无证据证明登记簿有误，应当？A.直接予以登记B.不予登记并书面告知申请人C.暂缓登记，要求申请人补充材料D.按照申请材料强制更正登记簿34.权利人申请查询、复制不动产登记资料，应当提交哪些材料？A.仅需提交查询申请书B.仅需提交身份证明C.提交查询申请书及身份证明D.提交查询申请书、身份证明及证明存在利害关系的材料35.下列关于最高额抵押权登记的说法，错误的是？A.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围B.最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让C.最高额抵押权实现时，如果实际债权余额低于最高限额，以最高限额为准D.最高额抵押权确定后，转变为普通抵押权二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，错选、多选不得分）36.下列哪些情形需要进行不动产登记？A.宅基地使用权首次登记B.房屋所有权转移登记C.地役权注销登记D.预告登记失效后的注销37.不动产登记的基本原则包括？A.依申请登记原则B.一体登记原则C.属地登记原则D.公开查询原则38.申请不动产登记，申请人应当提交的材料包括？A.登记申请书B.申请人身份材料C.不动产权属来源证明材料D.税款缴纳凭证（如涉及税收）39.下列哪些权利可以设立抵押权并进行登记？A.建设用地使用权B.土地所有权C.正在建造的建筑物D.医疗卫生设施（公益设施）40.关于不动产共有，下列说法正确的有？A.共有分为按份共有和共同共有B.按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权C.共同共有人对共有的不动产共同享有所有权D.夫妻财产关系属于典型的共同共有关系41.不动产登记机构在办理登记时，如有下列情形之一的，不予登记？A.申请人未提供合法有效的身份证明B.申请登记的不动产权利与登记簿记载的权利冲突C.申请登记的不动产存在权属争议D.申请登记的不动产已被依法查封42.下列关于不动产登记簿的记载内容，正确的有？A.宗地代码、不动产单元号B.权利人姓名、身份证号C.权利类型、权利性质、权利期限D.宗地面积、房屋建筑面积43.可以申请查询不动产登记资料的主体包括？A.不动产权利人B.利害关系人C.人民法院D.纪检监察机关44.房屋所有权转移登记的情形包括？A.买卖B.互换C.赠与D.继承或受遗赠45.下列关于异议登记的说法，正确的有？A.异议登记是暂时中断登记公信力的保护措施B.异议登记前必须先进行更正登记申请C.异议登记申请人必须在15日内起诉，否则失效D.异议登记不当造成权利人损害的，申请人应承担责任46.下列关于地籍调查的说法，正确的有？A.地籍调查包括权属调查和地籍测量B.地籍调查是不动产登记的基础C.权属调查应核实宗地界址、权利状况D.地籍测量应测定界址点坐标、计算宗地面积47.下列哪些文书可以作为不动产登记的权属来源证明？A.土地出让合同B.房屋买卖合同C.人民法院生效判决书D.人民政府征收决定书48.下列情形中，可能导致不动产登记簿记载事项错误的有？A.登记机构工作人员录入错误B.申请人提供虚假材料C.登记依据的法律文书被撤销D.自然界力量导致界址变化49.关于预告登记，下列说法正确的有？A.预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记可以保障债权人将来实现物权C.预告登记适用于商品房预售D.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效50.不动产登记机构在审核抵押权登记时，应当注意审查？A.抵押物是否属于法律禁止抵押的财产B.抵押物是否已设立其他抵押权C.抵押权担保的债权数额D.抵押期限是否超过土地使用权剩余期限51.下列关于建筑物区分所有权的说法，正确的有？A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.业主转让建筑物内住宅时，其共有部分权利一并转让D.车位、车库应当首先满足业主的需要52.下列哪些不动产权利的设立、变更、转让和消灭，自登记时发生效力？A.房屋所有权B.建设用地使用权C.地役权（对抗善意第三人）D.土地承包经营权（互换、转让）53.不动产登记资料包括？A.不动产登记簿B.不动产登记原始资料C.不动产测绘成果D.申请人个人隐私信息（非登记必要）54.申请不动产更正登记，需要提交的材料包括？A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.证明登记簿记载错误的材料D.不动产权属证书55.下列情形中，不动产登记机构可以依职权办理注销登记的有？A.不动产灭失且未办理注销登记B.依法收回不动产权利C.人民法院嘱托注销D.权利人放弃权利且未申请注销三、判断题（共15题，每题1分。请判断各题说法的正确或错误，认为正确的选“A”，认为错误的选“B”）56.不动产物权的变动，原则上以登记为生效要件，但法律另有规定的除外。57.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正登记的，登记机构必须予以更正。58.异议登记失效后，申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构应当予以受理。59.预告登记后，债权未消灭的，预告登记永远有效。60.宅基地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。61.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承开始时发生效力，不需要登记即可取得物权，但处分时需要登记。62.不动产登记费按照不动产的面积分段累进收取。63.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。64.权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，但涉及国家秘密的除外。65.地役权自登记时设立。66.建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。67.同一不动产权利上有两个以上抵押权的，应当按照登记的先后顺序清偿。68.不动产登记机构应当自受理登记申请之日起7个工作日内办结。69.共有不动产的登记，应当记载共有性质。共有性质不明确的，推定为共同共有。70.预购商品房预告登记，可以保障购房人将来取得房屋所有权。四、综合分析题（共3大题，每题包含5小题，每小题2分。根据案例内容，回答下列问题）（一）张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买了一套位于A市B区的商品房，产权登记在张某名下。2020年，张某因经商需要资金，在妻子李某不知情的情况下，擅自将该房屋抵押给王某，并签订了抵押合同，双方共同向不动产登记机构申请办理了抵押登记。2021年，张某无力偿还到期债务，王某欲行使抵押权。李某得知后，主张该抵押合同无效，并向不动产登记机构提出异议登记。随后，李某向人民法院提起诉讼，请求确认抵押无效。71.关于该房屋产权归属的表述，下列说法正确的是？A.房屋登记在张某名下，属于张某个人财产B.房屋虽登记在张某名下，但系婚后购买，属于夫妻共同财产C.属于张某个人财产，除非李某能证明出资情况D.视登记情况而定，默认为张某个人财产72.张某将房屋抵押给王某的行为，属于何种性质？A.无权处分B.有权处分C.表见代理D.效力待定73.不动产登记机构在办理抵押登记时，下列做法正确的是？A.只需审查张某提供的材料，无需询问李某B.应当询问张某是否有共有人，并要求共有人共同申请C.只要登记材料齐全，必须予以登记D.可以主动查询婚姻登记信息核实共有情况74.李某提出异议登记后，如果未在法定期限内起诉，异议登记将？A.自动失效B.继续有效，直到法院判决C.需要李某申请延期D.转变为更正登记75.本案中，如果人民法院最终判决抵押合同无效，不动产登记机构应当？A.依王某申请注销抵押权B.依职权直接注销抵押权C.依据人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理注销登记D.暂缓办理，等待当事人协商（二）甲房地产开发企业通过出让方式取得一宗国有建设用地使用权，用于建设“阳光花园”住宅小区。项目建成后，甲企业申请办理了建筑物所有权首次登记。业主乙购买了该小区的一套住宅，并已支付全部房款，但甲企业迟迟未协助乙办理转移登记。同时，甲企业因欠债，将该小区的一套尚未售出的商铺抵押给银行，并办理了抵押登记。后甲企业破产清算。76.甲企业申请办理建筑物所有权首次登记时，应当提交的材料包括？A.土地权属来源证明B.建设工程规划许可证C.施工许可证D.竣工验收备案证明77.业主乙虽然未办理转移登记，但其对房屋的权利状态是？A.乙未登记，未取得房屋所有权B.乙已支付房款，已取得房屋所有权C.乙可以通过预告登记来保障权利D.乙只能向甲企业主张违约责任，无法主张物权78.银行对商铺的抵押权，若要实现，需要满足的条件是？A.甲企业破产B.债务到期未清偿C.银行同意拍卖商铺D.法院判决79.在甲企业破产清算过程中，关于小区内依法属于全体业主共有的道路、绿地等，下列说法正确的是？A.属于甲企业资产，可用于清偿债务B.属于全体业主共有，不属于甲企业破产财产C.由甲企业和业主共有D.归国家所有80.若乙在购房时办理了预告登记，甲企业将乙所购房屋再次出售给丙并过户，则？A.丙取得房屋所有权，因为丙完成了登记B.丙不能取得房屋所有权，因为预告登记具有排他效力C.乙取得房屋所有权，因为乙先买D.甲企业构成一房二卖，合同无效（三）某市一宗地籍号为3-2-5的宗地，权利人为丙公司，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2055年12月31日。该宗地内有一栋厂房和一栋办公楼。因生产经营需要，丙公司拟将该厂房及所占宗地的一部分分割转让给丁公司。经地籍调查，拟分割转让的宗地面积为5000平方米，占总宗地面积的20%。已知该宗地内建筑物总面积为10000平方米，其中厂房建筑面积为6000平方米。假设办公楼和厂房所在土地价值均等，且不考虑建筑物楼层差异。81.丙公司申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（分割转让），应当提交的材料包括？A.不动产分割转让合同B.不动产分摊面积测算报告C.税费缴纳凭证D.丁公司的营业执照82.关于分割后的不动产单元设定，下列说法正确的是？A.原宗地号不变，仅变更面积B.应当重新编制新的宗地号，设立新的不动产单元C.厂房和剩余土地仍使用原宗地号D.分割部分无需设定新不动产单元83.在计算丁公司受让部分的土地分摊面积时，若采用建筑面积分摊法，丁公司分摊的土地面积计算公式正确的是？A.=B.=C.=D.=84.若原宗地容积率为2.0，分割后丁公司受让土地的容积率为？A.2.0B.1.2C.1.5D.无法确定85.办理完分割转移登记后，原不动产权属证书（证书号为：2023-000123）应当？A.继续由丙公司持有B.由不动产登记机构收回C.注销后换发新证给丙公司D.在证书上作备注后由丙公司持有——————————————试卷结束，请勿在答题线外答题——————————————参考答案与解析一、单项选择题1.【答案】A【解析】根据《民法典》第229条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第230条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。买卖、赠与、互换均属于基于法律行为的物权变动，未经登记不发生效力。故选A。2.【答案】D【解析】《民法典》第217条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。故D错误，符合题意。3.【答案】A【解析】《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。甲进行了预告登记，乙未经甲同意将房屋卖与丙，即便丙善意且办理了转移登记，也不发生物权效力。故所有权仍应归属于甲（待条件成就后转正），或者仍属于乙（若甲未完成登记），但丙绝对无法取得。根据预告登记的效力，甲享有排他性的物权请求权，保护优先权。故选A。4.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第20条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。故选D。5.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》规定，房屋所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记等，不动产登记机构可以进行实地查看。通常首次登记必须实地查看以核实房屋物理状态。故选A。6.【答案】C【解析】《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。故选C。7.【答案】D【解析】《民法典》第232条规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这通常被称为“宣示登记”。虽然物权已经生效，但处分前需进行登记将权利记载入簿，完成“宣示”。故选D。8.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第22条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：(一)违反法律、行政法规规定的；(二)存在尚未解决的权属争议的；(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的；(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。申请人未到现场不属于法定不予登记情形，可委托代理人办理。故选D。9.【答案】C【解析】《民法典》第364条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。A项错误，宅基地使用权原则上不得抵押；B项错误，宅基地使用权只能在集体经济组织内部流转；D项错误，宅基地用于建造住宅及其附属设施。故选C。10.【答案】B【解析】《民法典》第220条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。故选B。11.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第83条规定，异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。故选B。12.【答案】D【解析】《民法典》第376条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让。第377条规定，地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。故D项错误，符合题意。13.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》第22条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。故选A。14.【答案】B【解析】虽然是法律规定开发商应当一并申请，但在登记性质上，这仍然属于依申请登记的范围，而非依职权登记。不动产登记机构通常不主动依职权办理此类首次登记，需由开发商发起。故选B。15.【答案】D【解析】“能够进行不动产登记之日”在预售商品房预告登记的语境下，通常指房屋已经竣工验收，开发商办理了房屋所有权首次登记（大产证）之后，购房人具备了办理转移登记（小产证）的条件。故选D。16.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第27条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。第28条规定，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；不得泄露查询获得的不动产登记资料。普通公众无权随意查询他人的不动产资料。故选D。17.【答案】B【解析】《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这是关于抵押权追及效力的规定。故选B。18.【答案】A【解析】《民法典》第352条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。故选A。19.【答案】C【解析】在现代地籍测量中，测定界址点坐标通常采用全站仪极坐标法或GNSSRTK（实时动态差分）测量法，以保证精度和效率。故选C。20.【答案】D【解析】《不动产单元设定与代码编制规则》规定，不动产单元代码应采用七层28位层次结构，具有唯一性和固定长度。故D项错误。21.【答案】C【解析】不动产登记簿电子化是趋势，电子登记簿具有同等法律效力。为保证数据安全，应当进行异地备份。A、B错误，C正确。D项错误，电子登记簿修改必须有严格权限和留痕。故选C。22.【答案】D【解析】申请不动产登记通常需要提交申请书、身份证明、权属来源证明等。不动产估价报告通常不是法定登记申请材料，除非是特定业务需要（如抵押权设立时银行内部要求，但不是登记机构法定收件材料）。故选D。23.【答案】D【解析】继承登记需要提交证明继承关系的材料，如公证书、法律文书、死亡证明等。买卖合同是转移登记的材料，与继承无关。故选D。24.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第28条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：(一)不动产灭失的；(二)权利人放弃不动产权利的；(三)不动产被依法没收、征收或者收回的；(四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；(五)法律、行政法规规定的其他情形。故选D。25.【答案】C【解析】预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这里的“处分”通常指导致物权变动的行为，如转移所有权、设立抵押权等。设立租赁权属于债权行为，不发生物权变动，故不受预告登记阻却。故选C。26.【答案】D【解析】根据《不动产登记暂行条例》第30条，不动产登记机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成损失的，应当依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。故选D。27.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第4条规定，集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：(一)土地属于村农民集体所有的，由村民委员会申请；(二)土地属于村内两个以上农民集体所有的，由各集体经济组织申请；(三)土地属于乡镇农民集体所有的，由乡镇人民政府申请。故选D。28.【答案】B【解析】《民法典》第341条规定，流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。故选B。29.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第24条规定，不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度。任何单位、个人不得非法查询、复制不动产登记资料，不得泄露不动产登记资料。普通公众不能查询原始资料。故D项错误。30.【答案】C【解析】不动产登记实行依申请原则。对于有争议的登记申请，登记机构不能直接裁决权属，应当告知当事人协商解决或通过诉讼、仲裁解决，待争议消除后再行申请。故选C。31.【答案】A【解析】《民法典》第359条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。故选A。32.【答案】A【解析】面积测算包括房屋面积测算和用地面积测算。房屋面积测算包括套内面积、共有面积等。B、C片面，D错误，共有面积需要分摊。故选A。33.【答案】B【解析】不动产登记簿具有公信力。若申请材料与登记簿不一致，且无证据证明登记簿有误，说明申请材料可能存在问题或存在权属冲突，登记机构应当不予登记。故选B。34.【答案】D【解析】权利人查询只需提交申请书和身份证明。利害关系人查询，除了前两项，还需提交证明存在利害关系的材料。故D项最全面。35.【答案】C【解析】《民法典》第424条规定，最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节最高额抵押权的有关规定。最高额抵押权实现时，如果实际债权余额高于最高限额，以最高限额为准；如果实际债权余额低于最高限额，以实际债权余额为准。故C项错误。二、多项选择题36.【答案】A,B,C【解析】预告登记失效后，失效本身通常不需要申请注销登记，系统自动失效或依申请注销，但并非所有失效都需要主动申请注销登记，且D项表述不如ABC典型。ABC均属于明确需要登记的类型。D项视具体操作而定，通常失效后可申请注销或系统自动标记。严格来说，ABC是必须的。若D项指“失效后的注销登记”，则也是需要的。但通常题目考察的是物权变动类型。选ABC更稳妥。注：异议登记失效后，申请人可申请注销。本题选ABC。37.【答案】A,B,C,D【解析】不动产登记遵循依申请登记原则、一体登记原则（房屋和土地一并登记）、属地登记原则（由所在地登记机构办理）、公开查询原则（权利人利害关系人可查）。故全选。38.【答案】A,B,C,D【解析】《不动产登记暂行条例》第14条规定，申请人应当提交登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源证明材料等。涉及税收的，通常需提交完税凭证（虽条例未明文列为不动产登记机构收件，但实务中常需联办，且属于合法的权属转移证明）。故选ABCD。39.【答案】A,C【解析】《民法典》第399条规定，下列财产不得抵押：(一)土地所有权；(二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；(三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施。故B、D不可抵押。建设用地使用权、正在建造的建筑物可以抵押。故选AC。40.【答案】A,B,C,D【解析】《民法典》物权编关于共有的规定。共有分为按份共有和共同共有。夫妻关系通常被视为共同共有（除非另有约定）。故全选。41.【答案】A,B,C,D【解析】《不动产登记暂行条例》第22条。不予登记的情形包括：违反法律规定、权属有争议、申请登记事项与登记簿记载冲突、不动产被查封等。故全选。42.【答案】A,B,C,D【解析】不动产登记簿应记载自然状况（坐落、面积、代码等）、权属状况（权利人、类型、性质、期限等）。故全选。43.【答案】A,B,C,D【解析】权利人、利害关系人、有关国家机关（公安、检察、法院、纪检监察等）均可依法查询。故全选。44.【答案】A,B,C,D【解析】导致房屋所有权转移的情形包括买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割合并等。故全选。45.【答案】A,C,D【解析】异议登记是阻断公信力的临时措施。B项错误，异议登记不一定必须先申请更正登记，如果登记簿权利人不同意更正，利害关系人可直接申请异议登记。故选ACD。46.【答案】A,B,C,D【解析】地籍调查包括权属调查和地籍测量，是不动产登记的基础。权属调查核实界址和权利，地籍测量测定坐标和面积。故全选。47.【答案】A,B,C,D【解析】出让合同、买卖合同、生效法律文书、征收决定均可作为不动产物权变动的来源依据。故全选。48.【答案】A,B,C【解析】登记簿错误可能源于登记机构错误、申请人欺诈、法律文书变更等。D项自然界变化属于物理变化，需要办理变更登记，不属于“记载事项错误”，而是“现状与记载不符”。故选ABC。49.【答案】A,B,C,D【解析】预告登记具有排他效力、债权担保效力。适用于商品房预售等。债权消灭或能进行登记未申请的，失效。故全选。50.【答案】A,B,C,D【解析】登记机构审核抵押登记时，需审查财产合法性、是否存在在先抵押（顺位）、担保债权数额、抵押期限与土地使用期限的关系等。故全选。51.【答案】A,B,C,D【解析】《民法典》物权编关于建筑物区分所有权的规定。业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权。转让专有部分时，共有部分权利一并转让。车位车库优先满足业主。故全选。52.【答案】A,B,D【解析】房屋所有权、建设用地使用权登记生效。土地承包经营权互换、转让，未经登记不得对抗善意第三人（但也属于登记对抗，而非生效，不过题目问的是发生效力，严格来说互换转让也是登记对抗，但C项地役权也是登记对抗。D项土地承包经营权互换转让也是登记对抗。此题若问“自登记时发生效力”，A、B是绝对的。C、D是登记对抗。但《不动产登记暂行条例》及实务中，常把土地承包经营权、地役权列入登记范围。严格按《民法典》，地役权合同生效设立，登记对抗；土地承包经营权互换转让也是登记对抗。但A、B是典型的登记生效。若必须选，选A、B。若题目包含“登记对抗”视为广义的登记效力，则可选CD。通常考试中，A、B为首选。注：宅基地使用权也是登记生效（虽目前大多未登记）。根据题意，A、B绝对正确。D项土地承包经营权互换、转让，未经登记不得对抗善意第三人，意味着物权变动在当事人间有效，登记是对抗要件。故D不符合“自登记时发生效力”。同理C。故选AB。53.【答案】A,B,C【解析】不动产登记资料包括登记簿和原始资料。测绘成果属于原始资料的一部分。D项个人隐私非登记资料内容。故选ABC。54.【答案】A,B,C,D【解析】申请更正登记需提交申请书、身份证明、证明登记错误的材料、不动产权属证书（如有）。故全选。55.【答案】A,B,C【解析】依职权注销登记的情形包括：不动产灭失未注销、依法收回权利、法院嘱托注销。D项权利人放弃权利需依申请注销，登记机构一般不主动依职权注销。故选ABC。三、判断题56.【答案】A【解析】《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。正确。57.【答案】A【解析】《民法典》第220条，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正。正确。58.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第83条，异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。错误。59.【答案】B【解析】《民法典》第221条，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。错误。60.【答案】A【解析】《民法典》第399条，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，不得抵押，但是法律规定可以抵押的除外。正确。61.【答案】A【解析】《民法典》第230条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第232条，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。正确。62.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》第22条，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。错误。63.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》第21条，不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。正确。64.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》第27、28条，权利人、利害关系人可查询，涉及国家秘密的依法保密。正确。65.【答案】B【解析】《民法典》第374条，地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。错误。66.【答案】A【解析】《民法典》第353条，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。正确。67.【答案】A【解析】《民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：……(一)抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。正确。68.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》第20条，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结。错误。69.【答案】B【解析】《民法典》第308条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。错误。70.【答案】A【解析】预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来实现物权。正确。四、综合分析题（一）71.【答案】B【解析】《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。虽然只登记在张某名下，但婚后购买属于共同财产。故选B。72.【答案】B【解析】张某作为房屋的共有人之一，虽然未征得另一共有人同意，但其对外仍然表现为有权处分（因为登记在其一人名下）。对于抵押权的设立，属于处分行为。虽然对内可能侵犯李某的权利，但在对外关系上，张某持有产权证，构成有权处分的外观，但实质上因未征得共有人同意，该抵押合同可能被认定为无效或效力待定（视具体司法解释而定，通常无权处分不影响合同效力，但物权变动可能受阻）。但在本题选项中，最接近法律性质的是无权处分（因其擅自处分共有财产）。故选A。73.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第14条，因共有不动产申请登记的，不动产登记机构应当对共有性质约定和共有份额进行审查。虽然规定应当要求共同申请，但在实务中，若登记簿只记载张某一人，登记机构难以主动知晓婚姻状况。然而，为了保护共有权，