2026年房地产经纪人(初级)资格考试试题及答案

2026年房地产经纪人(初级)资格考试试题及答案1.单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）1.1根据《城市房地产管理法》，下列哪一项不属于房地产交易的基本形式（）A.房地产转让B.房地产抵押C.房地产典当D.房屋租赁1.2某套住宅建筑面积为120m²，套内使用面积为96m²，公摊系数为（）A.0.20B.0.25C.0.22D.0.181.3在商品房预售资金监管制度中，监管账户的开立主体是（）A.购房人B.商业银行C.房地产开发企业D.住房和城乡建设主管部门1.4下列关于“定金”与“订金”的表述，正确的是（）A.定金适用双倍返还规则，订金不适用B.订金可以口头约定，定金必须书面约定C.定金数额不得超过主合同标的额的30%D.订金具有担保性质，定金不具有1.5某城市2025年新建商品住房成交均价为18000元/m²，同比上涨5%，则2024年均价为（）A.17143元/m²B.17200元/m²C.17100元/m²D.17050元/m²1.6房地产经纪服务合同应当采用（）A.口头形式B.书面形式C.数据电文形式D.任意形式1.7下列哪项不属于房地产经纪机构及其分支机构备案时应提交的材料（）A.营业执照B.房地产经纪人员职业资格证书C.公司章程D.法定代表人无犯罪记录证明1.8个人出售购买不足2年的住房，应缴纳的增值税税率为（）A.1%B.1.5%C.3%D.5%1.9在房地产经纪业务中，属于“买方代理”核心义务的是（）A.为卖方寻找客源B.协助买方办理按揭C.向买方如实披露房屋瑕疵D.代收定金1.10下列关于“容积率”的表述，正确的是（）A.容积率=建筑密度×建筑高度B.容积率=总建筑面积÷用地面积C.容积率=用地面积÷总建筑面积D.容积率与绿化率互为倒数1.11房地产估价报告中，估价结果的有效期自报告出具之日起一般不超过（）A.3个月B.6个月C.9个月D.12个月1.12根据《民法典》，住宅建设用地使用权期限届满后（）A.自动终止B.自动续期，但需补缴土地出让金C.自动续期，续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规规定办理D.由国家无偿收回1.13下列哪项不属于房地产经纪业务中的“重要信息”（）A.房屋抵押登记信息B.房屋曾发生非正常死亡事件C.房屋周边1km内有加油站D.业主婚姻状况1.14某房源挂牌价300万元，经纪机构与卖方约定“独家委托、限时30天、溢价分成比例20%”。若31天后以320万元成交，则经纪机构可分得溢价（）A.0元B.4万元C.20万元D.16万元1.15在房地产经纪信用档案体系中，对经纪人员实行记分管理，一次记12分的情形是（）A.泄露委托人个人信息B.伪造签名C.吃差价1万元以上D.拒不配合主管部门检查1.16下列关于“个人住房贷款LPR”的表述，正确的是（）A.由中国人民银行直接公布B.由全国银行间同业拆借中心每月20日公布C.固定不变D.仅适用于二套房贷款1.17房地产经纪机构发布房源信息前，必须取得的书面文件是（）A.房屋权属证书B.房源信息登记表C.房屋出售/出租委托书D.房屋平面图1.18某套住房交易税费全部由买方承担，合同约定“成交价净得260万元”，若买方需缴纳契税1%、增值税5%、个税1%，则合同总价为（）A.260×(1+7%)B.260÷(1－7%)C.260×(1－7%)D.260+260×7%1.19房地产经纪服务完成的标准是（）A.签订经纪服务合同B.签订房屋交易合同C.完成物业交割D.领取不动产权证1.20下列哪项属于房地产经纪机构的“禁止行为”（）A.提供按揭贷款咨询B.代拟房屋买卖合同C.为交易双方代收代付房款D.协助办理网签1.21在房屋租赁备案制度中，逾期不备案的罚款幅度为（）A.500元以下B.500元以上1000元以下C.1000元以上5000元以下D.5000元以上1万元以下1.22房地产经纪人员执业证书被注销后，再次申请注册的间隔时间为（）A.1年B.2年C.3年D.永久不得注册1.23下列关于“建筑结构”对估价影响的表述，正确的是（）A.钢结构比钢筋混凝土结构更抗震，故估价一定更高B.砖混结构耐用年限为70年C.钢筋混凝土结构耐用年限为60年D.结构类型仅影响成本法测算，与比较法无关1.24某小区2025年6月成交单价为22000元/m²，该小区同类房源2024年12月成交单价为20000元/m²，则半年价格环比涨幅为（）A.9.1%B.10%C.11%D.12%1.25房地产经纪机构未在经营场所公示服务收费标准，由住建部门责令限期改正，逾期不改的罚款（）A.1万元以下B.1万元以上3万元以下C.3万元以上5万元以下D.5万元以上10万元以下1.26下列哪项不属于房地产经纪服务成本（）A.门店租金B.经纪人提成C.房源广告费D.卖方个人所得税1.27在比较法估价中，区位状况调整属于（）A.交易情况修正B.市场状况调整C.区位状况调整D.权益状况调整1.28房地产经纪机构发布虚假房源信息，造成购房人损失，应承担的赔偿责任形式为（）A.仅退中介费B.退一赔一C.退一赔三D.按实际损失赔偿1.29根据《房地产经纪管理办法》，经纪机构应当保存经纪服务合同及相关资料的最低年限为（）A.2年B.3年C.5年D.10年1.30下列关于“居住权”的表述，正确的是（）A.居住权可以转让B.居住权自登记时设立C.居住权期限不得超过20年D.居住权人有权出租房屋2.多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）2.1下列属于房地产经纪人员执业禁止行为的有（）A.以个人名义承接经纪业务B.同时在两个经纪机构执业C.代收房屋交易资金D.接受卖方私下给予的“红包”E.协助办理银行贷款2.2影响房地产价格的区位因素包括（）A.交通便捷度B.容积率C.学区划分D.周边配套设施E.建筑结构2.3下列关于“商品房现售”条件的表述，正确的有（）A.已交付全部土地出让金B.取得建设工程规划许可证C.取得竣工验收备案表D.取得商品房预售许可证E.供水、供电已具备使用条件2.4房地产经纪机构进行互联网房源发布时，必须做到（）A.房源真实存在B.房源信息实时更新C.公示经纪人员姓名D.标注房源核验码E.标注“本广告仅作宣传，不作为合同要约”2.5下列税种中，二手房卖方可能涉及的有（）A.增值税B.个人所得税C.契税D.土地增值税E.印花税2.6房地产经纪服务合同应当载明的事项包括（）A.服务内容B.服务期限C.佣金标准及支付时间D.信息保密条款E.房屋交付标准2.7下列属于房地产估价基本方法的有（）A.比较法B.成本法C.收益法D.路线价法E.影子工程法2.8下列情形中，可导致房地产经纪服务合同无效的有（）A.一方以欺诈手段订立合同B.恶意串通损害第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.佣金约定高于政府指导价2.9下列关于“住房公积金贷款”的表述，正确的有（）A.利率低于同期商业贷款B.最高额度由各地住房公积金管委会确定C.可用于购买商铺D.可提取账户余额支付首付E.提前还款需支付违约金2.10房地产经纪机构建立风险防范制度应包括（）A.客户资金监管制度B.房源核验制度C.投诉处理制度D.员工轮岗制度E.交易资金垫付制度3.填空题（每空1分，共20分）3.1房地产经纪人员执业证书有效期为________年，期满前________个月申请延续注册。3.2比较法估价中，交易情况修正系数=________÷________。3.3商品房预售资金监管账户资金拨付节点分为________、________、________、________四段。3.4根据《民法典》，房屋租赁期限不得超过________年，超过部分________。3.5房地产经纪机构备案证明有效期为________年，需在有效期届满前________日申请延续。3.6个人购买家庭唯一住房，面积≤90m²，契税税率为________%；面积＞90m²，契税税率为________%。3.7收益法估价中，净收益=有效毛收入－________－________－________。3.8房地产经纪服务收费实行________价，政府仅发布________价。3.9房地产经纪机构未在经营场所公示信用等级，由住建部门责令改正，并处________罚款。3.10房地产经纪人员每年接受继续教育时间不得少于________学时，其中法律法规不少于________学时。4.简答题（共30分）4.1简述房地产经纪机构在房源核验环节应完成的五项核心工作。（5分）4.2简述比较法估价的操作步骤，并说明各步骤关键注意事项。（5分）4.3简述商品房现售与预售在法律条件上的三点主要区别。（5分）4.4简述房地产经纪服务合同中“独家委托”条款的法律后果。（5分）4.5简述房地产经纪机构建立客户资金监管制度的必要性及四项基本内容。（5分）4.6简述房地产经纪人员执业中被记分的三种常见情形及对应分值。（5分）5.应用题（共50分）5.1计算题（10分）某套住宅建筑面积为105m²，套内建筑面积为84m²，公摊面积为21m²。（1）计算该住宅的得房率（保留两位小数）。（2）若该小区同类房源平均得房率为80%，请对该套住宅进行得房率修正，比较法单价为22000元/m²，求修正后单价。5.2税费计算题（10分）李先生2025年7月出售家庭唯一住房，房屋位于北京，建于2010年，建筑面积120m²，网签价600万元，原购房发票价格200万元，原契税3万元，本次交易税费约定由买方全部承担。（1）计算卖方应缴增值税额（保留到元）。（2）计算卖方应缴个人所得税额（保留到元）。（3）若买方为首套，面积＞90m²，计算买方应缴契税（保留到元）。5.3估价报告分析题（15分）阅读下列估价技术报告节选：“估价对象位于××市××区，建成于2015年，钢筋混凝土结构，高层，建筑面积140m²，两梯四户，东南朝向，周边配套成熟。采用比较法，选取三个可比实例：A成交单价21000元/m²，交易日期2025年3月；B成交单价22000元/m²，交易日期2025年4月；C成交单价23000元/m²，交易日期2025年5月。经区位、实物、权益状况调整，最终比准单价22500元/m²。”问题：（1）指出报告中未披露的三项必要信息。（2）指出市场状况调整缺失可能导致的估价风险。（3）若估价对象所在小区2025年3—5月房价月环比上涨0.5%，请重新计算可比实例A、B、C在价值时点2025年6月1日的修正单价（保留到元）。5.4综合案例题（15分）背景：甲房地产经纪机构接受卖方王某独家委托，挂牌出售一套位于××市的住宅，委托期限60天，委托价300万元，约定“溢价部分甲乙双方各得50%”。20天后，甲机构找到买方李某，李某出价310万元。王某得知后，为规避溢价分成，私下与李某成交，并办理过户。问题：（1）甲机构能否主张溢价分成？法律依据是什么？（2）甲机构可主张的违约赔偿范围包括哪些？（3）若甲机构起诉，需提交哪些关键证据？（4）简述本案对房地产经纪机构风险控制的启示。6.答案及评分标准1.单项选择题1.1C1.2B1.3C1.4A1.5A1.6B1.7D1.8D1.9C1.10B1.11B1.12C1.13D1.14A1.15B1.16B1.17C1.18B1.19B1.20C1.21C1.22B1.23C1.24B1.25B1.26D1.27C1.28D1.29C1.30B2.多项选择题2.1ABCD2.2ACD2.3ABCE2.4ABCD2.5ABDE2.6ABCD2.7ABCD2.8ABCD2.9ABD2.10ABC3.填空题3.13；33.2正常交易情况；实际交易情况3.3主体结构封顶；竣工验收；初始登记；交付备案3.420；无效3.53；303.61；1.53.7运营费用；折旧；摊销3.8市场调节；政府指导3.91万元以上3万元以下3.1060；204.简答题（答案要点，评分按要点给分，表述合理即可）4.11.核验房屋权属证书真伪；2.查询抵押、查封、异议登记；3.比对产权人身份；4.实地查看房屋坐落、面积、用途；5.记录核验过程并留存影像资料。4.21.搜集交易实例；2.选取可比实例；3.建立价格可比基础；4.进行交易情况修正；5.进行市场状况调整；6.进行区位、实物、权益状况调整；7.求取比准价格。注意：实例交易日期与价值时点间隔不超过1年；修正幅度单项不超过20%、综合不超过30%。4.31.现售需取得竣工验收备案表，预售仅需形象进度；2.现售无需预售资金监管，预售必须监管；3.现售可立即交房，预售需约定未来交房。4.4独家委托赋予经纪机构排他性缔约权，卖方在约定期限内自行或通过第三方成交，仍需支付约