日为鉴汶川地震对房地产市场的影响

日为鉴汶川地震对房地产市场的影响

人类自诞生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，继而与地球与谐共存。地震作为人类所面

临的预测难、危害大的一种自然灾害，对社会经济进展产生深远而复杂的影响。本文将以美国1994

洛杉矶大地震、1995年日本阪神大地震（阪神-淡路）与台湾921大地震为例，分层次（房地产行

业宏观环境、中观房地产市场、微观购房者消费选择模式）全面分析注川大地震对成都、乃至中国

房地产业所产生的影响。

一、案例研究背景介绍

1、美国1994年洛杉矶地震

涔杉矶是全美仅次纽约、人口密度最大、零售商业总额排名第二、以商业及旅游业为要紧产业的特

大城市，占地3540平方公里，经济总量占全美的6.45$。

1994年1月17日，美国北部山脉地带发生6.7级地震，此次地震离洛杉矶市中心只有32.19公里，

造成洛杉矶高达300亿美元经济线失。其中，62人死亡，9000多人受伤，25000人无家可将，毁坏

建筑物2500余座，洛杉矶城市内部高速公路损坏，通向洛杉矶市区及其他地区的11条城际主干道

被迫关闭。

2、日本1995年阪神大地震

1995年1月17日日本兵库县南部发生7.2级地震。本次地发是日7第一个袭击市中心区的大地宦.

影响范国波及整个日本第二大经济圈——关西经济圈（该经济图产值占日本国内生产总值的17%）,

造成经济块失1000亿美元，人员死亡6433人，灾民32万人。

先中，震中神户市作为兵库县首府，面积544平方公里，人c近143万，地处日本第三大工业区与

交通枢纽地带——阪神工业区。阪神工业区有日本第二大城市大阪与第六大城市神户，制造业产值

占全国的13$,工厂数占全国的15舟,钢铁产量占全国的24%,纺织业占全国的20%,机械制造业占

々国的19乳电器产值占全国的1战。阪神工业区还生产汽车零部件、化学制品，造纸、造船业发达。

震灾对日本经济造成的抉失不仅限于阪神工业区，还波及邻近工业地带与日本的对外贸易。神户市

作为受灾最严重的地区，死亡高达5471人，房屋损坏67421间。

3、台湾921大地震（集集大地震）

1999年9月21日台湾南投县集集镇发生7.3级地震，台中县、南投县为本次地震的主震区。其中，

台中县占地2051平方公里，人口150.2万人，下辖2市（丰原市与大里市）5镇（东势镇、大甲

镇、清水镇、沙鹿镇、梧栖镇）14乡：而南投县占地4106平方公里，人口54万，以高山为主。

主震区要紧产业均以农业、机械为主，旅游与电子业为辅，经济总量占全台湾比例非常小。

本次地震波及整个台湾岛，经济缺夫高达112亿美金，18万家座.房屋受毁，造成13711人死亡，11306

人受伤。地震袭击台东要紧发达地区，其中地宸中心区域台中县与南投县GDP占台湾省7.6%,受

灾严重的区域GDP占台湾省超过50%。

由于台湾房地产泡沫自80年代开始破灭，截至今日才开始逐步复苏。在台湾资产泡沫发生以后，政

府对资产价格支持的政策一直偏中性。故台湾案例在本报告中仅做局部经验借鉴。

二、汶川地震对区域房地产宏观环境的影响

根据PEST宏观环境分析模型，我们将对房地产行业宏观环境从经济(Economic)、政治(Political)、

社会(Social)、与科技(Technological)四个方面展开分析。

1、经济方面

报告分析要点：GDP、CPI、货币政策、财政政策、上游原材料价格

汶山大地震对2008年中国经济总体增长的影响有限。地震不改变中国宏观经济稳固增长的长期趋

GDP

势，估计未来厂2年房地产行业的景气进展度依然取决于国家各美宏观调控政策力度。

本次四川汶川大地窟高达8级，波及范围达到约10万平方公里。根据对三大地震城市案例研究得知，

尽管地宸短期冲击经济进展，但从宏观中期看并不可能对经济增长产生负面影响。日本阪神大地震

与美国洛杉矶大地震在7级以上地震发生后，经济活动暂时性受到干扰，在经历震后一个季度内的

调整，生产活动迅速被调到地震前的状态。

案例研究：三大地震对国家灾后总体经济增速的影响对比

地震前1地震前1地震年地震年地震年

地震年地震次年

年年(4Q)(1Q)(2Q)(3Q)

台湾4.7%3.7%5.4%4.2%6.6%5.1%6.0%

日本0.6%0.7%1.5%0.4%1.5%N/A3.9%

美国2.3%2.4%3.5%3.1%3.8%N/A2.3%

根据以上分析，我们初步推断四川地震对2008年中国GDP增长的幽响仅会局限在第二季度；而之后

的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增长。

汶川地震将导致局部农业生产与运输中断，短期增加国内通胀压力。在2008年第一季度继续维持商

通胀的现状下，我们估计货币政策将以结构上的调整为主，在灾区实施差异化经济政策，显现“局部

温与倾向”，但全国信贷总量不变，挤压部分资产价值高估城市的信贷量。

四川经济仅占中国GDP的4%,但农产品增加值占全国的6%左右，粮食产量占全国的5.8%,猪肉产

CPI

量占全国的11%0汶川地震将导致局部农业生产与交逋终端，短期将对全国的粮食及猪肉价格造成

一定影响，增加国内通胀压力。

当前国内外经济形势变化更趋复杂，中国政府为保证经济的长期稳固、健康进展，会继续从严宏观

调控货币政策。但当前抗宸救灾为首要任务的前提下，我们估计货币政策在灾区实际操作中将显现

“局部温与倾向”，这表现在：

•卷缓灾区存款准备金率：央行5月15日再次上调存款准备金率的背景下，央行决定，对受灾严

吏的成都、绵阳等6市州，地方法人金融机构5月20日暂不提高存款准备金率：同时，追加救

灾支农再贷款限额15亿元与再贴现限额10亿元。

・增大贷款额度：央行两次对地震灾区增加再贷款额度，共计70亿元。

•各类贷款优惠利率：对用于救灾及灾后重建的各类新发放贷款，包含“三农”客户贷款、中小企

业贷款、通常法人客户贷款、个人客户贷款与项目贷款等，均可在现行利率政策范围内执行最

优惠利率：对灾区居民新发放的个人住房按揭贷款，可执行下浮15$的优惠利率。等等。

值得注意的是，在现阶段高通胀的经济形势下，我们推断在灾区实施的货币倾斜政策，仅是结构上

的调整，而非以增多货币供给导致科会总需求膨胀为代价的（否则会明响今年CPI操姒月标），此类

倭斜将以其他地区信贷更加紧缩为代价。基此可得：可能四川省内的受重灾区的影响的轻灾城市（比

如成都）将面临相对宽松的贷款政策环境，这可能有利于房地产市场的迅速复苏；而前期房价增长

的城市（比如深圳）可能短期将面临更为严厉信贷政策，加长自去年开始的房地产市场调整周期。

在目前高通胀、严控货币政策的前提下，我们估计地震灾区的救灾及童速政策将以财政政策为主，

货币政策为辅。

近几年，中国财政实力不断壮大：2003年至2007年，全国财政收入累计约17万亿元，比上一个五

年增加10万亿元，年均增长22.1%。与此同时，中央财政赤字率与债务率保持很低水平，说明中

央政府财政状况良好，不仅可动用财力充裕，而且有较大的减税与发债空间。基于目前现阶段复杂

的国内外经济形式，我们判定在未来的灾区重建工作中，政府将以利用财政政策为主。这表达在：

•财政支付转移与财政资金划拨：根据国务院常务会议决定，中央财政今年先安排700亿元，建

立灾后恢复更建及金，明后年继续作相应安排。同时，中央财政安排250亿元，加大对抗宸救

灾的资金投入。

•实施税收优惠政策：5月19日，财政部、国家税务总局公布《关于认真落实抗震救灾及灾后更

建税收政策问题的通知》，要求财政税务机关贯彻落实好现行税收法律、法规中能够适用于抗震

救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，优惠税种包含企业所得税、个人所得机、房产税、资源

税、契税、城镇土地使用税、车船税、进出口税收等。

基于以上分析，政府每年需要增加财政开支几千亿元，灾区可能将享受到明显的财政政策倾斜。扩

张性财政政篆在灾区将为明显表达；加之差异化的信贷政策与各界社会重建资金的援助，投入效果

对区域经济为正而。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或者许

史明显；而区域基础设施的重新扰划、改善带来更大的投资潜力。

灾后重症将导致原材料与劳动力的短缺，四川非重建城市的房地产开发公司将面临建安成本提电的

原材料

潜在风险。

我至5月20日，汶川大地震导致超过540万人无家可归，按人均面积20平方米计，则需重建房屋

1.08亿平方米，共需324~594万吨的钢铁G冈铁用量按30~55公尸/平方米计）、2376~2808万吨的

水泥（水泥按220~260公斤/平方米计）。考虑到公共建设配套的修建，灾区重建的钢铁、水泥用量

可能褪倍。

根据统计，2007年中国生产粗钢4.89亿吨，同比增长15席,出口5488万吨，基本实现供给平衡。

由于地震影响，四川攀钢、长城特钢等钢铁生产基极受到破坏影响，产能估计存在降低的可能，同

时考虑到全国钢铁出口合同订单量提高及出口合同的履行，突发的地震导致钢铁需求放量。我们估

计灾后吏建将可能将引发一定程度的钢铁供给短缺。

此外，由于水泥的保管问题，与运输条件、运输成本问题，水泥供应更多只能依靠川渝水泥基地的

生产能力。据统计，2007年四川省新增产量为1314万吨，周边各省新增产量为1562万吨，2008

年估计四川及周边省份的新增产量为3500万吨左右，在正常生产的前提下依然存在1500万吨的块

口。加之地震影响，江油双马水泥、黔江水泥、都江堰拉发基水泥生产基地受损，且2007年中停产

高环境污染、低安全效益的小水泥。基于种种因素的去加，我们估计将导致水泥供应远不能满足灾

后重建的需求。

由于大规模的重建工作将于今年下半年开始、明年进入高峰期。我们预见，明年将是建筑原材料最

为紧张的一年，政府将采取资源战略平衡原则，在短期内通过行政手段实施价格操纵，为灾区重建

提供足量的原材料与劳动力供应；而在四川较灾非重建城市将可能面临原材料供应短抉的风险，继

而推高该地房地产公司的建安费用。在前期房地产市场宏观调控、量价走低的大环境下，房地产开

发公司将在短期内无法提高房屋售价，对冲建安成本走高的影响，存在开发项目利涧率下降、现金

流进一步恶化的运营风险。

2、政治方面

报告分析要点：家庭地震财产险、住房抵押贷款处理

家庭财产地裳险的严重缺位与《民法通则》对债务、债权人的关系推断，将对地震带城市及幅射区

城市的房地产市场产生长期深远的影响。

中国现阶段家庭地宸险部分缺位：寿险涵盖地震引发的人身缺失，财产险免责地宸引发的各类财产

块失。而针对企业设计的地震财产险也往往以要紧合同的附加险形式出现，且收费较高，要求苛刻，

因此鲜有保险公司承保。目前针对家庭设计的地震险局部缺位现状，要紧源于两大原因：地宸的高

破坏力超过保险公司的利涧要求与赔付能力、保监会的制度性安排要求：

•地震属于不可抗自然灾害，仄险过高，一旦出险，涉及面与赔偿金额将超过保险公司的理赔能

力。保险公司出于操纵风险、保持利泗的角度考虑，通常不保地震财产险。

•保监会为保证保险行业的健康进展，也做出有关制度性安排。在1993年中国人民银行下发银发

《全国性保险条款及费率的通知》文件免费地宸于财产缺失后，2000年保监会F发《关于企业

财产保险业务不得扩展承保地震风险的通知》，全面规定各保险公司企业财险项下不得扩展地震

责任，假如有事关国计民生的重大项目确实需要犷展地震贡任的，务必逐案报保监会批准。

在政策实施后，考虑到企业对地震险的实际需求（比如建筑工程单位倾向于在拓展条款基础上，

约定增加地震险），2001年10月保监会下发《企业财产保险广展地震责任指导原则》规定，放

宽了保险公司承保企业地宸风险的限制，各公司从管理到审批，关于地震业务都拥有了相当大

的自主权。而家庭财产地宸保险则未曾提及，长期被关在制度大门之外。

另一方面，根据《民法通则》，抵押品的灭失并不导致债务人与债权人之间关系的终结，地震所导致

的房屋抵押品损坏，从法律上看并不能终止住房抵押贷款人向银行偿还贷款的义务，同时4艮行有权

从追索贷款者的其他财产中优先受偿。

能够预见，本次汶川大地宸将引发购房者对地震险的重新关注，并根据中国地宸险（或者配套类似

险种）的制度性安排而对四川及中国房地产行业产生深远影响：

•由于本次重灾区集中在农村，住房商品化程度不高，银行的呆坏账相对较少，考虑到降低灾区

重建人民的债务负担，银监会5月23日根据《金融企业呆账核销管理办法（2008年修订版）》

规定，要求各银行业金融机杓对借款人因本次地震造成巨大抉失且不能获得保险补偿，或者者

以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。

•灾区的“核销政策”不仅能缓冲地震险制度性空块对房地产行业的负面影响，同时也能触发部

分灾区房屋重大受损的富裕人民快速爆发刚性需求：

•地宸险若继续缺位从长期看，毫无疑问将影响购房者在四川的购房投资意愿。其中以外地人置

业、投资为主体的成都房地产行业将受到致命的需求考脸，继而影响成都市城市化进程，对成

都城乡统筹改革试脍区的工作非进是极负面的影响：

•反之，若政府实施类似案例研究中的任一巨灾保险模式，在灾后地区进行试验性运行，配合相

对宽松的信贷政策，将有效糅放大规模的刚性需求。

|案例研究:两种巨灾保险模式|

巨灾保险模式商业化运作管理模式政府主导财政支持模式

代表国家挪威日本美国

1964年新泻地1994年洛杉矶大地震后保险

挪威政府1979年开始

震后，日本政府公司停止缩减了地震险业务；

成立时间/背景推动建立巨灾风险基

1966年颁布地1996年加州议会成立加州地

金，1980年实施

震保险法震局，承担地震保险职能

•立法规定所有购买•直接保险公司向家庭出售附带地震保险的

火灾保险的投保人家庭财产保险。

务必同时的买巨灾•首接保险公司将亚务冬颔分出给日本地震

保险，保费收入纳再保险株式会社，后者将50%业务以非比

入基金。例超额再保险的方式，转分保给政府。政

•在挪威境内开展火府对家庭财产地震保险提供后备保证金与

灾保险的保险公司政府再保险的政策支持。

都是该基金的成•初级巨灾缺失100%由参与该机制的保险人

要紧特点员。与再保险人承担：中级巨灾缺失由参与该

・由保险公司枭制定机制的保险人与再保险人承担50%,政府

并收取巨灾保险的承担50$：高级巨灾缺失由政府承担95%,

保费，并负费赔偿被保险人承担5%。家财地震险不考虑赢利，

事项。其费率厘定不含利润部分。

•巨灾风险的赔款将•家财地危险保险金额由最初为主险保险金

根据保险公司的市额的30席进展到目前的50%：一次地宸全国

场份额在戌员公司总赔偿限额由最初3000亿日元进展到目

之间进行分抻。前的37000亿日元。

3、社会

报告分析要点：灾区房屋重建计划、城市旧改

未来「3年重灾区的住房重竟将进入实施阶段，而非重灾区的城市旧改力度也将加大。毫无疑问这

两项城市级开发项目的实施将会对四川房地产市场产生深远影响。目前灾区房屋重速计划的全面政

策及规划尚未出台；但是我们估计政府将利用住房保障、小产权，解决灾区人民的住房需求问题。

灾区重建计划对房地产市场的影响，将更具重修具体方案而定，目前我们仅能暂凭现存可能方案，

评估该影响的可能属性。

灾区住房重速计划

戒至20日，本次汶川大地震导致超过3000万平米建面的建筑倒埒、1.2亿平方米的房屋受损。估

计，今年投资的700亿重建及金要紧用于过渡安置房重建、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等

领域。

根据国际经脸，完整的住房重建包含四个阶段：避难场所、临时过渡住房、永久性住房修建及街区

恢复、生活重建。目前重灾区正在进行第一阶段规划，其中要'累的一项是临时安苴点的规划。

根据住房与城乡建设部5月18日公布《，512”地震灾后过渡安置房规划导则》，本次地宸受灾群众的

过渡安置住房建设工作要紧从下列几个方面解决：

•临时安置点的建设将采取无偿捐赠与下达任务结合的办法，由20个省市在4个月内为四川灾区

300万受灾群众建100万套过渡住房，这将大大缓解当前承担灾民临时安置任务的成都、德阳、

绵阳及周边城市的接待压力。

•这些过渡安置房的使用寿命为1-3年，1-3年后拆除过渡安置房，根据规划修建永久性住房。

考虑到永久性住房的修建周期等因素，住房与城乡建设部可能在6月就要启动灾后重建规划。而块

乏地震财产险的永久性房屋重建工作将面临众多挑战。比如，倒塌住房的产权认定、倒塌住房轲余

土地价值的判定等。结合发达国家灾后住房重建经骏与中国国情，我们估计住房重建政策将以地震

缺失住房为基础，按国家财政补贴、家庭支出及商业优惠利率信贷支持、住房保障体制支持等方式,

会出台多套根据家庭经济能力差异的住房重建方案。（表1）

表1:灾区住房重建计划对区域房地产市场影响

房屋损

住房支付力住房重建方案市场影响分析

坏类型

实物补贴：评估倒塌房屋产权的土

由地窟引发的刚性需求不在

地价值，政府投入部分财政支持，

商品房市场得到满足，对商

同时个人补差价（可通过商业优惠

品房市场产生冲击；有实力

抵押贷款方式；差价与住房套型等

具备住房支开发商可能存在新的重建开

有关），借助专业开发公司力量进行

付力发机会

住房重建。此类住房为全产权。

现金补贴：评估产权土地价值，政资金流向商品房销售市场，

府回收土地，支付土地租金，并给成都房地产市场或者由刚性

倒塌

与住房缺失补贴需求释放带来的成交放大

实物补贴：放弃倒塌房屋产权，个

降低小产权房对商品房市场

人不补/少补，以小产权房批租方式

的冲击，长期正面影响中偏

或者廉租房的方式进行住房重建。

不具备住房强

此类住房无全产权或者仅使用权。

支付力

资金流向商品房租赁市场，

现金补贴：讦估产权土地价值，政

对房地产销售市场正面影响

府回收，并给与住房缺失补贴

度中偏强

损坏需不受支付力专门的财政维修仅仅负^房屋加固对商品房销售租赁市场无影

维修影响维修

|案例研究:美国1994年洛杉矶地震

在1994年，洛杉队受灾区大约60%的房屋缺乏地震保险。为了促进房地产市场与灾区经济稳步恢复，

美国洛杉矶政府将总计高达120亿美金财政调拨与公众捐助，分配组装成七个互为补充的住宅恢复

计划。(01)

按住房重建阶段，美国洛杉矶住戾更修计划如下：

•过度临时安置阶段：I993年美国正经历经济域慢反苏阶段。政府通过财政支付转移，修建

部分临时安置，分配给灾区人民。同时为了刺激资产市场，将未能分配到临时居住灾区人

民，发放FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)临时居住补贴(给于2~3个月最

高达1150美金/月的租金资助)与HUDSection8补贴(为低收入房屋租赁者提供18个月

的住房租金补贴)

•永久性房屋修建阶段：政府为刺激经济增长，提高灾区经济恢复能力，放松各类小商业贷

款，为各中小型商业机杓提供最高可达150万美金的、利率为4%~8$的低息贷款Small

BusinessAdministration(SBA)商业贷款，用于重新启动商业活动，制造灾区良好的经

济货币政策环境。

针对房屋销售市场，政府为吸引各住房投资机构参与灾区重建的兴趣，加大对集合住宅项

目的信贷批准力度，成立HUD贷款，为集合住宅项目提供金额最高可达1亿美金的无息贷

款建设贷款；与此同时，政府成立SmallBusinessAdministration(SBA)小业主贷款，

为小业主提供物业最高可达20万美金、利率为4%~8$的低息贷款，用于维修住房、房屋抵

押贷款等，提供住房消费支持。针对部分贫穷客户，政府提出FederalEmergency

ManagementAgency(FEMA)MHR高达1万美金的房屋补贴，作为SBA未满足需求的补

充0

针对租赁市场，政府提供FederalEmergencyManagementAgency(FEMA)IFG：为住房

租赁者提供最高可达12200美金的租赁补贴，作为SBA租赁客户未满足需求的补充。

旧城改造

成都市在过去几年的时间里，已对城北四大片区、城东逐年进行了城市旧改。本次汶川大地震对成

都市旧城改造进度可能会提出更高的妥•求：不符合国家抗宸及防要求的区域会进城审旧改、本次地

度中所造成的危房纳旧城改造葩畴。

根据成都市旧城改造的经验，将采就地安置/临近安置.与现金补贴两种方式。若家庭地震险或者类似

配套政策能顺利推出，估计城市旧改引发的房屋升级刚性需求，将在拆迂补贴的支持下，得到有效

释放。

4、社会

报告分析要点：抗震标准规范

日本抗宸体系经历了38年进展，每次地震后都在原有标准上进行调整修改。目前，日本抗震体系

贯穿房屋建筑施工要求、使用质量监控与房屋交易管理三阶段。

•施工标准确定：在施工阶段，施工方按日本建筑抗宸要求(要紧由“日本建筑抗震规范”与“日

本建筑抗震设计方法”构成)进行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震标准要求跟随地震灾

害演变发生、建筑新材料的发明使用、建筑结构技术的进步，平均每3~5年进行一次修正完善；

•过程质量监控：日本1998年建立“建筑监管局”，要紧负责按照最新的建筑抗震要求，对所有

在建与已建各类商品房进行质量鉴定，并向公众公示权威鉴定书，同意咨询质疑；

•交易管理：仿照美国，日本注立地震特别研究区(SSZ,speciaIstudieszone),要求房地产

中介机构在对二手房交易进行推荐时，按照SSZ规范对房屋抗震能力进行介绍，并向消费者

出示“建筑监管局”出具的层屋质量塞定。

I案例研究:日本抗震规范体系的建立与完*

大地震“日本抗震体系”的发展

1950年介绍出台“n本抗虎规范标准”

1959年修改：

•调整抗宸标准规范

新泻(Niigata)大地震1964年

十胜(Tokachi)大地震1968年

1977年修改：

•调整钢结构的箍筋间苑，以改善钢筋混

凝土柱的柔性

•提高木结构的基础要求标准

宫城县(Miyagi)海啸地震1978年

1981年修改：“抗震设计方法”

•在5级中度地震时，房屋与建筑柔性类

比橡皮筋，免于破坏；

•在夕6.5级高度地震时，房屋与建筑柔

性塑料，变形但不倒塌

•提高木结构墙与基础的标准

|阪神大地震|1995年

1998年修改：

•建立建筑管制局，专门承担私营部门的

建筑抗震监管工作

•引入抗震检测体系

本次汉川大地震使房地产市场各参与主体都对抗震规范的重要性意识加深，并对建筑抗震能力提出

更高的要求。我们估计政府后期会出台有关防震规范，要求四川地区各城市按地震带分布(图)，分

级分层严格实施抗震规范标准。由于成都不处于地震带，可能对开发商建安成本的增加相对较低，

对房地产市场是个利好。

图：四川省建筑地震裂度分布

《建筑抗震设计规范》GB50011-2001

EJ11省主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组示焉

4泰

屣酮烈度为6度.福十基本台国度便

院震设防烈度为7度，设计基本地震加速度•:fl

抗震设防豫度为7度,设计基本地震加速度响

财设防以度为8度,设计基本台3度慎

g设防烈度为8度，衡十系本械侬度直

曲设防般度不畤9度，iSi+^ienma

与此同时，若政府能对在建所有商品房进行质量鉴定，并出具权威的鉴定书，不仅可达城市抗震减

文的效果，也能有效对冲购房者对地震带来房屋质量的负面心理影响，并有利于地震险的推出（参

险评估）。

总结分析:

PEST宏观环境分析模型

对区域房地产宏观环境的影响

指标走势

•四川地震对2008年中国GDP增长的影响仅会局限在第二季

度：而之后的重建工作还有助于实现下半年固定资产投资增

经GDP/长；

济•地虞不改变中国宏观经济稳固增长的长期趋势，未来广2年

房地产行业的景气程度依然起决于国家各类宏观调控政策

力度。

CPI•短期将对全国的粮食及猪肉价格造成一定影响，增加国内通

/

胀压力。

•货币政策整体继续从紧，区域结构性放松兴,以非震区货币政

策的进一步紧缩为代价；

货币•轻灾区城市（如成都）在相对宽松的贷款政策环境下，房地

-►

政策产市场存在迅速复苏的可能性：而前期房价增长的城市（如

深圳）可能短期将面临更为严厉信贷政策，加长自去年开始

的房地产市场调整周期。

财政•犷张性财政政策在灾区将有明显表达。这种正面效应在中长

政策7期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或者许更明显；

•区域基础设施的重新规划、改善带来更大的投资潜力。

・上游原材料的需求放大将打破2007年纲铁、水泥等上游产

上游业的供求平衡，造成供应短缺，形成原材料涨价的驱动力；

原材•政府将短期内通过行政手段实施价格操纵，为灾区重建提供

料价足量的原材料与劳动力供应：

/

格及•四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应短块的风险，继

人力而推高房地产公司的建安炉用。加之四川是劳务大省，灾后

成本农民忙于灾区重建，人力短缺，劳动力成本将会绝对发生上

升，这将降低开发商开发项目利泗率下降、恶化现金流风险。

•地宸险若继续制度性抉位，从长期看将影响购房者在地震带

政地震四川的购房投资意愿；

N/A

治险♦反之，地震险配合相对宽松的信贷政策，能有效释放大规模

的刚性需求。

•根据住房重建具体方案而定；

重建

N/A•不一致的方案对房地产行业发的影响属性不一致，程度不一

计划

社致。

会•本次地震加快四川旧城改造的力度与进程；

旧改Z•若地震险或者类似政靛能顺利推出，城市旧改引发的房屋升

级刚性需求，将在拆迁补贴的支持下得到有效释放。

技建筑•对抗震规的重要性意识与规范本身的要求提高；

术抗震•抗宸规范标准的严格，增加开发商建安成本；

规范/•若对在迂的所有商品房进行质量要定，并出具权威的鉴定

书，不仅可达城市抗虎减灾的效果，也将对冲购房者对地震

带来房屋质量的负面心理影响。

三、汰川地震对区域房地产市场影响的中观分析

报告分析要点：房地产市场恢复周期、土地市场、房地产二级市场、房地产三级市场、城市规划

我们将以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，