房地产行业简评：公募REITs五周年再出发商业不动产开启新纪元

商业不动产入场，开启存量盘活新纪元。2025年11月，证监会发布商业不动产REITs试点公告，12月政策正式落地。商业不动产的加入，标志着我国公募REITs市场正式形成“基础设施产实现全口径覆盖。202618304亿元。618日，首批4只商业不动产REITs——REITREITREIT、汇添富上海地产商业203.33亿元，发售阶段均一日售罄，认购热度极高。REIT3890%，4.75%REIT5098.03%，预；中金唯品会REIT7099%，预测分REIT2796.89%，预测。图表1:首批及当前公募REITs数量、品类、规模对比表首批公募REITs（基础设施）

当前公募REITs（基础设施+商业不动产）时间 2021年6月日 2026年6月上市82只数量 上市9只已上市品类 4类：产业区、速公、仓储流、态环

已申报未上市：上交所20只，深交所13只10已上市募集规模（含扩募）

314亿元 2244亿元图表2:公募REITs重要政策及事件梳理发布机构日期或会议

文件名称/重事件 主要内容2020/4/30

发改委

的通知》证监发〔202040号《公开募集基础设施证券投资基金指引》

强调了推进基础设施REITs试点的重要意义、基本原则、试点项目和监管职责，标志着我国公募REITs《指引》共51条，对包括产品定义与运作模式、机构主体责任、项2020/8/7 2021/1/13

（〔2020〕54号）改办投资〔202135号

目实施质量、基金份额发售方式、基金投资运作与风险控制、证监会监督管理和自律组织管理等方面做了详细的规定。项目库REITs储备项目、存续项目3类，并严格把握入库项目条件。2021/3/11 全国人大 《关于国民经济和社会展第四个年规范有序推进政府和社资本作，动基设施域不资会议 计划和2035年远景标纲的决》 信托基金（REITs）健发展有效活存资产形成量资产和新增投资的良性循环。2021/7/2

《关于进一步做好基础设施领域不动产投改投资〔2021〕号

质量关，四是促进基础设施REITs长期健康发展，五是加强部门协2021/11/10 2021/12/31 发改委财政部2022/1/26税务总局国务院办

《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》银保监办发〔2021〕120号2021号税务总局公告〔2022〕3号《关于进一步盘活存量资产扩大有效投

全国基础设施REITs“可递延至实际成交也即锁定期后。项目发行上市2022/5/252022/5/272022/5/31

公厅发改委深交所

资的意见》国办发〔2022〕19号《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》证监办发〔2022〕53号《公开募集基础设施证券投资基金（ET3基础设施项目》

面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风市场。充分认识保障性租赁住房发行基础设施REITs的重要意义，各地各；用管理人定价。2022/7/7

《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》

简化新购入项目申报要求，完善推荐程序。2022/7/15

深交所

投资基金（REITs）4号——保障性租赁住房（）

金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》2022/10/28 国务院 《国务院关于金融工作情的报》 稳步扩大REITs试点范围促进活存资产。支持中央企业开展基础设施REITs试点。重点支持交通、能源、水2022/11/11

国资委

《中国证监会国务院国资委关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》证监发〔2022〕80号《关于深圳建设中国特色社会主义先行示

技创新融资支持。优化基础设施REITs市场环境，探索基础设施收费机制改革，研2023/1/26

范区放宽市场准入若干特别措施的意见》

sREITs企业和投资者负担。2023/2/20

中基协

《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》

2023/3/24

236号

REITs程，切实提高申报推荐效率。《关于进一步推进基础设施领域不动产投2023/3/24证监会的通知》为推进REITs程，切实提高申报推荐效率。《关于进一步推进基础设施领域不动产投2023/3/24证监会的通知》为推进REITs常态化发行，完善了基础制度和监管安排。不再荐效率。取消前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直关于全面推动基础设施领域不动产投资信接申报；明确各环节时限要求；（3）进一步压紧压实各方责任，2024/7/26发改委（ET（发确保权责一致；（4）进一步优化政策空间，激发市场活力。增加了改投资〔2024〕1014号）》30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。积极推动新资产类型项目推荐发行。积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养《关于进一步做好基础设施领域不动产投2025/8/29发改委的通知》（2025782号生领域延伸RIsRs有关联性的不同行业领域项目。提出坚持“优中选优”原则，严格把关项目质量，优先申报对实现国家重大战略具有推动作用的优质项目制。商务部等2025/9/19部门《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》明确要求“优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、投资信托基金(REITs)”。2025/11/15 发改委《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》的通知(发改办投资〔2025〕991号)REITs2025/12/31 证监会《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》〔2025〕21号正式推出商业不动产ET提升多层次资本市场服务实体经济的质效。（1）推动商业不动产RTs加快推进RTs证监会、上交所、2025/12/31深交所、北交所（202563）市场体系建设；持符合条件的公募基金将申报注册制度机制；（4）Es2026/5/18 证监会4只公募REITs指数基金产品正式申报基金产品。《公开募集不动产投资信托基金（REITs）REITs代码段，2026/6/10 上交所业务指南第1号——发售上市业务办理（20266》（2026〕上不超过520个工作日1948号）商。务院，国务院国资委，证监会，发改委，上交所网站，深交所网图表3:商业不动产REITs发展历程监会，上交所网站，深交所网图表4:已申报商业不动产REITs概况序号项目名称资产类型底层资产拟募集规（）建面（万平均出租率预测分派率现金流年复增折现率资本化率（26）最新进度平）（25）（26）长率汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金国泰海通砂之船封

（配套商业）奥特莱

鼎保大厦项目、鼎博大厦项目（奥

38

99.37、92.33

4.75

1.07、1.05

5.00

5.31、5.60

即将上市即将上闭式商业不动产证斯券投资基金中金唯品会封闭式

特莱斯项目郑州杉杉奥特莱

50 14 98.03 5.46 2.75 7.25 6.77市资基金中信建投首农食品

斯

特莱斯

70

99.52、99.89

4.84

2.55、2.57

7.25、7.50

6.42、7.13

即将上市即将上集团封闭式商业不心动产证券投资基金创金合信北京国资

龙德广场项目 27 22 96.89 6.22 2.78 5.00 7.11市证券投资基金华夏凯德封闭式商

套商业

集智未来项目和隆福寺一期项目深圳来福士项目、

27

84.99、88.011）商业95.63、

4.42 2.50 5.501公寓

5.63、5.504.76、

已反馈并回复已反馈基金

式公寓

绵阳涪城项目

39

办公87.74、公寓

4.57 2.25

5.50、办公5.25

7.02

并回复华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金华安陆家嘴封闭式

酒店办公、购

锦江都城广州白21个项目晶耀前滩T1办

79.082）99.2717 16 61.93 4.56 2.252.33、93.14、

2）6.755.506.75均为

5.704.48、

已反馈资基金华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金光大保德信光大安产证券投资基金

物中心（配套商业物中心购物中心购物中

场北区及西区、东区及南区项目广州保利中心项项目广东江门大融城合肥银泰中心项

27 20 46

98.2669.00、89.4395.6693.52

4.315.394.56

1.09、1.850.04、3.262.76、2.303.36、

5.005.25、6.255.25、6.256.75、

5.92、5.846.916.704.80、6.106.57、

并回复式商业不动产证券心投资基金华泰紫金华住安住

目一期、二期上海江桥万达桔子水晶酒店项目、

43 19 95.48 4.9390.36、

3.65100.74

6.75

5.334.92、

已反馈证券投资基金国泰海通崇邦封闭

酒店购物中

广州天河体育中心美居&全季酒店项目嘉亭荟城市生活

13 4

92.46、94.96

5.21

152.91

5.75

6.56

已反馈式商业不动产证券心投资基金

广场一期项目

13 11 86.39 5.35 3.98 6.00 5.95 已反馈嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金

购物中商业购物中心

宋家庄福茂项目、华侨村商街项目、璞瑅商街项目常州天宁吾悦广广场

10 516

9810095.597.21、99.97

5.725.50

1.832.112.062.25、2.00

6.00、5.75、5.757.00、7.25

6.74商业6.025.746.806.11、6.44

已反馈已反馈红土创新星河集团

16 封闭式商业不动产 1716 封闭式商业不动产 17心 COCOPark证券投资基金1797.994.232.256.254.47已反馈国联安复星封闭式酒店酒店水 三亚亚特兰蒂斯17 商业不动产证券投 1393184.08、4.562.896.504.61已反馈上公园 项目资基金水上公

龙岗星河 华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金中金开元旅业封闭

心

南通万象城、临沂万象汇杭州开元名都项

54

园100.0099.99、98.6163、

4.49 2.254.31、

6.75、7.006.25、

5.49、6.418.15、

已反馈式商业不动产证券 酒店投资基金红土创新茂业封闭

项目、嵊州开元名都项目茂业中心C塔项

18

68

4.68

5.16、7.29

6.50、6.50

5.57、5.19

已反馈式商业不动产证券 办公目投资基金招商资管招商蛇口

11 12 83.50 5.32 3.14 6.00 6.42 已反馈封闭式商业不动产证券投资基金

- - - - - - - - - 已申报交所网站，深交所网风险分析1、二级市场价格波动风险：REITs作为上市交易品种，其价格受市场