2026年房产经纪人考试试题及答案

2026年房产经纪人考试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.根据《中华人民共和国民法典》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这体现了物权法的（）原则。A.物权法定B.一物一权C.公示公信D.物权优先答案：C2.房地产经纪机构在接受客户委托后，无正当理由不得拒绝履行或者不完全履行合同约定的义务。这体现了房地产经纪活动的（）原则。A.保密B.诚信C.公平D.专业答案：B3.下列房地产中，不得设定抵押的是（）。A.在建工程B.已依法公告列入征收范围的房地产C.商业用房D.拥有部分产权的已购公有住房（经共有人同意）答案：B4.在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构与开发商签订的合同通常是（）。A.居间合同B.代理合同C.行纪合同D.委托合同答案：B5.某住宅小区总建筑面积为10万平方米，容积率为2.0，则该小区的建筑基底总面积（即用地面积）为（）万平方米。A.5B.10C.20D.0.5答案：A（解析：容积率=总建筑面积/用地面积，因此用地面积=总建筑面积/容积率=10/2.0=5）6.房地产经纪服务合同应当由（）签名。A.执行该业务的房地产经纪人B.房地产经纪机构的法定代表人C.房地产经纪机构授权的房地产经纪人协理D.承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理答案：D7.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。A.10%B.20%C.30%D.40%答案：B8.在房地产经纪服务中，房地产经纪机构向交易当事人提供代办贷款、代办不动产登记等服务的，应当（）。A.与委托人另行签订服务合同B.在房地产经纪服务合同中一并约定C.口头约定即可D.免费提供以吸引客户答案：B9.下列哪项不属于房地产经纪人员的权利？（）A.依法发起设立房地产经纪机构B.执行房地产经纪业务并获得合理报酬C.要求委托人提供与交易有关的资料D.以个人名义收取佣金答案：D10.反映一定时期内房屋租赁市场相对价格水平的指标是（）。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.土地交易价格指数D.物业管理价格指数答案：B11.在存量房买卖中，关于资金监管的说法，正确的是（）。A.资金监管是房地产经纪机构的法定义务B.资金监管账户由房地产经纪机构开立和管理C.交易资金监管可以防范交易风险，保障资金安全D.买卖双方可以自愿选择是否进行资金监管，但经纪机构必须强制要求答案：C12.根据《不动产登记暂行条例》，下列登记类型中，属于首次登记的是（）。A.转移登记B.变更登记C.注销登记D.国有建设用地使用权设立登记答案：D13.房地产经纪机构发布的房源广告应当真实、全面、准确，不得含有（）。A.房屋面积、户型、朝向B.房屋所有权人信息C.升值或者投资回报的承诺D.房屋所在小区的名称答案：C14.个人转让自用达（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。A.2B.3C.5D.10答案：C15.在房地产经纪活动中，房地产经纪人员有义务保护客户的（）。A.所有家庭信息B.个人隐私和商业秘密C.交易对手的联系方式D.房屋的内部缺陷答案：B16.下列不属于房地产需求的是（）。A.刚性需求B.改善性需求C.投资性需求D.开发建设需求答案：D17.某房地产经纪机构为房地产开发企业提供项目策划、营销推广、销售代理等服务，这种经营模式属于（）。A.存量房经纪业务B.新建商品房销售代理业务C.房地产咨询业务D.综合性房地产经纪业务答案：B18.根据《商品房屋租赁管理办法》，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室（）出租供人员居住。A.可以B.在符合安全条件下可以C.不得D.经批准可以答案：C19.房地产经纪机构在经营场所醒目位置公示的内容不包括（）。A.营业执照和备案证明文件B.服务项目、内容、标准和收费标准C.所有从业人员的私人联系方式D.房地产经纪业务流程答案：C20.在不动产统一登记制度下，核发的不动产权属证书是（）。A.《房屋所有权证》和《国有土地使用证》B.《不动产权证书》C.《房地产权证》D.《他项权利证明书》答案：B21.影响房地产价格的环境因素不包括（）。A.大气环境B.声觉环境C.市政配套设施D.人文环境答案：C（解析：市政配套设施属于基础设施与公共服务设施因素）22.房地产经纪服务实行（）制度。A.政府指导价B.市场调节价C.行业协会定价D.买卖双方协商定价答案：B23.下列房屋中，可以上市交易的是（）。A.未依法取得权属证书的B.已被司法机关查封的C.已购公有住房，但未补交土地出让金D.经济适用住房，购买已满5年并按规定补交土地收益价款答案：D24.房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查验（）并编制房屋状况说明书。A.委托人的身份证明B.委托人的婚姻状况证明C.房地产权属证书D.房屋的物业管理费缴纳记录答案：C25.“房住不炒”的定位主要体现了国家房地产政策的（）目标。A.促进经济增长B.保障民生，抑制投机C.增加地方政府收入D.扩大金融杠杆答案：B26.房地产经纪人员在带客户看房前，应当（）。A.提前通知卖方，并征得其同意B.自行从物业处取得钥匙C.无需通知，直接带看D.仅需口头告知客户房屋情况答案：A27.下列关于房地产经纪行业管理的表述，错误的是（）。A.实行行业自律管理B.实行行政监管C.房地产经纪人员必须参加继续教育D.房地产经纪机构无需备案即可营业答案：D28.在房地产经纪活动中，因隐瞒真实情况、提供虚假信息等给当事人造成损失的，应当由（）承担赔偿责任。A.房地产经纪人员B.房地产经纪机构C.房地产经纪行业协会D.房地产行政主管部门答案：B29.住房公积金贷款的利率通常（）商业性个人住房贷款利率。A.高于B.低于C.等于D.由银行决定是否高于答案：B30.房地产经纪机构在促成交易后，应当及时为交易双方提供（）服务。A.房屋装修咨询B.交易后续的合同签订、贷款、过户等C.法律诉讼D.资产评估答案：B二、多项选择题（每题2分，共20分。多选、少选、错选均不得分）1.房地产经纪服务的特性包括（）。A.专业性B.非持续性C.地域性D.服务性E.有偿性答案：A,C,D,E2.下列情形中，房屋租赁合同无效的有（）。A.出租违法建筑B.租赁期限超过20年的部分C.承租人未经出租人同意转租，出租人知道后六个月内未提出异议D.出租人未取得建设工程规划许可证的房屋E.租赁房屋为权属有争议的房屋答案：A,D,E3.房地产经纪机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面经纪服务合同，合同应载明的主要内容有（）。A.经纪服务的内容、完成标准和服务费用B.合同当事人的权利和义务C.违约责任和纠纷解决方式D.委托房屋的市场参考价格E.经纪服务项目的负责人和协办人答案：A,B,C,D,E4.影响商业房地产租金水平的主要区位因素包括（）。A.临街状况B.与商业中心的接近程度C.交通便捷度D.周边人口密度与消费能力E.建筑外观答案：A,B,C,D5.房地产经纪人员职业道德的基本要求主要包括（）。A.遵纪守法，规范执业B.诚实守信，公平竞争C.尽职尽责，保守秘密D.业绩至上，快速成交E.合作共赢，提升专业答案：A,B,C,E6.根据《民法典》，下列财产不得抵押的有（）。A.土地所有权B.宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外C.依法被查封、扣押、监管的财产D.所有权、使用权不明或者有争议的财产E.正在建造的建筑物、船舶、航空器答案：A,B,C,D7.在存量房买卖交易中，需要缴纳的税费通常包括（）。A.增值税及附加B.契税C.个人所得税D.土地增值税（个人销售住房一般免征）E.印花税（住宅买卖目前暂免）答案：A,B,C,D,E8.房地产经纪机构对外发布的房源信息应当包括（）。A.房源核验统一编码或标识B.房屋坐落、面积、产权状况、拟售价格C.房屋图片D.房地产经纪服务合同编号E.房地产经纪机构及人员的名称、联系方式答案：A,B,C,E9.房地产经纪人员在协助办理不动产转移登记时，需要买卖双方准备的材料一般包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.买卖合同E.契税完税或减免税凭证答案：A,B,C,D,E10.房地产经纪机构建立业务记录制度，应当保存的资料有（）。A.房地产经纪服务合同B.房地产交易合同（复印件或影印件）C.业务办理的各类票据、凭证D.房地产经纪人员的个人财务记录E.业务记录台账答案：A,B,C,E三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产经纪机构可以转让或者变相转让受托的经纪业务。（）答案：错2.房地产经纪人员可以同时在两个及以上房地产经纪机构从事房地产经纪活动。（）答案：错3.“满五唯一”的住房转让，卖方可以免征增值税和个人所得税。（）答案：错（解析：“满五唯一”免征个人所得税，但增值税免征条件为“满二”，个人销售自建自用住房免征增值税是特例。）4.房屋租赁合同期内，出租人不得单方面提高租金。（）答案：对5.房地产经纪机构在签订独家代理协议后，可以自行决定是否发布房源信息。（）答案：错（解析：应在合理时间内尽快发布，以履行勤勉义务。）6.房地产经纪机构提供代办不动产登记服务，可以额外收取费用，但需事先明确告知。（）答案：对7.房地产经纪服务佣金由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人员可以个人名义收取。（）答案：错8.房地产广告中可以使用“国家级”、“最佳”等绝对化用语。（）答案：错9.房地产经纪机构应当对房地产经纪人员进行的业务活动负责。（）答案：对10.个人住房公积金贷款最长期限为30年，且不得超过借款人法定退休年龄后5年。（）答案：对四、填空题（每空1分，共10分）1.房地产经纪机构备案的有效期为______年。答案：32.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府______主管部门备案。答案：建设（房地产）3.房地产经纪服务合同应当推荐使用由______和原国家工商行政管理总局联合制定的示范文本。答案：住房和城乡建设部4.房屋租赁合同订立后______日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。答案：305.房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。书面告知材料应当经______签名（盖章）确认。答案：委托人6.房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看______。答案：委托人的身份证明7.房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得______。答案：混合标价、捆绑标价8.房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，______收取佣金。答案：不得9.房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构______。答案：印章10.房地产经纪人员应当以房地产经纪机构的名义从事房地产经纪活动，不得以______名义从事房地产经纪活动。答案：个人五、简答题（每题5分，共20分）1.简述房地产经纪人员在存量房买卖居间业务中，签订买卖合同的注意事项。答案：（1）核实并明确买卖双方主体身份信息及联系方式。（2）清晰、准确地标明房屋坐落、面积、产权证号等基本状况。（3）明确约定房屋成交价格、付款方式（一次性/按揭）、资金监管方式及时间节点。（4）明确约定房屋交付标准、时间及物业费、水电煤等费用的结算截止时间。（5）明确约定过户（转移登记）申请的具体时间或条件。（6）明确约定税费的承担方（应符合国家规定及地方惯例）。（7）明确约定违约责任，包括逾期付款、逾期过户、逾期交房等的具体违约金计算方式或数额。（8）明确约定合同解除的条件及后续处理方式。（9）提示双方阅读合同所有条款，特别是补充协议，确保无歧义。（10）由买卖双方本人或其合法授权代理人签字（盖章），填写日期。2.什么是“房屋状况说明书”？编制它的意义是什么？答案：房屋状况说明书是指房地产经纪机构在接受房屋出售或出租委托后，根据委托人提供的资料和实地查勘情况，对房屋实物状况、权益状况、区位状况等所做的客观、真实、全面的描述文本。意义：（1）保障委托人权益：确保房源信息真实，避免虚假宣传。（2）履行法定义务：是房地产经纪机构接受委托后的必要工作程序。（3）提升服务专业性：体现经纪机构和人员的专业水平。（4）明确标的物状况：为后续看房、洽谈、签约提供准确依据，减少交易纠纷。（5）保护房地产经纪人员：作为工作记录，厘清责任。3.列举房地产经纪机构在经营场所应公示的主要信息（至少5项）。答案：（1）营业执照和备案证明文件；（2）服务项目、内容、标准；（3）收费项目、依据、标准；（4）房地产经纪业务流程；（5）交易资金监管方式；（6）房地产经纪信用档案查询方式、投诉渠道及12358价格举报电话；（7）本机构房地产经纪人员信息卡（含姓名、照片、职业资格、登记号等）；（8）房地产管理部门发布的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本。4.简述房地产经纪人员在业务活动中应避免的不正当竞争行为（至少列举四种）。答案：（1）捏造、散布虚假信息，损害竞争对手的商业信誉、声誉。（2）通过商业贿赂获取交易机会或竞争优势。（3）利用广告或其他方法，对服务质量、销售业绩等进行虚假宣传。（4）以低于成本价或收费明显低于同行业标准的方式招揽业务，排挤竞争对手。（5）非法获取、使用或泄露其他房地产经纪机构的商业秘密。（6）与房地产开发经营单位串通，捂盘惜售、炒卖房号、操纵市场价格。（7）采取胁迫、欺诈、恶意串通等手段，损害当事人权益。六、计算题（10分）王先生（非沪籍，家庭在沪无房）2026年拟通过商业贷款在上海购买一套普通住房，该住房建筑面积90平方米，成交总价为500万元（不含增值税）。王先生为首套购房。已知：该住房为卖方家庭在沪唯一住房，购入已满5年。请计算（假设当前政策稳定，计算过程中涉及税率的取现行一般规定值，结果保留两位小数）：1.王先生作为买方需要缴纳的契税税额。2.卖方需要缴纳的增值税及附加税额（假设增值税按5%征收率计算，附加税费合计为增值税的12%）。3.若王先生申请商业贷款，最高可贷额度为成交价的65%，贷款期限20年，按等额本息方式还款，当前LPR为4.2%，银行加点50个基点，请计算其贷款总额、月利率及月还款额（给出计算公式，可使用计算器辅助，月还款额结果保留整数）。答案：1.买方王先生契税：王先生为首套购房，购买90平方米普通住房，契税税率为1%。契税=成交价格×税率=5,000,000×1%=50,000.00元2.卖方增值税及附加：个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。因此，增值税=0元附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等）以增值税为计税依据，增值税为0，则附加税费也为0元。3.贷款计算：（1）贷款总额：最高可贷额度=成交价×65%=5,000,000×65%=3,250,000.00元（2）执行利率：LPR+基点=4.2%+0.5%=4.7%月利率=年利率/12=4.7%/12=0.391667%≈0.00391667（3）月还款额（等额本息公式）：月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]/[(1+月利率)^还款月数1]其中，贷款本金=3,250,000元，还款月数=20×12=240期月还款额=[3,250,000×0.00391667×(1+0.00391667)^240]/[(1+0.00391667)^2401]使用计算器计算：(1+0.00391667)^240≈2.536375月还款额=[3,250,000×0.00391667×2.536375]/[2.5363751]=[3,250,000×0.009932]/1.536375≈32,281.00/1.536375≈21,010.62元取整数，月还款额约为21,011元。七、案例分析题（共20分）案例背景：某市“安居”房地产经纪公司经纪人小李，受业主刘女士委托，出售其名下位于“阳光花园”小区的一套两居室住房，签订了《房屋出售独家委托协议》，委托价格为300万元，委托期限3个月。协议约定，在委托期限内，无论任何第三方（包括刘女士自行）成交该房屋，“安居”公司均有权按委托价收取2%的佣金。一周后，小李带客户张先生看房，张先生表示满意，出价295万元。刘女士认为价格偏低，未同意。次日，刘女士的朋友赵先生得知其卖房，直接与刘女士联系，双方经协商以298万元成交，并很快办理了过户手续。“安居”公司得知后，要求刘女士按协议支付300万元的2%即6万元佣金。刘女士认为：（1）房屋是其朋友购买，并非小李或“安居”公司介绍的客户；（2）成交价是298万，不是300万；（3）自己并未与“安居”公司签订正式的《房地产经纪服务合同》，仅签了《委托协议》，因此拒绝支付。双方争执不下。问题：1.（6分）本案中，《房屋出售独家委托协议》的法律性质是什么？它是否具有法律约束力？2.（8分）请分析业主刘女士提出的三点拒绝支付佣金的理由是否成立？依据是什么？3.（6分）作为房地产经纪机构，“安居”公司在本次业务操作中存在哪些不规范或风险点？答案：1.《房屋出售独家委托协议》的法律性质及约束力：《房屋出售独家委托协议》本质上属于一种委托合同，是房地产经纪服务合同的组成部分或前置合同。其核心内容是刘女士授予“安居”公司在一定期限内独家代理出售其房屋的权利，并设定了佣金支付的条件（“无论任何第三方成交”）。只要该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，且双方具备相应的民事行为能力，则该协议合法有效，对委托方（刘女士）和受托方（“安居”公司）均具有法律约束力。协议中关于佣金的约定属于附条件的条款，条件成就（即在委托期内房屋售出）时，刘女士即负有支付佣金的义务。2.对刘女士三点理由的分析：（1）理由一（朋友购买）不成立。依据协议明确约定“无论任何第三方（包括刘女士自行）成交该房屋”，“安居”公司均有权收取佣金。此条款是典型的“独家委托”或“保底条款”，其目的就是保障经纪机构在投入资源推广后，只要在委托期内达成销售，即可获得报酬，防止委托人跳单。赵先生虽为刘女士朋友，但属于“第